Как приостановить аренду в период карантина

Что делать с платежами за аренду помещения, если компания временно приостановила свою деятельность, перешла на дистанционный режим работы или испытывает финансовые затруднения из-за карантинных мер? Эксперты «Нормы» по юридическим вопросам Элеонора МАЗУРОВА и Альберт САФИН разъяснили возможные варианты решения проблемы.

1. Изменение арендных обязательств по соглашению сторон

Такой способ оформления – самый благоприятный и может быть удобен для обеих сторон. Условия заключаемого договора, а также вносимые в него изменения определяются по соглашению сторон . Законодательство, в свою очередь, не запрещает временно снизить сумму аренды или вовсе приостановить арендные платежи без расторжения договора аренды.

Поэтому, если собственник помещения заинтересован в вас, как в арендаторе, обсудите с ним условия, на которые он готов пойти в сложившейся ситуации.

Рекомендуем наиболее оптимальные условия, которые могут выбрать стороны:

• включить в договор условие о рассрочке или отсрочке арендной платы. Для гарантии прав арендодателя можно дополнительно воспользоваться обеспечением исполнения обязательств . Например, – заключить договор поручительства;
• временно снизить арендную плату. Чтобы уведомить об этом своего арендодателя, направьте ему письмо. Свою просьбу можно изложить следующим образом: «Нестабильная ситуация в стране, вызванная рядом ограничений из-за карантина, негативно отразилась на финансовом состоянии нашей компании. В связи с этим просим Вас снизить арендную ставку по Договору № ХХ от "____"________ 20__ г. Обращаем Ваше внимание на то, что наша организация никогда не задерживала выплаты и вносила денежные средства в полном объеме и своевременно. Если Вы войдете в наше положение и согласитесь снизить размер арендной платы, мы гарантируем, что все обязательства по ее выплате будем выполнять своевременно и в полном объеме, невзирая на тяжелую кризисную ситуацию»;
• договориться об арендных каникулах на время карантина. Это может быть как полное, так и частичное освобождение от арендных выплат – с последующим ее повышением на определенный период, пока задолженность полностью не будет погашена.

К примеру, можно изменить договор на следующих условиях: –50% суммы арендного платежа на 2 месяца и –25% до августа 2020 года. А начиная с сентября +10% от действующей суммы до полной выплаты. На наш взгляд, это наиболее верное решение, так как оно позволит легче перенести предприятию краткосрочные трудности, а собственник помещения со временем все равно получит свои деньги;

• приостановить арендные платежи на определенный срок или на период действия карантина. Оформите свою договоренность дополнительным соглашением к договору аренды. 

2. Приостановка выплат в результате наступления "форс-мажора"

В связи со сложной эпидемиологической ситуацией в Узбекистане для бизнеса введен режим «форс-мажора» . Обратившись в Министерство инвестиций и внешней торговли (mift.uz), вы можете получить необходимый сертификат, который, однозначно, поможет вам в решении проблем с экспортно-импортными сделками. Но пригодится ли он в ситуации с договором аренды недвижимости, давайте разберемся.

Форс-мажор – это возникновение чрезвычайных обстоятельств, не зависящих от воли и действий сторон, в связи с которыми они не могут выполнить принятые на себя обязательства .

Есть два критерия, по которым можно определить, является ли ситуация форс-мажором:

1. Чрезвычайность – это то, что выходит за пределы обыденного, не относится к коммерческому риску и никак не может быть учтено, когда заключается договор.

2. Непреодолимость – означает, что выполнить обязательства в этих условиях не смог бы никто.

Не забывайте, что к форс-мажору не относится нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств .

Чтобы изменить условия оплаты аренды недвижимости в связи с форс-мажором, предприятию придется доказывать связь между ограничениями, которые установило правительство из-за карантина, и возникшей у предпринимателя проблемой в оплате за аренду. Ведь по факту арендаторы в оплате ничем не ограничены и могут проводить денежные операции. Проблема именно в том, что, пока существует форс-мажор, большая часть предпринимателей испытывает финансовые трудности. И особенно это ощутимо в малом бизнесе. Но просто не платить за аренду, сославшись на форс-мажор, не получится.

Обязательный перевод предприятий на дистанционную работу не предписан законодательством. Правительство лишь рекомендует это сделать . Решение о переводе на «удаленку» – это желание руководителя компании, оно тоже не подпадает под форс-мажор. В результате, если арендодатель отказывается временно приостановить арендные платежи, вы не сможете подвести ситуацию под действия непреодолимой силы.

Исключение в данном случае составляют частные учебные заведения. Работа детских садов, школ и другие образовательных учреждений была остановлена волевым решением правительства. И в данном случае форс-мажором будет не пандемия коронавирусной инфекции, а именно решение правительства о запрете работы всех учебных заведений республики. Исходя из этого все предприятия, занимающиеся образовательной деятельностью, уведомив своих арендодателей о приостановке арендной платы до отмены распоряжения правительства, могут не платить арендную плату за время вынужденного простоя.

 Но есть и другая ситуация, когда нет прямого запрета на деятельность. К примеру, туристическая компания не может организовывать туры не потому, что ей это запретили, а потому, что закрыты внешние границы и ограничено передвижение людей внутри страны. Такие меры полностью парализуют туристический бизнес. В результате туроператор не может заработать средства для оплаты аренды. В данном случае, если вы решите сослаться на решение правительства, как на форс-мажорное обстоятельство, вам придется доказать, что ваш бизнес напрямую зависит от введенных ограничений.

3. Приостановка выплат за арендуемое государственное имущество

Субъекты предпринимательства, использующие государственные объекты на условиях аренды, чья деятельность была приостановлена ​​решением Республиканской антикризисной комиссии из-за карантина, с 24 марта 2020 года не платят арендную плату на время простоя (общепит, учебные центры, фитнес-центры, спортзалы, учреждения сферы туризма и другие). Об этом заявила пресс-служба Агентства по управлению государственными активами в своем официальном сообщении.

4. Сдача арендованного помещения в субаренду

Один из способов удержаться на плаву в сложной ситуации – сдать арендованное помещение в субаренду на время вашего простоя. Это возможно, если в вашем договоре аренды нет прямого запрета на субаренду.

Получите письменное согласие от арендодателя на данную операцию . Если в договоре аренды уже прописана возможность субаренды, отдельного согласия получать не надо. Воспользовавшись этим способом, вы сможете погашать часть суммы арендных платежей и оплачивать коммунальные услуги.

5. Расторжение договора аренды

При самых неблагоприятных обстоятельствах, если ваша проблема не подпадает под форс-мажор, а арендодатель не только отказался приостановить арендные платежи, но и не дал согласия на сдачу помещения в субаренду, остается только один выход – расторгнуть договор аренды.

Назвать это удачным выходом сложно, так как в стандартных договорах аренды зачастую преимущественное право досрочного расторжения отдано арендодателю. Арендатор же, выходя с инициативой о расторжении договора, подвергается штрафным санкциям. Тем более что возможности уведомить вторую сторону заблаговременно у вас нет.

Прежде чем пойти этим путем, внимательно изучите условия досрочного расторжения вашего договора. Не исключена возможность, что при его досрочном расторжении по вашей инициативе без виновных действий арендодателя предусмотрена выплата арендной платы в полном объеме до истечения срока действия договора, либо иная штрафная санкция.

В этом случае вам нет смысла его расторгать. Оставайтесь в арендованном помещении, и пусть арендодатель через суд взыскивает с вас задолженность. Пока он подготовит исковое заявление, оплатит госпошлину (если вообще в состоянии оплатить), пока суд примет иск к рассмотрению, пока будет идти судебный процесс, карантин закончится, вы восстановитесь и снова сможете платить. А в ходе судебного разбирательства всегда можно снизить или вообще "отбить" штрафные санкции, так как судьи – тоже люди и понимают сложившуюся обстановку в республике.

Резюмируем…

Какой из предложенных способов вы выберете, зависит только от вас и от того, насколько крепкие деловые связи вы установили со своими партнерами. Мы же в свою очередь хотим напомнить, что пандемия – временное явление, тогда как прочные деловые отношения с бизнес-партнерами складываются годами. Ваша безупречная репутация в мире бизнеса сможет обеспечить нормальное функционирование вашей компании в долгосрочной перспективе.

Образцы дополнительных соглашений к договору аренды:

1. Допсоглашение – отсрочка.
2. Допсоглашение – снижение.
3. Допсоглашение – отмена.