Когда признается выручка от реализации недвижимости

По производствам с длительным – более 1 года – технологическим циклом доход от реализации услуг признается равномерно в течение срока исполнения контракта, если его условиями не предусмотрена поэтапная сдача услуг . Распространяется ли эта норма на организации, осуществляющие строительство жилых домов или нежилых помещений для последующей реализации?

Buxgalter.uz получил разъяснение начальника отдела прямых налогов Министерства финансов Умида ХАМРОЕВА.

Строительство по договору подряда

Правила ст. 303 НК о равномерном признании дохода от реализации услуг, если условия контракта не предусматривают их поэтапную сдачу, распространяются, в частности, на организации – исполнителей по договорам строительного подряда.

Как подрядчики, они выполняют строительно-монтажные работы и сдают результат заказчику, оформляя справку-счет-фактуру о выполненных работах (понесенных затратах) .

При строительстве объектов, в том числе – "под ключ", а также по долгосрочным контрактам с длительным технологическим циклом, если их условия не предусматривают поэтапную ежемесячную сдачу услуг, датой совершения оборота является последний день каждого календарного месяца .

Подрядчики определяют доход на конец месяца по формуле:

Доход текущего месяца по контракту = (Расходы по контракту с начала строительства / Общая сумма расходов по контракту) х Общая сумма дохода по контракту (цена контракта) – Доходы предыдущих месяцев по контракту


Т.е. ранее учтенные доходы по контракту вычитаются при определении дохода от реализации услуг за текущий месяц.

Особенностью строительного подряда является отсутствие у подрядчика права собственности на строящийся объект. Это право принадлежит заказчику.

Строительство в целях дальнейшей реализации

Организации, которые строят жилые и нежилые помещения для последующей реализации, не оказывают услуг другим лицам, а изготавливают продукцию (недвижимость) для последующей реализации. В этом случае с покупателем заключается договор купли-продажи объекта, а не договор подряда на оказание услуг по его строительству.

По договору купли-продажи продавец обязуется передать товар в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять его и уплатить за него определенную денежную сумму .

Еще один вид договора предполагает инвестирование покупателем в строительство будущего объекта. Условием выполнения такого договора является передача инвестору права собственности на готовый объект или его часть. По сути это – тот же договор купли-продажи, но с предоплатой.

В этом случае строительные организации:

• формируют себестоимость возводимой недвижимости на счете 2010 «Основное производство»;
• учитывают помещения, завершенные строительством и прошедшие госприемку, на счете 2810 «Готовая продукция».

При реализации недвижимого имущества датой совершения оборота является дата передачи недвижимого имущества покупателю по акту приема-передачи, подписанному сторонами договора об отчуждении недвижимого имущества . Т.е. правило определения ежемесячного дохода в этом случае неприменимо.

Таким образом, реализацию построенной недвижимости следует рассматривать как реализацию товара. Моментом признания дохода по такой сделке является дата передачи недвижимого имущества покупателю по акту приема-передачи. Требования ст.303 НК не распространяются на такие случаи.

Долевое строительство

Если организация осуществляет долевое строительство, при котором она выступает в качестве строительной или инвестиционной организации (застройщика) с привлечением денежных средств участников долевого строительства (дольщиков) — граждан или юридических лиц — для строительства объектов недвижимости, налогообложение в такой ситуации будет идентично «строительству по договору подряда».

Как правило, по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов он должен передать соответствующий объект долевого строительства его участнику. В свою очередь участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Т.е. в данном случае речь идет об оказании услуг. При долевом строительстве датой совершения оборота является последний день каждого календарного месяца, так как по долгосрочному контракту с длительным технологическим циклом не предусмотрена ежемесячная сдача услуг.

Справочно:

В настоящее время в соответствии с указом Президента «О дополнительных мерах по углублению реформ в строительной отрасли Республики Узбекистан» от 13 марта 2020 г. №УП-5963 разрабатывается проект НПА, регламентирующий процесс долевого строительства многоквартирных жилых домов. В том числе – предусматривающий:

• наличие согласованной проектно-сметной документации до начала привлечения средств на условиях долевого строительства;
• ограничение нецелевого использования застройщиком средств участников долевого строительства, аккумулируемых на его банковском счете;
• обязательную государственную регистрацию договора на участие в долевом строительстве и ведение единого реестра застройщиков, привлекающих средства на условиях долевого строительства.