Что учесть, продлевая договор аренды

Стороны заключили договор аренды нежилого помещения. По истечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться помещением, а арендодатель не возражает. Что нужно учесть в такой ситуации? Нюансы продления договора аренды разъяснил эксперт «Нормы» по юридическим вопросам Олег ЗАМАНОВ.

Нужно ли оформлять пролонгацию договора документально

– Да, нужно.

Договор закрепляет взаимные права и обязанности сторон. Возьмем договор аренды: базовое обязательство арендодателя – предоставить контрагенту имущество во временное владение и пользование или только в пользование. У арендатора возникает встречное обязательство – уплачивать арендную плату.

Помимо прочего, договор содержит сроки его исполнения . При надлежащем исполнении обязательства прекращаются . Если же обязательства, как в случае с арендой, имеют длящийся характер, они считаются исполненными по истечении срока, установленного сторонами.

Поэтому, чтобы продолжить взаимоотношения, контрагенты должны:

• изменить условие первоначального договора о сроке аренды. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор . Если хотя бы одной из сторон договора является юрлицо, договор имущественного найма независимо от срока заключается в письменной форме . Т.е. вы должны оформить письменное допсоглашение к договору аренды;
• заключить новый договор аренды – целесообразно, если помимо срока меняются и прочие условия (размер арендной платы, арендуемая площадь, обязанности сторон и т.п.). При этом имейте в виду, что арендатор обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок .

В условиях карантина оформить документы можно посредством систем ЭСФ и ЭДО.


Ответственность за отсутствие договора аренды

Административная ответственность предусмотрена только за отсутствие договора аренды (найма) здания, сооружения или их части, жилого помещения между гражданами – физическими лицами . Организации штраф не грозит.
Но не забывайте, что для юрлица наличие договора важно с точки зрения:

• бухучета – на основании договора производятся хозяйственные операции (арендная плата) и составляются первичные учетные документы (счета-фактуры);
• налогообложения – по месту нахождения недвижимости определяется место реализации услуг . Действуют особенности применения налоговых ставок   ;
• взаимоотношений с другими арендаторами (если арендаторов несколько на одной территории) – в договоре указывается общая площадь и состав  недвижимости (артикулы), арендуемой каждым из них;
• условий субаренды, если она допускается договором аренды, – срок субаренды, к примеру, не может превышать срока аренды ;
• судебной защиты прав и интересов – к иску прилагаются документы, подтверждающие обстоятельства, на которых основываются исковые требования . Очень сложно доказать, что контрагент нарушил свои обязательства, не представив доказательств того, что он их на себя принял. А досрочно расторгнуть незаключенный договор невозможно в принципе.

 
Нужно ли регистрировать или удостоверять

Право аренды здания и сооружения или их части по договору, заключенному на срок более года, подлежит государственной регистрации . Поэтому, если общий срок договора аренды после его продления либо срок вновь заключенного договора превысит 12 месяцев, их нужно будет регистрировать.

Кто обязан обратиться с заявлением о госрегистрации договора аренды и в какой срок это нужно сделать, в законодательстве не указано. Стороны могут сами договориться об этом.

За регистрацию аренды взимается сбор в размере 1,25 БРВ . Заявление подается через центр госуслуг или ЕПИГУ. Соответствующая запись вносится в Государственный реестр прав на объекты недвижимости, а заявитель получает выписку из него – по своему усмотрению в электронном или бумажном виде.

Нотариальному удостоверению договоры аренды недвижимого имущества не подлежат. Это требование отменено с 1 января 2019 года .

Постановка на учет в налоговых органах, вмененная взамен нотариуса, обязательна только для договоров аренды недвижимости (здания, сооружения или их части, жилого помещения), заключаемых между гражданами  . Если же речь идет об участии в сделке юридических лиц, договор на учет в налоговой ставить не нужно. Положение о порядке обязательной постановки договоров аренды недвижимого имущества на учет в органах государственной налоговой службы на юридических лиц не распространяется.

Как определяется размер арендной платы

– Этот вопрос зависит от категории арендодателя и формы собственности.

Если арендодатель – физическое лицо, месячная арендная плата рассчитывается исходя из минимальных ставок за 1 м² нежилого помещения, установленных на 2020 год : в Ташкенте – 25 тыс. сум., в Нукусе и городах – областных центрах – 15 тыс. сум., в других населенных пунктах – 6,5 тыс. сум.

Также существуют минимальные ставки арендной платы за пользование недвижимым государственным имуществом. Они утверждаются в разрезе территорий и отраслей экономики. Ознакомиться с действующими в 2020 году ставками аренды госимущества можно здесь.

Если арендодатель – юрлицо, а арендуемый объект не является госсобственностью, стороны свободны в определении размера арендной платы, сумма определяется по соглашению сторон.