Как продать квартиру работнику: бухучет и налоговые последствия

Ситуация: на балансе предприятия в составе основных средств числятся квартиры, которые использовались как служебное жилье. Планируется продать их работникам по остаточной стоимости. О том, как отразить в учете такую хозоперацию и какие налоговые последствия она будет иметь для сторон сделки, рассказала начальник отдела Департамента методологии бухгалтерского учета и аудита Минфина Асал ХАШИМОВА:

 

– «На предприятии бухгалтерский учет квартиры определяется исходя из дальнейшей цели ее использования. Поэтому, кроме первичной учетной документации, необходимо оформить приказ руководителя предприятия о назначении квартиры, акты ее приема-передачи сотрудникам в пользование.

Стоимость квартиры, используемой как служебное жилье, независимо от условий ее предоставления сотрудникам (за плату или бесплатно), отражается в бухгалтерском учете в качестве объекта основных средств. Для обособленного учета можно открыть отдельный счет в группе счетов учета основных средств 0100.  

Затраты на ее содержание (в том числе – амортизация и все виды ремонта) включаются в состав расходов периода как прочие операционные расходы (счет 9430).

Если предприятие изначально приобретало квартиру для последующей продажи работнику, она не соответствует критериям признания ОС пп. 3­–4 НСБУ №5, рег. МЮ №1299 от 20.01.2004 г.. Ее стоимость в данном случае отражается на счетах учета товаров (счет 2990).

 

Как оформить реализацию

Если предприятие реализует квартиру работнику, оформляется договор купли-продажи недвижимости §7 ГК. Цена продажи определяется по соглашению сторон. Если цена реализации отличается от рыночной, могут возникнуть дополнительные налоговые последствия.

Перед реализацией квартиры может потребоваться согласие на совершение сделки от участников (акционеров), если это предусмотрено уставом общества. Согласно законодательству решение участников (акционеров) необходимо, если сделка по продаже или покупке квартиры считается крупной (например, квартира-апартаменты). Крупная сделка, совершенная с нарушением требований законодательства, может быть признана недействительной судом по иску общества или его участника ст.ст. 83-84 ЗРУ №223-I от 26.04.1996 г. ст. 44 ЗРУ №310-II от 06.12.2001 г..

 

Бухгалтерский учет

При выбытии основного средства определяется финансовый результат (ФР) по формуле п. 53 НСБУ №5, рег. МЮ №1299 от 20.01.2004 г.:

ФР = ВР – ОС – НДС – РВ + СП,

где:
ВР – выручка от реализации;
ОС – остаточная стоимость (первоначальная (восстановительная) стоимость минус накопленный износ);
НДС – налог на добавленную стоимость (для плательщиков);
РВ – расходы по выбытию;
СП – сальдо переоценки.

 

Налоговые последствия

НДС

Передача права собственности на товары, к которым относятся и основные средства, на возмездной основе – это оборот по реализации, облагаемый НДС п. 1 ч. 1 ст. 239 НК.

При реализации объекта недвижимости датой совершения оборота будет дата его передачи покупателю по акту приема-передачи, подписанному сторонами договора об отчуждении недвижимого имущества ч. 3 ст. 242 НК.

Налоговая база – стоимость реализуемых товаров исходя из примененной сторонами сделки цены ч. 1 ст. 248 НК. Налоговые органы вправе скорректировать налоговую базу, если цена сделки ниже или выше рыночной стоимости товаров ч. 4 ст. 248 НК.

При реализации объектов жилой недвижимости, приобретенных у физлиц для перепродажи, налоговая база определяется как положительная разница между ценой реализации и стоимостью приобретения, включающая в себя сумму налога ч. 11 ст. 248 НК.

Налог на прибыль

При продаже квартиры последствия по налогу на прибыль зависят от того, является ли она ОС или товаром.

Если она – основное средство, возникает прибыль или убыток от выбытия. Прибыль от выбытия ОС включается в состав совокупного дохода п. 6 ч. 3 ст. 297 НК, а убыток учитывается при определении налоговой базы ст. 305 НК.

Если квартира – товар, прибыль (убыток) от ее реализации отразится в показателе налоговой базы ст. 296 НК.

Вы вправе вычесть убыток от продажи квартиры при расчете налога на прибыль, если предприятие сможет обосновать его экономическую оправданность ст. 305 НК. В противном случае убыток будет невычитаемым расходом.

Налог с оборота

Последствия по налогу с оборота опять же зависят от того, является ли квартира основным средством или товаром.

Если она – основное средство, возникает прибыль или убыток от выбытия. Прибыль – включается в состав совокупного дохода, убыток не учитывается при определении налоговой базы ст. 463 НК.

Если квартира – товар, цена продажи включается в состав совокупного дохода ст. 464 НК.

НДФЛ

Для физлица отрицательная стоимость между ценой продажи квартиры и ценой ее приобретения (себестоимостью) – это доход в виде материальной выгоды п. 3 ч. 1 ст. 376 НК.

При получении физлицом от юрлица товаров (услуг) их стоимость определяется исходя из цены приобретения (себестоимости) с учетом акцизного налога и НДС чч. 2–3 ст. 376 НК.

Налог с доходов физлица удерживает предприятие как источник выплаты п. 2 ч. 1 ст. 387 НК. Если он не удержан, предприятие обязано внести в бюджет сумму налога и связанную с ним пеню ч. 3 ст. 386 НК.

Налог на имущество

Реализация основного средства уменьшает налоговую базу по налогу на имущество начиная с месяца выбытия ст. 413 НК. В этом случае вы вправе представить уточненную справку об авансовых платежах, на основании которой авансовые суммы за оставшуюся часть года корректируются на сумму изменения налога равными долями ч. 7 ст. 417 НК.

Земельный налог

Земельные участки, занятые под многоквартирными домами, не рассматриваются в качестве объекта обложения земельным налогом п. 12 ч. 2 ст. 426 НК. Однако если эти участки используются для ведения хозяйственной деятельности, они являются объектами налогообложения ч. 3 ст. 426 НК».