Полезное для бухгалтера в декабре:
В арендуемом вами офисе предстоит ремонт. Можно ли по этой причине снизить арендную плату и как это сделать?
Возможные сценарии действий с вариантами оформления документов специально для читателей buxgalter.uz расписал эксперт «Нормы» по юридическим вопросам Олег ЗАМАНОВ:
– «По общему правилу размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в предусмотренные договором сроки, но не чаще одного раза в год 
. Поэтому сначала изучите условия вашего договора о порядке и сроках изменения арендных платежей. По ситуации, можете изменить их, заключив допсоглашение с арендодателем.
Логика и последовательность дальнейших действий будет зависеть от следующих взаимосвязанных обстоятельств:
- кто согласно договору обязан нести расходы по ремонту арендуемого помещения и кто фактически их несет;
- как ремонтные работы отразятся на условиях пользования арендуемым помещением.
Рассмотрим, несколько возможных сценариев.
1) Изначально по условиям договора расходы по ремонту помещения несет арендодатель
Соответственно, он:
- либо готов выполнить свои обязательства (сделать ремонт своими силами или привлечь подрядную организацию – не важно). Арендную плату в этом случае можно уменьшить, только если ремонтные работы ухудшают условия пользования помещением;
- либо лишен финансовой возможности отремонтировать помещение. Если ремонт объективно необходим и арендатор готов его оплатить, нужно скорректировать изначальные условия арендного договора:
а) расходы, связанные с ремонтом арендуемого помещения, переложить на арендатора;
б) пропорционально уменьшить арендную плату на сумму расходов по ремонту.
Пример
Арендатор берет на себя расходы на ремонт, арендная плата снижается
Срок аренды: 1 января – 31 декабря 2020 года.
Первоначальный размер арендной платы: 3 000 000 сум. в месяц.
Сумма расходов на ремонт: 12 000 000 сум.
Дата изменения условия договора: 30 июня 2020 года.
Оставшийся срок аренды: 6 месяцев.
Размер арендной платы на оставшийся срок: 1 000 000 сум. в месяц ((3 млн сум. х 6 мес. – 12 млн сум.) : 6 мес).
Как оформить изменения (формулировка в допсоглашении)
Вариант 1: «2.1. Арендатор обязан вносить плату за пользование арендуемым имуществом путем перечисления денежных средств на счет Арендодателя в следующих размерах:
2.1.1. в период с 1 января по 30 июня 2020 года – 3 000 000 (три миллиона) сум. в месяц;
2.1.2. в период с 1 июля по 31 декабря 2020 года – 1 000 000 (один миллион) сум. в месяц».
Вариант 2: «2.1. Арендатор обязан вносить плату за пользование арендуемым имуществом путем перечисления денежных средств на счет Арендодателя в соответствии с Графиком внесения арендных платежей согласно приложению №1 к настоящему договору».
2) Расходы по ремонту помещения в соответствии с договором несет арендатор
Соответственно, расходы по ремонту на размер арендной платы не влияют. Но ее можно снизить, если ремонтные работы ухудшают условия пользования помещением.
3) Возможность использовать помещение
В зависимости от того, какие именно виды работ предстоят в рамках ремонта и в какое время они будут вестись, – это:
а) никак не отразится на использовании помещения арендатором (мелкие работы в нерабочее время) и офис может функционировать в «штатном» режиме. В этом случае требовать снижения арендной платы нецелесообразно. Но – держите в голове обстоятельства, изложенные в пунктах 1 и 2;
б) будет мешать арендатору использовать помещение по назначению. Т.е. условия пользования имуществом существенно ухудшаются в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. Требовать уменьшения арендной платы в данном случае – право арендатора, гарантированное законом . Однако остается вопрос: в какой степени пользование помещением затруднено – частично или полностью?
Затруднено частично
Офис может продолжать функционировать параллельно с ремонтом, «ужавшись» в пространстве (половина используется, в другой – ремонт). В подобной ситуации можно договориться о пропорциональном снижении арендной платы на время ремонтных работ.
Пример
Пропорциональное снижение арендной платы, если ремонт мешает использовать часть помещений
Срок аренды: 1 января – 31 декабря 2020 года.
Размер арендной платы: 3 000 000 сум. в месяц.
В период ремонта арендатор использует 50% от общей арендуемой площади.
Срок выполнения ремонтных работ – 2 месяца (сентябрь, октябрь).
Размер арендной платы на период ремонта: 1 500 000 сум. в месяц (3 млн сум. х 50%).
Как оформить изменения (формулировка в допсоглашении):
Вариант 1: «2.1. Арендатор обязан вносить плату за пользование арендуемым имуществом путем перечисления денежных средств на счет Арендодателя в следующих размерах:
2.1.1. в период с 1 января по 31 августа, а также с 1 ноября по 31 декабря 2020 года – 3 000 000 (три миллиона) сум. в месяц;
2.1.2. в период с 1 сентября по 31 октября 2020 года – 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) сум. в месяц».
Вариант 2: «2.1. Арендатор обязан вносить плату за пользование арендуемым имуществом путем перечисления денежных средств на счет Арендодателя в соответствии с Графиком внесения арендных платежей согласно приложению №1 к настоящему договору».
Затруднено полностью
Ремонтные работы одновременно ведутся на всей арендуемой площади, офис функционировать не может. Это более сложная ситуация с точки зрения юридического оформления. Арендатору нужно сохранить право пользования помещением (чтобы после ремонта вернуться на место) и в то же время – снять с себя обязательства по внесению арендных платежей на время ремонта.
Но аренда – априори возмездный договор , если речь не идет об аренде госимущества по «нулевой» ставке (этот вариант, как правило, сопровождается возложением на арендатора инвестиционных и социальных обязательств).
Поэтому рекомендуем рассмотреть следующие варианты:
- досрочно расторгнуть текущий договор (оформить допсоглашение об изменении срока аренды) и тут же оформить новый, в котором указать срок передачи имущества арендатору с учетом завершения ремонта. Если арендодатель не предоставит его в указанный срок, вы вправе истребовать от него это имущество и потребовать возмещения убытков;
- дважды оформить новацию, т.е. изменение предмета договора – сначала на период ремонта с аренды на безвозмездное пользование, а по его окончании – обратно, с безвозмездного пользования на аренду».
