Пришло уведомление по ПКМ №253: что делать бухгалтеру

Компании начали получать уведомления о том, что объекты недвижимости проданы дешевле рыночной цены, и по ним должен быть доначислен НДС. Проверки еще нет, но срок на ответ – 10 дней.

Как действовать, комментирует по просьбе buxgalter.uz налоговый консультант Гульнора ЭРГАШЕВА:

Какие нормы применяются

Указ Президента №УП-246 от 10.12.2025 г. установил, что с 1 января 2026 года налоговая база по объектам недвижимого имущества и строительным материалам определяется исходя из рыночной стоимости этих товаров.

Само право налоговых органов корректировать налоговую базу закреплено в части 4 статьи 248 НК: если цена сделки ниже или выше рыночной стоимости товаров (услуг), налоговая вправе внести в налоговую базу корректировки.

Порядок такой корректировки утвержден ПКМ №253 от 18.05.2026 г. – Положением о порядке определения налоговой базы исходя из рыночной цены отдельных товаров (вступило в силу 19 мая 2026 года).

Но решение налогового органа не окончательно: налогоплательщик вправе его оспорить, представив обоснование того, что цена сделки соответствует рыночным ценам и не направлена на уклонение от налогообложения .

Обратите внимание: Положение касается не только недвижимости. Налоговая база исходя из рыночной цены определяется по двум группам товаров:

• объекты недвижимого имущества;
• изделия из древесины – их закрытый перечень с идентификационными кодами приведен в приложении №1 к Положению.

Правила работают, когда цена в учетных документах отклоняется от рыночной больше чем на 20% в любую сторону (п. 4 Положения). И только для целей налогообложения – в бухучете фактическая цена реализации отражается в обычном порядке (п. 5 Положения).

Комментарий налогового консультанта

Пока это не проверка

Проверки еще нет – налоговики пока уведомляют, предлагая в 10-дневный срок представить уточненную отчетность по этому уведомлению или обосновать выявленные расхождения. Несогласие с уведомлением станет основанием для проведения камеральной налоговой проверки.

ПКМ №253 начало работать на практике.

Откуда налоговики взяли рыночную цену

Это самый скользкий вопрос. Рыночную стоимость налоговики рассчитали и опубликовали – но по каким источникам?

В ПКМ №253 источники названы. В том числе налоговые органы могут использовать счета-фактуры других организаций (п. 12 Положения) и данные системы нотариата (п. 13 Положения). Проблема в том, что эта информация закрыта налоговой тайной: налогоплательщик не может ни увидеть ее, ни проверить расчет.

Поэтому в ответе на уведомление нужно требовать раскрытия: где взята рыночная стоимость, на каких сайтах или по каким сделкам, за какой период и по какой территории. Возможно, ваш объект вообще относится к другому сегменту рынка и сопоставлять его с выбранными инспекцией сделками некорректно.

От какой суммы считают доначисление

Требование определять налоговую базу исходя из рыночной цены применяется в случае, когда цена, отраженная в учетных документах товаров, реализованных налогоплательщиками, ниже или выше определенной по таким товарам рыночной цены на 20% .

В уведомлении налоговый орган считает от уже уменьшенной на 20% рыночной цены, и из нее вычитает цену по договору. То есть доначисляют не всю разницу между «рынком» и договором, а только ту часть, которая вышла за пределы допустимого коридора.

Ждите доначисления и по налогу на прибыль

Сейчас идет доначисление НДС по части 4 статьи 248 НК. Но это также потребует доначислить налог на прибыль (п. 23 Положения).

Как действовать сейчас

Не молчать. У вас есть 10 дней – на обоснование. Собирайте документы, подтверждающие рыночность вашей цены, и при необходимости привлекайте независимого оценщика.

Права налогоплательщика по ПКМ №253

• привлечь другого независимого оценщика для определения рыночной цены товаров;
• оспорить решение о корректировке налоговой базы, представив обоснования соответствия цены сделки рыночным ценам и отсутствия направленности на уклонение от уплаты налога;
• финансовые санкции к дополнительной налоговой базе и сумме налога, определенным по правилам Положения, не применяются;
• доначисленный НДС признается вычитаемым расходом.