Как получить в аренду государственную недвижимость

В рекомендации:

– направление заявки на аренду государственного имущества;
– заключение договора аренды государственного имущества;
– определение арендной платы по государственной недвижимости;
– расчеты за аренду государственной недвижимости;
– особенности уплаты НДС при аренде государственного имущества;
– предоставление льгот и преференций по аренде государственной недвижимости.

Порядок предоставления в аренду государственного имущества определен специальным Положением. 

Столовые средних и средних специальных, профессиональных учебных заведений передаются арендаторам посредством проведения конкурса в системе «E-auksion». Порядок сдачи в аренду столовых учебных заведений определен главой 5 Положения.

С 1 марта 2025 года объекты недвижимости, принадлежащие органам госвласти на местах, площадью более 10 тыс кв. м и оценочной стоимостью не более 5 тыс. БРВ, не реализованные в течение 6 месяцев (за исключением районов г. Ташкента и областных центров), передаются с условием запуска новых проектов и создания новых рабочих мест в течение 2 лет :

• в прямую аренду субъектам предпринимательства сроком на 10 лет, а также предпринимателям, которые в течение 4 лет без перерыва уплачивали арендные платежи и выполняли условия договора аренды, – для приватизации или прямой реализации по оценочной стоимости;
• в аренду сроком на 5 лет с условием последующего продления без взимания арендной платы в первый год – отечественным и зарубежным специалистам или организациям,
• обучающим международно признанным иностранным языкам с получением квалификационного сертификата.

С 1 октября 2025 года земельные участки общего пользования населенных пунктов, переданные госорганам и организациям в постоянное пользование (за исключением участков организаций здравоохранения и образования), прилегающие к зданиям и сооружениям, а также к земельным участкам субъектов предпринимательства сферы общепита, торговли и оказания услуг, могут быть переданы в аренду субъектам предпринимательства сферы общепита, торговли и оказания услуг для осуществления сезонной деятельности . Порядок использования данных земельных участков определен специальным Положением. При этом аренда оформляется:

• в электронной системе учета договоров аренды ijara.soliq.uz с предварительным направлением арендодателю заявления;
• без проведения аукциона;
• на 1 календарный год с возможностью продления;
• с арендной платой в размере до 3-кратной ставки земельного налога, уплачиваемой в сроки, установленные для уплаты ежегодного земельного налога.

Государственная недвижимость может быть предоставлена в аренду по инициативе:

• арендатора – любого физического или юридического лица;
• балансодержателя – госучреждения, на балансе которого учтена эта недвижимость.

Как направлять заявку на аренду государственного имущества

Чтобы взять в аренду госнедвижимость, обратитесь с заявлением к арендодателю – в территориальное управление Центра по эффективному использованию объектов государственной собственности при Агентстве по управлению государственными активами (АУГА) (gov.uz/ru/davaktiv). На сайте АУГА можно ознакомиться с перечнем сдаваемых в аренду объектов госнедвижимости и полной информацией по ним (davaktiv.uz/ru/rent).

В заявлении опишите объект недвижимости, который намерены арендовать, его местонахождение, а также укажите балансодержателя, если владеете такой информацией.

Заявление можно представить в бумажном виде или в электронном через систему online-ijara.uz.

В течение 2 дней Центр на основании вашего заявления направит балансодержателю запрос.

Балансодержатель вправе отказать в запросе на аренду, если:

• предоставление в аренду числящейся у него недвижимости приведет к ухудшению его производственных и (или) финансовых показателей. При этом предполагаемые негативные последствия он должен обосновать документально по согласованию со своей вышестоящей организацией или учредителями;
• он предполагает использовать данный объект для собственных нужд или социальных нужд населения.

Если у балансодержателя нет оснований для отказа, в течение 3 дней со дня поступления запроса он представляет в Центр заявление для предоставления объекта госнедвижимости в аренду. В заявлении указываются следующие сведения по объекту:

• наименование, описание и местонахождение;
• общая и передаваемая в аренду площадь, год постройки (при наличии);
• информация об обеспечении объекта коммуникациями (водой, газом, электроэнергией, канализационной сетью);
• копия кадастрового документа с указанием арендуемой площади объекта;
• 4 фотографии имущества;
• цель использования (вид осуществляемой деятельности);
• другие условия предоставления объекта в аренду (если таковые имеются).

После поступления заявления балансодержателя Центр в течение 2 дней выставляет объект, предоставляемый в аренду, на онлайн-аукционные торги.

Как заключать договор аренды государственного имущества

Госимущество предоставляют в аренду:

• через онлайн-аукционные торги, проводимые на торговой платформе «E-auksion»,

или

• на основании решений Президента и Кабинета Министров.

Порядок организации и проведения электронных онлайн-аукционов и конкурсов на платформе «E-auksion» определен специальным Положением. Также отдельное Положение определяет порядок подготовки материалов для предоставления в аренду госимущества негосударственным юридическим и физическим лицам через электронный онлайн-аукцион.

Максимальный срок аренды госимущества в рамках одного договора составляет 6 лет, с 2026 года – 8 лет. Для негосударственных профессиональных образовательных организаций и субъектов малого предпринимательства, в т.ч. частных медицинских организаций, этот срок составляет 10 лет.

При выставлении объекта госсобственности на аукцион аренда устанавливается сроком на 3 года, с 2026 года – на 5 лет . Если балансодержатель представит документы, подтверждающие, что в дальнейшем он намерен использовать данный объект для собственных нужд (программу социально-экономического развития, отраслевой график эффективного использования объекта), арендодатель может установить меньший срок аренды.

Если вы своевременно и в полном объеме будете выполнять условия договора аренды, срок аренды может быть продлен еще на 3 года.

Договор аренды государственного имущества заключается между арендодателем и арендатором на основании протокола с QR-кодом, оформленного по результатам онлайн-аукциона или конкурса. При этом отдельно регистрировать договор в системе учета договоров аренды недвижимого имущества «E-ijara» не нужно. Между Налоговым комитетом и АУГА заключено соглашение о взаимном электронном сотрудничестве по обмену информацией. В рамках него АУГА предоставляет налоговым органам информацию об аренде (продаже) госимущества. Таким образом, в системе «E-ijara» автоматически отражаются сведения по всем заключенным договорам аренды госимущества, предоставленные АУГА.

На коммунальные услуги, а также электроэнергию, воду, газ и теплоснабжение заключите отдельный договор с балансодержателем или обслуживающей организацией.

Если госнедвижимость предоставляется в аренду на срок не менее одного года, договор аренды подлежит госрегистрации . Регистрирующий орган – Палата государственных кадастров Агентства по кадастру . Госрегистрацию договора аренды госнедвижимости проводят посредством электронного обмена данными между арендодателем и Палатой госкадастров.

По истечении максимального срока аренды – 6 (с 2026 года – 8) или 10 лет – госимущество предоставляют в аренду на общих основаниях

Если вы не выполняете условия договора аренды, арендодатель не менее чем за 1 месяц до истечения его срока направит вам письмо-предупреждение о непродлении срока аренды на следующий период.

Если по истечении срока договора аренды вы намерены и дальше использовать госимущество и у арендодателя нет возражений, срок аренды считается продленным на следующий период, а договор – перезаключенным.

Договор аренды расторгается арендодателем, если:

• выявлены факты передачи арендованного госимущества или его части в субаренду, залог или каким-либо другим образом третьим лицам;
• арендуемое госимущество приватизируется. Договор аренды в этом случае расторгается со дня приватизации;
• арендатор не выполняет условия договора.

В случае расторжения договора аренды арендодатель в течение 10 дней без согласования с балансодержателем выставляет объект госимущества на аукцион для предоставления в аренду.

Любые изменения, дополнения, вносимые в договор, а также его расторжение осуществляются только через информационную систему «Е-ijara». Оформлять в бумажной форме запрещается.

Как определяют арендную плату по государственной недвижимости

Минимальный размер арендной платы за пользование госнедвижимостью рассчитывают по формуле:

Ос = Мс х Кз х (Кс + Кт + Ку),

где:
Ос – минимальный годовой размер арендной платы за 1 кв. м госнедвижимости;
Мс – минимальная годовая ставка арендной платы за 1 кв. м госнедвижимости;
Кз – коэффициент территориальной зоны;
Кс – коэффициент по типу строения (отдельно стоящее здание, пристроенное здание, верхняя часть здания, чердак, мансарда, подвал, полуподвал);
Кт – коэффициент использования прилегающих территорий;
Ку – коэффициент удобства при использовании в коммерческих целях (расположение на центральных магистральных улицах, на второстепенных улицах в местах их примыкания к магистральным улицам и др.).

Минимальные годовые ставки арендной платы за пользование госнедвижимостью ежегодно утверждаются решениями Жокаргы Кенгеса Каракалпакстана, Кенгашей народных депутатов областей и города Ташкента (на 2025 год – см. здесь, на 2024 год – см. здесь).

Внимание

С 2026 года минимальный размер арендной платы за пользование государственным недвижимым имуществом определяется исходя из минимальной рыночной стоимости арендной платы, сформированной в регионе .

Если совокупный размер коэффициентов Кс, Кт и Ку составляет менее единицы, показатель округляется до единицы. Значения этих коэффициентов также приведены в решениях Жокаргы Кенгеса Каракалпакстана, Кенгашей народных депутатов областей и города Ташкента, утверждающих минимальные арендные ставки.

В договоре аренды госимущества арендная плата не устанавливается по:

• устройствам отопления, охлаждения, обеспечения электроэнергией, водоснабжения (холодного и горячего);
• устройствам пожарной безопасности и охраны (счетчикам, дизельным генераторам, холодильным машинам, в т.ч. чиллерам, фанкойлам и др.);
• вытяжным вентиляторам, насосам, трансформаторным и распределительным подстанциям;
• подъемным механизмам (включая лифты), лестничным клеткам, лестницам, лифтовым и иным шахтам;
• инженерным сетям и коммуникациям, механическому, электрическому, санитарно-техническому и иному оборудованию и устройствам, используемым при эксплуатации зданий и помещений,

а также по площадям, используемым для приема пищи работниками и (или) учащимися балансодержателя и арендаторов в столовых и буфетах.

Исключение составляют случаи, когда этими устройствами, оборудованием и площадями пользуются лица, не работающие (не обучающиеся) на арендуемом объекте.

Отдельные объекты аренды (например, спортивные залы и сооружения), используемые для организации различных спортивных, культурных, учебных, медицинских и других социальных мероприятий (кружков), балансодержатели могут передавать в аренду с почасовой оплатой аренды исходя из расчета дневного рабочего времени.

Если срок договора аренды госнедвижимости переходит на следующий год, арендную плату на этот период пересчитывают по новым минимальным ставкам. Изменение суммы арендной платы оформляют дополнительным соглашением к договору аренды.

Арендную плату на следующий год рассчитывают по формуле:

Пс2 = (Мс2 : Мс1) х (Ас : Ап),

где:
Пс2 – размер арендной платы за 1 кв. м на предстоящий год;
Мс1 – минимальный размер арендной платы за 1 кв. м за предыдущий год;
Мс2 – минимальный размер арендной платы за 1 кв. м на предстоящий год;
Ас – годовая арендная плата, установленная по результатам аукциона;
Ап – арендуемая площадь по договору.

Как арендатору рассчитываться за аренду государственной недвижимости

Арендатор перечисляет арендную плату равными периодическими платежами исходя из размера арендной платы по договору и оставшегося срока аренды. Периодичность оплаты (ежеквартально или ежемесячно) определите в договоре аренды по согласованию с арендодателем.

Внимание

Если арендатор госимущества в течение одного месяца с момента заключения договора оплачивает аренду за год, ему предоставляют скидку в размере основной ставки ЦБ на дату заключения договора, начисленной от годовой суммы аренды. Исключение – договоры аренды с условием неприменения скидки, а также договоры, заключенные на срок менее 1 года и с учетом льгот .

Если в арендованной недвижимости вы проведете работы по восстановлению или капремонту, понесенные вами затраты покроют за счет снижения арендной платы, перечисляемой балансодержателю. Перед выполнением таких работ получите письменное согласие балансодержателя (с уведомлением его вышестоящей организации), а также заключение Инспекции по контролю в сфере строительства и жилищно-коммунального хозяйства при Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Исключение – гособъекты материального культурного наследия.

Если в течение срока аренды балансодержатель не полностью возмещает арендатору понесенные затраты на восстановление или капремонт госимущества, невозмещенную часть затрат компенсируют за счет других средств балансодержателя. Исключение – случаи досрочного расторжения договора аренды.

Арендную плату взимает Налоговый комитет посредством электронной системы «E-ijara».

Плату за коммунальные услуги, электроэнергию, воду, газ и теплоснабжение взимают на основании отдельных договоров либо балансодержатель, либо соответствующая обслуживающая организация – в зависимости от того, с кем вы заключите договоры.

Каковы особенности уплаты НДС при аренде государственного имущества

Услуги по предоставлению госимущества в аренду органами госвласти и управления облагаются НДС . Налог рассчитывает и уплачивает налоговый агент – уполномоченный орган по предоставлению госимущества в аренду (арендодатель), т.е. Центр по эффективному использованию объектов государственной собственности при АУГА  .

НДС рассчитывают исходя из арендной платы, установленной договором аренды госимущества с учетом налога.

Арендодатель ежемесячно выставляет арендатору счет-фактуру, в котором отдельно указывает суммы, перечисляемые :

• балансодержателю госимущества;
• в доход местного бюджета;
• арендодателю.

Уплаченную сумму НДС арендатор – плательщик НДС вправе принять к зачету при условии, что он использует недвижимость в деятельности, облагаемой НДС .

Какие предусмотрены льготы и преференции по аренде государственной недвижимости

Решениями Президента и Кабинета Министров могут предоставляться льготы и преференции по арендной плате в виде ее снижения, нулевой ставки или освобождения от уплаты.

По минимальным ставкам арендной платы без применения повышающих коэффициентов в аренду передают:

• производственные площади и офисные помещения – резидентам Центра передовых технологий при Министерстве инновационного развития ;
• учебные классы, производственные мастерские, а также пустующие части иных зданий, сооружений и земельных участков центров профессионального обучения – субъектам предпринимательства для производства продукции, оказания услуг или создания учебных классов и производственных цехов из легких конструкций с условием выполнения социальных обязательств ;
• пустующие здания и сооружения, не реализованные путем аукциона в течение 1 года, а также неиспользуемые, пустующие здания профессиональных колледжей в регионах – субъектам предпринимательства, включенным в Программу «20 тысяч предпринимателей – 500 тысяч квалифицированных специалистов» (кроме зарегистрированных в Ташкенте) для обучения и повышения квалификации работников и создания «практических моноцентров»  . В случае наличия одного претендента допускается заключение прямого договора аренды (без проведения аукциона);
• муниципальные объекты недвижимости площадью не более 10 000 кв. м оценочной стоимостью не более 5 000 БРВ, принадлежащие местным органам исполнительной власти (за исключением объектов в Нукусе, областных и районных центрах, а также в районах Ташкента), не реализованные в течение 6 месяцев, сроком на 10 лет при условии запуска в течение 2 лет новых проектов и создания новых рабочих мест в сферах производства, услуг и сервиса .

Арендную плату в размере 50% от установленного размера уплачивают по объектам госсобственности предприятия:

• у которых :

– не менее 30% от общего объема выручки по итогам отчетного периода поступает от производства протезно-ортопедических изделий, инвентаря для лиц с инвалидностью, а также оказания им услуг по ортопедическому протезированию, ремонту и обслуживанию протезно-ортопедических изделий и инвентаря для них;
– не менее 20% от общего объема выручки по итогам отчетного периода поступает от издания книг и иных печатных изданий с азбукой Брайля, учебной и художественной литературы для детей с ограниченными возможностями, создания аудиокниг, а также видеоматериалов с применением языка жестов;
– не менее 30% персонала, работающего по трудовому договору, составляют лица с инвалидностью, одинокие лица, на иждивении которых находятся дети до 16 лет или дети с инвалидностью, лица, освобожденные из учреждений, исполняющих наказание, жертвы торговли людьми, выпускники общих средних, средних специальных и профессиональных образовательных учреждений, со дня окончания учебы которых не прошло 3 лет, выпускники домов «Мехрибонлик», не достигшие 30 лет;

• организовавшие фитобары в госучреждениях . Если в фитобарах используются вендинговые автоматы, арендная плата за пользование госимуществом не начисляется;
• принявшие на работу безработную молодежь, включенную в «Молодежную тетрадь» . Максимальный размер площади арендуемого объекта госимущества, в отношении которой применяется льгота, зависит от численности трудоустроенной молодежи и места нахождения госимущества ;
• принявшие на работу на основе надомничества не менее пяти безработных женщин, включенных в «Женскую тетрадь» . Максимальный размер площади арендуемого объекта госимущества, в отношении которой применяется льгота, зависит от численности трудоустроенных женщин и места нахождения госимущества ;
• привлекшие на срок свыше 3 месяцев более 30 надомников, при условии, что доход от реализации продукции (услуг), произведенной путем надомничества, превышает 60% от совокупного дохода . Максимальный размер площади арендуемого объекта госимущества, в отношении которой применяется льгота, зависит от места нахождения госимущества . Льгота предоставляется с 1 марта 2023 года по 1 января 2026 года;
• негосударственные спортивно-образовательные учреждения, арендующие здания и сооружения для оказания физкультурно-спортивных услуг . Льгота предоставляется с 1 января 2024 года по 1 января 2026 года;
• организовавшие спортивные кружки в пустующих зданиях и сооружениях в махаллях .

Субъекты предпринимательства, арендовавшие объекты материального культурного наследия с условием инвестирования, освобождаются от уплаты арендной платы в размере 80% от расчетной стоимости аренды сроком на 5 лет со дня заключения договора .

При ежегодном установлении органами местной исполнительной власти минимальных ставок арендной платы за пользование госнедвижимостью для организаций здравоохранения предусматривается снижение ставок на 20% .

Уменьшение на 50% по отношению к стартовой цене на аукционе при передаче в аренду объектов госсобственности предусмотрено для субъектов предпринимательства, осуществляющих деятельность на территории районов и городов, относящихся к 4 и 5 категориям .

С 1 сентября 2022 года по 1 января 2025 года субъектам малого предпринимательства, действующим на территориях, включенных в Реестр сельских территорий с высокой плотностью трудовых ресурсов, при аренде объектов госимущества предоставлялась льгота в виде снижения арендной платы на 90% при следующих условиях :

• общая численность работников – не менее 10 человек;
• фонд оплаты труда женщин – не менее 50% от общего фонда оплаты труда.

При этом в порядке исключения госимущество предоставлялось в аренду без проведения электронных торгов. Максимальный размер площади арендуемого объекта госимущества, в отношении которой применялась льгота, зависел от численности работников субъекта предпринимательства .

Нулевую ставку арендной платы применяют:

• молодые предприниматели – члены Союза молодежи Узбекистана, арендующие :

– производственные площади на территории кластеров молодежного предпринимательства – на период становления предприятия, но не более чем на 5 лет;
– неиспользуемое госимущество, в т.ч. находящееся на территории свободных экономических и малых промышленных зон, предоставляемое в аренду не более чем на 5 лет по ходатайству городских и районных советов Союза молодежи;

• инвесторы по неиспользуемым зданиям и сооружениям для организации негосударственных центров профессионального обучения незанятого населения и центров оценки компетенций .

Внимание

С 1 июля 2023 года не допускается размещение по нулевой ставке либо напрямую (без проведения онлайн-аукциона) коммерческих организаций в административных зданиях госорганов и учреждений, предприятий с госдолей .

Освобождаются от уплаты арендной платы субъекты предпринимательства:

• действующие в сфере производства, в общей численности которых не менее 70% составляет молодежь, включенная в «Молодежную тетрадь» . Госимущество этим субъектам предоставляют в аренду без проведения электронных торгов. Максимальный размер площади арендуемого объекта госимущества, в отношении которой применяется льгота, зависит от числа трудоустроенной молодежи и от места нахождения госимущества ;
• действующие в сфере производства и организовавшие надомничество, не менее 70% общей численности работников которых составляют женщины, включенные в «Женскую тетрадь», и сохранившие их занятость в льготный период. Льгота действует до 1 октября 2027 года . Максимальный размер площади арендуемого объекта, в отношении которой применяется льгота, зависит от численности трудоустроенных женщин и места нахождения госимущества ;
• частные шахматные клубы, организующие кружки по шахматам для населения на объектах госсобственности и в центрах молодежи регионов. При этом обязательства по уплате коммунальных платежей сохраняются .