Что учесть, продлевая договор аренды

1 мая 2020 г.

Стороны заключили договор аренды нежилого помещения. По истечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться помещением, а арендодатель не возражает. Что нужно учесть в такой ситуации? Нюансы продления договора аренды разъяснил эксперт «Нормы» по юридическим вопросам Олег ЗАМАНОВ.

Нужно ли оформлять пролонгацию договора документально

– Да, нужно.

Договор закрепляет взаимные права и обязанности сторон. Возьмем договор аренды: базовое обязательство арендодателя – предоставить контрагенту имущество во временное владение и пользование или только в пользование. У арендатора возникает встречное обязательство – уплачивать арендную плату.

Помимо прочего, договор содержит сроки его исполнения ч.1 ст.10 Закона «О договорно-правовой базе деятельности хозяйствующих субъектов». При надлежащем исполнении обязательства прекращаются ст.341 ГК. Если же обязательства, как в случае с арендой, имеют длящийся характер, они считаются исполненными по истечении срока, установленного сторонами.

Поэтому, чтобы продолжить взаимоотношения, контрагенты должны:

изменить условие первоначального договора о сроке аренды. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор ч.1 ст.384 ГК. Если хотя бы одной из сторон договора является юрлицо, договор имущественного найма независимо от срока заключается в письменной форме ч.1 ст.539 ГК. Т.е. вы должны оформить письменное допсоглашение к договору аренды;
заключить новый договор аренды – целесообразно, если помимо срока меняются и прочие условия (размер арендной платы, арендуемая площадь, обязанности сторон и т.п.). При этом имейте в виду, что арендатор обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок ст.553 ГК.

В условиях карантина оформить документы можно посредством систем ЭСФ и ЭДО.

Ответственность за отсутствие договора аренды

Административная ответственность предусмотрена только за отсутствие договора аренды (найма) здания, сооружения или их части, жилого помещения между гражданами – физическими лицами ст.159-1 КоАО. Организации штраф не грозит.
Но не забывайте, что для юрлица наличие договора важно с точки зрения:

бухучета – на основании договора производятся хозяйственные операции (арендная плата) и составляются первичные учетные документы (счета-фактуры);
налогообложения – по месту нахождения недвижимости определяется место реализации услуг п.1 ч.3 ст.241 НК. Действуют особенности применения налоговых ставок п.8 ч.3 ст.297 НК п.4 ч.1 ст.422 НК п.7 ст.467 НК;
взаимоотношений с другими арендаторами (если арендаторов несколько на одной территории) – в договоре указывается общая площадь и состав недвижимости (артикулы), арендуемой каждым из них;
условий субаренды, если она допускается договором аренды, – срок субаренды, к примеру, не может превышать срока аренды ч.1 ст.546 ГК;
судебной защиты прав и интересов – к иску прилагаются документы, подтверждающие обстоятельства, на которых основываются исковые требования п.4 ст.151 ЭПК. Очень сложно доказать, что контрагент нарушил свои обязательства, не представив доказательств того, что он их на себя принял. А досрочно расторгнуть незаключенный договор невозможно в принципе.

Нужно ли регистрировать или удостоверять

Право аренды здания и сооружения или их части по договору, заключенному на срок более года, подлежит государственной регистрации абз. 2 п. 32 Положения о порядке государственной регистрации прав на объекты недвижимости. Поэтому, если общий срок договора аренды после его продления либо срок вновь заключенного договора превысит 12 месяцев, их нужно будет регистрировать.

Кто обязан обратиться с заявлением о госрегистрации договора аренды и в какой срок это нужно сделать, в законодательстве не указано. Стороны могут сами договориться об этом.

За регистрацию аренды взимается сбор в размере 1,25 БРВ п.4.10 Порядка определения стоимости государственных услуг в сфере государственного кадастра объектов недвижимого имущества. Заявление подается через центр госуслуг или ЕПИГУ. Соответствующая запись вносится в Государственный реестр прав на объекты недвижимости, а заявитель получает выписку из него – по своему усмотрению в электронном или бумажном виде.

Нотариальному удостоверению договоры аренды недвижимого имущества не подлежат. Это требование отменено с 1 января 2019 года п.2 №ПП-3741 от 25.05.2018 г..

Постановка на учет в налоговых органах, вмененная взамен нотариуса, обязательна только для договоров аренды недвижимости (здания, сооружения или их части, жилого помещения), заключаемых между гражданами ч.3 ст.574 ГК ч.2 ст.603 ГК. Если же речь идет об участии в сделке юридических лиц, договор на учет в налоговой ставить не нужно. Положение о порядке обязательной постановки договоров аренды недвижимого имущества на учет в органах государственной налоговой службы на юридических лиц не распространяется.

Как определяется размер арендной платы

– Этот вопрос зависит от категории арендодателя и формы собственности.

Если арендодатель – физическое лицо, месячная арендная плата рассчитывается исходя из минимальных ставок за 1 м² нежилого помещения, установленных на 2020 год прил.№12 к ЗРУ №589 от 09.12.2019 г: в Ташкенте – 25 тыс. сум., в Нукусе и городах – областных центрах – 15 тыс. сум., в других населенных пунктах – 6,5 тыс. сум.

Также существуют минимальные ставки арендной платы за пользование недвижимым государственным имуществом. Они утверждаются в разрезе территорий и отраслей экономики. Ознакомиться с действующими в 2020 году ставками аренды госимущества можно здесь.

Если арендодатель – юрлицо, а арендуемый объект не является госсобственностью, стороны свободны в определении размера арендной платы, сумма определяется по соглашению сторон.