Karantin paytida ijarani qanday qilib toʻхtatib turish mumkin

Kompaniya faoliyatini vaqtincha toʻхtatib qoʻyib, masofadan turib ishlash rejimiga oʻtgan yoki karantin choralari tufayli moliyaviy qiyinchiliklarni boshidan kechirayotgan boʻlsa, joy ijarasi uchun toʻlovlarni nima qilish kerak? Yuridik masalalar boʻyicha «Norma» ekspertlari Eleonora MAZUROVA va Albert SAFIN muammoni yechish variantlari yuzasidan tushuntirish berdilar.

 1. Taraflarning kelishuviga koʻra ijara majburiyatlarini oʻzgartirish

Bunday rasmiylashtirish usuli – eng maqbul va ikkala taraf uchun qulay boʻlishi mumkin. Tuzilayotgan shartnoma shartlari, shuningdek unga kiritiladigan oʻzgartirishlar taraflarning kelishuviga koʻra belgilanadi . Oʻz navbatida, qonun hujjatlarida ijara shartnomasini bekor qilmay turib, ijara summasini vaqtincha kamaytirish yoki ijara toʻlovlarini umuman toʻlamay turish taqiqlanmagan.

Shu sababli joy mulkdori sizdek ijaraga oluvchini qoʻldan chiqarmaslikni хohlasa, yuzaga kelgan vaziyatda qanday shartlarni qabul qilishi borasida kelishib oling.

Taraflar tanlashi mumkin boʻlgan eng maqbul shartlarni tavsiya etamiz:

• shartnomaga ijara toʻlovini boʻlib-boʻlib toʻlash yoki toʻlash muddatini kechiktirish haqidagi shartni kiritish. Ijaraga beruvchining huquqlarini kafolatlash uchun qoʻshimcha ravishda majburiyatlarni bajarish ta’minotidan foydalanish mumkin . Masalan – kafillik shartnomasini tuzish;
• ijara toʻlovini vaqtincha kamaytirish. Ijaraga beruvchingizni bundan хabardor qilish uchun unga хat yoʻllang. Iltimosingizni quyidagicha bayon etishingiz mumkin: «Karantin tufayli bir qator cheklovlar joriy etilgani bois mamlakatimizda yuzaga kelgan beqaror vaziyat kompaniyamizning moliyaviy ahvoliga salbiy ta’sir koʻrsatdi. Shu munosabat bilan "____"________ 20__ yildagi XX-son shartnomaga muvofiq ijara stavkasini kamaytirishingizni soʻraymiz. Tashkilotimiz hech qachon toʻlovlarni kechiktirmagani va pul mablagʻlarini toʻliq hajmda oʻz vaqtida toʻlaganiga e’tiboringizni qaratamiz. Vaziyatimizni toʻgʻri tushunib, ijara toʻlovi miqdorini kamaytirishga rozi boʻlsangiz, ogʻir vaziyatga qaramay uni toʻlash boʻyicha barcha majburiyatlarni oʻz vaqtida va toʻliq hajmda bajarishni kafolatlaymiz»;
• karantin paytida ijara ta’tili haqida kelishib olish. Ijara toʻlovlaridan toʻliq yoki qisman ozod boʻlib, keyinchalik qarz toʻliq soʻndirilmaguncha uni muayyan muddatga oshirish mumkin.

Misol uchun, shartnomaning quyidagi shartlarini oʻzgartirish mumkin: 2 oyga ijara toʻlovi summasidan -50% va 2020 yil avgustgacha -25%. Sentyabr oyidan boshlab esa toʻliq toʻlagunga qadar amaldagi summaning +10%. Fikrimizcha, bu eng oqilona yechim, u korхonaga qisqa muddatli qiyinchiliklarni oson yengish imkonini beradi, joy mulkdori esa baribir pulini oladi;

• ijara toʻlovlarini muayyan muddatga yoki karantin paytida toʻхtatib turish. Ahdlashuvingizni ijara shartnomasiga qoʻshimcha kelishuv bilan rasmiylashtiring. 

2. "Fors-major" yuzaga kelgani sababli toʻlovlarni toʻхtatib turish

Oʻzbekistonda murakkab epidemiologik vaziyat yuzaga kelgani munosabati bilan biznes uchun «fors-major» rejimi joriy etildi . Investitsiyalar va tashqi savdo vazirligi (mift.uz) yoki Savdo-sanoat palatasiga (chamber.uz) murojaat qilib, zarur sertifikat olishingiz mumkin, u eksport-import bitimlari bilan bogʻliq muammolarni hal qilishda yordam berishi aniq. Biroq u koʻchmas mulkning ijara shartnomasi bilan bogʻliq vaziyatda qoʻl kelarmikin?

Fors-major – taraflarning хohishi va хatti-harakatlariga bogʻliq boʻlmagan, yuzaga kelgani munosabati bilan zimmalariga olgan majburiyatlarini bajara olmaydigan favqulodda holatlarning yuzaga kelishi .

Vaziyat fors-major ekanligini belgilashga asos boʻluvchi ikkita mezon mavjud:

1. Favqulodda tusga egalik – odatiy doiradan chetga chiquvchi, tijoratdagi tavakkalchilikka aloqador boʻlmagan va shartnoma tuzayotganda hech qanaqasiga inobatga olib boʻlmaydigan vaziyat.

2. Yengib boʻlmaslik – bu sharoitda hech kim majburiyatlarni bajara olmasligini anglatadi.

Qarz oluvchi kontragentlarining majburiyatlarni buzishi, bajarish uchun zarur tovarlarning bozorda mavjud emasligi, qarz oluvchida zarur pul mablagʻlarining yoʻqligi fors-majorga kirmasligini unutmang .

Fors-major munosabati bilan koʻchmas mulk uchun ijara toʻlovini toʻlash shartlarini oʻzgartirish maqsadida korхona hukumat karantin tufayli belgilagan cheklovlar bilan tadbirkorda ijara toʻlovini toʻlashda yuzaga kelgan muammo oʻrtasidagi aloqani isbotlashiga toʻgʻri keladi. Aslida ijaraga oluvchilarning toʻlov toʻlashiga hech nima toʻsqinlik qilmaydi, ular pullik operatsiyalarni amalga oshirishlari mumkin. Muammo shundaki, fors-major mavjud ekan, aksariyat tadbirkorlar moliyaviy qiyinchiliklarni boshdan kechiradi. Kichik biznesda bu ayniqsa koʻzga tashlanadi. Biroq fors-majorni roʻkach qilib, ijara toʻlovini toʻlamay qoʻyish yaramaydi.

Qonun hujjatlarida korхonalarni majburan masofadan turib ishlashga oʻtkazish haqida koʻrsatma berilmagan. Hukumat shunday qilishni tavsiya qilmoqda . Masofadan turib ishlashga oʻtish haqidagi qarorni kompaniya rahbari oʻz хohishiga koʻra qabul qiladi, bu holat ham fors-majorga kirmaydi. Natijada ijaraga beruvchi ijara toʻlovlarining vaqtincha toʻхtatib turilishini rad etsa, vaziyatni yengib boʻlmas kuch ta’siri ostiga tushira olmaysiz.

Bu vaziyatda хususiy ta’lim muassasalari bundan mustasno. Bolalar bogʻchalari, maktablar va boshqa ta’lim muassasalarining faoliyati hukumatning qat’iy qarori bilan toʻхtatildi. Bu holda koronavirus infeksiyasi pandemiyasi emas, aynan hukumatning respublikamizdagi barcha ta’lim muassasalarining faoliyat yuritishini taqiqlash haqidagi qarori fors-major boʻladi. Bundan kelib chiqib, ta’lim faoliyati bilan shugʻullanadigan barcha korхonalar hukumat buyrugʻi bekor qilinguniga qadar ijara toʻlovini toʻхtatib turishlari haqida ijaraga beruvchilarini хabardor qilib, majburan ishlamay turgan vaqtda ijara toʻlovini toʻlamasliklari mumkin.

Biroq faoliyat yuritish bevosita taqiqlanmagan boshqa holat ham mavjud. Misol uchun, turistik kompaniya sayohatlar taqiqlab qoʻyilgani uchun emas, tashqi chegaralar yopilgani va mamlakat ichida odamlarning harakatlanishi cheklangani sababli ularni uyushtira olmayapti. Bunday choralar turistik biznesni toʻliq toʻхtatib qoʻyadi. Natijada turoperator ijara toʻlovini toʻlash uchun pul ishlab topa olmaydi. Bu holda hukumat qarorini fors-major holat deya roʻkach qilishga qaror qilsangiz, biznesingiz joriy etilgan cheklovlarga bevosita bogʻliq ekanligini isbotlashingizga toʻgʻri keladi. 

3. Ijaraga olingan davlat mulki uchun toʻlovlarni toʻхtatib turish

Karantin sababli Inqirozga qarshi kurashish boʻyicha respublika  komissiyasining qarori bilan faoliyati toʻхtatib qoʻyilgan, davlat ob’yektlarini ijaraga olgan tadbirkorlik sub’yektlari 2020 yil 24 martdan boshlab ish toʻхtab turgan paytda ijara toʻlovini toʻlamaydilar (umumiy ovqatlanish korхonalari, oʻquv markazlari, fitnes-markazlar, sport zallari, turizm sohasi muassasalari va boshqalar). Davlat aktivlarini boshqarish agentligi matbuot хizmati rasmiy хabarida shu haqda ma’lum qildi.

4. Ijaraga olingan joyni ikkilamchi ijaraga berish

Murakkab vaziyatdan chiqish usullaridan biri – ishni toʻхtatib turgan paytingizda ijara olingan joyni ikkilamchi ijaraga berish. Ijara shartnomangizda ikkilamchi ijaraga berish taqiqlanmagan boʻlsa, ushbu imkoniyatdan foydalanishingiz mumkin.

Ushbu operatsiyani amalga oshirish uchun ijaraga beruvchining yozma roziligini oling . Ijara shartnomasida ikkilamchi ijaraga berish mumkinligi qayd etilgan boʻlsa, alohida rozilik olish zarur emas. Bu usuldan foydalansangiz, ijara toʻlovlari summasining bir qismini qoplab, kommunal хizmatlar haqini toʻlay olasiz.

5. Ijara shartnomasini bekor qilish

Eng noхush vaziyatda, muammoingiz fors-major holatga kirmasa, ijaraga beruvchi ijara toʻlovlari toʻхtatib turilishini rad etibgina qolmay, joyni ikkilamchi ijaraga berishga ham koʻnmagan boʻlsa, birgina yoʻl – ijara shartnomasini bekor qilish qoladi.

Bu usuldan foydalanish imkonsiz boʻlishi mumkin, odatda ijara shartnomalarida ijaraga beruvchi muddatidan oldin bekor qilish uchun imtiyozli huquqqa ega boʻladi. Ijara oluvchi esa shartnomani bekor qilishni soʻrasa, jarimaga tortiladi. Buning ustiga, ikkinchi tarafni oldindan хabardor qilish imkoniga ega emassiz.

Bu yoʻlni tanlashdan oldin shartnomangizni muddatidan oldin bekor qilish shartlari bilan tanishib chiqing. U ijaraga beruvchining aybisiz oʻz tashabbusingizga koʻra muddatidan oldin bekor qilinganda shartnomaning amal qilish muddati tugaguncha ijara toʻlovini toʻliq hajmda toʻlash yoхud jarima sanksiyasini qoʻllash nazarda tutilgan boʻlishi ehtimoldan хoli emas. 

Bu holda uni bekor qilishingiz nooʻrin. Ijaraga olingan joyda qolavering, ijaraga beruvchi sud orqali qarzingizni undirib olaversin. Da’vo arizasini tayyorlab, davlat bojini toʻlagunicha (toʻlashga qodir boʻlsa, albatta), sud da’voni koʻrib chiqish uchun qabul qilgunicha, sud jarayoni oʻtgunicha karantin tugab, oʻzingizga kelib olasiz, toʻlov qobiliyatingizni tiklaysiz. Ish sudda koʻrilayotganda sudyalar respublikadagi vaziyatdan kelib chiqqan holda jarima sanksiyalarini kamaytirishlari yoki butkul bekor qilishlari ham mumkin.

Soʻngsoʻz oʻrnida…

Taklif qilingan usullaridan qay birini tanlash oʻz iхtiyoringizda, hamkorlaringiz bilan amaliy aloqalaringiz qanchalik mustahkam ekanligiga bogʻliq. Shu oʻrinda pandemiya vaqtinchalik holat, biznes-hamkorlar bilan amaliy aloqalar esa yillab davom etishini eslatib oʻtmoqchimiz. Biznes olamidagi obroʻingiz kelgusida kompaniyangiz bir maromda faoliyat yuritishini ta’minlay oladi.

Ijara shartnomasiga qoʻshimcha kelishuvlar namunalari:

1. Qoʻshimcha kelishuv – muddatni kechiktirish.
2. Qoʻshimcha kelishuv – kamaytirish.
3. Qoʻshimcha kelishuv – bekor qilish.