Как грамотно снизить арендные платежи из-за ремонта

preview

В арендуемом вами офисе предстоит ремонт. Можно ли по этой причине снизить арендную плату и как это сделать?

Возможные сценарии действий с вариантами оформления документов специально для читателей buxgalter.uz расписал эксперт «Нормы» по юридическим вопросам Олег ЗАМАНОВ:


– «По общему правилу размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в предусмотренные договором сроки, но не чаще одного раза в год . Поэтому сначала изучите условия вашего договора о порядке и сроках изменения арендных платежей. По ситуации, можете изменить их, заключив допсоглашение с арендодателем.

Логика и последовательность дальнейших действий будет зависеть от следующих взаимосвязанных обстоятельств:

  • кто согласно договору обязан нести расходы по ремонту арендуемого помещения и кто фактически их несет;
  • как ремонтные работы отразятся на условиях пользования арендуемым помещением.

Рассмотрим, несколько возможных сценариев.


1) Изначально по условиям договора расходы по ремонту помещения несет  арендодатель

Соответственно, он:

  • либо готов выполнить свои обязательства (сделать ремонт своими силами или привлечь подрядную организацию – не важно). Арендную плату в этом случае можно уменьшить, только если ремонтные работы ухудшают условия пользования помещением;
  • либо лишен финансовой возможности отремонтировать помещение. Если ремонт объективно необходим и арендатор готов его оплатить, нужно скорректировать изначальные условия арендного договора:

а) расходы, связанные с ремонтом арендуемого помещения, переложить на арендатора;

б) пропорционально уменьшить арендную плату на сумму расходов по ремонту.

Пример
Арендатор берет на себя расходы на ремонт, арендная плата снижается

 

Срок аренды: 1 января – 31 декабря 2020 года.

Первоначальный размер арендной платы: 3 000 000 сум. в месяц.

Сумма расходов на ремонт: 12 000 000 сум.

Дата изменения условия договора: 30 июня 2020 года.

Оставшийся срок аренды: 6 месяцев.

Размер арендной платы на оставшийся срок: 1 000 000 сум. в месяц ((3 млн сум. х 6 мес. – 12 млн сум.) : 6 мес).

Как оформить изменения (формулировка в допсоглашении)

Вариант 1: «2.1. Арендатор обязан вносить плату за пользование арендуемым имуществом путем перечисления денежных средств на счет Арендодателя в следующих размерах:

2.1.1. в период с 1 января по 30 июня 2020 года – 3 000 000 (три миллиона) сум. в месяц;

2.1.2. в период с 1 июля по 31 декабря 2020 года – 1 000 000 (один миллион) сум. в месяц».

Вариант 2: «2.1. Арендатор обязан вносить плату за пользование арендуемым имуществом путем перечисления денежных средств на счет Арендодателя в соответствии с Графиком внесения арендных платежей согласно приложению №1 к настоящему договору».


2) Расходы по ремонту помещения в соответствии с договором несет арендатор

Соответственно, расходы по ремонту на размер арендной платы не влияют. Но ее можно снизить, если ремонтные работы ухудшают условия пользования помещением.  

3) Возможность использовать помещение

В зависимости от того, какие именно виды работ предстоят в рамках ремонта и в какое время они будут вестись, – это:

а) никак не отразится на использовании помещения арендатором (мелкие работы в нерабочее время) и офис может функционировать в «штатном» режиме. В этом случае требовать снижения арендной платы нецелесообразно. Но – держите в голове обстоятельства, изложенные в пунктах 1 и 2;

б) будет мешать арендатору использовать помещение по назначению. Т.е. условия пользования имуществом существенно ухудшаются в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. Требовать уменьшения арендной платы в данном случае – право арендатора, гарантированное законом . Однако остается вопрос: в какой степени пользование помещением затруднено – частично или полностью?


Затруднено частично

Офис может продолжать функционировать параллельно с ремонтом, «ужавшись» в пространстве (половина используется, в другой – ремонт). В подобной ситуации можно договориться о пропорциональном снижении арендной платы на время ремонтных работ.

Пример
Пропорциональное снижение арендной платы, если ремонт мешает использовать часть помещений

 

Срок аренды: 1 января – 31 декабря 2020 года.

Размер арендной платы: 3 000 000 сум. в месяц.

В период ремонта арендатор использует 50% от общей арендуемой площади.

Срок выполнения ремонтных работ – 2 месяца (сентябрь, октябрь).

Размер арендной платы на период ремонта: 1 500 000 сум. в месяц (3 млн сум. х 50%).

Как оформить изменения (формулировка в допсоглашении):

Вариант 1: «2.1. Арендатор обязан вносить плату за пользование арендуемым имуществом путем перечисления денежных средств на счет Арендодателя в следующих размерах:

2.1.1. в период с 1 января по 31 августа, а также с 1 ноября по 31 декабря 2020 года – 3 000 000 (три миллиона) сум. в месяц;

2.1.2. в период с 1 сентября по 31 октября 2020 года – 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) сум. в месяц».

Вариант 2: «2.1. Арендатор обязан вносить плату за пользование арендуемым имуществом путем перечисления денежных средств на счет Арендодателя в соответствии с Графиком внесения арендных платежей согласно приложению №1 к настоящему договору».


Затруднено полностью

Ремонтные работы одновременно ведутся на всей арендуемой площади, офис функционировать не может. Это более сложная ситуация с точки зрения юридического оформления. Арендатору нужно сохранить право пользования помещением (чтобы после ремонта вернуться на место) и в то же время – снять с себя обязательства по внесению арендных платежей на время ремонта.

Но аренда – априори возмездный договор  , если речь не идет об аренде госимущества по «нулевой» ставке (этот вариант, как правило, сопровождается возложением на арендатора инвестиционных и социальных обязательств).  

Поэтому рекомендуем рассмотреть следующие варианты: 

  • досрочно расторгнуть текущий договор (оформить допсоглашение об изменении срока аренды) и тут же оформить новый, в котором указать срок передачи имущества арендатору с учетом завершения ремонта. Если арендодатель не предоставит его в указанный срок, вы вправе истребовать от него это имущество и потребовать возмещения убытков;
  • дважды оформить новацию, т.е. изменение предмета договора  – сначала на период ремонта с аренды на безвозмездное пользование, а по его окончании – обратно, с безвозмездного пользования на аренду».


Юридический помощник Юридический помощник Юридический помощник /ru/publish/doc/text164359_kak_gramotno_snizit_arendnye_plateji_iz-za_remonta