Как определить доход от сдачи имущества в аренду
01.01.2023
В рекомендации:
– отличия финансовой аренды от оперативной;
– доходы по финансовой аренде;
– доходы по оперативной аренде;
– рыночные ставки аренды;
– возмещение стоимости коммунальных услуг.
Чем отличается финансовая аренда от оперативной
Прежде чем облагать налогом с оборота доходы от аренды, определите, является ли она финансовой или оперативной. От этого будет зависеть налоговая база.
Напоминаем
Финансовой считается аренда, при которой имущество передается во временное владение и пользование по договору сроком более 12 месяцев 
.
При этом договор финансовой аренды должен отвечать одному из следующих требований:
- по окончании срока договора объект финансовой аренды переходит в собственность арендатора;
- срок договора финансовой аренды превышает 80 % срока службы объекта финансовой аренды или остаточная стоимость объекта по окончании договора составляет менее 20 % его первоначальной стоимости;
- по окончании срока договора финансовой аренды арендатор обладает правом выкупа объекта по цене ниже его рыночной стоимости на дату реализации этого права;
- текущая дисконтированная стоимость арендных платежей за период действия договора финансовой аренды превышает 90 % текущей стоимости объекта на момент передачи в финансовую аренду.
Если условия договора аренды не соответствуют ни одному из вышеназванных требований, аренда является оперативной.
Оперативная аренда – это предоставление имущества в пользование без права его выкупа. Главное условие оперативной аренды – арендодатель не преследует цели продажи своего имущества. Он остается собственником объекта и в процессе сдачи его в оперативную аренду, и после ее завершения.
Как определить доход от финансовой аренды
При финансовой аренде арендатор возмещает арендодателю стоимость объекта аренды. Выплаты производятся в рассрочку. Если объект переходит по окончании финансовой аренды в собственность арендатора, выплаты в полном объеме покрывают его стоимость. Кроме того, арендодателю выплачивается процентный доход. Он и является объектом обложения налогом с оборота.
Арендный платеж = Сумма возмещения стоимости объекта аренды + Процентный доход арендодателя.
Доход от финансовой аренды = Арендный платеж – Сумма возмещения стоимости объекта аренды.
Чтобы определить процентный доход, из суммы арендных платежей вычтите сумму возмещения стоимости объекта аренды. Сумму процентного дохода включайте в налогооблагаемый доход частями в течение всего срока договора аренды согласно графику арендных платежей.
Пример
Определение арендодателем дохода от финансовой аренды
По договору в финансовую аренду сдается экскаватор стоимостью 120 000 тыс. сум. Процентный доход составляет 24 000 тыс. сум. Общая сумма арендных платежей по договору – 144 000 тыс. сум. Срок аренды – 20 месяцев. График платежей предусматривает равные платежи ежемесячно по 7 200 тыс. сум. (144 000 : 20).
Ежемесячный арендный платеж состоит из суммы возмещения объекта финансовой аренды – 6 000 тыс. сум. (120 000 : 20) и процентного дохода арендодателя – 1 200 тыс. сум. (24 000 : 20).
В бухучете арендодателя стоимость экскаватора отражается как долгосрочная дебиторская задолженность (120 000 тыс. сум.). Арендатор погашает ее согласно графику арендных платежей.
Процентный доход (24 000 тыс. сум.) признается не в момент выбытия экскаватора, а частями по графику арендных платежей.
Таким образом, 1 200 тыс. сум. ежемесячно будут включаться в доход арендодателя в течение 20 месяцев.
Если сумма возмещения стоимости объекта финансовой аренды превышает его балансовую стоимость, у арендодателя, помимо процентного, возникает дополнительный доход от выбытия объекта аренды.
Пример
Определение лизингодателем дополнительного дохода от выбытия объекта лизинга
Лизинговая компания приобрела технологическое оборудование стоимостью 600 000 тыс. сум. для передачи в лизинг производственному предприятию.Объект передан лизингополучателю по стоимости 720 000 тыс. сум.
Для лизингодателя – это актив, долгосрочная дебиторская задолженность. Договор лизинга заключен сроком на 5 лет.
Годовая процентная ставка – 10 %, процентный доход по договору составляет 360 000 тыс. сум. (720 000 х 10 % х 5).
Графиком предусмотрены ежемесячные арендные платежи – по 18 000 тыс. сум.
Общая сумма арендных платежей за весь период договора составляет 1 080 000 тыс. сум., в том числе:
- 600 000 тыс. сум. – сумма возмещения объекта лизинга;
- 360 000 тыс. сум. – процентный доход;
- 120 000 тыс. сум. – отсроченный доход.
Сумма возмещения стоимости объекта лизинга (в нашем примере – 600 000 тыс. сум.), получаемого арендодателем (лизингодателем) в составе лизингового платежа, не включается в валовую выручку. В объект обложения при исчислении налога с оборота необходимо включить по мере начисления процентный доход (360 000 тыс. сум.) и по мере отнесения на доходы сумму отсроченного дохода (120 000 тыс. сум.).
Как определить доход от оперативной аренды
Если вы сдаете имущество в оперативную аренду, определите свой доход исходя из суммы арендного платежа, установленной договором.
Доход арендодателя = Арендный платеж
Пример
Определение дохода от оперативной аренды
Согласно договору оперативной аренды общая сумма арендных платежей равна 7 200 тыс. сум. Срок аренды составляет 12 месяцев, т. е. по 600 тыс. сум. в месяц (7 200 : 12).
Таким образом, арендный платеж в размере 600 тыс. сум. ежемесячно будет включаться в состав прочего дохода арендодателя в течение 12 месяцев.
Оформляя счет-фактуру арендатору, укажите в нем арендную плату по договору.
Внимание
Доходы от сдачи недвижимости в аренду облагаются налогом с оборота исходя из суммы арендной платы по договору.
При этом не следует забывать, что налоговые органы вправе откорректировать ваши доходы, если ставки арендной платы не соответствуют рыночным ставкам. Вы можете оспорить это решение, представив обоснование соответствия стоимости аренды рыночным ценам и что она не направлена на уклонение от налогообложения.
Ситуация
Предприятие установило арендную ставку за помещение под розничную торговлю в 5 тыс. сум. в месяц. При этом средняя рыночная ставка в этом районе составляет 50 тыс. сум. Не нарушает ли предприятие действующее законодательство?
– Нет, не нарушает (если не доказан факт сокрытия выручки от реализации путем неотражения (неполного отражения) доходов от реализации в регистрах учета).
Предприятие вправе самостоятельно устанавливать цены на свои товары (услуги). Другое дело, что доход, исчисленный на основе явно заниженной арендной ставки, существенно снижает налоговую базу и сам налог с оборота. Поэтому имеется значительный риск, что налоговые органы пересчитают сумму налога исходя из рыночных ставок .
.Buxgalter.uz рекомендует
Во избежание корректировки налоговой базы налоговыми органами по сделкам, цена которых отличается от рыночной, изложите правила ценообразования в ценовой политике предприятия. Она может стать достаточно весомым аргументом при проверках. Именно в ней будут заключаться ответы на возможные вопросы контролирующего органа по вашим ценам.Нужно ли включать в доход суммы возмещения коммунальных услуг
Часто по условиям договора аренды арендатор, помимо уплаты арендной платы, возмещает арендодателю стоимость коммунальных услуг и услуг связи. Сумма возмещения для арендодателя не является доходом. Поэтому при сдаче имущества в оперативную аренду облагайте налогом с оборота только сумму арендной платы.
Пример
Невключение сумм возмещения коммунальных услуг в налогооблагаемый доход арендодателя
Арендодатель – плательщик налога с оборота сдает в аренду офисное помещение. Согласно договору аренды стоимость коммунальных услуг и связи возмещается арендатором отдельно по фактическому потреблению.
Согласно выставленному счету-фактуре за месяц:
- размер арендной платы составляет 1 200 тыс. сум.,
- сумма возмещения коммунальных услуг и услуг связи – 560 тыс. сум.,
- в том числе НДС по ставке 12 % – 60 тыс. сум.
Для арендодателя коммунальные услуги, потребленные арендатором (460 тыс. сум.), не являются расходом, а их возмещение не является доходом.
Он перевыставляет их стоимость арендатору от поставщиков – коммунальных служб.
Таким образом, ежемесячно в доход арендодателя в течение срока аренды будет включаться арендная плата – 1 200 тыс. сум. 560 тыс. сум., которые возмещает арендодателю арендатор, в налоговую базу не включаются.
Разъяснения экспертов отражают их мнение и создают информационную основу для принятия Вами самостоятельных решений.
Чтобы получать новости от Buxgalter.uz первыми, подписывайтесь на Telegram-канал
Наша страница
Канал в телеграм 