Как рассчитать НДС при сдаче в аренду недвижимости

В рекомендации:

– расчет НДС, если стоимость коммунальных услуг возмещается арендатором отдельно;
– расчет НДС, если стоимость коммунальных услуг включается в арендную плату;
– расчет НДС, если арендная плата ниже утвержденных минимальных ставок;
– расчет НДС при арендной плате ниже себестоимости.

Сумму арендной платы с учетом начисленного НДС за предоставляемую в оперативную аренду  недвижимость определите в договоре аренды.

Расчет НДС по аренде зависит от:

• порядка возмещения арендатором стоимости коммунальных услуг и услуг связи;
• соотношения арендной платы по договору и ее минимальных ставок за пользование недвижимым госимуществом;
• соотношения арендной платы и себестоимости аренды.

Договоры с поставщиками коммунальных услуг и связи, как правило, заключает арендодатель. Поэтому в договоре аренды определите, как арендатор будет возмещать вам потребленные им услуги:

• отдельно по фактическому потреблению;
• с включением их стоимости в сумму арендной платы.

Бухгалтерский учет арендных операций зависит от:

• порядка возмещения арендатором коммунальных услуг;
• доли выручки от аренды в общей выручке от реализации, т. е. от того, является ли предоставление имущества в аренду вашей основной деятельностью или нет.

Напоминаем

Основной считается деятельность юрлица, доля чистой выручки от которой в общем объеме реализации преобладает по итогам отчетного периода .

Если аренда для вас – это:

• основная деятельность, начисляйте арендные платежи на счете 9030 «Доходы от реализации выполненных работ и оказанных услуг»;

• не основная деятельность, – используйте счет 9350 «Доходы от оперативной аренды» . 

Оформляя счет-фактуру арендатору, начисляйте НДС исходя из суммы арендной платы, установленной договором. Однако в расчетах с бюджетом учтите, что налогооблагаемая база не должна быть ниже рассчитанной исходя из минимальных ставок арендной платы за пользование недвижимым госимуществом  .

Если арендная плата по договору оказалась ниже суммы, определенной на основе минимальных ставок, рассчитайте НДС в бюджет исходя из минимальных ставок.

Минимальные ставки арендной платы за пользование недвижимым госимуществом ежегодно до 31 декабря утверждают Совет Министров Каракалпакстана и хокимияты областей и г. Ташкента. Ставки на 2019 год см. здесь.

 Коммунальные услуги выставляются отдельно от арендной платы

Если по договору аренды стоимость коммунальных услуг и связи не включается в сумму арендной платы, а возмещается арендатором по факту потребления, указывайте в выставляемом счете-фактуре отдельными строками:

• сумму арендной платы с выделением НДС;
• стоимость коммунальных услуг и услуг связи, возмещаемых арендатором.
  Выделяйте в них НДС в соответствии со счетами-фактурами поставщиков этих услуг.

Арендодатель учитывает коммунальные услуги, оплачиваемые поставщикам и возмещаемые арендатором, так:

• не относит их на расходы;
• не относит в зачет НДС, приходящийся на сумму возмещения.

Сумму полученного возмещения арендодатель:

• не относит в доходы;
• не отражает в учете начисление НДС, перевыставленного арендатору от поставщиков этих услуг . 

Коммунальные услуги включены в сумму арендной платы

Если невозможно выделить потребленные арендатором услуги в общей стоимости коммунальных услуг и услуг связи, рассчитайте арендную плату с учетом этих услуг одним из двух методов:

• пропорционально прощади, занимаемой арендатором;
• пропорционально мощности при­боров, установленных на арендо­ванных площадях.

В выставляемом арендатору счете-фактуре указывайте только общую сумму арендной платы с выделением НДС.

При таком варианте расчетов с арендаторами:

• коммунальные услуги, оплачиваемые поставщикам, учтите как расходы;
• НДС, выставляемый коммунальными предприятиями, отнесите в зачет;
• арендную плату, включающую стоимость коммунальных платежей и  выставляемую арендатору, учтите как доход с начислением НДС.

НДС при арендной плате ниже себестоимости

Прежде чем заполнять отчетность по НДС, сравните арендную плату по договору с себестоимостью аренды.
Если арендная плата, установленная договором, окажется ниже себестоимости, в расчетах с бюджетом учтите НДС, рассчитанный исходя из себестоимости .