Как зарегистрировать договор аренды в системе Е-ijara: с чем могут столкнуться пользователи

С 1 января 2022 года арендодатели – юридические и физические лица обязаны регистрировать договоры аренды и безвозмездного пользования имуществом на ресурсе ГНК, в системе Е-ijara . На что при этом обратить внимание, по просьбе buxgalter.uz рассказала бухгалтер и финансовый директор Эльвира ЖИЛЬЦОВА:

  

– «Договор аренды на Е-ijara регистрирует арендодатель. Войти на сайт можно с помощью ЭЦП (юрлица или физлица, если арендодатель – физлицо).

Сайт работает в тестовом режиме, интерфейс пока двуязычный – оформлен одновременно на русском и узбекском языках.

 

В персональном кабинете у пользователя есть две функции: «Постановка на учет (Хисобга куйиш)» и «Список договоров аренды (Ижаралар руйхати)».

Информация об арендодателе

Она заполняется в Е-ijara автоматически – по учетным данным my.soliq.uz.

 

 

Система дает возможность проставить галочку и заполнить реквизит «Адрес деятельности». Помним: фактическое местонахождение и адрес, по которому зарегистрировано предприятие, должны совпадать .

 

Информация об арендаторе

Система позволяет зарегистрировать арендные отношения на основании гарантийного письма. Если вы воспользовались этой опцией, то после ввода «ИНН» арендатора его наименование заполняется автоматически.

В разделе «Информация об арендаторе», как и при заполнении «Информации об арендодателе», можно выбрать галочку «Адрес деятельности». Пока не понятно, является ли обязательным заполнение этой информации. Возможно, эти поля заполняются во исполнение п. 4 ПКМ №595 от 22.09.2021 г. – по регистрации вновь создаваемых юрлиц.

Здесь важно обратить внимание, что система при заполнении «Адреса деятельности» требует ввести «ИНН», который присваивается по факту госрегистрации. Получается, так сказать, «замкнутый круг»: нет аренды – невозможна госрегистрация хозсубьекта в едином окне, нет госрегистрации – нет ИНН.

 

Далее арендодатель должен внести информацию об объекте аренды.

Здесь у пользователя могут появиться вопросы:

№	Поле	Комментарий
1	Объект недвижимости	Нажав на стрелку, нужно выбрать объект из списка на основании данных кадастра на эту недвижимость
2	Тип недвижимости	Заполняется автоматически
3	Название территории	Заполняется автоматически
4	Наименование района	Заполняется автоматически
5	Статус аренды	Нужно выбрать, полностью или частично здание передается в аренду: тулик/кисман (полная/частичная)
6	Общая площадь (кв. м)	Заполняется автоматически
7	Арендуемая площадь	По умолчанию стоит значение «0», система не позволяет изменить это значение. Пока не понятно, для чего нужна эта ячейка, если нет возможности ее заполнить
8	Занимаемая площадь	По умолчанию стоит значение «0». Вопрос, аналогичный предыдущему… Вероятно, если фактическое использование площади будет больше или меньше арендованной, будут разные показатели в ячейках
9	Область ожидаемого подтверждения	Не понятно, что здесь должно быть отражено. Пока данная ячейка недоступна для заполнения
10	Сдаваемая площадь	Заполняется автоматически по данным объекта и типу недвижимости на основании данных кадастра
11	Дата аренды	Необходимо уточнение – о какой дате идет речь.  Возможно, это дата начала арендных отношений, но это нигде не указано. Также, скорее всего, следует добавить ячейку «Дата регистрации» договора аренды (когда он фактически вносится в систему), так как дата заключения договора и дата регистрации его в системе Е-ijara могут не совпадать
12	Дата аренды	Аналогично: необходимо уточнение – о какой дате идет речь.
13	Ежемесячная арендная плата в сумах	Необходимы уточнения: это чистая арендная плата или арендная плата с НДС? это плата за 1 кв. м или за всю арендуемую площадь? Также нужно учитывать, что сумма арендной платы может изменяться (увеличиться или уменьшиться) в течение года на основании допсоглашений к договору аренды
14	Общая сумма аренды (в сум.)	Заполняется автоматически – как произведение количества месяцев аренды и ежемесячной платы за полную квадратуру. Система пока не предусматривает ситуации, когда арендные отношения начинаются и заканчиваются не с 1 числа месяца и не последним числом месяца (отчетного периода)
15	Цель использования недвижимости	Предлагается выбрать из списка. На практике в одном договоре аренды могут быть закреплены отношения по пользованию разными территориями на разные цели. Чтобы разбить общую площадь аренды по целям использования, арендодателю нужно использовать кнопку «Добавить». Если на нее нажать, появляются дополнительные строки «Цель использования» и «Арендуемая площадь». При необходимости лишние строки можно удалить, нажав «Х»
16	Арендуемая площадь	Показатель в этой ячейке будет равен аналогичному в ячейке в п. 7, если по договору вся арендуемая территория будет использоваться только для одной цели. Если же один договор предусматривает использование общей территории на разные цели (по помещениям) разными арендаторами, сумма строк «Арендуемая площадь» должна быть равна ячейке в п. 7. При этом на практике иногда часть здания, предоставляемого в аренду разным арендаторам, простаивает – пустует в течение определенного времени. Либо часть здания может занимать сам арендодатель. Эти ситуации пока не учитываются в системе

 

Условия аренды

У арендодателя есть возможность выбрать вариант «Бесплатное предоставление помещения в аренду». В этом случае, поля «Ежемесячная арендная плата (в сумах)» и «Общая сумма аренды (в сумах)» заполнять не нужно. Но при этом обязательно укажите «Цель использования» и «Арендуемую площадь в кв. м».

Отдельно предлагается заполнить раздел учета счетов по коммунальным услугам, связанным с договором аренды: природный газ, электроэнергия, горячая и холодная вода. Вероятно, с помощью этой аналитики налоговые органы планируют контролировать стоимость услуг по аренде, т.к. некоторые недобросовестные предприятия «прячут» в арендную плату коммунальные услуги. Тем самым занижается сама арендная плата и налогооблагаемая база. Ее величина на практике даже может быть меньше минимальной платы за пользование госимуществом или меньше минимальных ставок аренды для физлиц, в то время как это противозаконно .

Арендодатель может также указать дополнительные условия по договору аренды, но придется их набирать вручную, не путем выбора из справочников.

 

 

 

 

Завершение работы

После всех проделанных действий нажмите на кнопку «Отправить».

В разделе «Ижаралар руйхати» откроется панель со списком объектов недвижимости, договорами аренды и статусом принятых и отправленных договоров: «Утвержден», «Занят», «Отказан», «Истек».

 

Зарегистрированному договору аренды обязательно присваивается индивидуальный QR-код. Таким образом, с помощью «Е-ijara» налоговые органы смогут контролировать суммы, ставки, квадратуру и контрагентов по договорам аренды. А также – налогоплательщиков на предмет занижения налоговой базы по налогу на прибыль, налогу с оборота и НДС. Они смогут выявлять случаи занижения арендуемой квадратуры и манипуляции прибылью, а также пресекать ситуации, когда фактическую недостачу на складе предприятия объясняют «хранением запасов на арендованном складе».

Напомним, что еще одним критерием налогового контроля является регистрация юрлица на площади менее 18 кв. м (высокая степень риска). А некоторые вновь созданные предприятия часто проводят свою госрегистрацию в жилых помещениях и на минимальную квадратуру. Этот факт также будет сразу виден здесь – в системе «Е-ijara».

 

Что еще необходимо предусмотреть при внедрении системы «Е-ijara» по мнению пользователей:

1) Не хватает поля «Основание владения», где можно будет зарегистрировать номер кадастровой записи на объект недвижимости. Это позволит сдавать в аренду помещения на полностью законных основаниях.

2) Так как регистрировать договоры аренды в системе Е-ijara должны арендодатели, а это нередко – физлица, нужно целенаправленно разъяснить им порядок регистрации, порядок применения санкций за нарушение установленного порядка регистрации, оказать всяческое содействие в оперативном получении ЭЦП. В противном случае это работа ляжет на плечи юрлица-арендатора. Очень эффективный способ донести информацию до всех – это видеоролики на популярных телеканалах.

3) Нужно особо разъяснить налогоплательщикам, что регистрация договора аренды в системе «Е-ijara» не предусматривает внесения полей, которые не важны и не нужны для налогового контроля, но при этом нужны и важны для сторон договора. Например, – права и обязанности сторон, санкции за нарушение условий договора, порядок рассмотрения споров, форс-мажорные ситуации и т.д. Таким образом, сторонам договора аренды, помимо регистрации договорных отношений в системе налоговых органов, необходимо заключать и регистрировать договор в обычном порядке – в бумажном или электронном виде – с учетом всех остальных аспектов договора аренды».