Офис в квартире – это законно?

17 сентября 2020 г.

У многих предпринимателей на стадии становления бизнеса возникают вопросы с оформлением помещения под офис. К примеру, может ли офис частного предприятия располагаться в жилом помещении или обязательно арендовать отдельное – нежилое? Если учредитель предоставляет фирме свою недвижимость в пользование, как это оформить? Какие налоговые последствия при этом возникают?

По просьбе buxgalter.uz на вопросы ответил эксперт «Нормы» по юридическим вопросам Олег ЗАМАНОВ:

– «По общему правилу место нахождения юрлица определяется местом его государственной регистрации ч. 3 ст. 46 ГК. Организация может быть зарегистрирована по адресу его учредителя. В утвержденной форме заявления о госрегистрации есть соответствующий пункт (5–1).

Законодательство не обязывает предпринимателя арендовать помещение под офис. Обычно такое решение принимается по совокупности факторов:

штатная численность сотрудников и специфика деятельности компании;
потребность в соответствующей инфраструктуре – парковке, конференц-залах, переговорных, кафетерии, санузлах и т.д.;
расходы – арендная плата, текущий и (или) капитальный ремонт, коммунальные услуги и т.д.

Если после регистрации по адресу владельца бизнеса вы принимаете решение арендовать помещение под офис, изменится местонахождение (почтовый адрес) юрлица, указанное при регистрации. В этом случае не нужно проходить перерегистрацию, достаточно уведомить об этом госорганы. Уведомительный порядок работает для вас только в том случае, если у фирмы нет налоговой задолженности в значительных размерах абз. 2 п. 6 №ПП-4742 от 8.06.2020 г..

Поскольку механизм уведомительного порядка – новый и пока детально не регламентирован, порядок и форму уведомления придется уточнять в ближайшем Центре госуслуг.

Если фирма ограничена в средствах, в целях экономии вы можете организовать офис по месту регистрации, т.е. в жилом доме. Но с этим есть некоторые сложности...

Если офис в квартире…

Размещение в жилом помещении многоквартирного дома предприятий, учреждений и организаций допускается только после его перевода в категорию нежилого ч. 3 ст. 9 ЖК.

Чтобы использовать жилое помещение в качестве нежилого, нужно получить разрешение п. 4 прил. №3 к ПКМ №70 от 09.03.2016 г.. Его выдают районные (городские) отделы строительства п. 8 прил. №1 к ПП-4546 от 9.12.2019 г..

Заявление о выдаче разрешения подается через Центр госуслуг или ЕПИГУ. К нему прилагаются:

нотариально заверенное письменное согласие совладельцев помещения и совершеннолетних членов семьи;
документ, подтверждающий уплату сбора – 20% БРВ, если жилье находится в Ташкенте (для Нукуса и областных центров – 10% БРВ, для районов и городов областного подчинения – 30% БРВ). При обращении через ЕПИГУ уплачивается 90% от указанной суммы.

Внимание

Услуга «Получение решения о переводе жилого помещения в категорию нежилого» требует наличия электронной цифровой подписи. О том, как получить ЭЦП не выходя из дома, читайте тут.

Вся процедура с момента подачи документов займет не более 8–11 дней. Заявитель, не получивший по истечении этого срока ни разрешения, ни отказа, вправе использовать помещение в качестве нежилого, направив письменное уведомление через Центр госуслуг либо ЕПИГУ. В этом случае документ, подтверждающий подачу заявления, и письменное уведомление приравниваются к разрешению и снимают ответственность с заявителя п. 25 прил. №3 к ПКМ №70 от 09.03.2016 г..

Важно!

При переводе жилья в категорию нежилых помещений:

запрещено вносить в конструкцию зданий изменения, снижающие их устойчивость;
нужно соблюдать санитарные правила, нормы и гигиенические нормативы при определении функционального назначения помещения;
жилое помещение не должно быть в аварийном состоянии или непригодным для перевода в нежилое;
нужно соблюдать требования природоохранного законодательства;
помещение должно располагаться на нижнем от жилых помещений этаже жилого здания;
нельзя менять количество и расположение эвакуационных выходов;
помещение не должно входить в коммунальный жилищный фонд целевого назначения;
должна быть возможность сделать отдельный вход в помещение;
квартира не должна быть предметом судебного разбирательства.

Помимо всего вышеперечисленного есть еще ряд юридических нюансов. Если жилье, в котором планируется создать офис ЧП, – единственное у собственника, после перевода его в категорию нежилого:

оно может использоваться для ведения бизнеса прил. к Положению о порядке использования нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, утв. ПКМ № 22 от 24.01.2000 г., но не для постоянного проживания собственника и членов его семьи – этим целям служат жилые дома и квартиры ч. 1 ст. 23 ЖК;
могут возникнуть проблемы с «пропиской» по данному адресу (в Ташкенте и Ташобласти), т.к. она оформляется на жилую площадь п.п. 1-5 прил. к №ЗРУ-296 от 14.09.2011 г.;
собственник ЧП несет субсидиарную ответственность, т.е. отвечает своим имуществом по обязательствам предприятия, если имущества последнего недостаточно для их исполнения ч. 4 ст.3 Закона «О частном предприятии». На единственный жилой дом (квартиру) взыскание, за отдельными исключениями, не обращается ч. 1. ст. 52 Закона «Об исполнении судебных актов и актов иных органов», но нежилого помещения это не касается – его могут изъять за долги.

Поэтому, выбирая этот вариант, желательно заранее минимизировать риски. Например, если квартира находится в общей собственности, определите доли каждого собственника ст. 217 ГК. В соглашении с остальными собственниками установите порядок пользования обособленными частями (помещениями) в соответствии с их долями. Это соглашение удостоверяется нотариально и подлежит госрегистрации абз. 2 п. 45 прил. №1 к ПКМ №1060 от 29.12.2018 г.).

Для справки:

Государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней осуществляют территориальные управления Палаты государственных кадастров, созданные на базе ГП землеустройства и кадастра недвижимости абз. 6 п. 5 №ПП-4819 от 7.09.2020 г. .

Так, собственник ЧП сможет перевести в категорию нежилых помещений эквивалентную его доле часть квартиры для организации офиса и сохранить право пользования частью оставшейся жилой площади.

Если перевод сопровождается реконструкцией помещения (монтаж внутренних перекрытий, организация отдельного входа и т.п.), потребуется архитектурно-планировочное задание. Стоимость и сроки его разработки указаны здесь.

Внимание

Запрещается использовать или арендовать жилые помещения в многоквартирных домах для нужд промышленного характера.
Размещение в жилом помещении многоквартирного дома предприятий, учреждений и организаций допускается только после его перевода в нежилое в установленном порядке.
Если в жилом помещении в установленном порядке работают надомники, но при этом не организован офис, не требуется переводить его в категорию нежилого ст. 9 ЖК .

Также можно подумать о смене организационно-правовой формы бизнеса – преобразовать ЧП в ООО. Участники ООО не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости внесенных ими вкладов ч. 1 ст. 3 Закона «Об обществах с ограниченной и дополнительной ответственностью». Пошаговая инструкция преобразования ЧП в ООО – здесь.

Как оформить пользование имуществом?

Собственник по своему усмотрению может выбрать один из вариантов.

Вариант №1: внести свою недвижимость и прочее имущество, используемое в предпринимательской деятельности, в уставный фонд ЧП, оценив его самостоятельно ч. 2 ст. 12 Закона «О частном предприятии».

В течение 30 дней с момента утверждения собственником соответствующих изменений нужно их перерегистрировать п. 6 прил. №7 к к Положению о порядке государственной регистрации субъектов предпринимательства, утв. ПКМ №66 от 9.02.2017 г.. Порядок перерегистрации – здесь.

При этом, если по окончании второго и каждого последующего финансового года стоимость чистых активов ЧП окажется меньше его уставного фонда, УФ придется уменьшать ч. 2 ст. 13 Закона «О частном предприятии».

Вариант №2: оформить договор безвозмездного пользования (договор ссуды) имуществом ст.ст. 617-630 ГК.

Стороны сделки, соответственно, – собственник имущества (ссудодатель) и ЧП (ссудополучатель). Нотариально удостоверять, ставить на учет в налоговых органах и регистрировать договор безвозмездного пользования недвижимостью не требуется».

Налоговые последствия

Эксперт «Нормы» Ольга БУСАРОВА:

– «Если квартиру внесли в качестве вклада в уставный фонд ЧП (вариант №1), налог на имущество ст. 410 НК ст. 411 НК ст. 415 НК и земельный налог ст. 425 НК ст. 426 НК ст. 429 НК уплачивает само предприятие – по ставкам, установленным для юридических лиц.

Если оформлен договор безвозмездного пользования имуществом (вариант №2), налог на имущество ч. 1 ст. 422 НК и земельный налог ч. 3 ст. 437 НК оплачивает собственник (физлицо) – по ставкам, установленным для юридических лиц. Причем льгота по земельному налогу по многоквартирным домам в этом случае неприменима ч. 2 ст. 434 НК.

Пользователь – ссудополучатель в этом варианте для целей обложения налогом на прибыль п. 10 ч. 3 ст. 297 НК или налогом с оборота ч. 1 ст. 463 НК должен:

рассчитать доход в виде безвозмездно полученного имущественного права ст. 299 НК;
включить этот доход в облагаемую базу.

У семейных предприятий – свой вариант

Переводить жилые помещения, принадлежащие участникам семейного предприятия на праве собственности, в нежилые для их использования в деятельности семейного предприятия не нужно. Исключение составляют случаи, предусмотренные законодательством для отдельных видов деятельности ст. 16 №ЗРУ-327 от 26.04.2012 г..

Налог на имущество ч. 4 ст. 422 НК и земельный ч. 5 ст. 437 НК в этом случае уплачиваются по ставкам, установленным для физических лиц.

– Нужно ли семейному предприятию в этом случае рассчитывать доход в виде безвозмездно полученного имущественного права?

– Полагаю, что нет. Законодательство в этой ситуации не требует оформлять дополнительные договоры, в частности, – договор ссуды. Соответственно, не возникает понятия «безвозмездно полученное имущественное право».