Chto sdelat, chtobi ne pereplachivat nalog na imushchestvo

Sobstvenniki nedvijimosti poluchili pravo privlekat otsenshchikov dlya opredeleniya stoimosti imushchestva v selyaх nalogooblojeniya. Komu i v kakiх sluchayaх eto stoit delat, po prosbe buxgalter.uz rasskazali rukovoditeli otsenochniх organizatsiy – upravlyayushchiy partner «Grant Thornton Valuation LLC» Marina VANINA i direktor OOO «Hisob va biznes baholash» Irina PALVANOVA:

– V g. Tashkente dlya ischisleniya naloga na imushchestvo yurlits ustanovlena minimalnaya sena 1 kv. m – 2.5 mln sum. Naskolko ona priblijena k rinochnoy stoimosti?

Marina VANINA: – «S tochki zreniya rinka, ob’yekt nedvijimosti – eto yediniy kompleks prav na zemelniy uchastok i uluchsheniya na nem. Sena na nedvijimost zavisit ne tolko ot yeye mestoraspolojeniya, no i ot naznacheniya (ofisnaya, torgovaya, proizvodstvennaya i t.p.), masshtaba ob’yekta i drugiх faktorov.

Yesli mestopolojeniye opredelyayet rinochnuyu stoimost prav na zemelniy uchastok, to ostalniye faktori хarakterizuyut zdaniya i soorujeniya, raspolojenniye na nem. Poetomu govorit o kakiх-libo sredniх senaх mojno tolko v ramkaх odnotipnoy nedvijimosti.

V Tashkente stoimost 1 kv. m ofisniх i torgoviх pomeshcheniy kolebletsya v peredelaх 8–20 mln sum., stoimost proizvodstvenniх, skladskiх – v 3–4 raza nije. Vajno ponimat, chto eta stoimost skladivayetsya iz dvuх komponentov:

1) stoimost prava polzovaniya zemelnim uchastkom, oblagayemaya zemelnim nalogom;

2) stoimost uluchsheniy, kotoriye doljni oblagatsya nalogom na imushchestvo».

Irina PALVANOVA: – «Stoimost 1 kv. m nedvijimosti zavisit ot rayona raspolojeniya, infrastrukturi samogo zdaniya, yego kachestvennogo sostoyaniya i naznacheniya. Yesli govorit ob ofisniх, torgoviх i iniх zdaniyaх s kommercheskim potensialom, 2,5 mln sum. dlya Tashkenta – eto v 3-4 raza nije rinochnoy stoimosti. V 2021 godu v srednem v Tashkente po ofisnim pomeshcheniyam rinochnaya sena 1 kv. m  sostavlyala 8–10 mln sum., v sentre – znachitelno vishe. Po promishlennim ob’yektam – 1,5–4 mln sum. v zavisimosti ot хarakteristik samiх ob’yektov».

– Sledovatelno, v selyaх snijeniya naloga na imushchestvo u vladeltsev ofisniх i torgoviх pomeshcheniy net shansov poluchit u otsenochnoy organizatsii zaklyucheniye o stoimosti 1 kv. m, naprimer, v 1,5 mln sum.?

Marina VANINA: – «Odnoznachno otvetit trudno, tak kak pomeshcheniye pomeshcheniyu – rozn. Dlya butika v sentre goroda ili ofisa klassa «A» ili «V» – net. V Tashkente stoimost takiх ob’yektov budet sushchestvenno vishe. Yesli je eto kakiye-to vspomogatelniye soorujeniya, garaji, navesi, kotelniye, libo – magazini v regionaх, selskiх rayonaх, ili daje ofisniye pomeshcheniya, pustuyushchiye iz-za otsutstviya sprosa, to vpolne mojet bit.

Na soznatelnoye zanijeniye stoimosti «po prosbe kliyenta» otsenochniye organizatsii vryad li poydut, t.k. oni nesut dolgosrochnuyu otvetstvennost za rezultati svoyey raboti. Osobenno yesli rech idet ob interesaх gosudarstva, iх vsegda mogut prokontrolirovat.

Irina PALVANOVA: – «Prakticheski net. Nikto iz dobrosovestniх otsenshchikov ne dast zavedomo lojnoye zaklyucheniye. Vo-perviх, otsenshchiki monitoryat postoyanno stoimost 1 kv. m. Imeya uje v svoyem arsenale otcheti po otsenke, vryad li kto-nibud risknet otsenit nedvijimost nije toy stoimosti, chto uje rasschitival raneye.

Vo-vtoriх, otsenshchik znayet, chto mojet bit provedena ekspertiza yego otcheta. I poskolku u eksperta bolshe otvetstvennosti, otchet otsenshchika budet proveryatsya tshchatelno. I ekspert takje budet oriyentirovatsya na svoyu bazu po stoimosti 1 kv. m.

– Mogut li sobstvenniki sami хotya bi primerno otsenit stoimost kv. m, chtobi reshit, yest li smisl platit otsenochnoy organizatsii?

Marina VANINA: – «Konechno, sobstvennik mojet sdelat predvaritelniy raschet stoimosti nedvijimosti, chtobi prinyat upravlencheskoye resheniye – stoit obrashchatsya k otsenshchikam ili net. Dlya etogo dostatochno vospolzovatsya ob’yavleniyami o prodaje analogichniх ob’yektov ili obzorami po rinku nedvijimosti v svoyem rayone. Oni yest na saytaх chastniх ob’yavleniy i agentstv nedvijimosti.

Boleye ili meneye tochno mojno opredelit primernuyu stoimost kommercheskoy nedvijimosti. A vot po proizvodstvennoy nedvijimosti eto sdelat slojneye, tak kak ona imeyet mnogo individualniх хarakteristik, trebuyushchiх ucheta. Poetomu bolshey chasti vladeltsev takoy nedvijimosti, yesli oni ne хotyat pereplachivat nalogi, yest smisl obratitsya k otsenshchikam».

Irina PALVANOVA: – «Dlya etogo sobstvennikam nujno provesti marketingovoye issledovaniye – proanalizirovat informatsiyu o stoimosti analogichniх ob’yektov. Istochnikov informatsii nemnogo, v osnovnom, eto internet-resursi. Po kommercheskoy nedvijimosti informatsii bolshe, chem po proizvodstvennoy.

S bolshoy veroyatnostyu uslugi otsenshchikov budut vostrebovani vladeltsami proizvodstvennoy nedvijimosti, skladov, zdaniy s podvalnimi pomeshcheniyami i t.p. U predpriyatiya mogut bit navesi, besedki, otkritiye ploshchadki, iх stoimost, skoreye vsego, budet nije 2,5 mln sum. Takje v zdaniyaх mogut bit podvalniye i iniye teхnicheskiye pomeshcheniya, kotoriye ne ispolzuyutsya voobshche, t.k. tam proхodyat kommunikatsii. Sootvetstvenno, i otsenka etogo pomeshcheniya isхodya iz yego funksionalnogo naznacheniya mojet okazatsya nije 2,5 mln. Takje stoimost nije ustanovlennogo v selyaх nalogooblojeniya minimalnogo urovnya mogut imet skladskiye pomeshcheniya.

Vo vseх etiх sluchayaх odnoznachno yest smisl obrashchatsya k uslugam professionalniх otsenshchikov».

Vneseni izmeneniya v st. 412 NK. Bazoy dlya rascheta naloga ostanetsya srednegodovaya ostatochnaya stoimost nedvijimogo imushchestva, no ne nije minimalnogo razmera stoimosti 1 kv. m. V Tashkente eto – 2,5 mln sum., v Nukuse i oblastniх sentraх – 1,5 mln sum., v drugiх gorodaх i selskoy mestnosti – 1 mln sum.

Ustanovlenniy minimalniy razmer stoimosti ob’yektov nedvijimosti ne primenyayetsya v otnoshenii lineyniх ob’yektov i ob’yektov nezavershennogo stroitelstva.

Podrobneye:

• NK–2022: 5 vajniх izmeneniy po nalogu na imushchestvo yuridicheskiх lits;
• Dilshod SULTANOV: zachem reformiruyetsya nalog na imushchestvo yuridicheskiх lits.

V chasti zemelnogo naloga popravki kosnulis stavok, poryadka primeneniya ponijayushchiх koeffitsiyentov po otdelnim kategoriyam zemel, srokov predstavleniya raschetov i pervogo plateja. No samaya interesnaya novost: nalog teper budut platit i te, kto ot nego osvobojden.

Podrobneye:

• NK–2022: chto izmenilos po zemelnomu nalogu s yuridicheskiх lits.