Кто платит НДФЛ с дохода от аренды – арендатор или арендодатель

С 2024 года в целях налогообложения доходов юрлиц и физлиц от сдачи имущества в аренду, а также передачи в безвозмездное пользование нежилых и жилых помещений, применяется минимальная стоимость арендной платы за 1 кв. м. С 2025 года к минимальным ставкам добавились повышающие коэффициенты. Для г. Ташкента – в разрезе установленных зон в целях расчета земельного налога.

Отсутствие исчерпывающих разъяснений регулятора привело к спорам при заключении договоров аренды помещений, когда арендодателем является физическое лицо, а арендатором – юрлицо. Ситуацию по просьбе buxgalter.uz прокомментировала налоговый консультант Гульнора ЭРГАШЕВА: 

– Согласно статье 375 НК этот доход физлица относится к имущественным доходам. На налоговых агентов возлагается обязанность исчислить, удержать и уплатить в бюджет налог у источника выплаты .

Налоговыми агентами признаются:

• юрлица – резиденты Узбекистана;
• индивидуальные предприниматели;
• юрлица – нерезиденты, действующие в Узбекистане через постоянные учреждения;
• представительства юрлиц-нерезидентов в Узбекистане;
• доверительные управляющие имуществом налогоплательщика.

Рассмотрим распространенную ситуацию с арендой нежилых помещений в г. Ташкенте, где установлены минимальная ставка в 1–3 зонах за 1 кв. м – 45 тыс. сум., повышающий коэффициент – 2.

Пример:

В 2025 году арендодатель-физлицо сдает юридическому лицу нежилое помещение площадью 100 кв. м по 60 тыс. сум. за кв. м. Срок аренды – 12 месяцев.

Цена договора соответствует рыночной стоимости (оценочная компания оценила 1 кв. м в 60 тыс. сум.).

Возникает разница в целях налогообложения ежемесячно:

 (90 тыс. сум. – 60 тыс. сум.) х 100 кв. м = 3 000 тыс. сум.

Исчисляем НДФЛ с этой суммы:

3 000 тыс. сум. х 12% = 360 тыс. сум.

Получается, что из-за повышения ставок аренды в целях налогообложения налог превышает сумму НДФЛ от реального дохода физлица на 360 тыс. сум. Поэтому на практике этот вопрос часто решают путем уплаты превышения за счет предприятия.

В соответствии с налоговыми формами отчетности по НДФЛ (с учетом изменений) считаю целесообразным прописать это как налоговую оговорку в договоре. И здесь могут быть варианты:

1) сумму НДФЛ в размере 360 тыс. сум. платит арендатор – налоговый агент. Она не подлежит удержанию из дохода арендодателя и относится на невычитаемые расходы.

2) сумму НДФЛ 360 тыс. сум. платит арендатор – налоговый агент, при этом удерживает ее из арендной платы.

Считаю, что в большинстве случаев введение повышающих коэффициентов привело стоимость аренды одного квадратного метра к рыночной стоимости. Однако между арендодателями и арендаторами идут споры, кому платить дополнительно начисленные налоги. Согласно №ПП-78 от 27.02.2025 г. дифференцированные коэффициенты по аренде должны теперь учитывать разные типы объектов аренды. Как изменятся коэффициенты, будущее покажет.

Ждем подробное разъяснение от Налогового комитета и Минэкономфина.