Ноябрь ойидаги бухгалтер учун фойдали ахборот:
Собственники недвижимости получили право привлекать оценщиков для определения стоимости имущества в целях налогообложения. Кому и в каких случаях это стоит делать, по просьбе buxgalter.uz рассказали руководители оценочных организаций – управляющий партнер «Grant Thornton Valuation LLC» Марина ВАНИНА и директор ООО «Hisob va biznes baholash» Ирина ПАЛВАНОВА:
– В г. Ташкенте для исчисления налога на имущество юрлиц установлена минимальная цена 1 кв. м – 2.5 млн сум. Насколько она приближена к рыночной стоимости?
Марина ВАНИНА: – «С точки зрения рынка, объект недвижимости – это единый комплекс прав на земельный участок и улучшения на нем. Цена на недвижимость зависит не только от ее месторасположения, но и от назначения (офисная, торговая, производственная и т.п.), масштаба объекта и других факторов.
Если местоположение определяет рыночную стоимость прав на земельный участок, то остальные факторы характеризуют здания и сооружения, расположенные на нем. Поэтому говорить о каких-либо средних ценах можно только в рамках однотипной недвижимости.
В Ташкенте стоимость 1 кв. м офисных и торговых помещений колеблется в переделах 8–20 млн сум., стоимость производственных, складских – в 3–4 раза ниже. Важно понимать, что эта стоимость складывается из двух компонентов:
1) стоимость права пользования земельным участком, облагаемая земельным налогом;
2) стоимость улучшений, которые должны облагаться налогом на имущество».
Ирина ПАЛВАНОВА: – «Стоимость 1 кв. м недвижимости зависит от района расположения, инфраструктуры самого здания, его качественного состояния и назначения. Если говорить об офисных, торговых и иных зданиях с коммерческим потенциалом, 2,5 млн сум. для Ташкента – это в 3-4 раза ниже рыночной стоимости. В 2021 году в среднем в Ташкенте по офисным помещениям рыночная цена 1 кв. м составляла 8–10 млн сум., в центре – значительно выше. По промышленным объектам – 1,5–4 млн сум. в зависимости от характеристик самих объектов».
– Следовательно, в целях снижения налога на имущество у владельцев офисных и торговых помещений нет шансов получить у оценочной организации заключение о стоимости 1 кв. м, например, в 1,5 млн сум.?
Марина ВАНИНА: – «Однозначно ответить трудно, так как помещение помещению – рознь. Для бутика в центре города или офиса класса «А» или «В» – нет. В Ташкенте стоимость таких объектов будет существенно выше. Если же это какие-то вспомогательные сооружения, гаражи, навесы, котельные, либо – магазины в регионах, сельских районах, или даже офисные помещения, пустующие из-за отсутствия спроса, то вполне может быть.
На сознательное занижение стоимости «по просьбе клиента» оценочные организации вряд ли пойдут, т.к. они несут долгосрочную ответственность за результаты своей работы. Особенно если речь идет об интересах государства, их всегда могут проконтролировать.
Ирина ПАЛВАНОВА: – «Практически нет. Никто из добросовестных оценщиков не даст заведомо ложное заключение. Во-первых, оценщики мониторят постоянно стоимость 1 кв. м. Имея уже в своем арсенале отчеты по оценке, вряд ли кто-нибудь рискнет оценить недвижимость ниже той стоимости, что уже рассчитывал ранее.
Во-вторых, оценщик знает, что может быть проведена экспертиза его отчета. И поскольку у эксперта больше ответственности, отчет оценщика будет проверяться тщательно. И эксперт также будет ориентироваться на свою базу по стоимости 1 кв. м.
– Могут ли собственники сами хотя бы примерно оценить стоимость кв. м, чтобы решить, есть ли смысл платить оценочной организации?
Марина ВАНИНА: – «Конечно, собственник может сделать предварительный расчет стоимости недвижимости, чтобы принять управленческое решение – стоит обращаться к оценщикам или нет. Для этого достаточно воспользоваться объявлениями о продаже аналогичных объектов или обзорами по рынку недвижимости в своем районе. Они есть на сайтах частных объявлений и агентств недвижимости.
Более или менее точно можно определить примерную стоимость коммерческой недвижимости. А вот по производственной недвижимости это сделать сложнее, так как она имеет много индивидуальных характеристик, требующих учета. Поэтому большей части владельцев такой недвижимости, если они не хотят переплачивать налоги, есть смысл обратиться к оценщикам».
Ирина ПАЛВАНОВА: – «Для этого собственникам нужно провести маркетинговое исследование – проанализировать информацию о стоимости аналогичных объектов. Источников информации немного, в основном, это интернет-ресурсы. По коммерческой недвижимости информации больше, чем по производственной.
С большой вероятностью услуги оценщиков будут востребованы владельцами производственной недвижимости, складов, зданий с подвальными помещениями и т.п. У предприятия могут быть навесы, беседки, открытые площадки, их стоимость, скорее всего, будет ниже 2,5 млн сум. Также в зданиях могут быть подвальные и иные технические помещения, которые не используются вообще, т.к. там проходят коммуникации. Соответственно, и оценка этого помещения исходя из его функционального назначения может оказаться ниже 2,5 млн. Также стоимость ниже установленного в целях налогообложения минимального уровня могут иметь складские помещения.
Во всех этих случаях однозначно есть смысл обращаться к услугам профессиональных оценщиков».
Напоминаем
Внесены изменения в ст. 412 НК. Базой для расчета налога останется среднегодовая остаточная стоимость недвижимого имущества, но не ниже минимального размера стоимости 1 кв. м. В Ташкенте это – 2,5 млн сум., в Нукусе и областных центрах – 1,5 млн сум., в других городах и сельской местности – 1 млн сум.
Установленный минимальный размер стоимости объектов недвижимости не применяется в отношении линейных объектов и объектов незавершенного строительства.
Подробнее:
- НК–2022: 5 важных изменений по налогу на имущество юридических лиц;
- Дильшод СУЛТАНОВ: зачем реформируется налог на имущество юридических лиц.
В части земельного налога поправки коснулись ставок, порядка применения понижающих коэффициентов по отдельным категориям земель, сроков представления расчетов и первого платежа. Но самая интересная новость: налог теперь будут платить и те, кто от него освобожден.
Подробнее:
