Что меняется в Законе «Об аренде»

До 6 декабря на СОВАЗ обсуждается новая редакция Закона «Об аренде».

Закон был принят 34 года назад, многие его нормы устарели, есть расхождения с другими НПА в сфере аренды (в части заключения договоров аренды, субаренды имущества, использования имущества арендаторами в течение срока аренды и т.д., и т.п.). Стоит проверить, все ли реалии учтены в новой его редакции. В частности – мы так и не нашли в ней конкретных сроков ежегодного обнародования понижающих и повышающих коэффициентов к минимальным ставкам арендной платы.

Подробности – в обзоре buxgalter.uz:

 

Обновление законодательства об аренде через разработку нового закона предусмотрено Указом Президента №УП-138 от 19.08.2025 г. После его принятия последуют поправки в Гражданский кодекс и в Закон «Об управлении государственным имуществом».

В новом законе – 87 статей (против 32 в действующей редакции). Полностью обновлен порядок заключения, продления и расторжения договоров аренды имущества, вводятся новые нормы, определяющие права и обязанности арендодателя и арендатора. Пересматриваются правила определения, исчисления, уплаты и распределения арендной платы, в том числе – за госимущество.

 

Кратко о нововведениях:

• Определено, какое имущество нельзя взять в аренду. Это – объекты незавершенного строительства, все виды денежных средств, ценных бумаг и акций; материальные ценности и товары, связанные с обеспечением государственной и общественной безопасности, включая оружие и боеприпасы, пиротехнику; ядерные установки и пункты хранения; взрывчатые и отравляющие вещества; товары народного потребления, продукты питания, лекарственные средства, наркотические средства и отравляющие вещества; части недвижимого имущества, использование которых невозможно без полной сдачи в аренду. Перечень – неполный, т.к. другими законодательными актами могут быть определены и иные виды имущества, сдача в аренду которых не допускается.

 

• Добавляется новая норма о том, что размер платы за пользование арендованным имуществом может быть изменен по соглашению сторон в сроки, указанные в договоре, но не чаще одного раза в год.

 

• Уточняется порядок принудительного взыскания задолженности по арендной плате за объекты госимущества – путем инкассовых распоряжений через коммерческие банки в порядке, установленном законодательством.

 

• Арендаторам, надлежащим образом исполнившим свои обязательства, предоставляется преимущественное право повторной аренды того же госимущества без проведения электронного аукциона.

 

• Вводятся новые нормы об особенностях аренды государственного имущества, в том числе – безвозмездного пользования. По решениям Президента или Кабинета Министров госимущество может передаваться в безвозмездное пользование для реализации проектов, имеющих стратегическое, социально-экономическое значение и служащих повышению уровня жизни населения.

 

• Уточняется порядок аренды имущества негосударственных некоммерческих организаций. В том числе предусматривается, что аренда имущества, находящегося в частной собственности негосударственной некоммерческой организации, осуществляется на условиях, согласованных с арендатором, а аренда государственного имущества, закрепленного за негосударственными некоммерческими организациями, – в порядке аренды государственного имущества.

 

• Вводятся новые нормы, касающиеся особенностей аренды имущества предприятий, находящихся в процедурах банкротства. Активы таких предприятий будут передаваться в аренду физическим лицам и частным предприятиям посредством электронных онлайн-аукционов.

Если арендованное имущество реализуется (передается кредиторам в счет погашения долга) в ходе процедуры банкротства, договор аренды имущества прекращается или может быть продлен новым собственником на его усмотрение.

 

• Вводится новая норма, касающаяся порядка государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества. Если договор аренды недвижимого имущества заключен на срок не менее 1 года или одной из сторон договора является юридическое лицо, договор аренды подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, за счет арендатора. Несоблюдение нотариальной формы договора аренды и требования его государственной регистрации влечет его недействительность.

 

• Установлено, что уполномоченный госорган (Центр по эффективному использованию объектов государственной собственности при Агентстве по управлению госактивами):

– до 1 ноября каждого года готовит расчеты минимальных ставок арендной платы за пользование госнедвижимостью на очередной год и представляет их на утверждение в Агентство и Минэкономфин;

– до 15 декабря представляет уже согласованные расчеты минимальных ставок арендной платы за пользование госимуществом в Жокаргы Кенес Республики Каракалпакстан, областные и Ташкентский городской кенгаши народных депутатов.

Контрольных дат утверждения понижающих и повышающих коэффициентов к минимальным ставкам арендной платы Жокаргы Кенесом и кенгашами народных депутатов законопроект не устанавливает. В этой части дана общая отсылочная норма – «в соответствии с законодательством».

На практике отсутствие четких сроков может создавать сложности. Например, минимальные ставки арендной платы за нежилые объекты в Ташкенте в 2025 году были дифференцированы по видам деятельности решением столичного Кенгаша народных депутатов от 15 апреля. И, естественно, это вызвало огромное количество вопросов по уже заключенным с начала года договорам аренды.

 

• Арендатор обязан обеспечить применение по договору аренды имущества льгот и преференций, установленных законодательством.

 

• Арендодатель не несет ответственности в случаях, если арендатор осуществляет на арендованном имуществе запрещенную законом деятельность.

 

• Здания, сооружения и иные устройства, возведенные на арендованной территории за счет арендатора с письменного согласия арендодателя и не подлежащие переносу в другое место, принадлежат арендодателю, если иное не предусмотрено договором аренды. По истечении срока договора, его досрочном расторжении или признании его недействительным арендатор вправе потребовать от арендодателя компенсировать их стоимость.

Здания, сооружения и иные устройства, возведенные за счет средств арендатора на арендованной территории без письменного разрешения арендодателя, если они не могут быть перемещены, также принадлежат арендодателю. По требованию арендодателя арендатор обязан снести их за свой счет или оплатить расходы, связанные с их сносом.

 

• Также уточнены некоторые требования по улучшению арендованного имущества. В частности:

– не допускается внесение улучшений в объекты недвижимости, выставляемые на публичные торги в рамках программ приватизации;

– улучшения, произведенные в отношении арендованного имущества за счет амортизационных отчислений, которые могут и не могут быть отделены от имущества, становятся собственностью арендодателя.

 

• Подробно оговорены условия досрочного расторжения договора аренды имущества по инициативе арендодателя, если арендатор:

– использует имущество с грубым или неоднократным нарушением условий договора или обязанностей собственника имущества, несмотря на письменное предупреждение арендодателя;

– наносит серьезный ущерб имуществу;

– не вносит плату за пользование имуществом, нарушая установленный договором срок внесения платы более 2 раз подряд;

– в некоторых других случаях.

И – условия досрочного расторжения договора аренды имущества по требованию арендатора, если:

– арендодатель не предоставляет имущество в пользование или препятствует его использованию в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

– переданное арендатору имущество имеет недостатки, препятствующие его использованию, о которых арендодатель не упомянул при заключении договора, которые не были известны арендатору заранее и которые не могли быть обнаружены при осмотре имущества или при проверке его состояния на момент заключения договора;

– арендодатель не исполняет обязанности по проведению капремонта имущества в сроки, указанные в договоре, а если срок в договоре не указан, – в разумные сроки;

– имущество стало непригодным к использованию по обстоятельствам, за которые арендатор не несет ответственности.

 

Новая редакция Закона «Об аренде» вступит в силу с 1 января 2027 года. Другие нововведения по законопроекту смотрите на портале СОВАЗ > > >

И можете поделиться своим мнением с нами тоже, будем благодарны!