Как продать квартиру физлицу: бухучет и налоговые последствия

27 июля 2020 г.

Один из вариантов передачи физическому лицу принадлежащей предприятию квартиры – продажа. Бухучет и налоговые последствия такой хозяйственной операции на конкретных примерах разъяснил эксперт «Нормы» Олег ЦОЙ.

Как учесть продажу квартиры

Прежде чем что-либо делать с квартирой, принадлежащей юридическому лицу, сначала убедитесь в правильности ее оприходования при приобретении. Есть два возможных варианта: она числится в составе ОС либо в составе товаров.

Пример

Продажа квартиры, числящейся в составе основных средств

В составе основных средств предприятия – плательщика НДС и налога на прибыль числится квартира со следующими показателями:

первоначальная стоимость – 389 193,6 тыс. сум.;
накопленная амортизация – 21 393,0 тыс. сум.;
сальдо переоценки – 85 289,0 тыс. сум.

Предприятие продает эту квартиру учредителю по остаточной стоимости 367 800,6 тыс. сум. (389 193,6 – 21 393,0) с учетом НДС.

Рыночная стоимость квартиры без НДС по данным оценочной организации соответствует ее остаточной стоимости.

НДС составляет 55 170,09 тыс. сум. (367 800,6 х 15%).

Общая стоимость реализации:

367 800,6 + 55 170,09 = 422,970,69 тыс. сум.

Финансовый результат от выбытия основного средства:

(422 970,69 – 55 170,09) – (389 193,6 – 21 393,0) + 85 289,0 = 85 289,0 тыс. сум.

Бухгалтерский учет:

№	Операция	Сумма, тыс. сум.	Дебет	Кредит
1	Реализована квартира (422 970,69 – 55 170,09)	367 800,6	4010 «Счета к получению от покупателей и заказчиков»	9210 «Выбытие основных средств»
2	Начислен НДС	55 170,09	4010 «Счета к получению от покупателей и заказчиков»	6410 «Задолженность по платежам в бюджет (по видам)»
3	Списана балансовая стоимость квартиры	389 193,6	9210 «Выбытие основных средств»	0120 «Здания, сооружения и передаточные устройства»
4	Списана накопленная амортизация	21 393,0	0220 «Износ зданий, сооружений и передаточных устройств»	9210 «Выбытие основных средств»
5	Списано сальдо переоценки	85 289,0	8510 «Корректировки по переоценке долгосрочных активов»	9210 «Выбытие основных средств»
6	Отражена прибыль от выбытия основного средства	85 289,0	9210 «Выбытие основных средств»	9310 «Прибыль от выбытия основных средств»
7	Получены денежные средства за квартиру	422 970,69	5110 «Расчетный счет»	4010 «Счета к получению от покупателей и заказчиков»

Пример

Продажа квартиры, числящейся в составе товаров

На балансе предприятия – плательщика НДС и налога на прибыль в составе товаров числится квартира по цене приобретения 320 000 тыс. сум. (с учетом расходов по приобретению). Квартира приобретена у организации – застройщика.

Предприятие продает ее своему работнику по рыночной стоимости, которая составляет по данным оценочной организации 402 500 тыс. сум., включая НДС.

НДС составляет 52 500 тыс. сум. (402 500 : 115 х 15).

Бухгалтерский учет:

№	Операция	Сумма, тыс. сум.	Дебет	Кредит
1	Реализована работнику квартира (402 500 – 52 500)	350 000,0	4010 «Счета к получению от покупателей и заказчиков»	9020 «Доходы от реализации товаров»
2	Начислен НДС	52 500,0	4010 «Счета к получению от покупателей и заказчиков»	6410 «Задолженность по платежам в бюджет (по видам)»
3	Списана себестоимость квартиры	320 000,0	9120 «Себестоимость реализованных товаров»	2900 «Товары»
4	Получены денежные средства за квартиру	402 500,0	5110 «Расчетный счет»	4010 «Счета к получению от покупателей и заказчиков»

Налоговые последствия продажи

НДС

Передача права собственности на товар на возмездной основе является оборотом по реализации товаров и облагается НДС п. 1 ч. 1 ст. 239 НК.

При реализации квартиры датой совершения оборота будет дата передачи недвижимости покупателю по акту приема-передачи, подписанному сторонами договора об отчуждении недвижимого имущества ч. 3 ст. 242 НК.

Налоговой базой по НДС является стоимость реализуемых товаров исходя из примененной сторонами сделки цены ч. 1 ст. 248 НК. При этом налоговые органы вправе скорректировать налоговую базу, если цена сделки ниже либо выше рыночной стоимости товаров ч. 4 ст. 248 НК.

При реализации объектов жилой недвижимости, приобретенных у физлиц для перепродажи, налоговая база определяется как положительная разница между ценой реализации и стоимостью приобретения, включающая в себя сумму налога ч. 11 ст. 248 НК.

Налог на прибыль

При продаже квартиры последствия по налогу на прибыль зависят от того, как она учитывалась на балансе предприятия.

Если – как основное средство, то при продаже может возникнуть прибыль или убыток от ее выбытия.

Прибыль от выбытия основного средства включается в состав совокупного дохода п. 6 ч. 3 ст. 297 НК.

Если квартира учитывалась как товар, прибыль или убыток от ее продажи отразятся в показателе налоговой базы ст. 296 НК.

Убыток от продажи квартиры вы можете вычесть при расчете налога на прибыль, если предприятие сможет обосновать экономическую оправданность такой операции ч.ч. 3–4 ст. 305 НК. В противном случае этот расход будет невычитаемым.

Налог с оборота

Последствия по налогу с оборота опять же зависят от того, как учитывалась квартира на балансе предприятия.

Если – как основное средство, то при продаже может возникнуть прибыль или убыток от ее выбытия. В этом случае прибыль от выбытия включается в состав совокупного дохода ч. 1 ст. 463 НК, а убыток не учитывается при расчете налога с оборота.

Если же квартира учитывалась как товар, цена ее продажи включается в состав совокупного дохода ч. 1 ст. 463 НК.

НДФЛ

Для физлица отрицательная стоимость между ценой продажи квартиры и ценой ее приобретения (себестоимостью) – это доход в виде материальной выгоды п. 3 ч. 1 ст. 376.

При получении физлицом от юрлица товаров (услуг) их стоимость определяется исходя из цены приобретения или себестоимости этих товаров (услуг) с учетом акцизного налога и НДС ч.ч. 2–3 ст. 376 НК.

Налог с доходов физлица удерживает предприятие как источник выплаты п. 2 ч. 1 ст. 387 НК. Если он не удержан, предприятие обязано внести в бюджет сумму налога и связанную с ним пеню ч. 3 ст. 386 НК.

При продаже квартиры не своему работнику – резиденту Узбекистана по цене ниже стоимости ее приобретения (себестоимости), предприятие вправе не удерживать налог на основании письменного заявления покупателя. При этом последний обязан самостоятельно представить декларацию о совокупном годовом доходе и уплатить налог ч. 2 ст. 387 НК ст. 393 НК.

Налог на имущество

Реализация квартиры уменьшает налоговую базу по налогу на имущество ч. 1 ст. 413 НК. В этом случае вы вправе представить уточненную справку об авансовых платежах. Авансовые платежи за оставшуюся часть налогового периода корректируются на сумму изменения налога равными долями ч. 7 ст. 417 НК.

Земельный налог

Земельные участки, занятые под многоквартирными домами, не рассматриваются в качестве объекта обложения земельным налогом п. 12 ч. 2 ст. 426 НК. Однако если эти земельные участки используются для ведения хозяйственной деятельности, они являются объектами налогообложения ч. 3 ст. 426 НК.