Прочтите, если выплачиваете доходы нерезидентам, не связанные с ПУ:
Как продать квартиру физлицу: бухучет и налоговые последствия
Один из вариантов передачи физическому лицу принадлежащей предприятию квартиры – продажа. Бухучет и налоговые последствия такой хозяйственной операции на конкретных примерах разъяснил эксперт «Нормы» Олег ЦОЙ.
Как учесть продажу квартиры
Прежде чем что-либо делать с квартирой, принадлежащей юридическому лицу, сначала убедитесь в правильности ее оприходования при приобретении. Есть два возможных варианта: она числится в составе ОС либо в составе товаров.
В составе основных средств предприятия – плательщика НДС и налога на прибыль числится квартира со следующими показателями:
- первоначальная стоимость – 389 193,6 тыс. сум.;
- накопленная амортизация – 21 393,0 тыс. сум.;
- сальдо переоценки – 85 289,0 тыс. сум.
Предприятие продает эту квартиру учредителю по остаточной стоимости 367 800,6 тыс. сум. (389 193,6 – 21 393,0) с учетом НДС.
Рыночная стоимость квартиры без НДС по данным оценочной организации соответствует ее остаточной стоимости.
НДС составляет 55 170,09 тыс. сум. (367 800,6 х 15%).
Общая стоимость реализации:
367 800,6 + 55 170,09 = 422,970,69 тыс. сум.
Финансовый результат от выбытия основного средства:
(422 970,69 – 55 170,09) – (389 193,6 – 21 393,0) + 85 289,0 = 85 289,0 тыс. сум.
Бухгалтерский учет:
№ |
Операция |
Сумма, тыс. сум. |
Дебет |
Кредит |
1 |
Реализована квартира (422 970,69 – 55 170,09) |
367 800,6 |
4010 «Счета к получению от покупателей и заказчиков»
|
9210 «Выбытие основных средств» |
2 |
Начислен НДС |
55 170,09 |
4010 «Счета к получению от покупателей и заказчиков» |
6410 «Задолженность по платежам в бюджет (по видам)»
|
3 |
Списана балансовая стоимость квартиры |
389 193,6 |
9210 «Выбытие основных средств» |
0120 «Здания, сооружения и передаточные устройства»
|
4 |
Списана накопленная амортизация |
21 393,0 |
0220 «Износ зданий, сооружений и передаточных устройств»
|
9210 «Выбытие основных средств» |
5 |
Списано сальдо переоценки |
85 289,0 |
8510 «Корректировки по переоценке долгосрочных активов»
|
9210 «Выбытие основных средств» |
6
|
Отражена прибыль от выбытия основного средства |
85 289,0 |
9210 «Выбытие основных средств»
|
9310 «Прибыль от выбытия основных средств»
|
7 |
Получены денежные средства за квартиру |
422 970,69 |
5110 «Расчетный счет» |
4010 «Счета к получению от покупателей и заказчиков»
|
На балансе предприятия – плательщика НДС и налога на прибыль в составе товаров числится квартира по цене приобретения 320 000 тыс. сум. (с учетом расходов по приобретению). Квартира приобретена у организации – застройщика.
Предприятие продает ее своему работнику по рыночной стоимости, которая составляет по данным оценочной организации 402 500 тыс. сум., включая НДС.
НДС составляет 52 500 тыс. сум. (402 500 : 115 х 15).
Бухгалтерский учет:
№ |
Операция |
Сумма, тыс. сум. |
Дебет |
Кредит |
1 |
Реализована работнику квартира (402 500 – 52 500) |
350 000,0 |
4010 «Счета к получению от покупателей и заказчиков»
|
9020 «Доходы от реализации товаров»
|
2 |
Начислен НДС |
52 500,0 |
4010 «Счета к получению от покупателей и заказчиков» |
6410 «Задолженность по платежам в бюджет (по видам)»
|
3 |
Списана себестоимость квартиры |
320 000,0 |
9120 «Себестоимость реализованных товаров»
|
2900 «Товары»
|
4 |
Получены денежные средства за квартиру |
402 500,0 |
5110 «Расчетный счет» |
4010 «Счета к получению от покупателей и заказчиков»
|
Налоговые последствия продажи
НДС
Передача права собственности на товар на возмездной основе является оборотом по реализации товаров и облагается НДС .
При реализации квартиры датой совершения оборота будет дата передачи недвижимости покупателю по акту приема-передачи, подписанному сторонами договора об отчуждении недвижимого имущества .
Налоговой базой по НДС является стоимость реализуемых товаров исходя из примененной сторонами сделки цены . При этом налоговые органы вправе скорректировать налоговую базу, если цена сделки ниже либо выше рыночной стоимости товаров .
При реализации объектов жилой недвижимости, приобретенных у физлиц для перепродажи, налоговая база определяется как положительная разница между ценой реализации и стоимостью приобретения, включающая в себя сумму налога .
Налог на прибыль
При продаже квартиры последствия по налогу на прибыль зависят от того, как она учитывалась на балансе предприятия.
Если – как основное средство, то при продаже может возникнуть прибыль или убыток от ее выбытия.
Прибыль от выбытия основного средства включается в состав совокупного дохода .
Если квартира учитывалась как товар, прибыль или убыток от ее продажи отразятся в показателе налоговой базы .
Убыток от продажи квартиры вы можете вычесть при расчете налога на прибыль, если предприятие сможет обосновать экономическую оправданность такой операции . В противном случае этот расход будет невычитаемым.
Налог с оборота
Последствия по налогу с оборота опять же зависят от того, как учитывалась квартира на балансе предприятия.
Если – как основное средство, то при продаже может возникнуть прибыль или убыток от ее выбытия. В этом случае прибыль от выбытия включается в состав совокупного дохода , а убыток не учитывается при расчете налога с оборота.
Если же квартира учитывалась как товар, цена ее продажи включается в состав совокупного дохода .
НДФЛ
Для физлица отрицательная стоимость между ценой продажи квартиры и ценой ее приобретения (себестоимостью) – это доход в виде материальной выгоды .
При получении физлицом от юрлица товаров (услуг) их стоимость определяется исходя из цены приобретения или себестоимости этих товаров (услуг) с учетом акцизного налога и НДС .
Налог с доходов физлица удерживает предприятие как источник выплаты . Если он не удержан, предприятие обязано внести в бюджет сумму налога и связанную с ним пеню .
При продаже квартиры не своему работнику – резиденту Узбекистана по цене ниже стоимости ее приобретения (себестоимости), предприятие вправе не удерживать налог на основании письменного заявления покупателя. При этом последний обязан самостоятельно представить декларацию о совокупном годовом доходе и уплатить налог .
Налог на имущество
Реализация квартиры уменьшает налоговую базу по налогу на имущество . В этом случае вы вправе представить уточненную справку об авансовых платежах. Авансовые платежи за оставшуюся часть налогового периода корректируются на сумму изменения налога равными долями .
Земельный налог
Земельные участки, занятые под многоквартирными домами, не рассматриваются в качестве объекта обложения земельным налогом . Однако если эти земельные участки используются для ведения хозяйственной деятельности, они являются объектами налогообложения .