20 тезисов нового Закона об изъятии земельных участков

1 июля 2022 г.

30 сентября 2022 года вступит в силу Закон №ЗРУ-781, регулирующий процедуры изъятия земельных участков для общественных нужд с компенсацией. Основные тезисы документа – в обзоре buxgalter.uz:

1. №ЗРУ-781 регулирует изъятие только земельных участков и их частей, принадлежащих физическим и юридическим лицам на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного владения, постоянного пользования, срочного (временного) пользования или аренды.

Участки, принадлежащие физлицам и юрлицам на правах собственности, а также находящиеся в постоянном пользовании государственных органов, учреждений и предприятий, а также органов самоуправления граждан, изымаются в соответствии с другими НПА.

2. Участки могут быть изъяты:

А) только с компенсацией;

Б) строго для определенных нужд:

оборона и госбезопасность;
создание и функционирование охраняемых природных территорий, СЭЗ, зон свободной торговли;
обязательства, вытекающие из международных договоров;
разведка и разработка месторождений полезных ископаемых (за исключением общераспространенных);
строительство (реконструкция) автомобильных и железных дорог, аэропортов, аэродромов, объектов аэронавигации и авиатехнических центров, объектов ж/д транспорта, мостов, метрополитенов, тоннелей, инженерных объектов и линий системы энергетики и связи, объектов космической деятельности, магистральных трубопроводов, инженерно-коммуникационных сетей, системы ирригации и мелиорации;
исполнение утвержденных генпланов населенных пунктов в части строительства объектов за счет средств Госбюджета;
строительство за счет централизованных инвестиций зданий и сооружений государственных учреждений образования, здравоохранения, культуры и медико-социального обслуживания, указанных в государственных инвестиционных программах.

3. Участки могут быть изъяты, если нет другого подходящего земельного участка для реализации проекта.

Инициатор проекта сначала обязан выявить земельные участки, на которых расположены непригодные для проживания, аварийные жилые дома и помещения (за исключением объектов материального культурного наследия), бесхозные или неиспользуемые объекты. И только если не будут выявлены такие земельные участки, разрешено изымать те, что есть.

4. Земельные участки в местах расположения объектов материального культурного наследия и на сопряженных с ними территориях тоже могут быть изъяты. Но – с соблюдением требований Закона «Об охране и использовании объектов культурного наследия» и других актов законодательства, регламентирующих этот вопрос.

5. Предварительное рассмотрение инициативы по изъятию земельного участка проводится открыто – с участием представителей СМИ и общественности.

6. После утверждения проекта изъятия на уровне Жокаргы Кенеса Республики Каракалпакстан или местных Кенгашей проводится открытое обсуждение всех сопутствующих вопросов с правообладателями в присутствии СМИ. Инициатор проекта должен отправить каждому правообладателю письменное уведомление с временем и местом обсуждения, а также опубликовать его в открытых источниках. Место обсуждения выбирается вблизи проживания большей части правообладателей.

7. Инициатор должен договориться с каждым правообладателем об условиях, видах и размере компенсации. Об этом подписывается двустороннее соглашение. После нотариального удостоверения оно направляется в территориальные управления Палаты государственных кадастров через специальную информационную систему.

8. Срок освобождения объекта недвижимого имущества его правообладателем (6 месяцев) исчисляется со дня предоставления компенсации в полном объеме.

9. Если соглашение с правообладателем не достигнуто, не допускаются действия, препятствующие правообладателю свободно распоряжаться принадлежащими ему объектами недвижимого имущества. Запрещено отключать жилые и нежилые помещения от водоснабжения, водоотведения, электричества, связи, тепла и газа, блокировать доступ к объектам недвижимого имущества, препятствовать достойной жизни правообладателя с целью принудить его подписать соглашение.

10. Компенсации подлежат:

рыночная стоимость объектов недвижимого имущества на изъятом земельном участке;
рыночная стоимость права на изъятый земельный участок (за исключением права аренды на земельные участки сельхозназначения);
рыночная стоимость многолетних насаждений на изъятом земельном участке;
расходы, связанные с переездом, в том числе – с временной арендой другой недвижимости;
упущенная выгода, которая могла быть получена от использования земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. При этом учитывается прибыль, которая могла быть получена с момента освобождения земельного участка и расположенных на нем объектов до восстановления предыдущей деятельности, но не более 1 года, или прибыль, которая могла быть получена от сезонного урожая);
иные расходы и убытки правообладателя, предусмотренные законодательством или соглашением.

11. За неудобства, причиненные правообладателю в связи с изъятием земельного участка, ему дополнительно выплачивается 5% рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного на земельном участке.

12. Если на изъятом земельном участке, принадлежащем на законных основаниях правообладателю, есть самовольно возведенные помещения, здания или сооружения, их рыночная стоимость также возмещается в полном объеме.

13. Если нет правоустанавливающих документов на жилое помещение на изымаемом земельном участке, но физическое лицо владело им в течение 15 лет добросовестно и непрерывно, как своим собственным, и уплачивало за него налоги, стоимость таких объектов недвижимости также возмещается. Исключение составляют земли, не входящие в категорию земель населенного пункта, сельскохозяйственных земель и земельных участков, расположенных в охраняемых зонах.

14. В качестве компенсации предоставляются:

денежные средства, в том числе – для временной аренды жилых и нежилых помещений (зачисляются на банковский (депозитный) расчетный счет или личную банковскую пластиковую карту правообладателя;
иные объекты недвижимого имущества – в собственность;
иные виды компенсаций, предусмотренные в соглашении.

По соглашению сторон правообладатель может получить несколько видов компенсации.

15. Если рыночная стоимость права на изымаемый земельный участок и недвижимого имущества, расположенного на нем, превышает рыночную стоимость недвижимого имущества, предоставляемого в качестве компенсации, разница должна быть компенсирована правообладателю.

Если рыночная стоимость права на изымаемый земельный участок и недвижимого имущества, расположенного на нем, ниже рыночной стоимости недвижимого имущества, предоставляемого в качестве компенсации, правообладатель не должен компенсировать разницу.

16. Оценку объектов недвижимости, подлежащих сносу, и прав на изъятые земельные участки проводят оценочные организации за счет средств инициатора проекта.

17. Правообладатель может по согласованию с инициатором снести объект недвижимого имущества за счет собственных средств и вывезти строительные материалы.

18. Запрещается сносить объекты недвижимости на изымаемом земельном участке, если возник спор о компенсации и он не был рассмотрен в досудебном порядке, а также нет вступившего в законную силу решения суда по данному спору.

19. Даже если возникнут некие обстоятельства, препятствующие реализации проекта на изъятых участках, которые инициатор не мог предвидеть, использовать эту территорию он сможет только на цели, определенные №ЗРУ-781. Нецелевое использование запрещается!

20. Если решение об изъятии земельных участков для общественных нужд и сносе объектов недвижимого имущества будет в итоге признано незаконным, убытки, причиненные физическим и юридическим лицам, возмещаются в первую очередь за счет средств централизованных фондов. А потом эти средства взыскиваются с виновных лиц в регрессном порядке.