Как продажа трех домов привела к судебному спору об НДФЛ

Гражданин А. приобрел два домостроения, расположенных на соседних земельных участках, объединил участки, снес старые домостроения и построил три новых дома. На каждый из новых домов он получил отдельный кадастровый документ. А потом продал все три жилых дома: один – по инвентаризационной стоимости, другой – ниже ее, третий – выше.

Все это звучит как абстрактная задачка из учебника по налогам и налогообложению. Однако же это – реальная история, приведшая к доначислениям НДФЛ и долгому судебному разбирательству, дошедшему до Верховного суда.

По просьбе buxgalter.uz своими выводами по ней поделились судьи Верховного суда Республики Узбекистан Гулнора МИРЗАЕВА и Дилмурод КАРИМОВ:

Суть спора

Гражданин А. приобрел два домостроения, расположенных на соседних земельных участках – по 6 соток каждый. Он объединил участки (общая площадь 12 соток), снес старые домостроения и построил три новых дома. На каждый из новых домов он получил отдельный кадастровый документ. Кадастровая служба оценила инвентаризационную стоимость каждого нового дома в 500 млн сум.

Затем гражданин А. продал эти дома в течение 12 месяцев:

1) первая сделка: июль 2018 года, цена продажи 500 млн. сум (равна кадастровой стоимости);

2) вторая сделка: январь 2019 года, цена продажи 1 000 млн. сум (в два раза выше кадастровой стоимости);

3) третья сделка: апрель 2019 года, цена продажи 100 млн. сум (в пять раз ниже кадастровой стоимости).

Гражданин А. не уплатил налог на доходы физических лиц с этих сделок.

Областное управление налоговой службы обратилось в суд с иском о взыскании 60 млн. сум. налоговой задолженности с гражданина А.

Позиции сторон

• Истец (налоговая служба) рассчитала эту сумму, исходя из разницы между инвентаризационной стоимостью и ценой реализации только второй сделки. К полученной разнице была применена ставка налога 12% ((1 000 млн сум. – 500 млн сум.) х  12%). Первая и третья сделки налогообложению не подлежат.
• Ответчик (гражданин А.) не уплатил налог, считая, что не должен этого делать.

Решение суда

Суд частично удовлетворил иск, основываясь на следующих аргументах с учетом норм Налогового кодекса:

1. Применение законодательства, действовавшего на момент возникновения налоговых обязательств. Суд применил Налоговый кодекс в редакции, действовавшей до 1 января 2020 года (ст. 4 НК, ст. 3 НК в ред. 2007 г.).

2. Принцип презумпции правоты налогоплательщика. Суд руководствовался ст. 11 НК (здесь и далее – в ред. 2007 г.), согласно которой все неустранимые противоречия и неясности налогового законодательства толкуются в пользу налогоплательщика.

3. Определение налогооблагаемой базы. В соответствии со ст. 170 НК налогооблагаемая база определяется исходя из совокупного дохода за вычетом доходов, освобожденных от налогообложения.

4. Состав совокупного дохода. Суд учел ст. 171 НК, включающую в совокупный доход имущественные доходы, в том числе – доходы от реализации имущества (ст. 176 НК в ред. 2007 г.).

5. Освобождение от налогообложения первой сделки. На основании п. 11 ст. 179 НК суд признал, что первая сделка (июль 2018 года) не подлежит налогообложению.

6. Учет всех последующих сделок. Суд исходил из того, что сделки, заключенные в январе и апреле 2019 года, составляют налогооблагаемую базу, определяемую исходя из совокупного дохода физического лица.

7. Расчет налогооблагаемой базы. Согласно п. 4 ст. 176 НК суд рассчитал налогооблагаемую базу исходя из разницы между кадастровой стоимостью и ценой реализации обоих жилых помещений.

8. Отсутствие требования расчета налога с каждой сделки по отдельности. Суд отметил, что в Налоговом кодексе нет требования рассчитывать налог с каждой сделки отдельно и только с положительной разницы. 

9. Итоговый расчет налогооблагаемой базы. Суд определил налогооблагаемую базу в размере 100 млн. сум, а не 500 млн. сум, как заявлено в иске.

10. Применение налоговой ставки. На основании ст. 181 НК суд применил ставку налога 12% к рассчитанной налогооблагаемой базе.

Комментарий к решению суда

Суд, рассматривая данное дело, опирался на ряд ключевых аргументов. Прежде всего, суд применил Налоговый кодекс в редакции, действовавшей до 1 января 2020 года, так как налоговые обязательства возникли в 2018–2019 годах. Это соответствует ч. 1 и ч. 2 ст. 4 действующего НК (ст. 3 НК в ред. 2007 г.).

Суд также руководствовался принципом презумпции правоты налогоплательщика, закрепленным в ст. 11 НК в ред. 2007 г., согласно которому все неустранимые противоречия и неясности налогового законодательства толкуются в пользу налогоплательщика.

При определении налогооблагаемой базы суд опирался на ст. 170 НК, которая предписывает исчислять ее исходя из совокупного дохода за вычетом доходов, освобожденных от налогообложения. Состав совокупного дохода был учтен в соответствии со ст. 171 НК, включающей имущественные доходы, в том числе – от реализации имущества (ст. 176 НК в ред. 2007 г.).

Важным моментом в решении суда стало признание того, что первая сделка (июль 2018 года) не подлежит налогообложению на основании п. 11 ст. 179 НК. При этом сделки, заключенные в январе и апреле 2019 года, были признаны составляющими налогооблагаемую базу.

Суд рассчитал налогооблагаемую базу согласно п. 4 ст. 176 НК, исходя из разницы между кадастровой стоимостью и ценой реализации обоих жилых помещений. При этом суд отметил, что в Налоговом кодексе нет требования рассчитывать налог с каждой сделки отдельно и только с положительной разницы.

Суд определил налогооблагаемую базу следующим образом:

1. Сумма реализации двух домов:

Стоимость реализации дома №2 (январь 2019 г.) + дома №3 (апрель 2019 г.) – 1 000 млн сум. + 100 млн сум. = 1 100 млн сум.

2. Кадастровая стоимость этих двух домов: 500 млн сум. + 500 млн сум. = 1 000 млн сум.

3. Расчет налогооблагаемой базы: Сумма реализации – Кадастровая стоимость = Налогооблагаемая база – 1 100 млн сум. – 1 000 млн сум. = 100 млн сум.

Таким образом, суд определил налогооблагаемую базу в размере 100 млн сум., а не 500 млн сум., как заявлено в иске налоговой службы.

Применяя ставку налога 12% к этой базе, получаем: 100 млн сум. х 12% = 12 млн сум.

Это и есть сумма налога, которую, по мнению суда, должен уплатить гражданин А., вместо 60 млн сум., заявленных в иске налоговой службы.

Предложения по совершенствованию законодательства

Безусловно, продажа одного дома за сумму в 10 раз меньше стоимости другого аналогичного дома вызывает обоснованные подозрения и может указывать на нарушение принципа рыночного ценообразования.

В данной ситуации можно предположить:

1) возможное занижение цены сделки. Это может быть попыткой уменьшить налогооблагаемую базу или скрыть часть дохода;

2) сделку между взаимозависимыми лицами. Продажа по заниженной цене могла быть осуществлена родственнику или аффилированному лицу;

3) наличие скрытых условий сделки, которые не отражены в официальном договоре.

Согласно принципам налогового законодательства сделки должны осуществляться по рыночным ценам. Однако действующее законодательство не содержит императивных норм, позволяющих налоговым органам в случае значительного отклонения от рыночной цены доначислять налоги исходя из рыночной стоимости объекта. Законодателю здесь есть о чем подумать.

В контексте данного судебного решения отсутствие внимания к этому аспекту может быть существенным упущением. Целесообразно было запросить дополнительные разъяснения о причинах столь значительной разницы в ценах и, возможно, назначить экспертизу для определения реальной рыночной стоимости объектов.

Эффективным инструментом для предотвращения манипуляций и обеспечения справедливого налогообложения может стать ряд дополнительных мер по совершенствованию налогового законодательства и администрирования.

Полагаем целесообразным:

1. Законодательно закрепить требование рассчитывать налоговую базу для каждого объекта недвижимости отдельно – независимо от того, продаются ли объекты в рамках одной сделки или нет.

2. Установить правила определения минимальной налоговой стоимости для каждого типа объекта недвижимости, основываясь на его индивидуальных характеристиках (площадь, местоположение, состояние и т. д.). Для этого – разработать методику учета уникальных характеристик каждого объекта, которые могут влиять на его стоимость, для более точного определения минимальной цены.

3. Разработать механизм сравнения цены каждого объекта с актуальными рыночными ценами на аналогичную недвижимость в данном районе.

4. Ввести требование представлять обоснование цены для каждого объекта, если она существенно отличается от рыночной или кадастровой стоимости.

5. Обязать продавцов представлять детализированную отчетность по каждому проданному объекту недвижимости, даже если они были проданы в рамках одной сделки.

6. Внедрить систему автоматической проверки соответствия цены каждого объекта рыночным ценам.

7. Создать публичный реестр сделок с недвижимостью, где будет отражаться информация о каждом проданном объекте и его цене.

8. Ввести санкции за представление недостоверной информации о стоимости отдельных объектов в рамках многообъектных сделок.

Реализация этих мер позволит создать более справедливую и прозрачную систему налогообложения сделок с недвижимостью, затруднит возможности для манипуляций.