Правовые основы строительной деятельности

В рекомендации:

– особенности строительного производства;
– субъекты строительной деятельности;
– лицензирование строительной деятельности;
– проектно-сметная документация;
– договор подряда;
– первичные документы в строительстве;
– специфика учетной политики строительной организации.

Основными нормативными документами, регулирующими строительство в Узбекистане, являются:

• Градостроительный кодекс (ГсК);
• Гражданский кодекс (ГК) – § 1, § 3 главы 37 ГК;
• административные регламенты оказания государственных услуг в сфере архитектуры и строительства;
• градостроительные нормы и правила.

Особенности строительного производства

Строительная продукция имеет ряд особенностей, влияющих на бухучет и налогообложение. Наиболее значимые из них:

1. Длительный производственный цикл. Процесс строительства растягивается на несколько отчетных (налоговых) периодов.

Почему это важно для бухгалтера:

• стоимость объекта определяется на протяжении всего периода строительства;
• расчеты ведутся за условно готовую продукцию. Например, – после выполненного этапа работ, за конкретные виды работ;
• доходы и финансовые результаты формируются как по окончании строительства, так и по мере частичной готовности объекта строительства (по мере выполнения работ);
• по объектам с длительным (более одного налогового периода) технологическим циклом, если контрактом не предусмотрена поэтапная сдача работ, доход от реализации в целях налогообложения определяется по принципу равномерности признания дохода на основании данных учета   .

2. Персонификация потребителя и индивидуальность продукта. В большинстве случаев потребитель строительной продукции определен еще до возведения объекта, т.к. строительство базируется на договорах с конкретными заказчиками. Это позволяет заранее установить цену объекта или конкретный механизм ее определения.

Почему это важно для бухгалтера:

• возникает необходимость вести учет доходов и расходов как по объектам строительства, так и по конкретным заказчикам и договорам.

3. Коллективный характер ведения работ. В строительстве используется преимущественно бригадная (коллективная) форма оплаты труда.

Почему это важно для бухгалтера:

• применяются специфические методы распределения заработка между членами бригады. Например, – с использованием коэффициента трудового участия (КТУ);
• используются особые формы премирования. Например, за досрочное выполнение определенного объема работы.

4. Большая материалоемкость. При строительстве используется большое количество материалов как по объему, так и по номенклатуре. Они могут учитываться по различным ценам, к примеру, из-за длительного срока ведения строительства и изменения цен по причине инфляции, работы с разными поставщиками.

Внимание

С 1 июля 2026 года вводится требование использования в строительстве экологически чистых, ресурсосберегающих и энергоэффективных стройматериалов. Их доля должна составлять не менее 25% от общего объема. Данное требование будут проверять при проведении градостроительной экспертизы проектно-сметной документации. Методологию отнесения стройматериалов к категории экологически чистых, ресурсосберегающих и энергоэффективных, а также их перечень будет разрабатывать Минстройжилкомхоз совместно с Ассоциацией «Узпромстройматериалы» .

С 1 марта 2026 года производители и поставщики небезопасных стройматериалов будут включены в специальный электронный реестр. Его данные формирует Инспекция по контролю в сфере строительства и жилищно-коммунального хозяйства посредством интеграции данных на основе результатов контрольных мероприятий, проводимых на строительных объектах. Предприятиям, включенным в реестр, запрещено участвовать в госзакупках .

С 1 февраля 2026 года в целях контроля повторного выхода в обращение выявленных опасных стройматериалов их производители, а также заказчики, использующие их на строительных объектах, будут обязаны отправлять эти отходы спецпредприятиям по переработке стройотходов или полигонам отходов в рамках договора .

Почему это важно для бухгалтера:

• приходится применять различные методики определения стоимости остатков и выбытия материалов :

– по себестоимости каждой единицы;
– по средневзвешенной стоимости (AVECO);
– по себестоимости первых по времени приобретения материалов (ФИФО).

При этом по каждой группе (виду) материалов в течение отчетного периода применяется только один метод определения стоимости. Его нужно закрепить в бухгалтерской учетной политике предприятия;

• в зависимости от характера и особенностей процесса выполнения работ (оказания услуг) приходится выбирать систему учета материалов :

– непрерывную (постоянную);
– периодическую.

Выбранную систему учета материалов также нужно закрепить в учетной политике в целях бухгалтерского учета.

5. Территориальная закрепленность строительной продукции. Продукт (объект) строительства производится не по месту расположения производителя (строительной организации), а на участке, определенном заказчиком. То есть строительное производство постоянно перемещается от объекта к объекту. При строительстве крупных промышленных объектов нередко по месту строительства приходится создавать автономную строительную базу, специально предназначенную для возведения конкретного объекта.

Почему это важно для бухгалтера:

• приходится вести учет затрат, связанных с перебазированием строительных машин и механизмов, передислокацией строительных подразделений, возведением временных зданий и сооружений, необходимых для организации строительства и обслуживания работников (временных складов, прорабских контор и т.д.);
• бухгалтер ведет учет в офисе предприятия, а объекты учета расположены на расстоянии от него (иногда даже в других городах республики). В связи с этим бухгалтеру приходится собирать учетные данные у лиц, ответственных за учет на каждом объекте. Например, начальники участков, прорабы, диспетчеры ведут табели рабочего времени, материальные отчеты по объектам и ежемесячно сдают их в бухгалтерию.

6. Зависимость от природной среды. Для каждого сооружаемого объекта принимаются во внимание конкретные природные характеристики (рельеф, температурный режим и др.). Кроме того, эти условия влияют на производительность труда строителей, выполняющих работу на открытом воздухе.

Почему это важно для бухгалтера:

• в процессе производства на открытом воздухе возможны простои, порча и хищение материалов. Все это придется учитывать.

7. Источник финансирования. В особом порядке финансируются объекты из централизованных источников (средства госбюджета и внебюджетных целевых фондов; средства образованных решениями Правительства специальных фондов отдельных отраслей и предприятий; иностранные кредиты, привлекаемые под гарантию или от имени Республики Узбекистан). 

Почему это важно для бухгалтера:

• при таком порядке расчетов, как правило, оплачивается 95% от стоимости выполненных работ с учетом пропорционального удержания аванса. А оставшиеся 5% оплачиваются только по истечении гарантийного срока, установленного договором. В результате в учете долгое время числится дебиторская задолженность, т.к. гарантийный срок может длиться от 1 года до 3 лет в зависимости от вида работ;

Подробнее о том, какое значение имеет гарантийное удержание в хозяйственных договорах, в т.ч. в договорах подряда, читайте в рекомендации.

• юрлица, строящие объекты за счет централизованных источников финансирования, не вправе уплачивать налог с оборота . Поэтому, заключив договор на такое строительство, предприятие обязано перейти на уплату НДС и налога на прибыль с даты заключения договора .

При строительстве объектов на основе долевого участия по принципу «Единый жизненный цикл жилья» также предусмотрен особый порядок привлечения денежных средств дольщиков .

Средства размещаются и депонируются дольщиками на эскроу-счетах, открытых в уполномоченном коммерческом банке на основании трехстороннего договора между застройщиком, дольщиком и банком. При этом строительство объекта финансируется за счет собственных средств застройщика, кредитных средств, выделяемых коммерческими банками путем проектного финансирования, а также из других источников, не запрещенных законодательством.

Застройщику выделяется банковский кредит после выполнения первого этапа строительных работ (не менее 30% общего объема работ) за счет собственных средств. Годовая процентная ставка по кредиту, выданному путем проектного финансирования, устанавливается исходя из суммы средств, аккумулированных на эскроу-счете. При этом процентная ставка по кредиту понижается в результате увеличения средств на эскроу-счете.

После завершения СМР и получения разрешения на эксплуатацию объекта банк направляет средства с эскроу-счетов на погашение кредита, выделенного застройщику для строительства, а оставшуюся часть перечисляет застройщику.

Внимание

С 1 июля до 31 декабря 2025 года долевое строительство может финансироваться параллельно посредством эскроу-счетов и на основе механизма прямого привлечения средств. С 1 января 2026 года – только посредством эскроу-счетов .

С 1 марта 2025 года внедряется порядок строительства многоквартирных жилых домов на основе реновации . По новым правилам начать реализацию проекта реновации застройщики смогут только после подписания нотариально заверенного мирового соглашения со всеми собственниками недвижимости, подлежащей сносу.

Собственникам по их желанию предоставляется один из следующих видов компенсации:

• не меньшая по площади квартира «под ключ» в новом доме, построенном в порядке реновации, с возмещением затрат, связанных с переселением, в т.ч. по аренде временного жилья в период строительства;
• компенсация полной рыночной стоимости сносимых жилых и нежилых объектов;
• другой вид компенсации по согласованию с инициаторами проекта реновации. 

Cубъекты строительной деятельности

Субъектами строительной деятельности являются :

• заказчики – государственные органы, органы самоуправления граждан, юридические и физические лица, в т.ч. иностранные, а также юридические и физические лица, действующие на основе государственно-частного партнерства ;
• разработчики проектно-сметной документации – юридические лица, имеющие соответствующую лицензию, а также юридические лица, осуществляющие деятельность на основе уведомления уполномоченного органа о начале деятельности по разработке градостроительной документации ;
• подрядчики – юридические лица, имеющие соответствующую лицензию, и физические лица ;
• пользователи объектов строительства.

Если подрядчик не в силах самостоятельно выполнить весь объем работы, предусмотренный договором подряда, он привлекает сторонние строительные организации – субподрядчиков. При этом он сам приобретает статус генерального подрядчика .

Генподрядчик обеспечивает субподрядчиков работой, координирует и контролирует их действия. В то же время он отвечает перед заказчиком за строительство объекта в соответствии с условиями договора, проектно-сметной документацией и строительными нормами и правилами.

Виды строительной деятельности, подлежащие лицензированию

Некоторые виды строительной деятельности подлежат лицензированию. Это :

1) проектирование, строительство, эксплуатация и ремонт магистральных газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов;

2) проектирование, строительство и ремонт мостов и тоннелей;

3) проектирование, строительство и эксплуатация объектов повышенного риска и потенциально опасных производств;

4) разработка архитектурно-градостроительной документации.

Внимание

С 1 марта 2024 года данная деятельность в отношении определенных объектов осуществляется в уведомительном порядке, т.е. не требует получения лицензии . Уведомление о начале или прекращении деятельности по разработке архитектурно-градостроительной документации объектов, отнесенных к I категории по Классификатору категорий сложности, направляется в электронном виде в уполномоченный орган – Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства. При этом действие уже оформленных лицензий остается в силе и дополнительного уведомления уполномоченного органа не требуется.

5) производство ремонтных, строительно-монтажных работ на высотах методами промышленного альпинизма;

6) проектирование, строительство, эксплуатация и оказание услуг сетей телекоммуникаций.

Для осуществления деятельности по монтажу, наладке, ремонту и техобслуживанию устройств автоматического пожаротушения и пожарной сигнализации, а также охранных технических средств и систем достаточно уведомить уполномоченный орган – МЧС и Национальную гвардию соответственно .

О начале строительно-монтажных работ необходимо уведомить территориальную инспекцию Министерства строительства по контролю в сфере строительства .

Проектно-сметная документация

Проектно-сметная документация (ПСД) разрабатывается проектными организациями в соответствии с градостроительными нормами и правилами (ШНК, КМК, СНиП, СН).

Договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание проектно-сметной документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна ее предоставить .

Подрядчик не имеет права приступать к строительству без утвержденной в установленном порядке ПСД.

При ее разработке определяется стоимость объекта строительства. В нее нужно включить затраты:

• на приобретение оборудования, мебели и инвентаря с учетом транспортно-заготовительных расходов;
• на приобретение материалов, изделий и конструкций с учетом транспортно-заготовительных расходов;
• по эксплуатации машин и механизмов;
• на оплату труда рабочих-строителей с учетом социального налога;
• производственного характера (временные (нетитульные) здания и сооружения, зимнее удорожание, вахтовый метод и т.п.);
• подрядчика (прочие);
• на страхование строительства объекта;
• заказчика (прочие);
• на покрытие риска, определяемого исходя из прогнозируемого индекса цен в строительстве на очередной год.

Заказчик вправе вносить изменения в техническую документацию по строительству при условии, если связанные с ними дополнительные работы :

• по стоимости не превышают 10% от указанной в смете общей стоимости строительства;
• не меняют характер работ, предусмотренных в договоре подряда.

Если же стоимость дополнительных работ превышает 10% сметной стоимости, на них нужно разработать дополнительную смету.

Внимание

С 1 января 2023 года применение сметно-ресурсных норм при определении в ПСД стоимости строительства обязательно только для работ, осуществляемых в рамках госзакупок. Для субъектов предпринимательства, финансирующих строительно-монтажные работы, работы по реконструкции и капремонту за счет собственных средств, сметно-ресурсные нормы носят рекомендательный характер .

Почему смета важна для бухгалтера:

• она отражает договорную цену строительства с расшифровкой по статьям затрат. В соответствии с ними бухгалтер может контролировать фактические затраты в пределах сметы;
• смета содержит:

1) подробный перечень материалов, используемых в строительстве (вне зависимости от того, кто их предоставляет – заказчик или подрядчик), а также видов работ по «переработке» этих материалов. По этому перечню бухгалтер может контролировать наличие соответствующих материалов в учете;
2) нормативы материалов и затрат труда на единицу работ, их количество на планируемые объемы работ и стоимость. В соответствии с этими нормативами материалы будут списываться на себестоимость работ.

На практике показатель затрат трудовых ресурсов в человеко-часах не применяется в качестве системы оплаты труда рабочих-строителей. Однако он позволяет планировать предстоящие трудозатраты, а затем сравнить их с фактическими.

При заключении договора подряда обратите внимание на цену договора и ее соответствие данным ПСД. Бывает, что ПСД составляют на объект в целом, а договор подряда заключают на определенные виды работ (например, отделочные, сантехнические). В таких случаях сумма сметы будет больше цены договора. Если же подрядчик принимает на себя обязательства выполнить все работы, указанные в ПСД, суммы договора и сметы должны быть одинаковыми.

Внимание

С 1 июня 2026 года при разработке ПСД будет обязательным определять объемы и места скопления образующихся в процессе строительства стройотходов, а также проектные решения по осуществлению связанных с ними работ. Для предотвращения воздействия стройотходов на атмосферный воздух заказчик обязан принимать меры по устранению пыли и неприятных запахов в соответствии с действующими градостроительными нормами и правилами .

Оформление договора подряда

Как правило, бухгалтерия не принимает участия в разработке договора строительного подряда . Этим занимается юридическая служба предприятия. Но некоторые руководители обязывают главбуха визировать все заключаемые предприятием договоры. В таких случаях обратите внимание на следующие условия договора подряда:

• предмет договора – виды работ и место их проведения (объект) должны соответствовать ПСД, т.к. учет ведется в разрезе договоров и (или) объектов;
• материальное обеспечение строительства – кто обязан (заказчик или подрядчик) обеспечить строительство материалами и оборудованием и в какой степени. От этого условия будут зависеть порядок расчетов и налогообложение;
• цена работы. При наличии твердой сметной цены заказчик обязан оплатить итоговую стоимость строительства. И он не имеет права уменьшить ее оплату в связи с экономией, достигнутой подрядчиком при выполнении работ (без снижения их качества). Необходимо также указать, учитывается ли в стоимости работ НДС. Если подрядчик – плательщик НДС недополучит от заказчика сумму налога, он будет вынужден уплатить ее в бюджет за счет собственных средств;
• порядок оплаты. Договор может предусматривать предварительную оплату всей работы или отдельных ее этапов. Если предоплата не предусмотрена, заказчик обязан рассчитаться с подрядчиком после окончательной сдачи результатов работы при условии соблюдения ее качества и сроков выполнения;
• сроки выполнения работ и действия договора. Эти понятия различны по своему правовому содержанию:

– срок действия договора – это период, в течение которого действуют предусмотренные договором обязательства;
– срок выполнения работ – это период, когда подрядчик обязан приступить к выполнению строительных работ и завершить их.

Оформление первичных документов в строительстве

Счет-фактура

Счет-фактура, выставленный подрядчиком в адрес заказчика, удостоверяет фактическое выполнение работ и их стоимость . Счет-фактура также служит:

• для заказчика – основанием для зачета НДС, выставленного подрядчиком;
• для подрядчика – подтверждением его оборота по реализации в целях исчисления НДС.

При строительстве объектов, в т.ч. «под ключ», счет-фактура выставляется на последнюю дату каждого календарного месяца. Это относится также к долгосрочным контрактам с технологическим циклом более одного налогового периода (месяца)  . При этом, если контракт не предусматривает ежемесячную сдачу выполненных работ заказчику, фактическое исполнение долгосрочного контракта на конец месяца определяется расчетным путем. Рассчитывается удельный вес расходов за отчетный период в общей сумме расходов на выполнение контракта. Затем удельный вес понесенных расходов умножается на общую сумму дохода по контракту (цену контракта).

Счет-фактура, оформленный последним днем месяца, выставляется до 10 числа следующего месяца.

Счета-фактуры оформляются в электронной форме. Их хранение и учет ведется в электронной информационной системе.

На бумаге счет-фактура может быть оформлен в двух случаях:

• по операциям, относящимся к гостайне ;
• при возникновении в информационной системе электронных счетов-фактур технических неполадок. При этом технические неисправности должен официально подтвердить оператор системы оборота электронных счетов-фактур. В течение 5 дней после устранения неисправностей оформленные на бумаге счета-фактуры должны быть внесены в систему той датой, которой они были оформлены .

Справка-счет-фактура и акт выполненных работ

Для отражения данных по объемам строительно-монтажных работ в физических и стоимостных показателях с разбивкой по этапам и видам работ, оговоренным условиями контракта, в строительстве предусмотрен специфичный для отрасли документ – справка-счет-фактура о выполненных работах (понесенных затратах) . В отличие от счета-фактуры, который лишь удостоверяет факт выполнения работ и их стоимость, а также подтверждает оборот по реализации и сумму НДС в целях налогообложения, справка-счет-фактура является основным первичным документом в строительстве. В ней отражаются данные по выполненным работам за текущий месяц, а также нарастающим итогом с начала года и с начала строительства.

Подрядчики заполняют справку-счет-фактуру до 27 числа отчетного месяца и передают ее на утверждение заказчику. Заказчик в течение 3 рабочих дней должен рассмотреть ее и подписать, а при обнаружении несоответствий – вернуть на доработку с обоснованными замечаниями.

Если договор подряда не предусматривает обязательное оформление подрядчиком справки-счета-фактуры, на практике ее часто заменяет акт выполненных работ. Как правило, его оформляют без подробной расшифровки выполненных работ и только за отчетный месяц без нарастания.

Дополнительно к справке-счету-фактуре или акту выполненных работ заказчик может потребовать от подрядчика оформить Расчетную таблицу об объемах, ценах и стоимости строительных материалов, использованных в строительстве объекта, или Ресурсную ведомость.

Расчетная таблица отражает сведения о материалах, фактически израсходованных в процессе строительства в количественном и стоимостном выражении:

• за отчетный месяц;
• нарастающим итогом с начала года по отчетный месяц включительно;
• с начала строительства.

При этом данные по фактическому расходу каждого вида материалов сравниваются со сметными показателями, в т.ч. с запланированными на текущий год.

Ресурсная ведомость отражает сводные данные по всем видам израсходованных ресурсов:

• трудовые;
• машины и механизмы;
• оборудование;
• материалы, изделия и детали.

Справку-счет-фактуру или акт выполненных работ, а также другие предусмотренные контрактом документы можно отправить заказчику посредством системы электронного документооборота E-factura вместе с электронным счетом-фактурой (прикрепленными файлами) или же как отдельный электронный документ. При этом подтверждение электронного счета-фактуры электронной цифровой подписью означает, что приложенные документы также подтверждены электронной цифровой подписью .

Отчет о расходе материалов и материальный отчет

Еще одним документом, применяемым исключительно строительными организациями, является отчет о расходе материалов в строительстве (форма №М-29).  

Данный отчет формируется по каждому строительному объекту на основании:

• данных о выполненных объемах строительно-монтажных работ в натуральном выражении, взятых из Журнала учета выполненных работ (форма №КС-6);
• утвержденных производственных норм расхода материалов на единицу измерения объема работ (ШНК, КМК)

и позволяет:

• списать использованные материалы в строительстве на себестоимость выполненных работ;
• проанализировать затраты с учетом количества израсходованных стройматериалов, сопоставив их с общими нормативными значениями.

Отчет по форме №М-29 ведет начальник участка (прораб) в течение года с применением необходимого количества вкладных листов. Каждый месяц прораб должен сдавать отчет на проверку в производственно-технический отдел (ПТО) предприятия. После проверки отчет утверждает руководитель (его заместитель или главный инженер), затем он возвращается прорабу для последующего заполнения. При перерасходе материалов по сравнению с нормами прораб к отчету должен приложить записку (приложение к форме №М-29) с объяснением причин перерасхода. ПТО выносит заключение по факту перерасхода, а руководитель предприятия принимает решение по допущенному перерасходу в зависимости от его причин.

В бухгалтерию, как правило, сдается копия отчета, которая прикладывается к материальному отчету прораба и служит основанием для отражения списания основных строительных материалов в бухгалтерском учете.

В материальном отчете (форма №М-19) отражается движение строительных материалов. Он позволяет отслеживать и фиксировать перемещение используемых в строительстве ТМЗ внутри предприятия (наличие на начало периода, поступление, перемещение, расход, остатки на конец периода). Таким образом, отчет позволяет получать сведения о движении ТМЗ по каждому складу (участку, материально ответственному лицу), сверять объемы полученных и использованных материалов, выявлять недостачу или излишек с тем, чтобы впоследствии отражать данные сведения в бухгалтерском балансе предприятия.

Материальный отчет составляет материально ответственное лицо ежемесячно и отражает в нем операции с подотчетными ему ТМЗ за период с первого до последнего числа месяца.

Отчет оформляется в одном экземпляре, подписывается материально ответственным лицом и передается в бухгалтерию в соответствии с утвержденным на предприятии графиком документооборота. Бухгалтер проверяет достоверность сведений, их соответствие приходным и расходным документам, правильность составления отчета, после чего подписывает отчет.

Законодательство Узбекистана не содержит обязательного требования по использованию этих документов. Соответственно, их формы и порядок заполнения законодательно не утверждены. Несмотря на это, их применяют все строительные предприятия республики по формам, утвержденным до 1991 года.

Специфика бухгалтерской учетной политики строительной организации

Учетная политика призвана отражать специфику и особенности деятельности предприятия. Поэтому, кроме общих вопросов по ведению бухучета и составлению финансовой отчетности, бухгалтерская учетная политика строительной организации должна отражать ряд специфических вопросов.

Признание доходов и расходов

Юридические лица ведут учет доходов и расходов в соответствии с:

• НСБУ №2 «Доходы от основной хозяйственной деятельности»;
• Положением о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг) и о порядке формирования финансовых результатов;
• Законом «О бухгалтерском учете»;
• Концептуальной основой для подготовки и представления финансовой отчетности.

Этими же нормативными документами руководствуются и строительные организации – подрядчики и субподрядчики. Но так как сроки начала и окончания строительства обычно приходятся на разные отчетные годы, при определении доходов и затрат по договору подряда нужно руководствоваться НСБУ №17 «Договоры подряда на капитальное строительство». Он определяет методику учета доходов и расходов и критерии их признания.

Процент выполненных работ по договору строительного подряда может измеряться следующими методами :

1) проведение контрольного обмера;
2) сопоставление объема расходов по выполненным строительным работам на определенную дату с общими сметными расходами по договору;
3) проверка завершения физической части работ по договору.

Поэтому при формировании бухгалтерской учетной политики обязательно определите, какой именно способ будете использовать для определения степени завершенности работ по договору.

Распределение косвенных затрат

НСБУ №17 предусматривает деление затрат по договору подряда на прямые, косвенные (накладные расходы) и пр. Косвенные затраты относятся к общей строительной деятельности и распределяются между договорами подряда. В бухгалтерской учетной политике определите способ распределения косвенных расходов между договорами. База для распределения может быть единой для всей суммы косвенных затрат или же устанавливаться для каждого их вида отдельно.

«Особые» первичные документы

Если для отражения какой-либо операции нет унифицированной формы документа, разработайте ее самостоятельно. При разработке учтите требования:

• Закона «О бухгалтерском учете»;
• Положения о документах и документообороте в бухгалтерском учете;
• Закона «Об электронном документообороте».

Образцы нетиповых документов, разработанных самостоятельно, приложите к учетной политике.