Как переложить уплату земельного налога с лизингодателя на лизингополучателя

Кто платит земельный налог

1. Лизинговая компания в 2018 г. на ЕНП. С 2019 г. на общих налогах. Кем должен уплачиваться земельный налог по объектам недвижимости, переданным в лизинг? Кадастр оформлен на лизинговую компанию.

Плательщиком земельного налога является юридическое лицо, имеющее земельный участок на правах собственности, владения, пользования или аренды .

При заключении договора лизинга лизингодатель по поручению лизингополучателя приобретает в собственность объект лизинга и предоставляет его лизингополучателю за плату во владение и пользование на срок, установленный договором лизинга. Соответственно, если по договору лизинга объектом является здание (или иная недвижимость), то лизингодатель передает во владение и пользование лизингополучателю приобретенное им в собственность здание.

При  переходе права собственности на здание или иную недвижимость вместе с этими объектами переходит и право владения и постоянного пользования земельным участком, занятым указанными объектами и необходимым для их использования, которое подлежит обязательной государственной регистрации в органах государственного кадастра .

Так как право собственности на объект лизинга (недвижимость) принадлежит лизингодателю, то именно на него оформляется свидетельство о государственной регистрации прав на данный объект (в том числе и на земельный участок, занятый объектом недвижимости). Юридическое лицо, зарегистрировавшее в установленном порядке свое право на объект недвижимости,  становится плательщиком земельного налога в соответствии со статьей 279 Налогового кодекса.

Таким образом, обязательство по земельному налогу обязано исполнять лицо, на кого оформлено право на земельный участок (кадастр).

Внимание

Государственной регистрации подлежит не только сделка, связанная с переходом права собственности на объект недвижимого имущества, но также и долгосрочная аренда . Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации .

Порядок государственной регистрации установлен Положением о порядке государственной регистрации прав на объекты недвижимости, в котором также предусматривается обязательная государственная регистрация права аренды здания и сооружения или их части на основании договора, заключенного на срок более одного года.

Невыполнение этой нормы не влечет какой-либо административной ответственности сторон договора. И, в основном, как правило, лизингодатели кадастр не переоформляют, а значит и расчеты с бюджетом по земельному налогу в этом случае обязаны производить непосредственно сами лизингодатели. Подразделения госкадастра  обязаны ежегодно до 1 февраля информировать налоговые органы о расположенном на соответствующей территории земельном участке и другом недвижимом имуществе, его собственниках (владельцах) по состоянию на 1 января...».  То есть в ГНИ будет информация от кадастра, что право на недвижимость принадлежит конкретному юридическому лицу.  Налоговики будут требовать от лизингодателя  уплаты земельного налога, так как именно он  по информации кадастра будет числиться в налогоплательщиках.

Итак, подводим итог. Поскольку  объектом недвижимости владеет и пользуется лизингополучатель, именно он и обязан уплачивать земельный налог. Поэтому в договоре лизинга укажите:

- налог в бюджет вносит лизингодатель, как это указано в статье 279 НК;

- лизингополучатель возмещает лизингодателю уплаченные суммы земельного налога.

Как возместить

2. Можно ли прямо написать в договоре лизинга или в дополнительном соглашении к нему : «возмещение земельного налога»? Не будет ли это возмещение объектом обложения налогами?

В договоре вы можете оговорить, что арендатор возмещает вам сумму земельного налога. Уплаченная вами сумма налога будет учитываться у вас в расходах, а при получении возмещения в том же налоговом периоде - как уменьшение ранее отраженного расхода. Если получение возмещения от лизингополучателя за уплаченный земельный налог (учтенный в расходах предыдущего года) приходится на следующий финансовый год, то его сумма включается в доходы текущего года и в целях налогообложения учитывается в составе прочих доходов в соответствии со статьей 138 НК, как возмещение ранее вычтенных расходов. С точки зрения налога на прибыль, для вас никаких дополнительных потерь нет.

Что касается обязательств по НДС, то статьей 199 НК установлено, что объектом обложения НДС является передача имущества в лизинг. При этом налогооблагаемая база определяется в размере стоимости выбывающего актива, без включения в нее налога на добавленную стоимость. Стоимость выбывающего актива определяется как сумма, по которой финансовая аренда (включая лизинг) признается в бухгалтерском учете арендодателя в качестве актива, определяемая в соответствии с законодательством о бухгалтерском учете .

Согласно НСБУ №6 сумма, по которой финансовая аренда (включая лизинг) признается в бухгалтерском учете арендодателя в качестве актива, определяется по сумме, равной на начало срока лизинга либо текущей стоимости объекта лизинга, либо дисконтированной стоимости минимальных лизинговых платежей, если она ниже. При этом согласно статье 22 Закона РУз «О лизинге» лизинговые платежи представляют собой возмещение лизингополучателем лизингодателю стоимости объекта лизинга, а также процентный доход лизингодателя (эта норма также предусмотрена п. 28 НСБУ №6).

Таким образом, возмещение суммы земельного налога, уплачиваемого лизингодателем по имуществу, используемому лизингополучателем, не является частью лизингового платежа, не входит в объект обложения НДС и не учитывается при расчете налогооблагаемой  базы. Обязательство по уплате НДС возникает у лизингодателя непосредственно при передаче объекта в лизинг, сумма которого определяется по стоимости передаваемого объекта (в которую земельный налог не входит).

Что даст увеличение маржи

3. Если не возмещать сумму земельного налога , то можно ли увеличить величину маржи? Приведет это к увеличению налогов? Будет ли эта часть маржи иметь льготу по НДС по п.13 ст. 209 НК?

Вы не можете увеличить маржу, так как согласно ст. 22 Закона «О лизинге» лизинговые платежи представляют собой возмещение лизингополучателем лизингодателю стоимости объекта лизинга, а также процентный доход лизингодателя». Поэтому возмещение земельного налога не может являться частью лизингового платежа, а представляет собой возврат затраченных банком средств, являющихся расходом другого лица – лизингополучателя.

Льгота по ст. 209 НК распространяется только на процентную часть лизингового платежа.

У налогов на имущество и землю разные плательщики

4. При передаче объекта недвижимости в лизинг лизингополучатель приходует на  свой баланс объект недвижимости (сч. 0310). Соответственно, налог на имущество уплачивает лизингополучатель. Это правильно, что идет такая нестыковка: за один и тот же объект в одну и ту же ГНИ (по месту нахождения объекта недвижимости) земельный налог уплачивает лизингодатель, а налог на имущество – лизингополучатель?

Это особенности уплаты данных налогов: земельный налог уплачивает тот, на кого оформлен кадастр, а налог на имущество – лицо, которое получило объект в пользование по договору финансовой аренды (лизинга).

Если вы переоформите кадастр на лизингополучателя, то оба налога будет уплачивать одно и то же лицо – лизингополучатель.

НДС с лизинговых платежей

5. Договор лизинга заключен в 2018 году (лизингодатель был не плательщик НДС). В 2019 году лизинговая компания стала плательщиком НДС. В текущем и последующие годы будем получать лизинговые платежи, в том числе возмещение стоимости объекта лизинга. Возникает ли НДС по этой части платежа?

Возмещение стоимости объекта в виде части арендного (лизингового) платежа, получаемого арендодателем (лизингодателем) не является оборотом по реализации , а значит и не является объектом обложения НДС. Эта норма существовала до 01.01.2019 г., не поменялась она и в 2019 г.

Если бы лизингодатель был в 2018 году плательщиком НДС, то оборот по реализации, а значит и объект обложения НДС возник бы в 2018 году, когда состоялась непосредственно передача этого объекта в лизинг, в результате которой возникает (на момент передачи объекта в лизинг) обязательство по НДС (в 2018 г.). Его размер определяется по законодательству 2018 году, то есть  как «положительная разница между стоимостью выбывающего актива и его балансовой (остаточной) стоимостью, включающая в себя сумму налога на добавленную стоимость…».

Ирина Подольская, налоговый консультант,
директор организации налоговых консультантов «Finatex»