Как определять доход от сдачи имущества в аренду

В рекомендации:

– отличия финансовой аренды от оперативной;
– доходы по финансовой аренде;
– доходы по оперативной аренде;
– рыночные ставки аренды;
– доход при предоставлении имущества в безвозмездное пользование;
– возмещение стоимости коммунальных услуг.

Чем отличается финансовая аренда от оперативной

Прежде чем облагать налогом с оборота доходы от аренды, определите, является ли она финансовой или оперативной. От этого будет зависеть налоговая база.

Если условия договора аренды не соответствуют ни одному из вышеназванных требований, аренда является оперативной.

Оперативная аренда – это предоставление имущества в пользование без права его выкупа. Главное условие оперативной аренды – арендодатель не преследует цели продажи своего имущества. Он остается собственником объекта и в процессе сдачи его в оперативную аренду, и после ее завершения.

Как определять доход от финансовой аренды

При финансовой аренде арендатор возмещает арендодателю стоимость объекта аренды. Выплаты производятся в рассрочку. Если объект переходит по окончании финансовой аренды в собственность арендатора, выплаты в полном объеме покрывают его стоимость. Кроме того, арендодателю выплачивается процентный доход. Он и является объектом обложения налогом с оборота.

Арендный платеж = Сумма возмещения стоимости объекта аренды + Процентный доход арендодателя.

Доход от финансовой аренды = Арендный платеж – Сумма возмещения стоимости объекта аренды.

Чтобы определить процентный доход, из суммы арендных платежей вычтите сумму возмещения стоимости объекта аренды. Сумму процентного дохода включайте в налогооблагаемый доход частями в течение всего срока договора аренды согласно графику арендных платежей.

Если сумма возмещения стоимости объекта финансовой аренды превышает его балансовую стоимость, у арендодателя, помимо процентного, возникает дополнительный доход от выбытия объекта аренды.

Как определять доход от оперативной аренды

Если вы сдаете имущество в оперативную аренду, определите свой доход исходя из суммы арендного платежа, установленной договором:

Доход арендодателя = Арендный платеж.

Вы вправе устанавливать в договоре любую сумму арендной платы по договоренности с арендатором. При этом, если предоставляете в аренду жилое или нежилое помещение, а также автотранспорт, то при расчете налога применяйте установленные минимальные ставки арендных платежей (по помещениям – с учетом повышающих коэффициентов), если сумма аренды по договору меньше рассчитанной по минимальным ставкам.     

Как определять доход при предоставлении имущества в безвозмездное пользование

Порядок налогообложения доходов, полученных от сдачи недвижимого имущества и автотранспорта в аренду, исходя из минимальных ставок арендной платы с учетом повышающих коэффициентов и категории нежилого помещения (вида деятельности) распространяется также на договоры безвозмездного пользования (договоры ссуды) .

При предоставлении в безвозмездное пользование жилого или нежилого помещения, а также автотранспорта в целях налогообложения признайте доход от реализации. Определите его как себестоимость услуги . В себестоимость аренды включаются такие затраты, как амортизация переданного имущества, коммунальные платежи, ремонт и т.п.

Если вы получаете в безвозмездное пользование помещение или автотранспорт, то у вас возникает доход в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом. Сумма дохода в этом случае определяется исходя из рыночной стоимости услуг . В качестве рыночной стоимости принимается стоимость аренды, рассчитанная по установленным минимальным ставкам (по недвижимости – с учетом повышающего коэффициента и категории нежилого помещения). Если счет-фактура выставлен с учетом НДС, то ваш доход включит в себя сумму НДС. Если по счету-фактуре ссудодателя сумма аренды будет меньше рассчитанной по минимальным ставкам, при расчете налога с оборота доход учтите исходя из минимальных ставок (по недвижимости – с учетом повышающих коэффициентов и категории помещения).

Если ссудодатель – физлицо, определите доход самостоятельно исходя из минимальных ставок аренды (по недвижимости – с повышающим коэффициентом). На сумму дохода оформите односторонний ЭСФ.

Пример

Налогообложение при передаче помещения в безвозмездное пользование  

Предприятие (ссудодатель) по договору ссуды передает другому предприятию (ссудополучателю) нежилое офисное помещение площадью 100 кв. м в Ташкенте (3-я зона по земельному налогу).

Налоговые последствия у ссудодателя

• Если ссудодатель – плательщик НДС и налога на прибыль 

НДС

Предоставление в безвозмездное пользование имущества, за исключением случаев, когда такая услуга является экономически оправданной, признается оборотом по реализации в целях исчисления НДС . Налоговая база в этом случае определяется исходя из рыночной стоимости услуг .

В качестве рыночной стоимости принимается стоимость аренды, рассчитанная по установленным минимальным ставкам с учетом повышающих коэффициентов и категории нежилого помещения, установленных Жокаргы Кенесом Каракалпакстана и Кенгашами народных депутатов.

Предприятие-ссудодатель выставляет ссудополучателю счет-фактуру типа «Без оплаты» на сумму 10 080 000 сум. с учетом НДС (100 х 90 000 х 1,12).

Налог на прибыль

При расчете налога на прибыль стоимость безвозмездно оказанных услуг, в т.ч. НДС по ним, – невычитаемые расходы .

• Если ссудодатель плательщик налога с оборота

При безвозмездном оказании услуг доход от реализации в целях налогообложения определяется как себестоимость этих услуг .

Ссудодатель оформляет на имя ссудополучателя счет-фактуру типа «Без оплаты», отразив в нем себестоимость услуг по аренде.

Налоговые последствия у ссудополучателя – плательщика налога с оборота 

Доход ссудополучателя в виде безвозмездно полученных услуг включается в совокупный доход  . Сумма дохода определяется на основании одностороннего счета-фактуры, выставленного ссудополучателем на рыночную стоимость аренды, рассчитанную по минимальным ставкам с учетом повышающих коэффициентов, установленных Жокаргы Кенесом Каракалпакстана и Кенгашами народных депутатов .

Если ссудодатель – плательщик НДС, то сумма дохода ссудополучателя составит 10 080 000 сум. с учетом НДС. Если ссудодатель – плательщик налога с оборота, то доход ссудополучателя составит 9 000 000 сум. 

Нужно ли включать в доход суммы возмещения коммунальных услуг

Часто по условиям договора аренды арендатор, помимо уплаты арендной платы, возмещает арендодателю стоимость коммунальных услуг и услуг связи. Сумма возмещения для арендодателя не является доходом. Поэтому при сдаче имущества в оперативную аренду облагайте налогом с оборота только сумму арендной платы.