Как рассчитать НДС при сдаче в аренду недвижимости

В рекомендации:

– расчет НДС, если стоимость коммунальных услуг:
        возмещается арендатором отдельно;
        включается в арендную плату.

Если арендодатель является плательщиком НДС, в договоре аренды сумма арендной платы за предоставляемую в оперативную аренду  недвижимость указывается с учетом НДС.

Расчет НДС по аренде зависит от порядка возмещения арендатором стоимости потребленных электрической, тепловой энергии, воды, газа и других коммунальных услуг (далее – коммунальные услуги) и услуг связи.

Договоры с поставщиками коммунальных услуг, как правило, заключает арендодатель. Поэтому в договоре аренды определите, как арендатор будет возмещать вам потребленные им услуги:

• отдельно по фактическому потреблению;
• с включением их стоимости в сумму арендной платы.

Бухгалтерский учет арендных операций зависит от:

• порядка возмещения арендатором коммунальных услуг;
• доли выручки от аренды в общей выручке от реализации, т.е. от того, является ли аренда вашей основной деятельностью или нет.

Напоминаем

Основной считается деятельность юрлица, доля чистой выручки от которой в общем объеме реализации преобладает по итогам отчетного периода .

Если аренда для вас – это :

• основная деятельность, начисляйте арендные платежи на счете 9030 «Доходы от выполнения работ и оказания услуг»;
• неосновная деятельность, используйте счет 9350 «Доходы от оперативной аренды».

Как рассчитать НДС, если коммунальные услуги выставляются отдельно от арендной платы

Если по договору аренды стоимость коммунальных услуг и услуг связи не включается в сумму арендной платы, а возмещается арендатором по факту потребления, выставляйте арендатору счета-фактуры так:

• типа «Стандартный» – на сумму арендной платы с выделением НДС;
• типа «Возмещение расходов» – на каждый вид возмещаемых им коммунальных услуг и услуг связи. Выделяйте в них НДС в соответствии со счетами-фактурами поставщиков этих услуг.

Арендодатель учитывает коммунальные услуги, оплачиваемые поставщикам и возмещаемые арендатором, так :

• не относит их на расходы;
• не относит в зачет НДС, приходящийся на сумму возмещения.

Сумму полученного возмещения арендодатель:

• не относит в доходы;
• не отражает в учете начисление НДС, перевыставленного арендатору от поставщиков этих услуг. 

Ситуация

Для налогообложения доходов юрлица от сдачи в аренду офисных помещений применяются минимальные ставки арендной платы 

Арендодатель – плательщик НДС сдает в аренду офисные помещения. Согласно договору аренды стоимость коммунальных услуг и услуг связи возмещается арендатором отдельно по фактическому потреблению.

С 2024 года в целях налогообложения доходов юрлиц применяются минимальные ставки арендной платы, распространявшиеся ранее только на физлиц.

Должен ли арендодатель учитывать минимальные ставки арендной платы при расчете НДС? Нужно ли в договоре аренды указывать минимальные ставки?

– Налоговая база по НДС исчисляется исходя из установленной сторонами договора цены сделки . Однако налоговые органы вправе скорректировать налоговую базу, если цена сделки ниже либо выше рыночной стоимости товаров (услуг). При этом налогоплательщик вправе оспорить такое решение, представив обоснование того, что цена сделки соответствует рыночным ценам и не направлена на уклонение от налогообложения . Исходя из этого при расчете НДС арендодателю рекомендуется учесть минимальные ставки аренды с учетом коэффициентов и категории помещения (вида деятельности).

В договоре аренды указывать минимальные ставки арендной платы не нужно, поскольку стоимость аренды указывается по согласованию между арендодателем и арендатором. А минимальные ставки арендной платы применяются только в целях налогообложения доходов арендодателя .

Как рассчитать НДС, если коммунальные услуги включены в сумму арендной платы

Если невозможно выделить потребленные арендатором услуги в общей стоимости коммунальных услуг и услуг связи, рассчитайте арендную плату с учетом этих услуг одним из двух методов:

• пропорционально площади, занимаемой арендатором;
• пропорционально мощности приборов, установленных на арендованных площадях.

В выставляемом арендатору счете-фактуре (типа «Стандартный») указывайте только общую сумму арендной платы с выделением НДС.

При таком варианте расчетов с арендаторами:

• коммунальные услуги, оплачиваемые поставщикам, учтите как расходы;
• НДС, выставляемый коммунальными предприятиями, отнесите в зачет;
• арендную плату, включающую стоимость коммунальных платежей и  выставляемую арендатору, учтите как доход.