Ўзбекистон Республикасининг Ягона миллий баҳолаш Стандарти (АВ томонидан 04.06.2020 й. 3239-сон билан рўйхатга олинган Давлат активларини бошқариш агентлиги директорининг 01.05.2020 й. 01/11-15/62-сон буйруғига 1-илова)
Ўзбекистон Республикаси
Адлия вазирлигида
2020 йил 4 июнда 3239-сон
билан рўйхатга олинган
Ўзбекистон Республикаси
Давлат активларини бошқариш
агентлиги директорининг
2020 йил 1 майдаги
1-ИЛОВА
ЎЗБЕКИСТОН РЕСПУБЛИКАСИНИНГ
ЯГОНА МИЛЛИЙ БАҲОЛАШ
СТАНДАРТИ
Мазкур Стандарт Ўзбекистон Республикасининг "Баҳолаш фаолияти тўғрисида"ги Қонуни, Ўзбекистон Республикаси Президентининг 2020 йил 2 мартдаги ПФ-5953-сон "2017-2021 йилларда Ўзбекистон Республикасини ривожлантиришнинг бешта устувор йўналиши бўйича Ҳаракатлар стратегиясини "Илм, маърифат ва рақамли иқтисодиётни ривожлантириш йили"да амалга оширишга оид Давлат дастури тўғрисида"ги Фармони, 2019 йил 1 июлдаги ПҚ-4381-сон "Баҳолаш фаолиятини янада такомиллаштириш ҳамда паст рентабелли ва фаолият юритмаётган давлат иштирокидаги корхоналарни сотиш механизмларини соддалаштириш чора-тадбирлари тўғрисида"ги қарори ҳамда халқаро баҳолаш стандартлари тамойиллари асосида ишлаб чиқилган бўлиб, Ўзбекистон Республикасидаги баҳолаш фаолиятини норматив жиҳатдан тартибга солинишини белгилайди.
I БЎЛИМ. БАҲОЛАШ ФАОЛИЯТИДА ФОЙДАЛАНИЛАДИГАН
ПРИНЦИПЛАР, АТАМАЛАР ВА ТАРИФЛАР
(1-СОН МБС)
1. Баҳолаш фаолиятида фойдаланиладиган принциплар, атамалар ва тарифлар (1-сон МБС) (бундан буён матнда 1-сон МБС деб юритилади) баҳоловчилар учун баҳолашнинг умумий принципларини акс эттирадиган миллий баҳолаш стандартлари (бундан буён матнда МБС деб юритилади) принципларини, мулоҳазаларнинг объективлиги, малакалилик ва мазкур Стандарт талабларидан чекинишларнинг йўл қўйиладиган даражасини, шунингдек мулкни баҳолаш ва мулкий ҳуқуқлар соҳасида қўлланиладиган принциплар, атама ва тарифларни белгилайди.
2. 1-сон МБС қиймат турлари, баҳолаш объекти, баҳолаш ёндашувлари ва усулларини белгилашда, шунингдек барча мулкчилик шаклларидаги мулк қийматини баҳолашда қўлланилиши мажбурийдир.
2-БОБ. АСОСИЙ АТАМАЛАР ВА ТАРИФЛАР
3. Мазкур Стандартда қийматни баҳолаш, бухгалтерия ҳисоби ёки молия соҳасидаги базавий атамалар тарифи келтирилмайди, чунки баҳоловчилар бундай тушунчалар ҳақида тасаввурга эга деб ҳисобланади.
4. Ушбу Стандартда қуйидаги атама ва тарифлардан фойдаланилади:
актив ёки активлар - баҳолашга оид вазифа (баҳолаш вазифаси) татбиқ этиладиган баҳолаш объектлари. Мазкур Стандартда "актив ёки активлар" тушунчасининг бошқача маъноси кўрсатилмаган бўлса, унинг қўлланилиши "актив", "активлар гуруҳи", "мажбурият", "мажбурият гуруҳи" ёки "активлар ва мажбуриятлар гуруҳи" маъносида ишлатилишини ҳам назарда тутади;
баҳолаш мақсади - актив қийматининг баҳолашга оид вазифада баҳолаш натижасидан қандай фойдаланилиши мўлжалланаётганлигини ҳисобга олиб белгиланган турини аниқлаш. Баҳолашнинг умумий мақсадлари молиявий ва солиқ ҳисоботи учун, мижознинг манфаатларини судда ҳимоя қилиш, битимларга ҳамроҳлик қилиш, гаров кредитлари бўйича қарорларни асослаш учун баҳолашни ўз ичига олади;
баҳолаш экспертизаси - қонун ҳужжатларига мувофиқ баҳолаш ҳақидаги ҳисоботларнинг ишончлилигини эксперт текширувидан ўтказиш;
баҳоловчи - белгиланган тартибда Давлат активларини бошқариш агентлиги томонидан берилган баҳоловчининг малака сертификатига эга бўлган жисмоний шахсдир;
бўлиши мумкин/мумкин/эҳтимол - ушбу сўзлардан фойдаланилиши баҳоловчилар тушуниши ва эътиборга олиши керак бўлган ҳаракатлар ва тартиб-таомиллар борлигини кўрсатади. Баҳоловчи бу масалаларни баҳолашга оид вазифада қандай ҳисобга олиши унинг ушбу Стандарт мақсадларига мувофиқ келадиган ҳолатларда қандай касбий мулоҳаза юритишига боғлиқ;
буюртмачи - баҳолаш ким учун олиб борилаётган бўлса, ўша шахс;
вазн коэффициенти/вазн - якуний қиймат ҳақида хулосани шакллантириш жараёнида муайян қиймат кўрсаткичига ишонч даражаси;
гудвилл - корхонадан алоҳида идентификация қилиниши ва баҳоланиши мумкин бўлмаган омиллар (корхона номи ва ишлаб чиқарилаётган маҳсулотнинг машҳурлиги, муайян обрў ва ишга доир алоқалар мавжудлиги, жойлашган ер ва бошқа шунга ўхшаш омиллар) таъсирида вужудга келадиган номоддий актив;
дисконтлаш ставкаси - бўлғуси пул тушумларини жорий қийматга айлантириш учун фойдаланиладиган иқтисодий самара ставкаси;
жорий қиймат - тегишли дисконтлаш ставкасидан фойдаланиб, муайян санага келтирилган бўлғуси даромадлар қиймати;
интеллектуал мулк объекти - жисмоний ёки юридик шахснинг интеллектуал фаолият натижалари ҳамда фуқаролик муомаласи иштирокчиларининг товарлар, ишлар ва хизматларнинг хусусий аломатларини акс эттирувчи воситаларга бўлган мутлақ ҳуқуқи;
иштирокчи - баҳолаш ҳақида вазифада қўлланиладиган баҳолаш базаси (базалари)га мувофиқ манфаатдор иштирокчи ёки иштирокчилар. Баҳолаш базаларининг ҳар хиллиги баҳоловчига турли нуқтаи назарларни, хусусан, "бозор иштирокчилари" позицияларини (масалан, бозор қиймати, адолатли қиймат) ёки муайян мулкдор ёки потенциал харидор позициясини (масалан, инвестиция қиймати) ҳисобга олиш зарурлигини уқтиради;
капиталлаштириш ставкаси - муайян давр учун даромад миқдорини қийматга айлантириш учун фойдаланиладиган, қоида тариқасида, фоиз ҳисобида ифодаланадиган бўлувчи. Кўчмас мулк объектининг умумий таннархи уни ишлаб чиқаришга кетган бевосита ва билвосита харажатларни ўз ичига олади.
Агар харидор кўчмас мулкни сотиб олгандан кейин қўшимча капитал харажатлар қилган бўлса, таннархни ҳисоблашда бу харажатлар сотиб олишнинг ретроспектив (ўзи учун) қийматига қўшилади. Бу харажатлар объектнинг бозор қийматига бозор уларни қанчалик мақсадга мувофиқ деб ҳисоблашига қараб, ўз ҳиссасини қўшади;
қиймат - сотиб олиш мумкин бўлган товарлар ёки хизматлар харидорлари ва сотувчилари келишиб олишлари эҳтимоли юқори бўлган нархга тегишли иқтисодий тушунча. Қиймат бу факт эмас, балки аниқ вақтда аниқ товарлар ва хизматларнинг танланган қиймат талқинига мувофиқ эҳтимол қилинадиган ва ҳисоблаб чиқиладиган катталик. Қийматнинг иқтисодий тушунчаси баҳолаш санасида ушбу товарлар эгаси бўлган ёки ушбу хизматларнинг фойдаланувчилари оладиган фойдага бозорнинг қарашини акс эттиради.
Қиймат баҳоларини тушуниш ва қўллаш учун қийматнинг тури ва талқинини аниқ кўрсатиш, шунингдек уларнинг баҳолаш бўйича топшириққа мувофиқлигини таъминлаш зарур. Қиймат талқинининг ўзгариши турли мулк объектлари учун қайд қилиб қўйиладиган қиймат миқдорига жиддий таъсир кўрсатиши мумкин.
Қиймат тушунчаси қандайдир битим билан боғлиқ пул суммасини назарда тутади. Шунга қарамай, баҳоланаётган мулкнинг сотилиши, унинг баҳолаш санасида бозор қиймати тарифида мужассам шартларга амал қилган ҳолда сотилиши мумкин бўлган нархини белгилаш учун зарурий шарт бўлмайди;
қийматни баҳолаш соҳасидаги эксперт - бошқа баҳоловчи томонидан бажарилган баҳолаш ҳақидаги ҳисоботнинг ишончлилиги экспертизасини ўтказадиган ҳамда баҳолаш объектини такрорий баҳолашни ўтказмасдан эксперт хулосасида ўзининг баҳолаш ҳақидаги ҳисоботнинг ишончлилиги ҳақидаги холис фикрини билдирадиган профессионал баҳоловчи;
мультипликатор - корхонанинг нархи ёки ўзгача қиймат асоси ва унинг фаолиятини тавсифловчи молиявий, ишлаб чиқариш ёки ашёвий кўрсаткич ўртасидаги нисбатни кўрсатувчи коэффициент;
нарх - қандайдир товар ёки хизмат учун таклиф этилаётган, сўралаётган ёки тўланган пул суммаси. Сотув нархи, у очиқ эълон қилинган ёки сир сақланганлигидан қатъи назар, содир бўлган факт ҳисобланади. Аниқ харидорлар ва сотувчиларнинг молиявий имкониятлари, мотивлари ёки алоҳида манфаатларидан келиб чиқиб, товар ёки хизматга тўланган нарх товар ёки хизматнинг қийматига мос келмаслиги мумкин. Шунга қарамай, нарх қоида тариқасида ушбу товарлар ёки хизматларга мазкур харидор ва/ёки сотувчи томонидан муайян вазиятларда ўрнатиладиган нисбий қиймат индикаторидир;
номоддий активлар - ташкилот томонидан улардан ишлаб чиқариш, ишлар бажариш, хизматлар кўрсатиш ёки товарларни сотиш жараёнида фойдаланиш мақсадида ёхуд маъмурий ва бошқа функцияларни амалга ошириш учун узоқ муддат мобайнида тутиб туриладиган, моддий-ашёвий мазмунга эга бўлмаган идентификацияланувчи мол-мулк объектлари;
натижаларни ўлчаш - қоида тариқасида турли ёндашувларни қўллаш доирасида олинган турли қиймат кўрсаткичларини таҳлил қилиш ва мувофиқлаштириш жараёни;
пул оқими - муайян давр мобайнида актив, активлар гуруҳи, корхона томонидан яратиладиган пул маблағлари оқими;
салмоқли/аҳамиятли/жиддий (ёки муҳим) - баҳолаш жиҳатларининг баҳолаш вазифаси (шу жумладан, дастлабки маълумотлар, фаразлар, шунингдек қўлланиладиган усуллар ва ёндашувлар) нуқтаи назаридан аҳамиятлилиги, уларни қўллаш ва/ёки уларнинг баҳолашга таъсири баҳолаш фойдаланувчиларининг иқтисодий ёки бошқа қарорларига таъсир кўрсатади;
таннарх - товар ёки хизматни харид қилиш, яратиш ва ишлаб чиқаришга доир харажатлар йиғиндисидан иборат;
тиклаш қиймати - баҳолаш объектига ўхшаш янги объектни ўхшаш материаллар ва технологиялардан фойдаланиб яратиш харажатлари суммаси;
ўрнига белгилаш қиймати - баҳолаш объектига ўхшаш фойдали хоссаларга эга бўлган янги объектни замонавий материаллар ва технологиялар ёрдамида яратиш харажатлари суммаси;
харажатлар - товар ёки хизматни яратиш ёки ишлаб чиқариш учун талаб қилинадиган ресурслар миқдорининг пуллик ифодаси. Харидор томонидан товар ёки хизмат учун тўланган нарх унинг учун уларни сотиб олиш харажатларига айланади.
Мулк объекти учун харажатларни ҳисоблаб чиқиш ишлаб чиқариш харажатлари ёки алмаштириш харажатларининг ҳисоблаб чиқилган миқдорига асосланиши мумкин.
Ишлаб чиқариш харажатлари мавжуд объект нусхасини ўхшаш технологиялар ва материаллардан фойдаланиб яратишга қилинган харажатлардир.
Алмаштириш харажатлари эса ҳисобланган миқдори айни пайтда бозорда қўлланиладиган технологиялар ва материаллардан фойдаланиб таққосланарли фойдалиликка эга объектни яратишни назарда тутади;
яхшилашлар - ер участкасини ундан кейинчалик фойдаланиш учун ўзгартириш борасидаги фаолият натижасида яратилган ва у билан узвий боғлиқ бўлган ер участкасидаги ўзгаришлар. Яхшилашлар бинолар, иншоотлар, муҳандислик системалари ва тармоқлари, кўп йиллик ўсимликларни ва улар билан жамулжам ҳолда конструктив ёки функционал яхлитликни ташкил этадиган бошқа объектларни ўз ичига олади.
5. Қуйидагилар мулкни баҳолашнинг асосий принциплари ҳисобланади:
стандарт талабларига риоя қилиш принципи - мазкур Стандарт баҳоловчилар ва баҳолаш ташкилотлари учун мўлжалланган бўлиб, активлар қийматини баҳолаш бўйича хизматлар кўрсатилганда ҳамда экспертлар томонидан баҳолаш объектини баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботнинг (бундан буён матнда баҳолаш ҳақидаги ҳисобот деб юритилади) ишончлилиги текширилганида қўллаш мажбурий ҳисобланади. Агар, баҳолаш ушбу Стандартга мувофиқ ўтказилган ёки ўтказилади деб кўрсатилган бўлса, қиймат баҳоси мазкур Стандартнинг барча тегишли МБСга риоя этган ҳолда тайёрланганлигини англатади;
активлар ва/ёки мажбуриятларни баҳолашни ўтказишда стандартни қўллаш принципи - мазкур Стандарт активлар, мажбуриятлар ёки активлар ва мажбуриятлар гуруҳларининг қийматини баҳолашда қўлланилади;
холислик принципи - баҳолаш жараёни баҳоловчидан дастлабки маълумотлар ва фаразларнинг ишончлилиги юзасидан холис мулоҳазаларни шакллантиришни талаб қилади. Қиймат баҳосининг ишончлигини таъминлаш учун, ушбу мулоҳазалар шаффофлик ҳамда ҳар қандай субъектив омилларнинг баҳолаш жараёнига таъсири эҳтимолини энг паст даражага тушириш мумкинлигини инобатга олган ҳолда ишлаб чиқилган бўлиши керак.
Баҳолаш жараёнида қўлланиладиган мулоҳаза ва таҳлилларнинг аниқ ўтказилмаслиги ҳамда объектив бўлмаган хулосалар ва якуний натижаларнинг шакллантирилишининг олдини олиш учун холис бўлиши керак.
Ушбу Стандартни қўллашнинг асосий шарти баҳолаш жараёнида субъектив омилларнинг натижага таъсир қилмаслигини белгилайдиган зарур объективлик даражасини таъминлай оладиган зарур назорат ва усуллардан фойдаланишни назарда тутади;
малакалилик принципи - қийматни баҳолаш тегишли кўникма, тажрибага, баҳолаш предмети, актив айланадиган бозор (бозорлар) ҳамда баҳолаш мақсадлари ҳақида билимларга эга бўлган баҳоловчилар томонидан бажарилиши керак.
Агар баҳоловчи баҳолашни ҳамма жиҳатдан бажариш учун барча керакли кўникмаларга, тажрибага ҳамда билимларга эга бўлмаса, у ҳолда баҳоловчи умумий вазифанинг баъзи бир жиҳатлари бўйича ёрдам сўраб мутахассисга мурожаат этиши мумкин, бунда баҳолашга оид вазифада, шунингдек баҳолаш ҳақидаги ҳисоботда мазкур ҳолат акс эттирилиши керак. Баҳоловчи ҳар қандай мутахассисларнинг иши натижаларини аниқлаштириб олиши, тушуниши ва қўллаши учун техник кўникмаларга, тажрибага ва билимларга эга бўлиши лозим;
чекинишлар принципи - баҳолаш стандартларидан чекинишлар бу шундай вазиятки, унда мазкур Стандартнинг айрим талабларидан фарқ қиладиган аниқ қонунчилик, норматив ёки бошқа умумэътироф этилган талабларга риоя этиш зарур бўлади.
Чекинишлар ушбу Стандартга риоя этишни таъминлаш учун баҳолаш мақсадларига ва доирасига жавоб берадиган қонунчилик, норматив ва бошқа умумэътироф этилган талабларга риоя этилиши зарурлиги билан боғлиқ мажбурий чора ҳисобланади. Баҳоловчи, агар чекинишларга мана шундай вазиятларда йўл қўйган бўлса, баҳолаш Стандартга мувофиқ ўтказилди деб ҳисобланиши мумкин.
Қонунчилик, норматив ва бошқа умуэътироф этилган талабларга амал қилган ҳолда Стандартдан чекинишлар Стандартнинг бошқа барча талабларига нисбатан устунликка эга.
Баҳоловчи ҳар қандай чекинишларнинг хусусиятини аниқлаб олиши керак. Агар бажарилаётган тартиб таомиллар хусусиятига, қўлланилаётган дастлабки маълумотлар ва фаразларга ва/ёки баҳолаш бўйича хулоса (хулосалар)га жиддий таъсир кўрсатадиган қандайдир чекинишлар бўлса, баҳоловчи аниқ қонун талаблари, норматив ҳужжатлар ва бошқа умумэтироф этилган талабларни ҳамда ушбу Стандарт талабларидан фарқни юзага келтирадиган муҳим жиҳатларни кўрсатиши шарт.
Баҳолашларни мазкур Стандартга мувофиқ бажаришда қонунчилик талаблари, норматив ҳужжатлар ва/ёки бошқа умумэътироф этилган талаблар билан белгиланмаган стандартлардан чекинишларга йўл қўйилмайди.
Баҳолаш жараёни ҳамда олинган натижани баён этишга, баҳолашга ва якуний қиймат ҳақидаги хулосага дахл қиладиган ҳар қандай фаразлар ва чекловчи шартларни очиб беришда ушбу Стандартдан чекинишларга йўл қўйилмайди.
6. Мулкни баҳолаш турли омилларнинг мулк қиймати миқдорига таъсирини аниқлаш имконини берадиган иқтисодий принциплар йиғиндиси асосида амалга оширилади.
Бошқа тенг шароитларда мулк объекти қийматига ҳал қилувчи таъсир кўрсатадиган омилларга қараб, мулкни баҳолашда қўлланиладиган иқтисодий принциплар йиғиндиси қуйидаги тарзда таснифланиши мумкин:
бозор муҳитига боғлиқ баҳолаш принциплари;
мулкдорнинг мулк ҳақидаги тасаввури билан боғлиқ баҳолаш принциплари;
мулкдан фойдаланиш хусусияти билан боғлиқ баҳолаш принциплари.
7. Бозор муҳитига боғлиқ принципларга қуйидагилар киради:
а) талаб ва таклиф принципи - мулкнинг бозор қиймати бозорда талаб ва таклифнинг ўзаро таъсирлашуви ҳамда сотувчилар ва харидорларнинг рақобат хусусияти натижасида шаклланади.
Талаб қоида тариқасида харидорлар маълум вақт оралиғида, шу пайтда қарор топган бозор қиймати бўйича сотиб олишга тайёр ёки сотиб олиши мумкин бўлган товарлар ёки хизматлар миқдори билан белгиланади. Товар ёки хизматга бўлган талабга таъсир қиладиган ҳал қилувчи омиллар потенциал истеъмолчиларнинг шу товар ёки хизматни олишга истаги ва имкониятларини акс эттирувчи афзал кўришлари ва харид қилиш қобилиятидир. Шундай қилиб, товар ёки хизматга талаб шундай товар ёки хизматнинг фойдалилиги билан яратилади, уларнинг танқислиги ва кераклилиги таъсирида бўлади ҳамда потенциал харидорларнинг харид қобилияти билан чекланади.
Таклиф айни пайтда бозорда аниқ нархда сотувга таклиф этилган объектлар миқдори билан белгиланади. Товар ёки хизмат таклифига таъсир қилувчи асосий омиллар бундай товар ёки хизматнинг фойдалилиги ва уларнинг айланмадаги миқдорининг чекланганлигидир. Шу билан бирга, товар ёки хизматнинг мавжудлиги потенциал истеъмолчиларнинг ҳақиқий харид қобилияти билан чекланган.
Талаб ва таклиф нисбати тенг вазнли бозордаги нархлар даражасини белгилайди. Талаб ва таклиф нисбатининг эҳтимол қилинадиган қуйидаги ҳолатларини ажратиш мумкин:
талаб ва таклиф тенг, бозор битимлари натижасида мулк объектларининг тенг вазнли адолатли бозор нархи шаклланади;
талаб таклифдан ортиқ, бу бозорда нархларнинг ошиб кетиши билан ифодаланади;
таклиф талабдан юқори, бу бозорда нархларнинг тушиб кетиши билан ифодаланади;
б) рақобат принципи - бозор механизмлари бошқариш таъсирига эга. Бозор талаби фойдани келтириб чиқаради, фойда, ўз навбатида, рақобатни юзага келтиради. Қўшимча фойда олиш имконияти ёки монополлашув жараёнлари рақобат механизмларининг бузилишига олиб келади ҳамда мулк қийматини бузиб юбориб, бозорга путур етказади;
в) ўзгариш принципи - мулкнинг бозор қиймати вақтга боғлиқ ҳолда ўзгаради ҳамда муайян санага белгиланади. Мулк объектининг ўзи ҳам, ташқи шароитлари ҳам ўзгаришга мойил;
г) мувофиқлик принципи - мулкнинг энг юқори қиймати мулк объектининг ўзи ҳамда ундан фойдаланиш хусусияти бозор эҳтиёжлари ва кутувларга мос келганда шаклланади;
д) боғлиқлик (ташқи таъсир) принципи - мулк объекти қиймати унга нисбатан ички ва ташқи омиллар йиғиндисининг таъсирига боғлиқ.
8. Мулкдорнинг мулк ҳақидаги тасаввурларига боғлиқ принципларга қуйидагилар киради:
а) фойдалилик принципи - фойдалилик кўчмас ёки кўчар мулк объектларини баҳолашда асосий мезон ҳисобланади. Баҳолаш жараёнида қўлланиладиган тартиб-таомилларнинг умумий мақсади баҳоланаётган мулкнинг фойдалилиги ёки яроқлилиги даражасини аниқлаш ва миқдорий ифодалашдан иборат.
Фойдалилик аниқ шарт-шароитларга нисбатан қараладиган нисбий тушунча. Мол-мулкнинг қиймати юридик, жисмоний, функционал, иқтисодий ва экологик омилларни биргаликда ҳисобга олган ҳолда унинг фойдалилигини баҳолаш йўли билан белгиланади.
Мол-мулк қийматини баҳолаш ундан фойдаланиш усули ва/ёки уни бозорда оддий сотиш тартиб-таомилига боғлиқ. Баъзи мол-мулк объектлари мазкур мол-мулк объектларининг таркибий қисмларидан алоҳида фойдаланилганда оптимал фойдалиликни касб этади. Бошқа мол-мулк объектлари эса муайян мулк объектлари гуруҳи таркибида фойдаланилганда оптимал фойдалиликка эришади. Тегишлича, мол-мулкнинг алоҳида ажратилган объект сифатидаги фойдалилиги ҳамда мулк объектлари гуруҳининг бир қисми сифатидаги фойдалилигини фарқлаш керак.
Баҳоловчи мулкни у бозорда қандай кўринишда бўлса, шундай баҳолаши лозим (мол-мулкнинг алоҳида объекти сифатида, мол-мулк объектлари гуруҳининг бир қисми сифатида). Агар мулк объектлари гуруҳининг бир қисми сифатида баҳоланаётган мулкнинг қиймати худди шу мол-мулк объектининг алоҳида ажратилган мулк сифатидаги баҳосидан фарқ қилса, бундай қиймат баҳолаш ҳақидаги хулосага киритилиши керак.
Алоҳида ажратилган ва мустақил ишлайдиган мол-мулк объектлари, қоида тариқасида, битталаб сотилади ва тегишлича баҳоланади. Мол-мулк объектларининг баҳоси унинг ишлаши ёки бошқа мол-мулк объектлари билан иқтисодий боғлиқлиги натижасида ошса (камайса), бундай қўшимча қиймат баҳолаш ҳақидаги хулосага киритилиши керак. Бундай қўшимча қиймат тегишлича асосланмасдан бозор қиймати сифатида қаралмаслиги керак.
Алоҳида мулк объекти бошқа шахсларнинг мулкида бўлган мулк объектлари билан жисмоний ёки функционал боғлиқлиги ҳисобига ёхуд ўзининг харидор учун жозибадорлиги туфайли ўз қийматидан юқори қўшимча (махсус) қийматга эга бўлиши мумкин. Баҳолаш ҳақидаги ҳисоботда бундай қўшимча (махсус) қиймат миқдори мазкур баҳолаш стандартларига мувофиқ белгиланган бозор қийматидан алоҳида кўрсатилиши керак.
Фойдалилик мулк объектидан ёки мулк объектлари гуруҳидан бутун фойдаланиш даври давомида баҳоланади. Мулк объекти айланмадан вақтинча ёки тўлиқ олинган тақдирда бундай мулк объектини баҳолаш баҳоловчидан махсус билимларни талаб қилади, бундай мулкни баҳолаш ҳақидаги ҳисобот мазкур стандартлар талабларига мос ҳолда тузилиши керак.
Баҳолаш ҳақида ҳисоботни тузишда баҳоловчи мулк қиймати ҳақида хулоса қилиш учун асос бўлган ахборотнинг очиб берилишини таъминлаши, шунингдек бунда махсус тахминларга ва чекловларга йўл қўйилганми йўқми, шу тахминлар ва чекловларни кўрсатиши лозим.
Мулкнинг баҳолаш санасидаги фойдалилиги даражасини ташқи ёки иқтисодий омиллар таъсири туфайли аниқ белгилаб бўлмаслиги мумкин. Бундай ҳолда мазкур Стандарт талабларига мувофиқ баҳолаш ҳақидаги ҳисобот мулк қиймати ҳақидаги хулосага асос бўлган ахборотни очиб бериши, шунингдек агар мулк объектини баҳолашда махсус фаразлар ва чекловларга йўл қўйилган бўлса, уларни кўрсатиши керак.
Фойдалилик сиёсий ёки иқтисодий мавҳумлик вазиятида ўзгариши мумкин. Корхоналар фаолиятининг вақтинчалик ёки тўлиқ тўхтатилиши уларнинг мол-мулки қийматига арзимас таъсир кўрсатиши мумкин, айни пайтда фаолиятнинг узоқ вақт тўхтатилиши истиқболи эса уларнинг қийматига анча жиддий таъсир кўрсатиши мумкин. Мулкни баҳолашда баҳоланаётган мулкка ундан фойдаланиш натижаларига таъсир кўрсатадиган ички ва ташқи омилларни биргаликда ҳисобга олган ҳолда қаралиши керак;
б) алмаштириш принципи - оддий харидор мулк объекти учун, оғирлаштирувчи вақт омиллари, кўпроқ хавф-хатар ёки қандайдир ноқулайликлар бўлмаганда, ўзининг фойдалилик тавсифлари билан ўхшаш бошқа мулк объектига алмаштириш учун талаб этиладиган суммадан ортиғини тўламайди.
Мулк объектининг бўлиши мумкин бўлган энг юқори қиймати бир хил фойдалиликка эга бошқа мулк объектини сотиб олиш мумкин бўлган энг паст нарх билан белгиланади.
Бундай энг паст нарх баҳоланаётган мулк объектига эквивалент фойдалилиги энг яқин бўлган янги ўхшаш мулк объектини яратиш учун энг эҳтимол қилинадиган харажатлар миқдори билан белгиланади;
в) олдиндан билиш принципи - даромад келтирадиган мулк қиймати ушбу мулкка эгалик қилишдан келгусида олиниши мумкин бўлган даромадларнинг жорий қиймати билан белгиланади.
9. Мулкдан фойдаланиш хусусияти билан боғлиқ принципларга қуйидагилар киради:
а) энг яхши ва энг самарали фойдаланиш принципи - энг яхши ва энг самарали фойдаланиш мулкдан қонун ҳужжатларига зид бўлмайдиган, жисмонан ва молиявий жиҳатдан амалга оширилиши мумкин бўлган ва бунда ушбу мулкни баҳолаш энг юқори қиймат миқдорини бериши эҳтимол қилинадиган фойдаланишдир.
Мулкдан қонун ҳужжатларига зид тарзда ёки жисмоний имкони йўқ фойдаланиш энг яхши ва энг самарали фойдаланиш деб қаралмайди. Мулкдан қонун ҳужжатларига зид бўлмаган ва жисмоний имкони бўлган тарзда фойдаланилганда баҳоловчи мулкдан бундай фойдаланилишни энг эҳтимолий эканлиги ҳақидаги фикрини асослаб бериши керак. Мулкдан фойдаланиш эҳтимолининг битта ёки кўпроқ вариантлари бўлганда уларни молиявий асослаб бериш керак. Баҳоланаётган мулкдан фойдаланганда бу мулк энг юқори қийматга эга бўлса ҳамда бундай фойдаланиш кўрсатилган талабларга жавоб берса, бу энг яхши ва энг самарали фойдаланиш бўлади.
Беқарор ва тенг вазнли бўлмаган бозорларда мулкни ундан кейинги фойдаланиш учун сақлаш энг яхши ва энг самарали фойдаланиш сифатида қаралиши мумкин.
Эҳтимол қилинадиган энг яхши ва энг самарали фойдаланишнинг бир нечта вариантлари аниқланганда муносиб вариантни танлаш мулкдан фойдаланишнинг ҳар бир вариантида келиши кутиладиган пул оқимларини таҳлил қилиш асосида амалга оширилади. Модификацияланиш ҳолатида бўлган мулкдан фойдаланишда энг яхши ва энг самарали фойдаланиш сифатида оралиқ фойдаланиш қаралиши мумкин.
Энг яхши ва энг самарали фойдаланиш тушунчаси асосий бўлиб, мулкнинг бозор қиймати ҳисоб-китобларининг ажралмас қисми ҳисобланади;
б) ҳисса қўшиш принципи - ҳар қандай қўшимча элементлар ва яхшиланишлар, мулк объекти қийматининг ошиши бундай элементларни сотиб олиш ва амалга оширишга кетган харажатлардан юқори бўлганда, ўзини оқлаган бўлади;
в) мувозанатлашганлик принципи - агар мулк объекти икки ёки ундан ортиқ таркибий элементлардан иборат бўлса, бундай таркибий элементлар ўзаро функционал боғлиқликда ва мувофиқлашган бўлиши керак;
г) ошиб борувчи ва камаювчи унум принципи - капитал қўйилмаларининг ошириб борилиши шунга мос равишда мулкдан фойдаланишдан унумнинг муайян чегарагача пропорционал ошишига олиб келади, шундан кейин мулкдан фойдаланишдан унумнинг ўсиши капитал қўйилмаларнинг ошишига нисбатан камайиб боради;
д) мулкий ҳуқуқларни мақбул тақсимлаш принципи - мулкий ҳуқуқлар мулк объекти умумий қийматининг энг юқори даражасини таъминлайдиган тарзда модификация қилиниши (бирлаштирилиши, ажратилиши) керак.
II БЎЛИМ. БАҲОЛАШГА ОИД ВАЗИФА
(2-СОН МБС)
10. Активлар қийматини баҳолаш жараёни баҳоловчининг баҳолашга оид вазифани белгилашдан тортиб объектнинг пул бирликларида ифодаланган қиймат баҳосини ўз ичига олган баҳолаш ҳақидаги ҳисоботини буюртмачига топширишгача бўлган изчил ҳаракатлари тизимини қамраб олади.
Баҳолашга оид вазифани аниқ белгилаш баҳолашга оид вазифанинг хусусиятини тўлиқ ва аниқ талқин этиш, баҳолаш ёндашувлари ва усулларини танлаш ҳамда ҳисоботда акс эттирилган натижаларни талқин этиш учун зарур.
Баҳолашга оид вазифа баҳоловчи томонидан буюртмачи билан биргаликда тузилади ҳамда актив (активлар)ни баҳолаш ҳақидаги шартномага илова сифатида расмийлаштирилади ҳамда активни баҳолаш жараёнининг мустақил ва аҳамиятли элементи ҳисобланади.
11. Баҳолаш бўйича олиб бориладиган ишлар баҳолаш учун белгиланган мақсадларга мос келиши керак. Баҳоловчи, баҳолаш жараёни бошланишидан ва баҳолаш ҳақидаги ҳисобот шаклида тақдим этишдан олдин, буюртмачи унга қандай ахборот тақдим этилишини ва ундан фойдаланишда қандай чекловлар борлигини тушунаётганлигига ишонч ҳосил қилиши зарур.
12. Баҳолашга оид вазифада унинг қуйидаги асосий шартлари кўрсатилади:
баҳоланаётган активнинг номи ва тавсифи;
баҳолаш объектига бўлган ҳуқуқлар;
баҳолаш объектининг жойлашган жойи;
буюртмачи ва унинг реквизитлари;
баҳоловчи ташкилот ва унинг реквизитлари;
баҳолаш мақсади ҳамда баҳолашда иштирок этаётган тарафлар мажбуриятлари;
баҳолаш натижаларидан фойдаланиш мўлжали;
баҳолаш санаси;
баҳолаш мақсадига мувофиқ бўлган қиймат тури;
чекловчи шартлар;
буюртмачи ёки у ваколат берган шахс тақдим этиши лозим бўлган бошланғич ахборот рўйхати;
баҳолаш ишларини бажариш муддатлари.
Баҳолаш мақсадига ва баҳолаш объектининг хусусиятларига қараб баҳолашга оид вазифа қўшимча шартларни ўз ичига олиши мумкин.
13. Баҳоловчи баҳолашга оид вазифани тайёрлашни тугатишидан олдин буюртмачи билан баҳолашга оид вазифани, шу жумладан, унинг қуйидаги масалаларини муҳокама қилиб олиши зарур:
а) баҳоловчи ҳақидаги маълумотлар. Агар баҳоловчининг қаралаётган актив ёки баҳолашга оид вазифанинг бошқа тарафларига қандайдир муносабати бўлса ёки жиддий дахлдорлиги бўлса ёки холис ва объектив баҳони тайёрлашда баҳоловчининг имкониятларини чеклаши мумкин бўлган бошқа қандайдир омиллар мавжуд бўлса, бундай далиллар ҳақида вазифанинг бошиданоқ маълум қилиш лозим.
Агар баҳоловчи баҳолашга оид вазифанинг қандайдир жиҳати бўйича бошқа шахсларга ёрдам сўраб мурожаат қилиши лозим бўлса, ушбу ёрдам хусусияти ва ишонч даражаси аниқ кўрсатилиши лозим;
б) буюртмачи (буюртмачилар) ҳақидаги маълумотлар. Баҳолашга оид вазифа ким учун бажарилаётганлиги ҳақидаги ахборотни кўрсатиш баҳолаш ҳақидаги ҳисоботнинг шакли ва мазмунини белгилашда, унда уларнинг эҳтиёжларига мувофиқ бўлган ахборот бўлишини кафолатлаш учун катта аҳамиятга эга;
в) бошқа тахмин қилинаётган фойдаланувчилар (агар мавжуд бўлса) ҳақидаги маълумотлар. Баҳолаш ҳақидаги ҳисоботдан бошқа қандайдир тахмин қилинаётган фойдаланувчилар бор ёки йўқлигини тушуниб олиш, уларнинг идентификацион маълумотларини ва уларнинг эҳтиёжларини аниқлаш, баҳолаш ҳақидаги ҳисоботнинг мазмуни ва формати бундай фойдаланувчилар эҳтиёжларига жавоб беришини кафолатлаш учун муҳимдир;
г) баҳоланадиган активлар. Баҳолашга оид вазифада баҳоланаётган активга аниқ таъриф берилиши шарт;
д) баҳолашнинг мақсади. Баҳолашга оид вазифа тайёрланаётганда ҳисобга олинадиган мақсад аниқ белгиланиши лозим, чунки баҳолаш бўйича маслаҳатлашув унинг мазмунидан четга чиқиб кетиб ёки вазифа учун асос бўлмаган мақсадларда амалга оширилмаслиги муҳимдир. Баҳолаш мақсади, шунингдек қўлланиладиган баҳолаш базаси/базалари ёки уларни белгилашга таъсир кўрсатади;
е) қўлланиладиган баҳолаш базаси/базалари. Баҳолаш базалари баҳолаш мақсадларига мувофиқ бўлиши лозим. Ҳар қандай қўлланиладиган баҳолаш базасини таърифлаш манбалари кўрсатилиши ёки бундай база мазмуни тушунтириб берилиши лозим;
ж) баҳолашда қўлланиладиган валюта ҳақида ахборот. Баҳолашни ўтказишда қўлланиладиган валютани белгилаб олиш зарур. Бу талаб турли валюта амалга оширилган пул оқимларини кўриб чиқишда, айниқса, муҳимдир;
з) баҳолаш санаси. Баҳолаш санаси кўрсатилган бўлиши шарт. Агар баҳолаш санаси баҳолаш ҳақидаги ҳисоботни тузиш санасидан ёки таҳлилни ўтказиш ва тугатиш санасидан фарқ қилса, бундай саналарни аниқ чегаралаб қўйиш лозим;
и) баҳоловчи ишининг хусусияти ва ҳажми ҳамда бу билан боғлиқ ҳар қандай чекловлар. Баҳолашга оид вазифани бажаришдаги ҳар қандай чекловлар ёки кўздан кечириш чегаралари, сўровлар ва/ёки таҳлиллар идентификацияланган бўлиши шарт. Агар вазифа шартларига кўра текширувлар чекланганлиги сабабли зарур ахборотни олишнинг имкони бўлмаса, у ҳолда бундай чекловларнинг ҳаммаси ҳамда ҳар қандай керакли фаразлар ёки тегишли чеклов мавжудлиги натижасида жорий этилган махсус фаразлар кўрсатилиши шарт;
к) баҳоловчи ишида асосланадиган ахборот хусусияти ва манбалари. Баҳолаш учун асос қилиб олинадиган ҳар қандай муҳим ахборотнинг хусусияти ва манбаси, шунингдек баҳолашни бажариш жараёнида барча ахборотни текшириш мумкинлиги ва ҳажмлари белгилаб қўйилиши зарур;
л) фаразлар. Баҳолашни бажариш ва ҳисоботни тузишда ҳисобга олиниши шарт бўлган барча аҳамиятли фаразлар, шу жумладан, махсус фаразлар аниқлаб олиниши лозим;
м) ҳисобот шакли. Ҳисоботнинг шакли, яъни баҳолаш электрон ёки қоғоз кўринишда тақдим этилиши кўрсатилган бўлиши лозим;
н) баҳолаш ҳақидаги ҳисоботдан фойдаланиш, тарқатиш ва чоп қилишга чекловлар. Баҳолашдан фойдаланишни ёки унга таянадиган шахслар доирасини чеклаб қўйиш зарур, бунда тегишли чекловлар кўрсатилиши мақсадга мувофиқ;
о) баҳолашни мазкур Стандартга мувофиқ ўтказиш ва ундан чекинишлар. Баҳоловчи баҳолашни Стандарт талабларига мувофиқ ўтказиши лозим, бунда Стандартдан ҳар қандай чекинишлар асослантирилган бўлиши шарт.
14. Баҳоловчи баҳолаш жараёнини бошлашдан олдин баҳолашга оид вазифани тайёрлаши ва буюртмачи билан келишиб олиши (имзолатиши) керак. Агар баҳолаш бўйича ишларнинг тўлиқ ҳажми баҳолашга оид вазифани бажаришнинг бошланишида аниқ бўлмаса, баҳоловчи баҳолашни ўтказиш бўйича ишлар ҳажми аниқланиши билан баҳолашга оид вазифани ўз буюртмачиси билан келишиб олиши зарур.
15. Баҳолашга оид вазифа баҳолаш мақсадларига ва баҳолаш объекти хусусиятларига боғлиқ ҳолда, баҳолашга оид вазифада қўшимча маълумотлар кўрсатилиши мумкин.
ЎЗГАРТИРИШ КИРИТИШ
16. Муайян вазиятларда мазкур Стандартнинг 13-бандида кўрсатилган айрим масалаларни баҳолашга оид вазифани бажаришни бошламасдан ҳал қилиб бўлмаган ҳолларда ёки вазифани бажариш жараёнида унга ўзгартиришлар киритиш зарурати юзага келиши мумкин бўлган қўшимча ахборот пайдо бўлганда ёхуд ўрганишни талаб қиладиган бошқа ҳолатлар юзага келганда баҳолашга оид вазифага баҳолаш ўтказишнинг бутун даври мобайнида тегишли ўзгартиришлар киритилиши мумкин.
17. Баҳолашга оид вазифаларда, вақт ўтиши билан ўзгарадиган ишлар ҳажмлари, мазкур Стандартнинг 13-бандида кўрсатилган масалалар ҳамда вақт баҳолашга оид вазифа тузилгандан кейин киритилган ҳар қандай ўзгаришлар буюртмачи томонидан баҳоловчига вазифа бажарилгунга ва баҳолаш ҳақида ҳисобот тузилмагунга қадар маълум қилиниши шарт.
III БЎЛИМ. БАҲОЛАШ ЖАРАЁНИДА ЎТКАЗИЛАДИГАН
ЎРГАНИШЛАР ВА ТАҲЛИЛЛАР
(3-СОН МБС)
18. Мазкур Стандарт асосида баҳолаш объектини баҳолашнинг асосланганлиги ва ишончлилигини таъминлаш учун ўтказиладиган ўрганишлар ҳамда баҳолаш учун зарур ахборот ва маълумотларни йиғиш Баҳолаш жараёнида ўтказиладиган ўрганишлар ва таҳлиллар (3-сон МБС) (бундан буён матнда 3-сон МБС деб юритилади) талабларига мувофиқ бўлиши шарт.
19. 3-сон МБС ҳар қандай активлар ва мажбуриятларни баҳолаш бўйича вазифаларни бажаришда, шунингдек баҳолаш ҳақидаги ҳисоботлар ишончлилигини текширишда (баҳолаш экспертизаси) қўлланилади.
20. Баҳолаш ҳақида вазифани бажариш давомида ўтказиладиган ўрганишлар баҳолаш ҳақида вазифа мақсадларига ва баҳолаш базаси (базалари)га мувофиқ бўлиши лозим.
21. Асосланган баҳолашни тайёрлаш учун объектни кўздан кечириш (идентификация қилиш), сўровлар тузиш, ҳисоб-китоблар ва таҳлил ўтказиш каби воситалар ёрдамида етарли миқдорда маълумотлар тўпланиши керак.
22. Агар баҳолашга оид вазифа баҳоловчидан ташқари бошқа шахсдан олинадиган ахборотдан фойдаланишни назарда тутса, у ҳолда бундай ахборот қанчалик ишончли эканлиги ҳамда бу ахборотга баҳолаш ҳақидаги ҳисоботнинг объективлигига салбий таъсир кўрсатмайдиган тарзда қанчалик таяниш мумкинлиги таҳлил қилиниши керак. Баҳоловчига тақдим этилган ахборотлар тасдиқланган бўлиши лозим.
Тақдим этиладиган ахборотнинг тўғрилиги ёки ишончлилигини тасдиқлашнинг имкони бўлмаган ҳолларда бундай ахборотдан фойдаланилмаслиги керак.
23. Тақдим этиладиган ахборотнинг тўғрилиги ва ишончлилиги масаласини ҳал қилишда баҳоловчи қуйидагиларни ҳисобга олиши лозим:
баҳолашнинг мақсадини;
ахборотнинг қиймат ҳақида хулоса қилиш учун аҳамиятлилигини;
манбанинг ишончлилигини;
ахборот манбаи аффилланган шахс сифатида қаралаётган активга ёки баҳолашни олувчисига боғлиқ ёки боғлиқ эмаслигини.
24. Агар баҳолашга оид вазифани бажариш вақтида баҳолашга оид вазифага киритилган ва бажарилаётган ўрганишлар натижалари тўғри баҳолашни таъминламаслиги ёхуд учинчи шахслар берадиган ахборотдан фойдаланишнинг имкони йўқлиги ёки нотўғрилиги аён бўлиб қолса, у ҳолда баҳоловчи баҳолашга оид вазифани бажаришни давом эттиришни рад этиш ҳақида қарор қабул қилиши лозим.
2-БОБ. ҚИЙМАТНИ БАҲОЛАШ БЎЙИЧА
МАЪЛУМОТЛАР
25. Баҳоловчи баҳолаш жараёнида олинган, қиймат тўғрисида якуний хулоса чиқаришга ёрдам берган барча маълумотларни баҳолаш ҳақидаги ҳисобот нусхасини сақлаш учун қонун ҳужжатларида белгиланган муддат давомида сақлаши лозим. Бу маълумотлар якуний хулосаларни олишга асос бўлган асосий бошланғич маълумотларни, ҳисоб-китобларни, ўрганиш ва таҳлиллар натижаларини, шунингдек буюртмачига тақдим этиладиган ҳар қандай дастлабки ва якуний ҳисоботлар нусхаларини ўз ичига олиши лозим.
26. Баҳолашни олиб боришда баҳоловчи мавжуд барча ахборот ва маълумотлардан қонун ҳужжатлари талабларидан келиб чиққан ҳолда махфийлик шароитида фойдаланиши шарт.
3-БОБ. СТАНДАРТДАН ЧЕКИНИШ ШАРТЛАРИ
27. Мазкур Стандарт принципларига мувофиқ, агар ушбу Стандартнинг баъзи бир талабларидан фарқ қиладиган қонун ҳужжатлари, норматив ҳужжатлар ёки бошқа умумэътироф этилган талабларга риоя этилиши зарур бўлса, баҳоловчи шу талабларга риоя этиши лозим. Баҳолаш ҳақидаги ҳисоботда мазкур Стандарт талабларидан чекинишлар далиллар билан тасдиқланган ва асосланган бўлиши шарти билан, бундай баҳолаш Стандартга мувофиқ ўтказилган деб ҳисобланади.
28. Баҳоловчи ташкилотлар ўз ички ҳужжатларида ўрнатган баҳолаш бўйича ўрганишлар ўтказиш ва ахборот тўплаш тартиб-таомилларига, агар улар мазкур Стандартга ҳамда баҳолаш фаолияти тўғрисидаги қонун ҳужжатларига зид бўлмаса, риоя этишлари мумкин.
ҲИСОБОТНИ ТУЗИШ
(4-СОН МБС)
29. Баҳолаш натижалари баҳолаш фаолияти тўғрисидаги қонун ҳужжатларига мувофиқ тузилган ҳамда баҳоловчи ташкилотнинг тўпланган ахборот ва ҳисоб-китоблари асосида тасдиқланган баҳолаш объекти қиймати тўғрисидаги баҳолаш ҳақидаги ҳисобот билан расмийлаштирилади.
30. Баҳолаш ҳақидаги ҳисоботда баҳолашни ёки баҳолаш экспертизасини тўғри тушуниш учун зарур ахборот бўлиши лозим. Ҳисобот фойдаланувчиларга баҳолаш ҳақида аниқ тасаввур бериши зарур.
31. Баҳолаш ҳақидаги ҳисоботни тузиш (4-сон МБС) (бундан буён матнда 4-сон МБС деб юритилади) ҳар қандай активлар ва мажбуриятларни баҳолаш бўйича барча ҳисоботларни тузишда, шунингдек баҳолаш ҳақидаги ҳисоботлар ишончлилигини экспертиза қилишда қўллаш мажбурий ҳисобланади.
32. Баҳолаш ҳақидаги ҳисоботда мазкур Стандартга мувофиқлиги кўрсатилиши ва улардан ҳар қандай чекинишлар очиб берилиши, фойдали ахборот бериш мақсадида баҳолашга оид вазифанинг ҳажми ва мазмуни, унинг мақсад ва фойдаланиш (шу жумладан, фойдаланишга ҳар қандай чекловлар) қатъий ва аниқ баён этилган бўлиши, шунингдек ҳар қандай чекинишларни ёки баҳолашга тўғридан-тўғри таъсир қиладиган чекловчи шартларни очиб берувчи ахборотни ўз ичига олиши лозим.
33. Баҳолаш ҳақидаги ҳисобот шакли (электрон ёки қоғоз кўринишда) баҳолашга оид вазифага мувофиқ тарафлар томонидан келишиб олиниши лозим.
34. Баҳолаш ҳақидаги ҳисоботнинг мазмуни ҳисобот фойдаланувчиларини адаштирмаслиги, шунингдек баҳолаш натижаларининг ҳар хил талқин этилишига йўл қўймаслиги лозим. Бунда ҳисоботда баҳолашга оид вазифанинг ҳажми, бажарилган ишлар ва олинган натижалар ҳақида ахборот бўлиши зарур. Баҳолаш ҳақидаги ҳисоботда илгари баҳолашга оид вазифада иштирок этмаган баҳолаш бўйича малакали мутахассис, ҳақиқий вазиятдан келиб чиққан ҳолда, ҳисоботни таҳлил қила олиши ҳамда мазкур Стандартнинг 36-41-бандларида кўрсатилган масалаларни тушуниши учун етарли миқдордаги ахборотга эга бўлиши лозим.
35. Баҳолаш ҳақидаги ҳисоботга оралиқ ва якуний натижаларни белгилашда баҳолаш жараёнида фойдаланилмайдиган ахборот, агар мазкур Стандарт талабларига мувофиқ мажбурий бўлмаса, киритилмаслиги лозим.
2-БОБ. БАҲОЛАШ ТЎҒРИСИДАГИ ҲИСОБОТ
МАЗМУНИГА ОИД ТАЛАБЛАР
36. Баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда қуйидагилар кўрсатилган бўлиши керак:
баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот тузилган сана ва унинг тартиб (рўйхатдан ўтказилганлик) рақами;
баҳолаш объектини баҳолашдан ўтказиш учун асос;
баҳолаш объектини баҳолашнинг мақсади;
баҳолаш объектининг аниқланадиган қиймати тури;
баҳоловчи ташкилотнинг номи, жойлашган ери (почта манзили) ва баҳоловчи ташкилотларнинг профессионал жамоат бирлашмаларидан бирига аъзо бўлганлиги тўғрисидаги маълумотлар;
баҳолаш объектини баҳолашдан ўтказган баҳоловчининг (баҳоловчиларнинг) малака сертификати тўғрисидаги маълумотлар;
баҳолаш объектининг унинг қийматини аниқлаш санасидагига айнан идентификация қилиш имконини берадиган тавсифи, шунингдек баҳолаш объекти мулкдорининг реквизитлари;
баҳолаш стандартлари, улардан фойдаланиш учун асос, баҳолаш объектини баҳолашдан ўтказишда фойдаланилган маълумотларнинг мазкур маълумотлар олинган манбалар кўрсатилган ҳолдаги рўйхати;
баҳолаш объектини баҳолашдан ўтказиш изчиллиги, шунингдек олинган натижани қўлланиш чегаралари;
баҳолаш объектининг қиймати аниқланган сана;
баҳоловчи ташкилот фойдаланадиган ҳамда баҳолаш объектининг миқдор ва сифат хусусиятларини белгилайдиган ҳужжатлар рўйхати.
Баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда баҳоловчи бошқа ахборотларни ҳам кўрсатиши мумкин.
37. Баҳолаш жараёнида фойдаланилган ахборот баҳолаш ҳақидаги ҳисоботда баҳолаш фаолияти соҳасида махсус билимларга эга бўлмаган ҳисоботдан фойдаланувчилар томонидан баҳолаш жараёнининг мантиқини ҳамда баҳоловчининг актив ёки активлар қийматини баҳолаш бўйича амалга оширган хатти-ҳаракатлари аҳамиятини тушуна олиши керак.
38. Баҳолаш жараёнида фойдаланилган ахборот очиб берилиши керак, бундан махфий тусга эга бўлган ахборот мустасно. Махфий ахборотни баҳоловчи фақат буюртмачи ва (ёки) бундай ахборотни берган шахслар билан келишган ҳолда ёки суднинг тегишли қарори бўйича очиб бериши мумкин. Фойдаланиладиган ахборотнинг махфийлик даражаси буюртмачи ва (ёки) бундай ахборотни берган ёки унга бевосита алоқадор бўлган шахслар томонидан белгиланади.
39. Баҳолаш учун фойдаланилган ҳамда баҳолаш ҳақидаги ҳисоботда кўрсатилган ахборотда, у ёзма ёки оғзаки бўлишидан қатъи назар, қайси манбадан олинганлигига ҳавола берилиши лозим.
40. Баҳолаш ҳақидаги ҳисоботнинг ҳар бир саҳифаси рақамланган ва баҳоловчи (баҳоловчилар) томонидан имзоланган, тикилган бўлиши, шунингдек баҳоловчи ташкилот раҳбари томонидан тасдиқланган бўлиши шарт.
Агар баҳолаш бир нечта баҳоловчи томонидан олиб борилган бўлса, баҳолаш ҳақидаги ҳисоботда уларнинг баҳолаш ҳақидаги ҳисоботни тайёрлаш жараёнида бажарган ишлари кўрсатилади.
Баҳолаш ҳақидаги ҳисобот электрон ҳужжат шаклида тайёрланганда ушбу ҳисобот баҳоловчи ва баҳоловчи ташкилот раҳбари томонидан электрон рақамли имзо билан тасдиқланади.
41. Баҳолаш ҳақидаги ҳисоботга иловаларда баҳоловчи баҳолаш ҳақидаги ҳисоботни тайёрлаш жараёнида фойдаланган ҳужжатлар нусхалари, шунингдек баҳоловчи ташкилотларнинг профессионал жамоат бирлашмаларидан бирига аъзо бўлганлиги тўғрисидаги маълумотнома, баҳоловчиларнинг малака сертификатлари ва фуқаролик жавобгарлигини суғурта қилиш полиси нусхалари бўлиши лозим.
(5-СОН МБС)
42. Баҳолаш мақсадларига қараб баҳолаш объекти хусусида бозор қиймати ёки бозор қийматидан фарқланувчи қиймат қўйилади.
43. Баҳолаш базалари (5-сон МБС) (бундан буён матнда 5-сон МБС деб юритилади) қиймат базаларини аниқлаш ва талқин этиш, шунингдек турли бозор қийматлари ҳамда бозор қийматидан фарқ қиладиган бошқа базаларни бир-биридан фарқлашдан иборат.
ҚИЙМАТ ТУРЛАРИ
44. Баҳолаш базалари баҳолаш ҳақидаги ҳисоботда кўрсатилган қиймат учун асос бўлган асосий принципларни белгилайди. Баҳолаш базаси (базалари) бошланғич маълумотлар ва фаразларни танлашга таъсир кўрсатиши ёки белгилаб бериши, шунингдек қиймат ҳақидаги якуний хулосага таъсир кўрсатиши мумкин.
45. Баҳолаш фаолиятида баҳолашни ўтказишда қўлланиладиган кўплаб баҳолаш базалари мавжуд бўлиб, уларнинг аксарияти қуйидаги умумий элементларга эга:
мўлжалланаётган битим;
битимнинг мўлжалланаётган санаси;
битимнинг мўлжалланаётган тарафлари.
46. Баҳолаш базасига боғлиқ ҳолда, мўлжалланаётган битим бир қатор шаклларга бўлинади:
гипотетик битим;
ҳақиқий битим;
харид битими;
сотув битими;
муайян ёки гипотетик бозорда белгиланган тавсифлар бўйича амалга ошириладиган битим.
47. Битимнинг мўлжалланаётган санаси баҳоловчи баҳолашни олиб бораётганда қандай ахборот ва маълумотларни эътиборга олишига таъсир кўрсатади. Аксарият баҳолаш базалари баҳолаш санаси ёки қийматни аниқлаш санаси ҳолатидаги зарур ўрганишларни ўтказиш натижалари бўйича иштирокчиларга таниш бўлмаган ёки уларга таниш бўла олмайдиган ахборотни ёки бозордаги вазиятни эътиборга олиш имконини бермайди.
48. Баҳолаш базаси аниқланадиган қиймат учун асос қилиб олинадиган асосий фаразларни, шу жумладан, гипотетик битим хусусиятини, битим тарафлари муносабатлари ва мотивациясини, шунингдек активнинг (баҳолаш объектининг) бозордаги экспозицияси даражасини баён қилади.
49. Мазкур Стандартга риоя этилиши учун баҳоловчи баҳолашга оид вазифа шартлари ва мақсадларига мос келадиган баҳолаш базаси (базалари)ни танлаши ва ушбу баҳолаш базаси билан боғлиқ барча белгиланган талабларга амал қилиши зарур.
50. Баҳолаш базасини ва қиймат турини танлаш активни баҳолаш ҳақида шартномани тузишдан олдин амалга оширилади ҳамда активни баҳолаш нима учун кераклигига, унинг хусусиятларига, шунингдек норматив талабларга боғлиқ бўлиб, баҳолашга оид вазифада акс эттирилади.
51. Баҳолаш базалари қуйидагиларга ажратилади:
бозор қиймати;
бозор ижара ҳақи;
адолатли қиймат;
инвестиция қиймати;
синергетик қиймат;
тугатиш қиймати;
йўқ қилиш қиймати;
алмаштиришнинг қолдиқ қиймати;
такрор ишлаб чиқариш қолдиқ қиймати;
махсус қиймат;
суғуртага оид қиймат;
солиққа оид қиймат.
52. Баҳолашда ҳисоблаб чиқилган (баҳоланган) қиймат битимни амалга оширишдаги сотувчи ва харидорнинг харажатларини, шу жумладан, ушбу битим натижалари бўйича тўланиши шарт бўлган солиқларга харажатларни ҳисобга олмасдан акс эттирилади.
53. Баҳоловчи барча фойдаланиладиган баҳолаш базаларига алоқадор бўлган тушунча ва атамаларни қандай талқин этилиши учун жавобгардир.
БАЗАСИ СИФАТИДА
54. Бозор қиймати деганда энг эҳтимол тутилган нарх тушунилиб, унга кўра мазкур баҳолаш объектининг очиқ бозорда рақобат шароитида, битимнинг тарафлари барча зарур ахборотга эга бўлган ҳолда ўз манфаатлари йўлида оқилона ва ихтиёрий равишда ҳаракат қилади, битим нархининг баланд-пастлигида эса, бирон-бир фавқулодда ҳолатлар, шу жумладан, тарафлардан бирининг ушбу битимга қўшилиш мажбурияти акс этмайди.
Агар бирон-бир баҳолаш объектининг баҳолашда мажбурий ўтказиш талаби мавжуд бўлган норматив ҳужжатда ёки баҳолаш объектининг баҳолаш тўғрисидаги шартномада қийматнинг аниқ тури кўрсатилган бўлмаса, мазкур объектнинг бозор қиймати белгиланиши лозим. Мазкур қоида норматив ҳужжатда баҳолаш объекти қийматининг турини аниқловчи Ўзбекистон Республикасининг "Баҳолаш фаолияти тўғрисида"ги Қонунида ёки мазкур Стандартда назарда тутилмаган атамаларда фойдаланилган тақдирда ҳам қўлланиши керак.
55. Бозор қиймати қуйидаги концептуал доираларга мувофиқ талқин этилиши лозим:
а) "ҳисоблаб топиладиган ва энг эҳтимол тутилган пул суммаси бўлиб..." деганда пулда ифодаланган, бозорда тижорат битими тузилганда актив учун тўланиши мумкин бўлган энг эҳтимолий нарх тушинилади. Бозор қиймати, бозор қиймати таърифида кўрсатилган шартларга риоя этилганда баҳолаш санасида бозорда оқилона ўйлаб қабул қилиниши эҳтимоли энг юқори бўлган нархдир. Бу нарх - оқилона ўйлаганда сотувчи учун эришилиши мумкин бўладиган энг яхши, харидор учун эса оқилона ўйлаганда эришилиши мумкин бўлганлардан энг фойдалисидир. Бу нархни аниқлашда, хусусан, битимнинг алоҳида шартлари ёки ҳолатларига, масалан, молиялаштиришнинг ноодатий шакли, мулкни сотиб, кейин ижарага қайта олиш, битимга жалб этилган тарафлардан бири томонидан тақдим этилган махсус компенсациялар ёки чегирмалар кабиларга боғлиқ ҳолда ошириб ёки тушириб юборилган нархлар ҳисобга олинмайди, шунингдек фақат муайян аниқ мулкдор ёки харидор учун ҳамёнбоп бўлган қийматнинг бирорта элементи ҳисобга олинмайди;
б) "...актив ёки мажбурият айирбошланиши мумкин бўлган…" шундан далолат берадики, актив ёки мажбурият қиймати олдиндан белгилаб қўйилган ёки ҳақиқий сотув нархи эмас, балки тахмин қилинадиган ҳисоблаб чиқилган миқдор. Бу нарх баҳолаш санасидаги битимнинг шундай нархики, баҳолашни амалга оширганда бозор қиймати таърифида кўрсатилган барча бошқа шартлар бажарилган бўлади:
в) "...баҳолаш санасига..." қиймат миқдори аниқ санага тегишли бўлиши ҳақидаги талабни ифодалайди. Бозор ва бозор шароитлари ўзгариши мумкинлиги боис, бошқа вақтда тахмин қилинган қиймат хато бўлиб чиқиши ёки ҳақиқатга тўғри келмаслиги мумкин. Қийматни баҳолаш натижаси қандайдир бошқа санадаги эмас, балки баҳолаш санасидаги бозорнинг ҳолати ва шартларини акс эттиради;
г) "...манфаатдор харидор ва..." сотиб олиш учун асоси бўлган, аммо уни бунга ҳеч ким мажбурламайдиган кишига тегишли. Бундай харидорда активни сотиб олиш кучли зарурати йўқ, шунингдек у ҳар қандай нархни беришга ҳам мойил эмас. Бундан ташқари, у аниқ ифодалаб ҳам, кўриб ҳам бўлмайдиган гипотетик бозордаги эмас, балки жорий бозордаги воқелик ва имкониятларга қараб харидни амалга оширмоқда. Фараз қилинадиган харидор бозор талаб қилганидан юқори нархни тўламайди. Активнинг ҳозирги эгаси ҳам бу "бозор"ни ташкил этувчилар сирасига киради;
д) "...манфаатдор сотувчи..." деганда сотиш истаги кучли бўлмаган, сотишга мажбур бўлмаган, ҳар қандай нархга сотиб юборишга ёки айни пайтда бозорда оқилона ҳисобланмайдиган нархни талаб қилишга тайёр бўлмаган сотувчи назарда тутилади. Манфаатдор сотувчининг асоси муносиб тарзда маркетинг ўтказилгандан кейин активни бозор шароитида очиқ бозордаги энг юқори эҳтимол қилинадиган нархда, бу нарх қандай бўлмасин, сотиб юборишдир. Мулкнинг реал мулкдорининг ҳақиқий аҳволи эътиборга олинмайди, чунки "манфаатдор сотувчи" - бу гипотетик мулкдор;
е) "...тижорат битими натижасида..." тарафлар ўртасида нархни бозор учун хос бўлмаган даражага олиб келадиган ёки уни ошириб юборадиган ҳеч қандай алоҳида ёки махсус ўзаро муносабатлар, масалан, бош ва шўъба компаниялари ўртасидаги ёки уй эгаси билан ижарачилар ўртасидаги муносабатлар йўқлигини англатади. Бозор қийматидаги битим қандайдир муносабатлар билан ўзаро боғланмаган тарафлар ўртасида содир этилиши ва ҳар бир тараф мустақил ҳаракат қилиши назарда тутилади;
ж) "...муносиб тарзда маркетинг олиб борилгандан кейин..." актив оқилона ўйлаб қараганда эришиш мумкин бўлган, бозор қиймати таърифига мувофиқ келадиган нархда сотилишини таъминлаш учун у бозорга энг муносиб тарзда олиб чиқилганини англатади. Сотув усули шундай танланиши керакки, у бозорда энг муносиб нархни олишни таъминлаши, сотувчи ундан фойдалана олиши мумкин бўлсин. Бозорга қўйиш даврининг муддати актив турига ва ундаги шароитларга боғлиқ ҳолда турлича бўлиши мумкин. Ягона шарт шуки, бу муддат актив етарли сондаги бозор иштирокчиларининг эътиборини тортиши учун етарли бўлсин. Бозорга қўйиш даври баҳолаш санасидан олдин келади;
з) "...бунда ҳар бир тараф етарлича ахборотга эга бўлган ҳолда, оқилона, ҳаракат қилган…" - манфаатдор харидор ҳам, манфаатдор сотувчи ҳам сотилаётган активнинг хусусияти ва хоссалари, унинг ҳақиқий ва потенциал фойдаланилиши, шунингдек баҳолаш санасида бозордаги аҳвол ҳақида етарли даражада хабардор қилинган деб тахмин қилинишини англатади. Шундан кейин, уларнинг ҳар бири, тегишли ахборотдан, битимдаги ўз позицияси нуқтаи назаридан энг мақбул нархни қўлга киритишга интилган ҳолда, оқилона ўйлаб фойдаланади.
Бунда ўтган сана билан кечроқ муддатга нисбатан ретроспектив фаразларга эмас, балки баҳолаш санасидаги бозор ҳолатига нисбатан оқилоналик назарда тутилади. Масалан, сотувчи активни бозорда нархлар тушиб кетаётганда олдинги бозор нархидан пастроқ сотиши доим ҳам омилкорлик эмас деб ҳисобланмайди. Бу ҳолда, нархларнинг ўзгариб туриши шароитида бошқа битимлар вазиятларида бўлганидек, оқилона иш тутадиган харидор ёки сотувчи айни пайтда улар фойдаланиши мумкин бўлган бозор ҳолати ҳақидаги энг тўлиқ ахборотга мувофиқ иш тутадилар;
и) "...ихтиёрий равишда ҳаракат қилган...", тарафларнинг ҳар бирида битим тузишга ўз асослари бор, аммо уларнинг бирортаси ҳам битим тузишга мажбур эмаслиги ёки хаддан ташқари мойиллиги йўқлигини англатади.
56. Бозор қиймати нархлар иштирокчилари эркин ҳаракат қила оладиган очиқ ва рақобатли бозорда ўрнатилишини назарда тутади. Актив бозори ҳам халқаро, ҳам маҳаллий бозор бўлиши мумкин. Бозор кўп сонли харидорлар ва сотувчилардан тузилган бўлиши ёки бозор иштирокчилари сонининг чекланганлиги билан тавсифланиши мумкин. Актив сотувга гипотетик таклиф қилинадиган бозор, бу шундай бозорки, унда, қоида тариқасида, ушбу активлар билан алмашинув юз беради деб тахмин қилинади.
57. Активнинг бозор қиймати ундан энг самарали фойдаланилишини акс эттиради. Энг самарали фойдаланиш деганда активдан унинг салоҳиятини энг юқори даражага кўтариб жисмонан мумкин бўлган, юридик жиҳатдан йўл қўйиладиган ва молиявий амалга оширса бўладиган тарзда фойдаланиш тушунилади.
Энг самарали фойдаланишда активдан мавжуд фойдаланишни давом эттириш ёки ундан муқобил фойдаланилишига мувофиқ бўлишни назарда тутиши мумкин. У бозор иштирокчиси актив учун таклиф қилишга тайёр бўлган нархни шакллантиришда активдан қандай фойдаланмоқчи бўлганлиги билан белгиланади.
58. Баҳолашга оид бошланғич маълумотларнинг табиати ва манбалари баҳолаш базасига муфофиқ бўлиши, баҳолаш базаси эса, ўз навбатида, баҳолаш мақсадларини ҳисобга олиши лозим.
Масалан, бозор қиймати ҳақида хулоса чиқариш учун, бозордан олинган бошланғич параметрларга асосланган маълумотлардан фойдаланилса, турли ёндашувлар ва усуллар қўлланилиши мумкин. Қиёсий ёндашувда бозордан олинган бошланғич маълумотлардан фойдаланилади. Даромад ёндашувини иштирокчилар (бозордаги) қўллаши мумкин бўлган бошланғич маълумотлар ва фаразлардан фойдаланиб бозор қийматини аниқлаш учун қўллаши керак. Харажат ёндашувидан фойдаланиб бозор қийматини аниқлаш учун таққосланувчи фойдалиликка эга активга кетган харажатларни ҳамда бозорга боғлиқ харажатлар ва қадрсизланиш ставкаларини таҳлил қилишга асосланган эскириш/қадрсизланиш ставкаларини қўллаш керак.
59. Баҳолаш фаолиятида қўлланиладиган бозор қиймати қуйидаги бир қатор шартларга риоя этилган ҳолда амалга ошириладиган адолатли битим натижасидир:
битим амалга оширилаётган бозорнинг очиқлиги;
бозорнинг рақобатлилиги;
тарафларнинг типик мотивацияси;
тарафларнинг оқилона даражада ахборотга эгалиги;
баҳолаш объектини бозорда сотиш учун таклиф этилган вақтнинг етарлилиги;
одатий тўлов воситаларидан фойдаланиш;
битимнинг ноодатий шартларининг йўқлиги.
60. Бозор қиймати асосидаги баҳолашлар таққосланувчи мулк объектларига тегишли ахборотга асосланиши лозим. Баҳолаш жараёни, баҳоловчидан зарур ва керакли текширувларни ўтказишни, тўғри таҳлил олиб боришни ҳамда ахборот ва далиллар билан асосланган фаразларни шакллантиришни талаб қилади. Бу жараёнда баҳоловчилар бозорда кузатиладиган ва ишга дахлдор барча фактларни, тенденцияларни, таққосланувчи битимларни ва бошқа ахборотни кўриб чиқишлари лозим.
Бозор маълумотлари чекланган бўлса ёки умуман мавжуд бўлмаса, баҳоловчи лозим даражада вазиятни очиб бериши ҳамда маълумотларнинг етарли эмаслиги боис ҳисоб-китоблар қандайдир тарзда чекланганлиги (агар чекланган бўлса) кўрсатиши лозим. Баҳоловчининг шахсий мулоҳазалари барча баҳолашларда талаб этилади.
61. Агар баҳоловчи баҳоланаётган актив бозорига алоқадор бўлган очиқ маълумотлар ва ҳолатларни таҳлил қилиш имкониятига эга бўлса, баҳолаш жараёнида қўлланиладиган ҳар бир ёндашув ёки усул баҳолаш объектининг бозор қийматини аниқлашни таъминлаши лозим.
62. Бозор ижара ҳақи қиймати етарли маркетинг ўтказилгандан кейин тузилган тижорат битими натижасида манфаатдор сотувчи ва харидор ўртасида тегишли ижара шартларида баҳолаш санасида мулк ҳуқуқини ижарага бериш мумкин бўлган ҳисоблаб чиқилган-баҳоланган пул миқдори бўлиб, бунда ҳар бир тараф етарлича ахборотга эга бўлган ҳолда, оқилона ва мажбурловсиз ҳаракат қилган деб тушунилади.
63. Бозор ижара ҳақидан ижарага бериш муносабати билан юзага келган ижара шартномасини ёки ҳуқуқини баҳолашда баҳолаш базаси сифатида фойдаланиш мумкин. Бундай ҳолларда шартномавий ижара ҳақини ва бозор ижара ҳақини (агар у шартномавий ижара ҳақидан фарқ қилса) эътиборга олиниши керак.
64. Шартномавий ижара ҳақи ҳақиқий ижара шартномаси шартларига мувофиқ тўланадиган ижара ҳақи ҳисобланади. У ижара муддатига қатъий белгилаб қўйилган бўлиши ёки ўзгартирилиши мумкин. Ижара ҳақининг ҳисоблаб чиқиладиган ўзгаришлари ижара шартномасида баён этилади ҳамда ижарага берувчи оладиган нафларнинг умумий ҳажмини ҳамда ижарага олувчининг мажбуриятларини аниқлаш учун баҳоловчи томонидан белгиланиши ва унга тушунарли бўлиши лозим.
65. Баъзи бир ҳолларда бозор ижара ҳақи мавжуд шартнома шартлари асосида ҳисоблаб чиқилиши мумкин.
4-БОБ. БОЗОР ҚИЙМАТИДАН ФАРҚЛАНУВЧИ
БАҲОЛАШ БАЗАЛАРИ
66. Адолатли қиймат деганда актив, аниқ белгиланган ва барча зарур ахборотга эга бўлган манфаатдор тарафлар ўртасида айрибошланганда (мулк сотилганда ёки қарздорлик ҳисобдан чиқарилганда) ушбу тарафларнинг манфаатларини акс эттирадиган, ҳисоблаб чиқиладиган-баҳоланадиган пул миқдори тушунилади.
67. Адолатли қийматни аниқлаш қатъий белгиланган тарафлар ўртасида ушбу тарафларнинг ҳар бири битимдан кўрадиган афзалликлари ёки салбий томонларини ҳисобга олганда адолатли бўладиган худди шундай пул миқдорини баҳолашни талаб қилади.
Бунда, бозор қийматини аниқлашда, қоида тариқасида, умумий ҳисобда бозор иштирокчиларига хос бўлмайдиган ёки улар фойдалана олмайдиган барча афзалликлар ёхуд салбий ҳолатлар ҳисобга олинмайди.
Адолатли қиймат бозор қийматига қараганда анча кенгроқ тушунча бўлиб, гарчи тарафлар ўртасидаги битимда адолатли бўлган баҳо бозорда олиш мумкин бўлган баҳога тенг бўлса-да, шунга қарамай, шундай вазиятлар юзага келиши мумкинки, адолатли қийматни аниқлашда бозор қийматини аниқлашда эътиборга олинмайдиган жиҳатлар, масалан, моддий манфаатдорликни уйғунлаштирганда юзага келадиган синергетик қийматнинг баъзи бир жиҳатлари эътиборга олиниши зарур бўлади.
68. Инвестиция қиймати деганда активнинг аниқ эгаси ёки потенциал эгаси учун уларнинг хусусий инвестициявий ёки операцион (хўжалик) мақсадлари ҳисобга олинадиган қиймат тушунилади.
69. Инвестиция қиймати субъектив ўзига хос баҳолаш базаси бўлиб, актив қиймати унинг эгаси учун уни бошқа тарафга сотганда олиш мумкин бўлган миқдорга тенг бўлса-да, ушбу баҳолаш базасида иқтисодий субъект активга эгалик қилишдан ва тегишлича актив билан ҳеч қандай алмашув мўлжалланмасдан олиши мумкин бўлган фойдалар акс эттирилади.
70. Инвестиция қийматида иқтисодий субъектнинг молиявий аҳволи ва баҳолашни бажаришдан молиявий мақсадлари акс эттирилади. Бу қийматдан кўпинча инвестициялар самарадорлигини аниқлаш учун фойдаланилади.
71. Синергетик қиймат икки ва ундан ортиқ активлар ёки иштирокчиликдаги улушларнинг бирлаштирилиши натижасида қийматнинг умумий йиғиндиси суммаси уларнинг алоҳида-алоҳида олинган қийматлари суммасидан ортиқ бўлиб чиққанда ҳосил бўлади.
72. Фақат аниқ харидор синергик самарани қўлга киритса, синергик қиймат бозор қийматидан фарқланади, чунки синергик қийматда активнинг фақат аниқ харидор учун қимматга эга бўлган аниқ тавсифлари акс этади.
73. Тугатиш қиймати деганда актив ёки активлар гуруҳини қисмларга бўлиб-бўлиб сотиб юборганда олиниши мумкин бўлган сумма тушунилади. Тугатиш қийматида активларни сотишга тайёрлаш харажатлари ҳамда сотиш бўйича харажатларини ҳисобга олиш керак.
74. Тугатиш қийматини баҳолашни ўтказишнинг қуйидаги шарт-шароитларидан фойдаланиб аниқлаш мумкин:
қоида тариқасидаги маркетинг давридаги тартибга солинган битим;
маркетинг даври қисқартириладиган мажбурий битим.
Баҳоловчи баҳолашни ўтказишнинг мўлжалланаётган шарт-шароитларини кўрсатиши шарт.
75. Йўқ қилиш қиймати деганда баҳолаш объектининг уни ташкил этган материалларнинг бозор қийматига тенг қиймати тушунилади.
Бу қиймат ялпи ёки соф қиймат (сотиш харажатларини чегирган ҳолда) тарзида ифодаланиши мумкин.
6-§. Алмаштиришнинг қолдиқ қиймати
76. Алмаштиришнинг қолдиқ қиймати деганда баҳолаш объектига ўхшаш объектни яратишга кетган харажатларнинг баҳолашни ўтказиш санасида мавжуд бозор нархларидаги баҳолаш объектининг эскиришини ҳисобга олувчи қиймати тушунилади.
7-§. Такрор ишлаб чиқариш қолдиқ қиймати
77. Такрор ишлаб чиқариш қолдиқ қиймати деганда баҳолаш объекти билан бир хил объектни бир хил материаллар ва бир хил технологиялардан фойдаланган ҳолда яратишга сарфланадиган, баҳолашни ўтказиш санасида мавжуд бозор нархларида ўлчанадиган, баҳолаш объектининг эскиришини ҳисобга олувчи харажатлар суммаси тушунилади.
78. Махсус қиймат бозор қийматидан ортиқ сумма бўлиб, фақат махсус харидор (алоҳида манфаатга эга бўлган) учун қийматга эга бўлган активларнинг муайян тавсифларини акс эттирадиган қиймат тушунилади.
79. Суғуртага оид қиймати деганда мулкнинг шартнома ёки суғурта полиси қоидасида назарда тутиладиган қиймати тушунилади. Бунда шартнома ёки суғурта полиси имзоланган кундаги суғурта мақсадлари учун мулкнинг ҳақиқий қиймати аниқланади.
80. Солиққа оид қиймат деганда амалдаги солиқ қонунчилиги асосида ҳисоблаб чиқиладиган қиймат тушунилади.
81. Бозор қийматидан фарқланувчи баҳолаш базалари асосида бажарилган барча баҳолаш натижалари ҳар хил фаразларни талаб қиладики, улар баҳоловчи томонидан аниқ идентификация қилиниши ва баҳолаш ҳақидаги ҳисоботга киритилиши лозим. Баъзи бир вазиятларда баҳолашнинг тегишли муқобил базасини таъминлашнинг имкони бўлмайди, бундай ҳолларда баҳоловчи баҳолашга оид вазифани ўзгартириши лозим бўлади.
82. Баҳолаш шарт-шароитларида актив ёки мажбуриятдан фойдаланиш шартлари (ҳолатлари) акс эттирилади. Турли баҳолаш базалари учун алоҳида баҳолаш шарт-шароитлари талаб этилиши ёки улар бир нечта баҳолаш шарт-шароитларида кўриб чиқилиши мумкин. Қуйидагилар умумий баҳолаш шарт-шароитлари ҳисобланади:
энг самарали фойдаланиш;
жорий/мавжуд фойдаланиш;
тартибга солинган тугатиш (сотиш);
мажбурий сотиш.
83. Энг самарали фойдаланиш деганда активдан фойдаланишнинг шундай шакли тушуниладики, бунда актив иштирокчи нуқтаи назаридан активнинг энг юқори қиймати таъминланади. Энг самарали фойдаланишнинг жисмоний имкони бўлиши (бу мезон ўринли бўлганда), молиявий асосланган, юридик жиҳатдан йўл қўйиладиган бўлиши ва энг юқори қийматга олиб келиши шарт. Агар бундай фойдаланиш тури жорий фойдаланишдан фарқ қилса, активни ундан самаралироқ фойдаланиладиган шаклига ўтказиш харажатлари унинг қийматига таъсир қилади.
84. Энг самарали фойдаланиш турини аниқлаш қуйидагиларни назарда тутади:
активдан у ёки бу тарзда фойдаланишнинг жисмонан имкони бор ёки йўқлигини аниқлаш, бунда иштирокчилар оқилона деб тан оладиган фойдаланишлар ҳисобга олинади;
"юридик жиҳатдан йўл қўйилиши" талабини ҳисобга олиш учун активдан фойдаланишдаги ҳар қандай чекловларни, масалан ҳудудлар бўйича шаҳарсозлик таърифлари/чекловларини, шунингдек бу чекловлар келгусида ўзгариши мумкинлигини эътиборга олиш керак;
фойдаланилиш "молиявий асосланган бўлиши кераклиги" ҳақидаги талаб жисмонан мумкин бўлган ва юридик жиҳатдан йўл қўйилган активдан муқобил фойдаланиш қоида тариқасидаги иштирокчига актив бундай муқобил фойдаланишга ўтказилган харажатлар ҳисобга олингандан кейин, ундан жорий фойдаланишда оладиганидан етарлича юқори фойда берадими ёки йўқми, шуни ҳисобга олади.
85. Жорий/мавжуд фойдаланиш деганда актив, мажбурият ёки активлар ва/ёки мажбуриятлар гуруҳларидан ҳозирги пайтдаги фойдаланиш шакли тушунилади. Жорий фойдаланиш активдан энг самарали фойдаланиш шакли ҳам бўлиши мумкин, аммо бу мажбурий эмас.
86. Тартибга солинган тугатишда (сотишда) харидор (харидорлар)ни излашга оқилона муддатларни назарда тутган ҳолда, тугатиб сотиб юбориш жараёнида сотилиши мумкин бўлган активлар гуруҳининг қиймати кўрсатилади, бунда сотувчи активни "мавжуд ҳолатида" ва "жойлашган жойида" сотишга мажбур бўлади. Харидор (харидорлар)ни излашга ажратилган оқилона муддат актив турига ва бозор шароитларига қараб турлича бўлиши мумкин.
87. Мажбурий сотиш деганда қуйида кўрсатилган барча шартларга риоя этганда аниқ мулк учун олиш мумкин бўлган энг эҳтимолий нархни акс эттиради:
сотишни қисқа муддатда тугатиш;
актив баҳолаш санасида ёки битим шартларини бажариб тугатиш шарт бўлган муайян вақт даври мобайнида амалда бўлган бозор шартлари таъсирига мос келиб қолади;
харидор ва сотувчи оқилона ўйлаб ва хабардорлик асосида ҳаракат қилади;
сотувчи сотишга мажбур;
харидорнинг битим тузишдан одатий асоси бор;
ҳар иккала тараф ўзлари учун яхши бўладиган тарзда ҳаракат қилади;
экспозицияга ажратилган муддатнинг қисқалиги туфайли маркетинг ўтказишнинг оддий чораларини қўллаб бўлмайди;
тўлов пул маблағлари билан амалга оширилади.
12-§. Алоҳида иқтисодий субъектлар
учун ўзига хос омиллар
88. Аксарият баҳолаш базалари учун фақат аниқ харидор ёки сотувчига хос бўлган ҳамда умуман бошқа иштирокчиларга татбиқ этилмайдиган омиллар бозор баҳосини ўтказишда бошланғич маълумотлардан чиқариб ташланади.
89. Алоҳида иқтисодий субъектларга хос бўлиб, бошқаларга татбиқ этилмайдиган омилларга қуйидагилар мисол бўлади:
ўхшаш активлар портфелини яратиш натижасида юзага келган қўшимча қиймат ёки қийматнинг пасайиши;
активнинг иқтисодий субъектга тегишли бошқа активлар билан бетакрор ўзаро таъсирлашуви (синергизми);
фақат қаралаётган иқтисодий субъектга нисбатан қўлланиладиган юридик ҳуқуқлар ёки чекловлар;
қаралаётган иқтисодий субъектга қўлланиладиган солиқ имтиёзлари ёки солиқ солиш мажбуриятлари;
қаралаётган иқтисодий субъект учун истисно бўлган активдан фойдаланиш мумкинлиги.
Агар баҳолашни ўтказишда қўлланиладиган баҳолаш базасининг мақсади аниқ мулкдор учун қийматни (масалан, инвестиция қийматини) аниқлаш бўлса, аниқ иқтисодий субъект учун ўзига хос бўлган омиллар актив баҳосида акс эттирилади.
13-§. Фаразлар ва махсус фаразлар
90. Баҳолаш базасини кўрсатиш билан бирга, гипотетик алмашиш битимида активнинг ҳолатини ёки актив алмашинуви мўлжалланаётган ҳолатларни аниқлаштириш учун битта ёки бир нечта фаразларни кўрсатиш зарур бўлади. Бундай фаразлар қийматга жиддий таъсир кўрсатиши мумкин.
91. Фаразлар турлари қуйидаги икки тоифага ажратилади:
қабул қилинган фактлар баҳолаш санасида мавжуд фактлардан фарқланади ёки мос келиши мумкин;
қабул қилинган фактлар баҳолаш санасида ҳақиқатда мавжуд бўлган фактлардан фарқ қилади.
92. Баҳолаш санасида мавжуд фактлардан фарқланадиган ёки мос келиши мумкин бўлган фактлар билан боғлиқ фаразлар баҳоловчи бажарган текширувлар ёки сўровлар ҳажмининг чекланганлиги оқибати бўлиши мумкин.
93. Агар баҳолаш санасида қабул қилинган фактлар ҳақиқий мавжуд фактлардан фарқ қилса, улар махсус фаразлар деб аталади.
Махсус фаразлардан кўпинча юзага келиши мумкин бўлган ўзгаришларнинг актив қийматига таъсирини кўрсатиш учун фойдаланилади. Улар, баҳо фойдаланувчисига, жорий вазиятларнинг ўзгаришига боғлиқлигини ёки у баҳолаш санасида иштирокчилар қўшилмаган фикрни акс эттиришини таъкидлаш учун кўрсатилади.
Бундай фаразларга қуйидагилар мисол бўлади:
кўчмас мулк ижара мажбуриятлари юклатилмаган тўлиқ мулк ҳуқуқида эканлиги;
таклиф этилаётган бино қурилиши баҳолаш санасида ҳақиқатда тугалланганлиги;
гарчи аниқ шартнома ҳақиқатда ҳали тузилмаган бўлса-да, баҳолаш санасида у мавжуд бўлганлиги;
молиявий восита иштирокчи фойдаланиши тахмин қилинадиган даромадлилик эгри чизиғидан фойдаланган ҳолда баҳоланаётгани.
94. Барча фаразлар ва махсус фаразлар асосланган, тегишли далиллар билан мустаҳкамланган ҳамда баҳолаш мақсадидан келиб чиқиб долзарб бўлиши лозим.
ЁНДАШУВЛАРИ ВА УСУЛЛАРИ
(6-СОН МБС)
95. Баҳоловчилар мазкур Стандартни қўллашда керакли ёндашув ва усулларни танлаш учун жавобгар ҳисобланади.
96. Баҳолашга ёндашув умумий методология билан бирлаштирилган баҳолаш усуллари йиғиндисидан иборат. Баҳолаш усуллари баҳолаш объекти қийматини мазкур усуллар учун муҳим бўлган ахборот асосида баҳолашга ёндашувларнинг биттаси доирасида аниқлаш имконини берадиган тартиб-таомиллар кетма-кетлигидир.
97. Баҳолаш ёндашувлари қуйидагилардан иборат:
қиёсий ёндашув;
даромад ёндашуви;
харажат ёндашуви.
Баҳолаш ёндашувларининг ҳар бири турли қўлланилиш усулларига эга.
98. Активни баҳолашда баҳолаш ёндашуви ва усулларини танлашдан кўзланган мақсад аниқ ҳолатларда фойдаланиш учун энг мос келадиган усулни топишдан иборат. Баҳолаш усулларидан бирортаси ҳам барча вазиятларда қўллаш учун мос келмаслиги мумкин. Уларни танлашда қуйидагиларни ҳисобга олиш керак:
баҳолашга оид вазифа шартлари ва мақсадларига мувофиқ тегишли баҳолаш базаси ва баҳолаш шарт-шароитлари;
баҳолашга қўлласа бўладиган ёндашувлар ва усулларнинг нисбатан кучли ва заиф томонлари;
актив, ёндашув ёки усулларнинг табиатини ҳисобга олган ҳолда тегишли бозор иштирокчилари қўллайдиган ҳар бир усулнинг мақсадга мувофиқлиги;
усулни қўллаш учун зарур бўлган ишончли ахборотнинг борлиги.
99. Баҳоловчи ҳар бир баҳолаш ёндашуви доирасида аниқ баҳолаш усулларини ўзи мустақил белгилаш ҳуқуқига эга. Баҳолаш усулларини танлашда у ёки бу усулни қўллаш учун очиқ бўлган ахборотнинг етарлилиги ва ишончлилиги ҳисобга олинади.
100. Агар баҳоловчи баҳолашга оид вазифа шартларини эътиборга олганда ягона баҳолаш усулининг аниқлилиги ва ишончлилигига амин бўлса, қийматни баҳолашнинг биттадан кўп усулидан фойдаланишига зарурат бўлмайди. Шунга қарамай, баҳоловчи баҳолашга бир нечта ёндашув ва баҳолаш усулларини ҳамда объектив хулоса олиш мақсадида ягона усулни қўллаш учун етарли миқдорда ҳақиқий ёки бозорга хос бўлган бошланғич маълумотлар бўлмаганда қиймат кўрсаткичини олиш учун улардан фойдаланиш мумкинлигини ҳисобга олиши керак.
Агар биттадан ортиқ баҳолаш ёндашуви ва усулидан ёки битта ёндашув доирасида бир нечта усулдан фойдаланилса, бундай ёндашувлар ва/ёки усуллар ёрдамида олинган баҳолаш ҳақидаги хулоса асосланган бўлиши, турли баҳоларни таҳлил қилиш ва якуний натижага келтириш жараёнини эса ҳисоботда баён этилган бўлиши керак.
101. Агар баҳолашда турли ёндашувлар ва/ёки баҳолаш усулларидан фойдаланган ҳолда қиймат кўрсаткичларида жиддий фарқланишлар олинса, баҳоловчи қиймат кўрсаткичлари нима учун бундай фарқланаётганини тушуниш учун таҳлил олиб бориши керак, чунки, қоида тариқасида, битта ёки иккита фарқланаётган қиймат кўрсаткичини оддийгина (арифметик) ўлчаш мақсадга мувофиқ бўлмайди.
Бундай ҳолларда баҳоловчи қўлланилган ёндашувлар/усуллардан бирортаси қийматнинг муносиброқ ёки ишончлироқ кўрсаткичини олишни қанчалик таъминлай олиши масаласини ҳал қилиш учун мазкур Стандартнинг 100-банди иккинчи хатбошиси талабларини ҳисобга олиши керак.
2-БОБ. БАҲОЛАШ ЁНДАШУВЛАРИНИ ҚЎЛЛАШ
102. Қиёсий ёндашув деганда актив қийматини баҳолашнинг баҳоланаётган активни аналог активлар билан тузиладиган битим ёки таклиф нархлари ҳақида ахборот мавжуд бўлганда шундай актив билан қиёслашга асосланган усуллари йиғиндиси тушунилади. Қиёсий ёндашув алмаштириш принципига асосланади.
103. Қиёсий ёндашув усуллари таққосланувчи баҳолаш объектларининг фаол бозори мавжуд бўлганда самарали бўлиб, объектнинг ҳақиқатан ҳам бозор қиймати ҳақида тасаввур беради.
104. Қиёсий ёндашувни қуйидаги ҳолатлар мавжуд бўлганда қўллаш ва унинг салмоғини кўтариш керак бўлади:
баҳоланаётган актив баҳолашда қўлланилаётган баҳолаш базаси нуқтаи назардан эътиборга олиш мумкин бўлган яқинда тузилган битимда сотилганда;
баҳоланаётган актив ёки моҳиятига кўра унга ўхшаш активлар бозорда кўплаб сотилса;
моҳиятига кўра ўхшаш активлар билан яқинда амалга оширилган битимлар мавжуд бўлса.
105. Кўпчилик активларнинг турли хиллиги, айрим ҳолларда бир хил ёки ўхшаш активлар билан битимлар ҳақидаги бозор маълумотларини топиш имконини бермайди. Қиёсий ёндашувдан фойдаланилмасдан, бошқа ёндашувлар қўлланилганида ҳам дастлабки бозор маълумотларидан юқори даражада фойдаланилиши керак.
106. Қиёсланувчи бозор ахбороти худди шундай ёки моҳиятига кўра худди шундай активларга тегишли бўлмаганда, баҳоловчи баҳоланаётган ва қиёсланаётган активлар ўртасидаги сифат ва миқдорий ўхшашлик ҳамда фарқларни қиёсий таҳлил қилиши лозим. Бунда тегишли ахборотга қиёсий таҳлил натижаларини ҳисобга олиб тузатишлар киритиш ҳамда баҳоловчи томонидан тузатишлар киритиш сабаблари ҳужжатлаштирилиб қўйилиши, миқдорий баҳони қандай берганлигини тушунтириб бериши лозим.
107. Қиёсий ёндашувни қўллаганда асосий талаб қиёслаш объектини (аналогни) тўғри танлаш ҳисобланади. Қиёслаш объекти баҳоланаётган объект билан нафақат функционал, балки классификацион ўхшашликка эга бўлиши, яъни баҳоланаётган актив ва қиёслаш объекти вазифаси ҳамда энг асосий нархни ҳосил қилувчи параметрлари қийматлари бўйича битта классификацион гуруҳга мансуб бўлиши зарур.
108. Қиёсий ёндашувда кўпинча таққосланувчи объектлар танланмасидан олинадиган бозор мультипикаторларидан фойдаланишга тўғри келади, уларнинг ҳар бирига ўз мультипликатор қиймати хос бўлади. Мавжуд қийматлар ичидан муносиб мультипликаторни танлашда сифат ва миқдорий омилларни эътиборга оладиган асослашни тақозо этади.
109. Актив қийматини қиёсий ёндашув орқали баҳолашда қуйидаги асосий усуллардан фойдаланилади:
таққосланувчи битим усули;
капитал бозори (аналог-компания) усули.
110. Қиймат кўрсаткичини олиш учун таққосланувчи битимлар усули қўлланилганда баҳоланаётган активга ўхшаш ёки худди шундай активлар билан битимлар ҳақидаги ахборотдан фойдаланилади. Агар таққосланувчи битимда баҳоланаётган актив иштирок этса, бу усул "олдинги битимлар усули" деб аталади.
111. Агар яқин орада ҳақиқатда бир нечтагина битимлар тузилиши амалга оширилган бўлса, баҳоловчи бир хил ёки ўхшаш активларга нисбатан таклиф баҳосини эътиборга олиши мумкин, фақат тегишли ахборотнинг ўринлилиги аниқланиши, таҳлил қилиниши ва ҳужжатлар билан тасдиқланиши шарт.
Бундай таҳлил қиймат кўрсаткичини ишлаб чиқишда ягона манба сифатида қўлланилмайди, бундан бошқа усуллар билан бирга қўлланиладиган ҳоллар мустасно. Сотиб олиш ёки сотиш ҳақида таклифларни таҳлил қилганда, нархга оид далиллар/таклиф нархлари салмоғида кўрсатилган нархларга боғлиқ мажбуриятлар даражасини ва қаралаётган таклиф бозорда қанча узоқ вақт тургани ҳисобга олиниши керак.
Масалан, активни эълон қилинган нархда сотиб олиш ёки сотиш бўйича мажбуриятдан иборат бўлган таклифга бундай қатъий мажбуриятни назарда тутмасдан айтилган нарх таклифига қараганда каттароқ салмоқ бериш керак.
112. Таққосланувчи битимлар усулини қўллаганда баҳолаш объекти параметрларини қиёсий таҳлил қилишнинг турли хил натижаларидан, шунингдек таққослаш учун база бўлиб хизмат қиладиган "таққослаш бирлиги" параметрларидан фойдаланиш мумкин. Буларга қуйидагилар киритилиши мумкин:
квадрат метр баҳоси - кўчмас мулкка бўлган ҳуқуқларни кўриб чиқишда квадрат метр баҳоси таққослаш бирликларидан бири сифатида қаралади, бунда бир квадрат метр учун ижара ҳақи ҳамда капиталлаштириш ставкалари аниқланади;
солиқларни, фоизларни ва моддий ва номоддий активлар амортизациясини чегиргунгача бўлган фойда (бундан буён матнда EBITDA деб юритилади) мультипликаторлари, нарх/фойда мультипликатори, нарх/тушум мультипликатори ва нарх/баланс қиймати мультипликатори - бизнесни баҳолашда қўлланиладиган таққослаш бирликларидан бири ҳисобланади;
даромадлилик ва фоиз ставкалари спердлари (фоиз ставкасидан юқори маржа) - молиявий воситаларни баҳолашда қўлланиладиган таққослаш бирликлари ҳисобланади.
Фойдаланиладиган таққослаш бирликлари бир-биридан актив мансуб бўлган гуруҳ, тармоқ ва минтақага боғлиқ ҳолда фарқ қилиши мумкин.
113. Таққосланувчи битимлар усулини қўллаш қуйидаги асосий босқичларда амалга оширилади:
тегишли бозорда иштирокчилар фойдаланадиган таққослаш бирликларини аниқлаш;
зарур таққосланувчи битимларни аниқлаш ва асосий (салмоқли) баҳолаш кўрсаткичларини, шу жумладан, ушбу битимлар бўйича мультипликаторларни ҳисоблаш;
таққосланувчи активлар ва баҳоланаётган активлар ўртасидаги сифат ва миқдорий ўхшашликлар ва фарқларни изчил қиёсий таҳлил қилиш;
баҳоланаётган актив билан таққосланувчи активлар ўртасида фарқларни акс эттириш учун баҳолаш кўрсаткичларига зарурат бўлган ҳолларда тузатишлар киритиш;
баҳоланаётган активга тузатилган баҳолаш кўрсаткичларини қўллаш;
агар бир нечта баҳолаш кўрсаткичларидан фойдаланилган бўлса, олинган қиймат кўрсаткичларини келишиш.
114. Баҳоловчи таққосланувчи битимларни қуйидагиларни ҳисобга олган ҳолда танлаши керак:
бир нечта битимлар бўйича маълумотлар, қоида тариқасида, бир марталик битим ёки ҳодисага қараганда самарали ҳисобланади;
жуда ўхшаш активлар билан тузилган битимлар, ҳақиқий сотиш баҳоси мазкур битимда жиддий тузатишларни талаб қиладиган активларга қараганда яхшироқ кўрсаткични беради;
баҳолаш санасига яқинроқ амалга ошириладиган битимлар узоқроқ муддатларда, айниқса беқарор бозорларда амалга ошириладиган битимларга қараганда ишончлирок булади;
битимлар эркин бозор шартларида ўзаро бир-бирига боғлиқ бўлмаган тарафлар иштирокида содир этилган бўлса, бундай битимлар баҳолаш максадларида кўпроқ тўғри келади;
баҳоловчида таққосланувчи актив тавсифини чуқурроқ тушуниш ва баҳолаш кўрсаткичларини таҳлил қилиш имконияти бўлиши учун, битим ҳақидаги тегишли ахборотдан фойдаланиш мумкин бўлиши керак;
таққосланувчи битимлар ҳақидаги ахборотни ишончли ва эътиборга молик манбадан олиш керак;
амалга оширилган битимлар, мўлжалланаётган битимларга (таклиф нархига) қараганда ишончлироқ бўлади.
115. Баҳоловчи таққосланувчи битимлар/таклифлар нархлари билан баҳоланаётган актив ўртасидаги ҳар қандай жиддий фарқларни таҳлил қилиши ва тузатишлар киритиб бориши керак. Тузатишлар талаб этиладиган энг кўп тарқалган фарқлар қуйидагилардан иборат:
муҳим тавсифлар (ўлчами, тузилиши ва шунга ўхшаш бошқа хусусиятлари);
баҳоланаётган актив ёки таққосланувчи активларга қўйилган тегишли чекловлар;
географик ўрни (активнинг жойлашган жойи ва/ёки актив билан битим амалга оширилиши мумкин бўлган ёки ундан фойдаланадиган жой) ҳамда тегишли иқтисодий ва ҳуқуқий муҳит;
активлар рентабеллиги ёки фойдалилиги;
тарихий ёки кутилаётган ўсиш;
даромадлилик даражаси/купон бўйича фоиз ставкалари;
таъминот турлари;
таққосланувчи битимларни тузишдаги ноодатий шартлар;
таққосланувчи актив ва баҳоланаётган активга нисбатан ликвидлилик ва назорат даражаси билан боғлиқ фарқлар;
мулкчилик тавсифлари (масалан, эгалик қилишнинг ҳуқуқий шакли, эгалик қилишнинг фоиз ифодасидаги улуши);
таққосланувчи активлар таклиф нархлари ва содир этилган битимлар нархлари.
116. Капитал бозори (аналог-компания) усули таққослаш учун база сифатида баҳоланаётган активга ўхшаш ёки худди шундай оммавий сотиладиган таққосланувчи активлар ҳақидаги ахборотдан фойдаланишни назарда тутади.
Капитал бозори усули таққосланувчи битимлар усулига ўхшаш бўлиб, айрим фарқлари бундан мустасно, улар очиқ бозорда савдо қилинадиган таққосланувчи активларга боғлиқ бўлади. Қуйидагилар капитал бозори усулининг таққосланаётган активларнинг очиқ бозорда сотилиши билан боғлиқ фарқли жиҳатлари ҳисобланади:
фақат баҳолаш санасидаги қиймат баҳоси кўрсаткичларидан фойдаланиш мумкин;
таққосланувчи активлар ҳақидаги бундай ахборотдан очиқ фойдаланиш мумкин;
очиқ фойдаланиладиган ахборот бухгалтерия ҳисоби стандартларини ҳисобга олган ҳолда тайёрланади.
117. Капитал бозори усулидан, баҳоланаётган актив очиқ бозорда сотиладиган аналог-объектга жуда ўхшаш бўлгандагина фойдаланиш мумкин, бу уларнинг тўғри таққосланишини таъминлайди.
118. Капитал бозори усулини қўллаш қуйидаги асосий босқичларда амалга оширилади:
тегишли бозорда иштирокчилар қўллайдиган баҳолашнинг солиштирма кўрсаткичларини/таққосланувчан маълумотларни белгилаш;
баҳолаш мақсадига қараб очиқ бозорда сотиладиган аналог-объектларни танлаш ҳамда улар билан битимларда белгиланган асосий баҳолаш кўрсаткичларини (мультипликаторларни) ҳисоблаб чиқиш;
бозорда сотиладиган аналог-объектлар билан баҳоланаётган актив ўртасидаги сифат ва миқдорий ўхшашликлар ҳамда фарқларни изчил қиёсий таҳлил қилиш;
зарур бўлганда, баҳоланаётган объект билан очиқ бозорда сотиладиган аналог-объектлар ўртасидаги фарқларни ҳисобга олиш мақсадида ҳисоблаб чиқилган баҳолаш кўрсаткичларига тузатишлар киритиш;
тузатилган баҳолаш кўрсаткичларини баҳоланаётган активга қўллаш;
агар бир нечта баҳолаш кўрсаткичларидан фойдаланилган бўлса, ҳар бир ҳолатда олинган қиймат кўрсаткичларини (баҳолаш натижаларини) келишиш.
119. Баҳоловчи очиқ бозорда сотиладиган аналог-объектларни қуйидагиларни ҳисобга олиб танлаши керак:
очиқ бозорда сотиладиган бир нечта аналог-объектлардан фойдаланиш битта аналог-объектдан фойдаланишга қараганда афзалроқ;
очиқ бозорда сотиладиган ўхшаш объектлар асосида олинган далиллар (масалан, ўхшаш бозор бўғини, тушумлар ҳажми, ўсиш суръатлари, рентабеллик коэффициентлари, қарз капиталидан фойдаланиш, ликвидлилик ва диверсификация) жиддий тузатишларга муҳтож таққосланувчи аналогларга қараганда яхшироқ кўрсаткичларни олиш имконини беради;
фаол сотилаётган қимматли қозоғлар суст айланаётган қимматли қоғозларга қараганда муҳимроқ маълумотларни беради.
120. Баҳоловчи фойдаланилган очиқ бозорда сотиладиган аналог-объектлар билан баҳоланаётган объект ўртасидаги ҳар қандай жиддий фарқларни таҳлил қилиши ва тегишли тузатишлар киритиши лозим. Тузатишни талаб қиладиган кенг тарқалган фарқларга қуйидагилар мисол бўлиши мумкин:
муҳим тавсифлар (ўлчами, тузилиши ва шунга ўхшаш бошқа хусусиятлари);
тегишли чегирмалар ва мукофотлар;
баҳоланаётган ёки таққосланувчи объектларга нисбатан тегишли чекловлар;
таҳлил қилинаётган объектнинг географик жойлашуви ҳамда тегишли иқтисодий ва ҳуқуқий муҳит;
активлар рентабеллиги ёки даромадлилиги;
тарихий ва кутилаётган ўсиш;
таққосланаётган ва баҳоланаётган актив ликвидлилиги ҳамда назорат тавсифлари билан боғлиқ фарқлар;
мулкчилик шакли.
121. Қиёсий ёндашувда анолог-объектларга тузатишлар киритиш баҳоланаётган актив билан амалга оширилган битимлар ёки бозорда айланаётган қимматли қоғозлар ўртасидаги фарқларни ҳисобга олиш мақсадида амалга оширилади. Қиёсий ёндашувдан фойдаланганда анолог-объектларга киритилаётган одатий тузатишларнинг асосийси - бу чегирмалар ва мукофотлар ҳисобланади.
122. Чекланган ликвидлилик учун чегирма (DLOM) таққосланувчи аналоглар баҳоланаётган активга нисбатан юқорироқ бозор ликвидлилигига эга деб ҳисобланганда қўлланилади.
Чекланган ликвидлилик учун чегирма (DLOM) бир қарашда бир хил кўринган активни таққослаганда осон сотиладиган актив сотилиши қийинроқ ёки сотишга чекловлари кўпроқ бўлган активга қараганда кўпроқ қийматга эгалиги ҳақидаги умумий тасаввурни акс эттиради.
Масалан, бозорда айланаётган қимматли қоғозларни деярли бир вақтнинг ўзида сотиб олиш ва сотиш мумкин, ваҳоланки хусусий компания актиялари учун харидорларни топиш ва битим тузиш учун кўп вақт талаб этилиши мумкин. Кўпчилик баҳолаш базалари баҳоланаётган активга тегишли реализация чекловлари масаласини ҳал қилишга имкон берса-да, аммо фақат аниқ мулкдоргагина хос бўлган чекловлар масаласини кўриб чиқишни тақиқлайди.
123. Назорат пакетлари борлиги учун мукофотлар (устамалар) таққосланувчи аналог билан қаралаётган актив ўртасидаги унинг қарорлар қабул қилишга таъсири борасидаги фарқини акс эттириш ҳамда назоратни амалга ошириш натижасида объект/компания фаолиятига ўзгартиришлар киритиш учун қўлланилади.
Иштирокчилар, қоида тариқасида, баҳоланаётган активни назорат қилмасликдан кўра уни назорат қилишни афзал кўрадилар. Шунга қарамай, иштирокчиларнинг назорат борлиги учун ҳақ тўлашга ёки назоратнинг йўқлиги учун чегирма қилишга тайёрлиги, ушбу актив эгаси учун иқтисодий фойдани ҳақиқатан ҳам ошириш кўрсаткичи бўлиб хизмат қилади.
Назорат борлиги учун мукофот ёки назорат йўқлиги учун чегирмалар ҳар қандай оқилона усулдан фойдаланган ҳолда ҳисоблаб чиқилиши мумкин. Бироқ, қоида тариқасида, пул оқимлари кўпайишининг аниқ натижаларини ёки назорат қилинганда хавф-хатарнинг камайишини таҳлил қилиш асосида ёхуд қимматли қоғозлар бозорида айланаётган назорат пакети учун тўланадиган ҳақиқий нархларни бундай битим эълон қилинишидан олдинги бозордаги нарх билан таққослаш асосида ҳисобланади.
124. Баҳоланаётган актив бозорда айланадиган акциялар пакети унинг эгаси бундай пакетни очиқ бозорда унда берилаётган нархга салбий таъсир кўрсатмаган ҳолда тез сотиб юбора олмайдиган даражада катта бўлганда, баъзан блокловчи чегирмалардан фойдаланилади.
Блокловчи чегирмаларга ҳар қандай оқилона усулдан фойдаланган ҳолда миқдорий баҳо бериш мумкин, бироқ, қоида тариқасида, иштирокчи сотилиши мўлжалланган акцияларни бозорда берилаётган нархга салбий таъсир кўрсатмасдан сотиб юбориши (яъни, қимматли қоғозларнинг бир кунлик одатий савдолар ҳажмини ташкил қиладиган қисмига нисбатан камроқ қисмини сотиш) мумкин бўлган муддатни ҳисобга оладиган моделдан фойдаланилади.
125. Даромад ёндашуви баҳолаш объекти қийматини, баҳолаш объектидан келгусида кутилаётган даромадларни ягона жорий кийматга келтириш оркали баҳолшни назарда тутади. Даромад ёндашувидан фойдаланилганда, актив қиймати ундан фойдаланиш окибатида келадиган даромадлар ёки пул оқимлари ёхуд тежаладиган харажатларнинг қиймати билан белгиланади.
126. Даромад ёндашуви қуйидаги ҳолатлар мавжуд бўлганда қўлланилиши ва унинг салмоғини кўтариш керак:
активнинг даромад келтириш мумкинлиги, унинг қийматига таъсир кўрсатадиган энг муҳим омилдир;
баҳоланаётган активга нисбатан бўлажак даромад олиш суммаси хамда муддатларини ишончли прогноз қилиш мумкинлиги ва айни вақтда бозорда ўхшаш аналог-объектлар сони кўп эмаслиги (агар мавжуд бўлса).
127. Даромад ёндашувида энг мухим омил инвесторларнинг ўз сармояларидан даромад/самара кутишлари бўлиб, бунда даромад олишда сармоялар бўйича аниқланган таваккалчилик даражаларини ҳисобга олишлари керак бўлади.
128. Баҳолаш объекти қийматини даромад ёндашуви билан баҳолаш учун баҳоловчи баҳолаш объектидан кутилаётган даромадни баҳолаш санасидаги ягона қиймат бирлигига айлантиришга асосланган қуйидаги усулларнинг биридан фойдаланади:
пул оқимларини дисконтлаш усули (бундан буён матнда ПОД усули деб юритилади) - баҳолаш объекти қиймати баҳолаш санаси ҳолатига, прогноз ва прогноздан кейинги даврлардаги (даврнинг охиридаги) пул оқимларининг жорий қийматларини қўшиш йўли билан аниқлашга асосланади;
даромадни капиталлаштириш усули - баҳолаш объекти қиймати ягона даврдаги даромад миқдорини ушбу даромадга мос келадиган капиталлаштириш ставкасига бўлиш орқали аниқланади.
129. ПОД усули пул оқимлари беқарор бўлган объектларни баҳолаш учун қўлланилади.
130. ПОД усулига мувофиқ прогнозланаётган келажакдаги пул оқимлари баҳолаш санасига кадар дисконтланади ва бунинг натижасида активнинг жорий қиймати аникланади.
131. Қуйидагилар ПОД усулини қўллашнинг асосий йўналишлари ҳисобланади:
баҳоланаётган активнинг ва уни баҳолашнинг хусусиятларини ҳисобга олган ҳолда пул оқимининг энг муносиб турини танлаш, яъни реал ёки номинал пул оқимлари, солиқлар тўлангунга қадар ёки солиқлар тўлангандан кейинги пул оқимлари, хусусий капитал учун ёхуд инвестицияланган капитал учун пул оқимлари ва ҳ.к.;
пул оқими прогноз даврининг давом этиш муддатини аниқлаш;
пул оқими прогноз даври мобайнидаги пул оқими прогнозини тайёрлаш;
белгиланган прогноз даври тугагандан сўнг, баҳоланаётган актив учун прогноздан кейинги қийматни (бундан буён матнда терминал қиймат деб юритилади) аниқлаш зарурати бўлса, баҳоланаётган активнинг хусусиятларини инобатга олган ҳолда тегишли терминал қийматни аниқлаш;
тегишли дисконтлаш ставкасини аниқлаш;
дисконтлаш ставкасини, зарур бўлганда терминал қийматини ҳам ҳисобга олган ҳолда прогнозланаётган бўлғуси пул оқимига қўллаш.
132. Актив ёки уни баҳолаш хусусиятини ҳисобга олган ҳолда тегишли пул оқими турини танлашда баҳоловчи қуйидаги омилларни эътиборга олиши лозим:
яхлит актив ёки унинг улушига тўғри келувчи пул оқими, қоида тариқасида, яхлит активга тўғри келувчи пул оқимидан фойдаланилади. Баъзан хусусий капитал учун пул оқими ёки дивидендлар каби даромаднинг бошқа турларидан ҳам фойдаланилиши мумкин;
пул оқимлари солиқ тўлагунга қадар ёки солиқ тўлангандан кейинги пул оқимлари кўринишида бўлиши мумкин, бунда қўлланиладиган солиқ ставкасининг баҳолаш базасига мувофиқлигини таъминлаш керак бўлади ва кўп ҳолларда бундай ставка аниқ мулкдор учун солиқ ставкаси эмас, балки иштирокчиларга хос солиқ ставкаси бўлади;
реал ёки номинал ставкалар, реал пул оқимида инфляция ҳисобга олинмайди, номинал пул оқимида эса, инфляцияни ҳисобга олинади. Агар кутилаётган пул оқими инфляцияни ҳисобга олса, дисконтлаш ставкаси худди шундай инфляция даражасини ўз ичига олиши лозим;
валюта баҳолашда қўлланиладиган валютани танлаш инфляция ва таваккалчиликка боғлиқ фаразларга таъсир кўрсатиши мумкин.
прогнозни ташкил этувчи пул оқимлари тури, масалан, пул оқими прогнози, эҳтимоллиги бўйича турли сценарийларнинг ўртача тортилган даражасидаги пул оқимларини, юқори эҳтимолли пул оқимларини, шартномавий пул оқимларини ва бошқа шу каби пул оқимларини акс эттириши мумкин.
Дисконтлаш ставкаси ва баҳолашда қўлланиладиган бошқа кўрсаткичлар танланган пул оқими турига мос келиши керак.
133. Прогноз даврини танлаш мезонлари баҳолаш мақсадига, активнинг ўзига хос хусусиятига, мавжуд ахборотга ва талаб этиладиган баҳолаш базаларига боғлиқ бўлади. Фойдаланиш муддати катта бўлмаган активлар бўйича эса, пул оқимларини улардан фойдаланишнинг бутун муддати мобайнида прогнозлаш мумкин.
134. Прогноз даврини танлашда баҳоловчилар қуйидаги омилларни ҳисобга олишлари керак:
активдан фойдаланиш муддати;
прогноз учун асос бўладиган ишончли ахборот мавжуд бўлган муддат;
активнинг ва ундан кўриладиган фойданинг барқарор ўсишига эришиш учун етарли бўлган, ундан кейин терминал қийматни қўллаш мумкин бўлган энг кам прогноз даври;
даврий активларни баҳолашда белгиланадиган прогноз даври, қоида тариқасида, имкон борича бутун даврни ўз ичига олиши лозим;
унумли фойдаланиш муддати чекланган активлар учун пул оқими, қоида тариқасида, ушбу активдан тўлиқ фойдаланиш муддати давомида прогноз қилинади.
135. Прогноз қилинадиган пул оқимида баҳоланаётган активга боғлиқ барча бўлажак тушумлар ва пул маблағлари сарфларининг ҳажми ва муддатлари, тегишли баҳолаш базасидан келиб чиққан ҳолда, ҳисобга олиниши керак.
136. Қоида тариқасида, прогноз қилинадиган пул оқимида қуйидагилардан биттаси акс эттирилади:
шартномада белгиланган ва келишилган пул оқими;
юқори эҳтимолли пул оқими;
турли эҳтимолликларда кутилаётган ўртача тортилган пул оқими;
бўлажак пул оқимларининг бир нечта эҳтимолий ривожланиш йўналишлари.
137. Турли хил пул оқимлари аксарият ҳолларда турли хил таваккалчилик даражаларини акс эттиради ва улар учун тегишли дисконтлаш ставкалари талаб этилиши мумкин.
138. Баҳоловчи, баҳоланаётган объектда пул оқимларини прогнозлашда мавсумийлик ва даврийлик лозим даражада инобатга олинганлигини кафолатлаши керак.
139. Агар, актив муайян прогноз даври тугагандан кейин ҳам амалда бўлиши кутилаётган бўлса, баҳоловчи актив қийматини прогноз даври охирида баҳолаши лозим. Бунда аниқланган терминал қиймат баҳолаш санасига, қоида тариқасида, прогноз давридаги пул оқимига қўлланилган дисконтлаш ставкасини қўллаган ҳолда келтирилади.
140. Терминал қийматда қуйидагилар инобатга олиниши зарур:
активнинг самарадорлиги пасайиб бориши ёки йўқлиги, унумли фойдаланиш муддати чекланганлиги ёки чекланмаганлиги каби хусусиятлари (бундай ҳолатларнинг мавжудлиги терминал қийматни ҳисоблаш учун қўлланиладиган усулни танлашга таъсир кўрсатади);
активнинг прогноз давридан кейинги ўсиш салоҳияти;
прогноз даври охирида олиниши кутилаётган олдиндан белгиланган капитал суммасининг назарда тутилганлиги;
терминал қиймат аниқланадиган пайтга келиб активга нисбатан кутиладиган таваккалчилик даражаси;
прогноз даври якунлангандан кейин мазкур активга хос солиқ нормалари (зарур бўлган ҳолларда) ҳамда бундай солиқ нормаларининг чекланмаган давр мобайнида амал қилишда давом этиши назарда тутилганлиги.
Пул оқими даврий активларга нисбатан олинган ҳолларда, терминал қиймат активнинг даврийлик хусусиятини ҳисобга олиши, уни аниқлашда эса, пул оқимларининг "энг юқори" ёки "энг паст" даражалари чекланмаган муддат давомида сақланиб қолади деб ҳисобланмаслиги керак.
141. Баҳоловчилар терминал қийматни ҳисоблашнинг ҳар қандай оқилона усулини қўллаши мумкин. Терминал қийматни ҳисоблашнинг турли хил усуллари мавжуд бўлиб, қуйидагилар энг кўп қўлланиладиган усуллар ҳисобланади:
Гордон (доимий ўсиш) усули;
мультипликаторлар усули;
тугатиш қиймати усули.
142. Гордон (доимий ўсиш) усулида актив келажакда доимий равишда ўсади ёки пасаяди.
143. Мультипликаторлар усули орқали терминал қийматни ҳисоблаш бозор маълумотлари ёки бозор мультипликаторини қўллашни назарда тутади. Мультипликаторлар усулидан фойдаланганда баҳоловчилар мазкур Стандартнинг қиёсий ёндашув ҳамда қиёсий ёндашув усулларида баён этилган талабларига мувофиқ ҳаракат қилишлари керак. Шу билан бирга, баҳоловчилар белгиланган прогноз даври охирида кутилаётган бозор шароитларини ҳисобга олишлари ва тегишли тузатишлар киритишлари лозим.
144. Айрим активларнинг терминал қиймати аввалги пул оқимларига ҳеч қандай алоқаси бўлмаслиги мумкин. Бундай активларга кон ёки нефть қудуғлари каби тугайдиган активлар мисол бўлади.
Бунда, терминал қиймат, қоида тариқасида, активни сотиш харажатларини чегирган ҳолда тугатиш қиймати усули ҳисобланади. Агар харажатлар бундай сотиш қийматидан юқори бўлса, терминал қиймат манфий қийматга эга бўлади ҳамда "йўқ қилиш харажатлари" ёки "активларнинг чиқиб кетиши бўйича мажбуриятлар" сифатида белгиланади.
145. Прогнозланадиган пул оқимининг дисконтлаш ставкасида нафақат пулнинг вақтинчалик қиймати, балки прогноз қилинаётган пул оқими турига ва активдан келгусида фойдаланишга боғлиқ таваккалчиликлар ҳам ҳисобга олинади.
146. Баҳоловчилар дисконтлаш ставкасини ҳисоблаш учун ҳар қандай оқилона усулдан фойдаланишлари мумкин. Қуйидагилар дисконтлаш ставкасини ҳисоблашнинг умумэътироф этилган усуллари ҳисобланади:
капитал активларни ҳисоблаш (CAPM);
ўртача ҳисоблаб чиқилган капитал қиймати (WACC);
дисконтланган пул оқимини таҳлил қилиш;
ички даромадлилик ставкаси (IRR);
ўртача ҳисоблаб чиқилган активлар даромадлилиги ставкаси (WARA);
кумулятив тузиш (қоида тариқасида, фақат бозор маълумотлари бўлмаганда қўлланилади).
147. Қўлланиладиган дисконт ставкасининг тўғрилигини текширишда, бахоловчилар тасдиқловчи таҳлилларни ҳисобга олишлари керак. Бунда, ички даромадлилик ставкаси (IRR) ёки ўртача ҳисоблаб чиқилган активлар даромадлилиги ставкаси (WARA)ни топиш ҳамда таҳлил қилиш керак.
148. Дисконтлаш ставкасини шакллантиришда баҳоловчи қуйидагиларни инобатга олиши зарур:
баҳоланаётган актив турини (масалан, қарзни баҳолашда қўлланиладиган дисконтлаш ставкалари кўчмас мулк ёки бизнесни баҳолашда қўлланиладиган дисконтлаш ставкаларидан фарқ қилади);
бозор битимларида қўлланиладиган ставкаларни;
активнинг географик жойлашувини ва/ёки улар сотиладиган бозорларнинг жойлашувини;
активдан унумли фойдаланиш муддати ҳамда бошланғич маълумотларнинг мувофиқлаштирилганлигини (масалан, қўлланиладиган таваккалчиликсиз ставка муддати шартларига боғлиқ бўлиб, одатда таваккалсиз ставкани баҳоланаётган пул оқимлари даврига мувофиқлаштирилади);
фойдаланиладиган баҳолаш базаларини;
прогноз қилинадиган пул оқимлари қайси валютада ҳисобланганлиги;
149. Дисконтлаш ставкасини шакллантиришда баҳоловчи қуйидагиларни:
дисконтлаш ставкасини ҳисоблашда қўлланилган усулни ҳужжатлаштириши ва ундан фойдаланилган усулни асослаши;
дисконтлаш ставкасини келиб чиқишини исботловчи далилларни, шу жумладан, муҳим маълумотлар ва манбаларнинг қўлланилишини асослаши шарт.
150. Даромадни капиталлаштириш усули пул оқимлари ўзгармас бўлган ҳолларда қўлланилади. Бунда баҳоловчи:
ретроспектив ва жорий молиявий ҳисоботни таҳлил қилиши ва зарур бўлса, уни меъёрлаштириши;
капиталлаштириладиган даромад тури ва миқдорини танлаши;
капиталлаштириш ставкасини ҳисоблаб чиқиши;
баҳолаш объектининг жорий қийматини аниқлаши;
якуний тузатишлар киритиши шарт.
151. Капиталлаштириш ставкаси танланган даромад турига мос келиши лозим ва қуйидаги усулларнинг бири орқали ҳисоблаб чиқилади:
ўхшаш объектлар ҳақидаги битимлар ва таклифлар хусусида маълумотлар бўлса, бозор экстракцияси усули;
дисконтлаш ставкасида даромад ўзгаришининг доимий суръатини ҳисобга олиш усули.
152. Баҳолаш объекти қиймати танланган даромад миқдорини капиталлаштириш ставкасига бўлиш орқали ҳисобланади.
153. Харажат ёндашуви баҳолаш объекти қийматини баҳолашнинг баҳолаш объекти эскиришини ҳисобга олиб, уни тиклаш ёки алмаштириш учун зарур харажатларни аниқлашга асосланган усуллар йиғиндиси. Ушбу мулкни ўрнини босиш учун асл мулкнинг нусхаси ёхуд худди шундай фойдалиликни таъминлай оладиган бошқа мулкни яратиш мумкинлиги назарда тутилади.
Бундай ёндашув активни алмаштириш ёки такрор ишлаб чиқаришга харажатларни ҳисоблаш ҳамда жисмоний ва бошқа ўринли эскириш турларига чегирмалар қўллаш йўли билан қиймат кўрсаткичини олиш имконини беради.
154. Харажат ёндашуви қуйидаги ҳолларда қўлланилади:
иштирокчилар баҳоланаётган активдага ўхшаш фойдали активни норматив ёки ҳуқуқий чекловларсиз такрор ишлаб чиқаришга қодир бўлган ва бу активни тез яратиш оқибатида, иштирокчи баҳоланаётган активдан шу заҳоти фойдаланиш учун кўп пул тўлаши шарт бўлмаганда;
баҳоланаётган актив бевосита даромад олиб келмайдиган, шунингдек активнинг ўзига хос хусусияти даромад ёндашуви ва/ёки қиёсий ёндашувдан фойдаланиш имконини бермаганда;
қўлланиладиган баҳолаш базаси такрор ишлаб чиқариш қолдиқ қиймати каби алмаштириш харажатларига асосланганда.
155. Қуйидаги ҳолатлар мавжуд бўлганда харажат ёндашувини қўллашда, харажат ёндашувидан фойдаланиш доирасида олинган қиймат кўрсаткичини тасдиқлаш мақсадида баҳоловчи бошқа ёндашувларни қўллаши ҳамда натижаларини улар билан солиштириш имкониятларини эътиборга олиши лозим:
иштирокчилар ўхшаш фойдали активни такрор яратиш имконини кўриб чиқилганда, бироқ жиддий ҳуқуқий чекловлар эҳтимоли ва активни яратиш билан боғлиқ жиддий вақт харажатлари мавжуд бўлганда;
харажат ёндашувидан бошқа ёндашувларнинг асосланганлигини текшириш учун фойдаланилганда (масалан, харажат ёндашувини "амалдаги корхона" сифатида баҳоланаётган бизнесни тугатиш қиймати базасида кўпроқ қийматга эга бўлиши мумкинлигини текшириш учун қўлланилади);
актив яқинда яратилганда, бунда харажат ёндашувида қўлланилган фаразлар юқори ишончлилик даражасига эга бўлади.
156. Қисман тугалланган актив қиймати, қоида тариқасида, активни яратиш жараёнида қилинган харажатларни, шунингдек иштирокчиларнинг актив тўлиқ яратилганида мулк қийматига нисбатан кутувларини акс эттиради, бироқ бунда активни тугаллаш учун зарур харажатлар, вақт, фойда ва таваккалчиликка тегишли тузатишлар ҳам ҳисобга олинади.
157. Харажат ёндашуви қуйидаги асосий усуллар орқали ҳисобланади:
алмаштиришнинг қолдиқ қиймати усули, бунда қийматни тенг қийматли фойдалилиги таклиф қилинадиган ўхшаш активга харажатларни ҳисоблаш йўли билан аниқланади;
такрор ишлаб чиқариш қолдиқ қиймати усули, бунда қийматни активнинг аниқ нусхасини яратишга кетган харажатларни ҳисоблаш йўли билан аниқланади;
компонент усули, бунда унинг ёрдамида актив қиймати унинг таркибий қисмларининг алоҳида қийматларини қўшиш орқали ҳисобланади.
158. Қоида тариқасида, алмаштириш харажатлари активнинг аниқ жисмоний хусусиятлари учун эмас, балки активнинг фойдалилиги учун тўлайдиган нархни аниқлашга алоқадор харажатларини ўзида акс эттиради. Бунда алмаштириш харажатларига жисмоний ва бошқа барча тегишли эскириш шаклларини ҳисобга олиб тузатиш киритилади. Бундай тузатишларнинг барчаси амалга оширилгандан кейин уларни алмаштиришнинг қолдиқ қиймати деб аташ мумкин.
159. Алмаштиришнинг қолдиқ қиймати усули қуйидаги босқичлар орқали амалга оширилади:
тенг қийматли фойдали активни яратиш ёки сотиб олиш истагида бўлган иштирокчи амалга оширадиган барча харажатларни ҳисоблаш;
баҳоланаётган активнинг жисмоний, функционал ва ташқи эскириши муносабати билан қанчалик қадрсизланиши мумкинлигини аниқлаш;
баҳоланаётган актив қийматини олиш учун умумий харажатлар суммасидан жами эскириш-қадрсизланишни чегириш.
160. Алмаштириш харажатлари баҳоланаётган актив билан бир хил функцияларни бажарадиган ҳамда тенг қийматли фойдалиликни таъминлайдиган, иқтисодий самарадор материаллар ва технологиялардан фойдаланган ҳолда қурилган ёки замонавий эквивалент активга тегишли бўлади.
161. Такрор ишлаб чиқариш қолдиқ қиймати усули қуйидаги ҳолларда қўлланилади:
замонавий эквивалент активга қилинган харажатлар баҳоланаётган активнинг аниқ нусхасини яратиш харажатларидан юқори бўлганда;
баҳоланаётган актив берадиган фойдалиликни замонавий эквивалент актив эмас, балки унинг аниқ нусхаси таъминлаши мумкин бўлганда.
162. Такрор ишлаб чиқариш қолдиқ қиймати усули қуйидаги босқичлар орқали амалга оширилади:
баҳоланаётган активнинг аниқ нусхасини яратиш мақсадини қўйган одатий иштирокчининг барча сарф-харажатларини ҳисоблаш;
баҳоланаётган объектда жисмоний, функционал ёки ташқи эскириш оқибатида қандайдир қадрсизланиш бор-йўқлигини аниқлаш;
баҳоланаётган актив қийматини олиш учун умумий харажатлар суммасидан жами амортизация суммасини чегириш.
163. Компонент усули, қоида тариқасида, инвестиция компанияларига ёки қиймати биринчи навбатда уларнинг қўйилмалари ёки мулки билан белгиланадиган корхоналарга ёки активларга нисбатан қўлланилади.
164. Компонент усули қуйидаги босқичлар орқали амалга оширилади:
тегишли ёндашувлар ва баҳолаш усулларини қўллаган ҳолда, баҳоланаётган актив таркибига кирадиган ҳар бир таркибий активни (компонентни) баҳолаш;
баҳоланаётган актив қийматини олиш учун барча таркибий активлар қийматини қўшиш.
165. Харажат ёндашувида, қоида тариқасидаги иштирокчининг барча бўлажак харажатларини қамраб олиниши керак.
Ҳисобга олинадиган харажатлар элементлари актив турларига қараб фарқ қилиши мумкин ва ўз ичига тўғридан-тўғри харажатларни (материаллар ва меҳнатга ҳақ тўлаш) ҳамда активни баҳолаш санасида алмаштириш/такрор ишлаб чиқариш жараёнида юзага келиши мумкин бўлган билвосита харажатларни (транспорт харажатлари, монтаж ишларига харажатлар, мутахассисларга меҳнат ҳақи тўлаш ва бошқа тўловлар, юклама харажатлар, солиқлар, молиялаштириш харажатлари, активларни яратаётган шахснинг фойда нормаси/тадбиркорлик фойдаси) ўз ичига олиши керак.
166. Харажат ёндашувида "эскириш-кадрсизланиш" тушунчаси ҳар қандай эскиришнинг баҳоланаётган актив қийматига таъсирини акс эттириш мақсадида тенг фойдалиликка эга активни яратиш учун кетадиган ҳисоблаб чиқилган харажатларга киритилган тузатишларга тегишли.
167. Эскириш билан боғлиқ тузатишлар қуйидагилардан иборат:
жисмоний эскириш, бунда табиий эскириш, нотўғри фойдаланиш, конструктив нуқсонлар, шунингдек актив элементларининг механик шикастланишлари билан белгиланган активлар қийматидаги йўқотишлар инобатга олинади;
функционал эскириш, бунда активлар тўлалигича ёки айрим элементларига кўра бозор талабларига мувофиқ эмаслиги билан белгиланган активлар қийматидаги йўқотишлар акс эттирилади;
ташқи (иқтисодий) эскириш, бунда актив қиймати мазкур баҳоланаётган актив объектдан ташқи омиллар таъсири натижасида пасайиши инобатга олинади.
168. Эскиришларни ҳисоблашда активнинг жисмоний ва иқтисодий унумли фойдаланиш муддати эътиборга олиниши керак.
Унумли фойдаланишнинг жисмоний муддати, режали хизмат кўрсатиш шароитида, бироқ қайта жиҳозлаш ёки реконструкция қилиш имкониятларини ҳисобга олмасдан, актив ишдан чиққунча ёки уни таъмирлаш иқтисодий мақсадга мувофиқ бўлмай қолгунча қанча вақт фойдаланилиши мумкинлигини кўрсатади.
Унумли фойдаланишнинг иқтисодий мақсадга мувофиқ муддати, активдан жорий фойдаланганда у қанча узоқ вақт молиявий фойда олиб келиши ёки номолиявий фойда бериши мумкинлигини кўрсатади. Бу активнинг функционал ёки иқтисодий эскириш даражасига боғлиқ бўлади.
169. Аксарият эскиришлар турлари баҳоланаётган активни ва алмаштириш ёки такрор ишлаб чиқариш харажатларини ҳисоблаш учун асос бўлган гипотетик активни таққослаш йўли билан ўлчанади.
170. Жисмоний эскиришнинг қуйидаги кўринишлари мавжуд:
бартараф этиб бўлмайдиган эскириш, бунда бартараф этиш харажатлари бартараф этиш натижасида активга қўшиладиган қийматидан кўпроқ бўлади;
бартараф этиб бўладиган эскириш, бунда бартараф этиш харажатлари бартараф этиш натижасида активга қўшиладиган қийматидан камроқ ёки унга тенг бўлади.
Жами мўлжалланаётган унумли фойдаланиш муддатини ҳар қандай оқилона усулда, шу жумладан, йил ўлчовидаги мўлжалланаётган унумли фойдаланиш муддати, босиб ўтилган масофа, маҳсулот бирлиги ва бошқаларда ифодалаш мумкин.
171. Функционал эскиришнинг қуйидаги кўринишлари мавжуд:
дизайн, қурилиш материаллари, ишлаб чиқариш технологияларининг эскириши оқибатида ортиқча капитал харажатларининг юзага келиши, булар баҳоланаётган активга нисбатан анча кам капитал киритмаларни талаб қиладиган замонавий эквивалент активларнинг кўпроқ ҳамёнбоплигига олиб келади;
ортиқча фойдаланиш харажатлари, улар дизайнни такомиллаштириш ёки ишлаб чиқариш қувватларидан тўлиқ фойдаланмаслик натижасида юзага келиши мумкин, бу фойдаланиш харажатлари баҳоланаётган активга нисбатан анча кам бўлган замонавий эквивалент активларнинг кўпроқ ҳамёнбоплигига олиб келади.
172. Иқтисодий эскириш ташқи омилларнинг алоҳида активга ёки бизнесда иштирок этаётган барча активларга таъсир қилиши билан боғлиқ бўлиши мумкин, унга тузатишлар эса, жисмоний ва функционал эскириш ҳисобга олинганидан кейин киритилади.
173. Пул маблағлари ва уларнинг эквивалентари эскирмайди ва тузатилмайди. Ликвидли активлар уларнинг қиёсий ёндашув доирасида аниқланган бозор қийматидан паст даражагача камайтирилмаслиги керак.
174. Агар баҳоловчилар турли ёндашув ва усуллардан фойдаланганда қиймат кўрсаткичларида жиддий фарқлар келиб чиқса, қиймат кўрсаткичлари нима учун бундай фарқ қилаётганини тушуниш учун таҳлил ўтказишлари керак, чунки қийматнинг энг кўп фарқ қиладиган иккита ёки ундан ортиқ кўрсаткичини оддийгина арифметик мувофиқлаштириш етарли ҳисобланмайди.
Бундай ҳолларда қўлланилаётган ёндашув/усуллардан биронтаси қийматни қанчалик муносиб ёки ишончли акс эттиришини ҳал қилиш учун мазкур Стандартнинг 101-банди талаблари ҳисобга олиниши зарур.
3-БОБ. ҚЎЛЛАНИЛГАН БАҲОЛАШ ЁНДАШУВЛАРИ
ДОИРАСИДА ОЛИНГАН НАТИЖАЛАРНИ
МУВОФИҚЛАШТИРИШ
175. Баҳолаш объектини баҳолашнинг турли баҳолаш ёндашувлари ва баҳолаш усулларини қўллаш орқали олинган натижаларни мувофиқлаштириш ҳамда унинг натижаларини баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда акс эттириш лозим.
176. Баҳолаш натижаларини мувофиқлаштириш деганда баҳолашга нисбатан турли ёндашувлар ёрдамида олинган натижаларни ўлчаш ва таққослаш йўли билан баҳолаш объектининг якуний қийматини аниқлаш тушунилади.
177. Баҳолаш натижаларини мувофиқлаштириш, қоида тариқасида, турли баҳолаш ёндашувлари билан олинган баҳолаш натижалари учун солиштирма ўлчовларни аниқлаш орқали амалга оширилади, бунда баҳоловчи:
баҳолаш мақсадини ва баҳолаш натижаларидан фойдаланиш мўлжалини;
баҳоланаётган бизнес ва унинг активлари хусусиятини;
қиймат турини;
баҳолаш ёндашувларини қўллашда фойдаланилган ахборот ҳажми ва сифатини ҳисобга олиши лозим.
178. Баҳолаш натижаларини мувофиқлаштириш қуйидаги усуллардан бири орқали амалга оширилади:
мантиқий мувофиқлаштириш усули. Бунда баҳоловчи барча муҳим параметрларни ҳисобга олган ҳолда солиштирма ўлчовларни танлайди ва уларни таҳлил қилади. Баҳоловчи актив қийматини баҳолашда устун ёндашувни аниқлайди, қолган ёндашувларнинг натижаларидан эса устун ёндашув ёрдамида олинган натижани текшириш ва унга тузатиш киритиш учун фойдаланади;
математик ўлчаш усули. Бунда турли баҳолаш ёндашувлари билан олинган натижаларнинг солиштирма ўлчовларини аниқлаш учун бир нечта мезонлардан фойдаланилади ва уларнинг ёрдамида қўлланилган ҳисоблаш усулининг афзалликлари ёки камчиликлари аниқ объектни баҳолаш хусусиятларини ҳисобга олган ҳолда тавсифланади.
179. Солиштирма ўлчовларни аниқлашда баҳоловчи қуйидаги асосий омилларни таҳлил қилиши лозим:
таҳлил ва ҳисоблашларга асос бўлган ахборотнинг ишончлилиги ва етарлилигини;
баҳолаш ёндашуви баҳолаш объектига хос бўлган нарх белгиловчи омиллар тузилишини ҳисобга олишга қодирлигини;
ёндашув баҳолаш объектига ўхшаш объектларнинг қоида тариқасидаги харидорлари ва сотувчилари мотивациясини акс эттиришга қодирлигини;
баҳолаш ёндашуви ҳисобланаётган қиймат турига мувофиқлигини.
180. Баҳолаш натижаларини мувофиқлаштириш усули ва солиштирма ўлчовларнинг танланиши, шунингдек бунда баҳоловчининг барча мулоҳазалари ва фаразлари баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда асосланиши лозим.
VII БЎЛИМ. БИЗНЕСНИ ВА БИЗНЕСДА
ИШТИРОК ЭТИШ ҲУҚУҚИНИ БАҲОЛАШ
(7-СОН МБС)
181. Бизнесни ва бизнесда иштирок этиш ҳуқуқини (бундан буён матнда бизнес деб юритилади) баҳолаш 1-6-сон МБС талаблари асосида амалга оширилади. Бизнесни ва бизнесда иштирок этиш ҳуқуқини баҳолаш (7-сон МБС) (бундан буён матнда 7-сон МБС деб юритилади) бизнесни баҳолашга доир қўшимча талабларни белгилайди.
182. 7-сон МБС мақсадларида бизнес деганда иқтисодий фойда олишга қаратилган тижорат, саноат, сервис ёки инвестиция фаолияти тушунилади. Бизнес қонун ҳужжатларида назарда тутилган ҳар қандай шаклда бўлиши мумкин. Бизнес қиймати бундай бизнесни ташкил қиладиган алоҳида активлар ёки мажбуриятлар қийматлари йиғиндисидан фарқ қилиши мумкин.
183. Бизнесга тегишли алоҳида активлар ёки мажбуриятларни баҳолашда баҳоловчи ушбу актив ёки мажбурият тури учун мазкур Стандартнинг 8-11-сон МБСга асосланиб иш тутиши керак.
184. Баҳоловчилар бизнесни баҳолашда мазкур Стандартнинг 1-иловасида келитирилган Методикадан фойдаланишлари мумкин.
185. Қуйидагилар бизнесни баҳолаш объекти бўлиши мумкин:
корхоналар бутунлигича (корпорация, компания, акциядорлик жамияти, масъулияти чекланган жамият ёки якка тартибдаги тадбиркор ва бошқалар);
акциялар, инвестиция ва пай фондларидаги пайлар (активлар), устав капиталидаги улушлар;
корхона, ташкилотнинг мулкий мажмуаси ёки амалдаги бизнеснинг алоҳида мулк шаклидаги бир қисми.
186. Баҳоловчилар томонидан қиймат баҳоси бутун ташкилотга, шу ташкилот акцияларига ёки акциялар пакетига (назорат пакети ёки назорат қилмайдиган пакет) тегишли эканлиги ёки ташкилот хўжалик фаолиятининг аниқ йўналишига тегишли эканлиги (яъни компаниянинг инвестиция лойиҳаси сифатида баъзи бир бизнес йўналишларини баҳолаш) аниқланиши лозим.
Баҳолашга оид вазифада баҳоланадиган бизнесга ёки унда иштирок этиш ҳуқуқига аниқ таъриф берилиши шарт. Баҳолаш бутун бизнесга нисбатан яхлит олиб борилганда ҳам, ушбу баҳолаш ифодаланиши мумкин бўлган даражалар ҳар хил бўлиши мумкин. Масалан:
корхона қиймати - кўпинча бизнеснинг ўз капитали қиймати ва қарз ёки қарз мажбуриятлари суммасининг умумий йиғиндисидан бундай мажбуриятларни бажариш учун мавжуд бўлган ҳар қандай нақд пул ёки унинг эквивалентлари чегирмаси натижасидир;
жами инвестицияланган капитал қиймати - айни пайта бизнесга киритилган пулларнинг, уларнинг манбасидан қатъи назар, умумий суммаси, кўпинча қисқа муддатли мажбуриятлар ва нақд пуллар чегирилгандан кейинги жами активлар қиймати сифатида тавсифланади;
операцион қиймати - бизнеснинг асосий (операцион) фаолияти умумий қиймати, ҳар қандай нооперацион активлар ва мажбуриятларни истисно этган ҳолда;
хусусий капитал қиймати - бизнеснинг унинг барча акциядорлари/таъсисчилари учун қиймати.
187. Баҳоловчи баҳолашга оид вазифани 2-сон МБС талаблари доирасида тузади. Бунда қуйидаги қўшимча ахборотлар кўрсатилиши керак:
а) баҳолаш объекти ҳақидаги маълумотлар, хусусан:
акцияларни баҳолашда - акциялар миқдори, тури, акциялар чиқарилишининг давлат рўйхати рақами ва санаси;
ташкилот устав капиталидаги улушни баҳолашда - баҳоланаётган улуш миқдори;
инвестиция ва пай фондларидаги пайларни (активларни) баҳолашда - баҳоланаётган пай (актив) миқдори, пайлар (активлар) сони;
ташкилот мулкий комплексини баҳолашда - унинг таркиби тавсифи;
б) мулкий мажмуаси баҳоланаётган ташкилотнинг (бундан буён матнда бизнес юритувчи ташкилот деб юритилади) тўлиқ ёки қисқартирилган фирма номи (шу жумладан, ташкилий-ҳуқуқий шакли), акциялари, инвестиция ва пай фондларидаги пайлари (активлари) ва устав капиталидаги улушлари, шунингдек унинг жойлашган жойи.
Бизнес юритувчи ташкилот ёки унинг қисмини баҳолаш ташкилот фаолиятини сақлаб қолиш шарт-шароитларидан келиб чиқиб ўтказилади, бунда бизнес юритувчи ташкилот таркиби аниқ идентификация қилиниши лозим.
188. Баҳоловчи бизнес юритувчи ташкилот фаолият юритаётган тармоқнинг ҳолати ва ривожланиш истиқболлари ҳақидаги ахборотни, шу жумладан, бизнес юритувчи ташкилотнинг тармоқдаги эгаллаган ўрни ҳамда баҳолаш объекти қийматини аниқлаш учун кейинги ҳисоб-китобларда қўлланиладиган бошқа бозор маълумотларини таҳлил қилади ва баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда тақдим этади.
189. Баҳоловчи бизнес юритувчи ташкилот фаолиятини тавсифловчи ахборотни, шу жумладан:
бизнес юритувчи ташкилотнинг фаолият юритиш шартларида бизнесни ташкил қилиш ва ривожлантириш ҳақидаги ахборотни;
ишлаб чиқарилаётган маҳсулот (товарлар) ва/ёки бажарилаётган ишлар, кўрсатилаёган хизматлар ҳақидаги ахборотни, ташкилот фаолияти бўлғуси кўрсаткичларининг энг эҳтимолий хусусияти ҳақида хулоса қилиш мумкин бўлган даврдаги (бундан буён матнда репрезентатив давр деб юритилади) ишлаб чиқариш фаолияти натижалари ҳақидаги ахборотни;
бизнес юритувчи ташкилотнинг молиявий ахборотини, шу жумладан, йиллик ва оралиқ (зарур бўлганда) молиявий (бухгалтерия) ҳисоботи, репрезентатив даврдаги молия-хўжалик фаолияти натижалари ҳақидаги ахборотни;
бизнес юритувчи ташкилотнинг прогноз маълумотлари, шу жумладан, бюджетлари, бизнес-режалари ва баҳолаш объекти қийматига таъсир қилувчи асосий кўрсаткичларнинг прогноз миқдорларини белгиловчи бошқа ички ҳужжатларини баҳолаш натижаларидан фойдаланиш мўлжалидан келиб чиқиб таҳлил қилади ва баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда тақдим этади.
190. Баҳоловчи баҳолаш объекти ҳақидаги ахборотни, шу жумладан:
а) бизнес юритувчи ташкилотнинг устав капитали, инвестиция ва пай фонди таркиби ҳақида, хусусан:
акциялар қийматини баҳолашда - жойлаштирилган ва овоз берувчи оддий акциялар номинал қиймати ва миқдори, овоз берувчи ва овоз бермайдиган имтиёзли акциялар номинал қиймати ва миқдори ҳақидаги ахборотни;
устав капиталидаги улушларни баҳолашда - устав капитали миқдори, улушларнинг миқдори ва номинал қиймати ҳақидаги ахборотни;
инвестиция ва пай фондларидаги пайларни (активларни) баҳолашда - пай фонди миқдори, пайлар (активлар) сони ҳақидаги ахборотни;
б) бизнес юритувчи ташкилотнинг таъсис ҳужжатларида оддий ва имтиёзли акциялар, инвестиция ва пай фондидаги пайлар (активлар), устав капиталидаги улушларга нисбатан назарда тутилган ҳуқуқлар ҳақидаги ахборотни;
в) бизнес юритувчи ташкилот фойдасини тақсимлашда, шу жумладан, акциялар қийматини баҳолашда - ташкилотнинг репрезентатив давр учун дивиденд тарихи (дивиденд тўловлари), устав капиталидаги улушларни баҳолашда ташкилот фойдасининг таъсисчилар ўртасида тақсимланадиган қисми ҳақидаги ахборотни таҳлил қилади ва баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда тақдим этади.
191. Баҳоловчи қўшимча тарзда қуйидаги бозор ахборотини тўплаши ва таҳлил қилиши лозим:
макроиқтисодий ахборот, унга миллий иқтисодиётнинг ҳолати ва унинг мазкур корхонага таъсири ҳақидаги ахборот киради;
корхона жойлашган минтақа;
корхона мансуб бозор/бозор бўғини.
ҚЎЛЛАНИЛАДИГАН БАҲОЛАШ
ЁНДАШУВЛАРИ ВА УСУЛЛАРИ
192. Бизнесни баҳолашда баҳоловчи ҳар бир баҳолаш ёндашуви доирасида 7-сон МБСда белгиланган усулларни танлашни баҳолаш мақсади, баҳолаш объектининг хусусияти ва ривожланиш имкониятлари, чекловчи шартлар, ахборот базаси мавжудлиги ва унинг тўлиқлигини ҳисобга олиб мустақил амалга оширади.
193. Бизнесни баҳолашда кўпинча қиёсий ёндашувдан фойдаланилади, чунки бу активлар одатда баҳолаш ёндашувлари ва усуллари (6-сон МБС)да (бундан буён матнда 6-сон МБС деб юритилади) белгиланган мезонларга жавоб беради.
194. Қуйидагилар бизнесни қиёсий ёндашувдан фойдаланиб баҳолашда қўлланиладиган кенг тарқалган маълумотлар манбалари ҳисобланади:
ўхшаш тижорат корхоналарида иштирок этиш улушлари эркин муомала қилинадиган оммавий қимматли қоғозлар бозорлари;
баҳоланаётган бизнес улушлари билан илгари амалга оширилган битимлар ёки улар бўйича таклифлар;
бутун компаниялар ёки тижорат корхоналарининг назорат улушлари сотиладиган ва сотиб олинадиган қўшиб юбориш ва бирлаштиришлар бозори.
195. Қиёсий ёндашувдан фойдаланганда бизнес аналогларини танлаш ва улар билан таққослаш учун етарлича асослар (таққосланувчанлик)га эга бўлиш керак. Бундай бизнес аналоглари баҳоланаётган бизнес қайси тармоққа тегишли бўлса, ўша тармоққа ёки худди шундай иқтисодий кўрсаткичлар амал қиладиган тармоққа тегишли бўлиши лозим. Таққослаш учун асослар мавжудлиги ҳақидаги масалани ҳал қилишда қуйидаги омиллар инобатга олинади:
сифат ва миқдорий тавсифларни ҳисобга олганда баҳоланаётган бизнесга ўхшашлик;
ўхшаш бизнеслар ҳақида маълумотлар ҳажми ва уларни текшириш имконияти;
ўхшаш бизнеснинг баҳоси ҳақиқатан ҳам одатий бозор шароитларига мос келиши.
196. Қиёсий ёндашувдан фойдаланганда баҳоловчи:
ўхшаш корхоналарни танлашни амалга ошириши;
корхоналарни таққослаш параметрларини аниқлаши ва мультипликаторларни ҳисоблашни амалга ошириши;
мультипликаторлар қийматини танлашни амалга ошириши ва баҳолаш объекти қийматини аниқлаши;
якуний тузатишларни киритиши лозим.
197. Мультипликаторни ҳисоблаш учун ўхшаш корхоналар учун сотув нархини ёки ўзгача қиймат асосини аниқлаш ёки ўхшаш корхоналарнинг мос келадиган молиявий ёхуд бошқа хил кўрсаткичларни танлаш лозим.
Мультипликаторларда ҳисобга олинадиган молиявий ёки бошқа хил кўрсаткичлар баҳоланаётган корхона ва таққосланаётган корхоналар учун баҳолаш санасига нисбатан айни бир даврда ёки айни бир давр учун ҳисобланиши лозим.
198. У ёки бу бозор мультипликаторидан фойдаланганда ҳам баҳоланаётган компанияга нисбатан, ҳам аналог-компанияларга нисбатан тузатишлар зарур бўлиб қолиши мумкин.
199. Қиёсий ёндашувда баҳолаш объектининг қиймати танланган мультипликаторлар миқдорларини тегишли молиявий кўрсаткичларга ёки баҳолаш объектининг бошқа кўрсаткичларига кўпайтириш орқали олинган натижаларни мувофиқлаштириш йўли билан аниқланади.
200. Баҳоловчи аналогларга қуйидаги якуний тузатишларни киритади ёки уларни киритишни рад этишни асослайди:
даромадни шакллантиришда иштирок қилмаган активларга;
хусусий айланма капиталининг етишмаслиги (ортиқчалиги)га;
ликвидлилик (ёпиқ корхонани очиқ аналоглар бўйича баҳолаганда) даражасига;
назорат даражасига.
201. Бизнесни баҳолашда даромад ёндашуви ва усуллари 6-сон МБС талабларига мувофиқ қўлланилади.
202. Баҳолаш объекти қийматини даромад ёндашувидан фойдаланган ҳолда аниқлашда, баҳоловчи:
баҳолаш объекти қиймати билан бўлажак пул оқимларини боғловчи баҳолаш усулини (усулларини) танлаши;
пул оқимлари ёки бизнес юритувчи ташкилот фаолиятининг бошқа молиявий кўрсаткичлари прогнози белгиланадиган давр давомийлигини (прогноз даврини) белгилаши;
илгари репрезентатив давр мобайнида бизнес олиб борган бизнес юритувчи ташкилот фаолияти ҳақидаги ахборотни таҳлил қилиш асосида макроиқтисодий ва тармоққа оид тенденцияларни кўриб чиқиши ҳамда бундай ташкилотнинг пул оқимларини ёки баҳолаш объектини баҳолаш учун танланган усулга мувофиқ ҳисоб-китобда қўлланиладиган бошқа прогноз молиявий кўрсаткичларини прогнозлаб чиқиши;
баҳолаш объектини баҳолаш учун танланган усулга мувофиқ келадиган дисконтлаш ставкасини ва/ёки капиталлаштириш ставкасини белгилаши;
агар баҳолаш объектини баҳолаш учун дисконтлаш усули танланган бўлса, терминал қийматни аниқлаши;
бизнесни юритувчи ташкилотнинг хусусий ва/ёки инвестицияланган капитали қийматини ҳисоб-китоб қилиши;
баҳолаш объекти қийматини ҳисоблаши лозим.
203. Корхона капиталининг тузилишига (хусусий капитал ва жалб қилинган капиталнинг ўзаро нисбатига) қараб, баҳоловчи хусусий капиталга ёки инвестицияланган капиталга олинган пул оқимидан фойдаланади.
204. Хусусий капиталга олинган пул оқими учун дисконтлаш ставкаси қуйидаги усуллардан бири ёрдамида ҳисобланади:
капитал активларни ҳисоблаш усули (CAPM);
кумулятив тузиш усули.
Инвестицияланган капиталга олинган пул оқимига дисконтлаш ставкасини ҳисоблаш учун ўртача ҳисоблаб чиқилган капитал қиймати (WACC) усули қўлланилади.
205. Баҳолаш объектининг прогноз даври тугаганидан кейинги қийматини аниқлаш қуйидаги усуллардан бири ёрдамида амалга оширилади:
агар пул оқимларини барқарорлаштириш мўлжалланаётган бўлса, прогноз даври тугаганидан кейин биринчи йил пул оқимини Гордон (доимий ўсиш) усулига мувофиқ капиталлаштириш йўли билан;
агар прогноз даври тугаганидан кейин бизнесни сотиш мўлжалланаётган бўлса, соф активлар қиймати бўйича ёки мўлжалланаётган қайта сотиш нархи бўйича;
агар прогноз даври тугаганидан кейин бизнесни тугатиш мўлжалланаётган бўлса, тугатиш қиймати усули бўйича.
206. Баҳоловчи прогноз қилинаётган пул оқимлари ва бошқа молиявий кўрсаткичларга қуйидаги якуний тузатишларни киритади ёки киритишдан воз кечиш сабабларини асослайди:
пул оқимини шакллантиришда ишга солинмаган ёки иштирок этмаган активлар мавжудлигига;
хусусий айланма капиталнинг ортиқчалиги ёки тақчиллигига;
агар баҳолаш объекти мулкдаги улуш бўлса, назорат ва ликвидлик даражасига.
207. Даромадни капиталлаштириш усулини қўллаганда баҳоловчи мазкур Стандартнинг 150-банди талабларини инобатга олиши шарт.
208. Капиталлаштирилиши лозим бўлган даромад ҳажми сифатида баҳолаш санасидан кейинги йил учун бўлғуси даромад ҳажми олинади.
209. Баҳолаш объектининг бозор қийматини олиш учун пул оқимларини шакллантиришда ишга солинмаган ёки иштирок этмаган активларнинг (агар шундай активлар мавжуд бўлса) бозор қиймати қўшилиши зарур.
Агар баҳолаш объекти бизнесдаги мулкий улуш бўлса, баҳоловчи назорат ва ликвидлик даражасига тузатишлар киритади.
210. Бизнес харажат ёндашуви орқали 6-сон МБС талабларига мувофиқ баҳоланади.
211. Бизнес қийматини харажат ёндашуви билан баҳолашда баҳоловчи баҳолаш объектини тиклаш ёки алмаштириш учун зарур бўлган харажатларга асосланган қуйидаги усуллардан бирини қўллайди:
соф активлар усули - бизнес қиймати корхона барча активларининг бозор қийматлари ва унинг мажбуриятлари ўртасидаги тафовут сифатида аниқланади;
тугатиш қиймати усули - бизнес қиймати корхона тугатилганда унинг мулкдори олиши мумкин бўлган мулкнинг қиймати ва тугатиш харажатлари ўртасидаги тафовут сифатида аниқланади.
212. Соф активлар усулини қўллаганда баҳоловчи:
корхонанинг баҳолаш санасидаги охирги бухгалтерия баланси бўйича активлар ва мажбуриятлар таркибини ўрганиши;
балансда ҳисобга олинмаган активлар ва мажбуриятлар бор ёки йўқлигини аниқлаши;
активлар ва мажбуриятлар бозор қиймати бўйича ҳисобга олинадиган баҳолаш балансини тузиши;
баҳолаш балансига мувофиқ активлар суммасининг бозор қийматини ва мажбуриятлар суммасининг бозор қийматини аниқлаши;
корхона хусусий капитали қийматини активларнинг бозор қийматидан мажбуриятларнинг бозор қийматини айириш йўли билан аниқлаши лозим.
213. Тугатиш қиймати усулини қўллаганда баҳоловчи:
корхонанинг баҳолаш санасидаги охирги бухгалтерия баланси бўйича активлар ва мажбуриятлар таркибини ўрганиши;
балансда ҳисобга олинмаган активлар ва мажбуриятлар бор-йўқлигини аниқлаши;
корхона активларининг жорий қийматини уларнинг бозор қиймати негизида (тегишли активга хос бўлган сотув муддати билан солиштирганда) қисқартирилган сотув муддатига чегирмани инобатга олган ҳолда ҳисоблаши;
тугатиш харажатларини аниқлаши;
активларнинг жорий қийматидан тугатиш харажатларини айириб ташлаши ва тугатиш даврининг операцион даромади (кўрилган зарар)ни (агар мавжуд бўлса) қўшиши (айириши);
корхона мажбуриятларининг жорий қийматини ҳисоблаши;
корхонанинг тугатиш қийматини активларнинг тузатиш киритилган жорий қиймати ва корхона мажбуриятларининг жорий қиймати ўртасидаги тафовут сифатида аниқлаши лозим.
214. Баҳолаш объектини баҳолашнинг турли баҳолаш ёндашувлари ва баҳолаш усулларини қўллаб олинган натижаларни мувофиқлаштириш ҳамда унинг натижаларини баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда акс эттириш 6-сон МБС талабларига мувофиқ амалга оширилади.
БЎЛГАН МАХСУС ҚОИДАЛАР
215. Баҳолашни амалга оширишда баҳоланаётган бизнесга ёки унда иштирок этиш ҳуқуқига тегишли бўлган барча ҳуқуқ ва имтиёзлар ҳисобга олиниши керак.
216. Бизнесни ёки унда иштирок этишдаги улушини баҳолашни амалга оширишда аксарият ҳолларда баҳоланаётган ташкилотнинг маъмуриятидан олинган ахборотга таянишга тўғри келади. Бунда баҳоловчи маъмуриятдан олинган ахборотдан баҳолаш мақсадларида фойдаланиш қанчалик мақсадга мувофиқлигини аниқлаши лозим.
217. Муайян санадаги қиймат бўлажак эгалик қилишдан кутилаётган фойдани акс эттирса-да, бизнес тарихини кўриб чиқиш, келгусида келажакни прогноз қилиш нуқтаи назаридан фойдалидир. Шунинг учун, баҳоловчилар корхонанинг ретроспектив молиявий ҳисоботини баҳолашга оид вазифа доирасида ҳисобга олиши керак.
Бизнеснинг самарадорлиги ретроспектив кўрсаткичлардан жиддий фарқ қилади деб тахмин қилинса, баҳоловчи ретроспектив самарадорлик нима учун бизнес амал қилиши юзасидан келажакдаги кутувларни белгилаб бера олмаслигини тушуниши керак.
218. Баҳоловчи баҳолаш жараёнида муҳим иқтисодий тенденциялар ва аниқ тармоққа оид тенденциялар ҳақида тасаввурга эга бўлиш керак. Сиёсий тенденция, давлат сиёсати, валюта курслари, инфляция, фоиз ставкалари ва бозордаги фаоллик каби масалалар иқтисодиётнинг турли тармоқлари ва/ёки секторларидаги активларга турлича таъсир кўрсатиши мумкин.
Ушбу омиллар бизнесни ва улардаги иштирок ҳуқуқини баҳолашда, айниқса, муҳим бўлиши мумкин, чунки корхоналар мураккаб тузилмага эга бўлиши, шу жумладан, жойлашуви ва амалга оширадиган операциялари турлари ҳам мураккаб бўлиши мумкин. Масалан, бизнесга қуйидагилар билан боғлиқ иқтисодий ва тармоққа оид омиллар таъсир кўрсатиши мумкин:
корхонанинг рўйхатга олинган жойлашуви ва бизнеснинг ҳуқуқий шакли;
тижорий фаолият хусусияти ва ҳар бир хўжалик операцияси турини юритиш жойи (яъни ишлаб чиқариш тадқиқотлар ва ишланмалар олиб борилаётган жойдан бошқа жойда амалга оширилиши мумкин);
товарлар ва/ёки хизматлар сотиладиган жой;
бизнесда ишлатиладиган валюта (валюталар);
баҳоланаётган бизнес етказиб берувчилари жойлашган жой;
баҳоланаётган бизнесга тегишли солиқ ва йиғимлар.
219. Бизнезда иштирок этиш ҳуқуқини баҳолаш фақат бизнеснинг муайян вақтдаги молиявий аҳволидан келиб чиққанда долзарб ҳисобланади. Бизнеснинг активлари ва мажбуриятлари қандай тусга эгалигини тушуниш, шунингдек операцион фаолиятда бизнесга даромад келтирадиган қандай объектлардан фойдаланиш зарурлигини, қандай объектлар эса баҳолаш санасида бизнес эҳтиёжлари учун ортиқча ёки кераксиз эканлигини аниқлаш лозим.
220. Баҳолашнинг аксарият усуллари бизнеснинг фаолияти учун кераксиз активлар қийматини ҳисобга олмайди. Масалан, EBITDA мультипликаторидан фойдаланган ҳолда амалга оширилган бизнесни баҳолашда фақат бундай EBITDA кўрсаткичини олиш мақсадида фойдаланилган активлар қиймати акс эттирилади.
Агар бизнесда ишламаётган активлар ёки мажбуриятлар (масалан, ишлатилмаётган ишлаб чиқариш ускуналари) бўлса, бундай ишламаётган ишлаб чиқариш ускунасининг қиймати баҳолашда акс эттирилмайди. Баҳолашга оид вазифадан келиб чиқиб нооперацион активлар қийматини алоҳида аниқлаш ва уни асосий фаолият қийматига қўшиб қўйиш талаб этилиши мумкин.
221. Корхоналар балансда акс эттирилмайдиган ҳисобга олинмаган активлар ва/ёки мажбуриятларга эга бўлиши мумкин. Бундай активлар номоддий активларни, бутунлай эскирган машина ва ускуналарни, шунингдек мажбуриятлардан иборат бўлиши мумкин.
222. Агар нооперацион активлар ва мажбуриятлар алоҳида-алоҳида баҳоланса, баҳоловчи баҳолаш жараёнида қўлланиладиган пул оқимларини шакллантиришда нооперацион активлар бўйича даромадлар ва харажатларни чиқариб ташлаши керак бўлади.
223. Агар баҳолашни ўтказишда биржа котировкаларидан олинган ахборотдан фойдаланилса, муомаладаги акциялар нархларида нооперацион активлар (агар шундай активлар мавжуд бўлса) қиймати назарда тутилган бўлади. Шу сабабли, баҳоловчилар нооперацион активларга боғлиқ даромадлар ва харажатларни қийматдан чиқариб ташлаш мақсадида биржа котировкаларидан олинадиган ахборотга тузатиш киритишлари лозим.
224. Баҳоловчидан фақат ҳусусий капитални баҳолаш ёки умумий бизнес қийматини турли мажбурият ва капитал қўйилмалар ўртасида тақсимланишини аниқлаш сўралганда, у ҳар бир турдаги мажбурият ва капиталга хос бўлган ҳуқуқ ва имтиёзларни аниқлаши ҳамда кўриб чиқиши керак. Бундай ҳуқуқ ва имтиёзларга қуйидагилар мисол бўлади:
имтиёзли ва оддий акцияларга дивиденд олиш ҳуқуқи;
бизнесни тугатишдаги имтиёзлар;
овоз бериш ҳуқуқи;
сотиб олиш ҳуқуқи;
алмаштириш ҳуқуқи;
бошқарувда қатнашиш ҳуқуқи;
қимматли қоғозларни сотиб олиш ва/ёки сотишга бўлган ҳуқуқлар.
225. Капитали оддий акциялар ва мажбуриятлардан иборат бизнеснинг оддий акциялари соф активлар усули орқали баҳоланиши мумкин. Бироқ, бу усулни барча ҳолларда ҳам қўллаш тўғри бўлмайди. Масалан, юқори левереджли корхоналарни баҳолашда қўллаб бўлмайди.
226. Оддий акциялардан ташқари турли тузилмаларга эга бўлган капитал қийматини ёки капиталнинг маълум бир турини баҳолаш учун баҳоловчи ҳар қандай оқилона усуллардан фойдаланиши мумкин. Бунда, одатда бизнеснинг қиймати аниқланади ва кейин бу қиймат қарз ва капиталнинг ҳар хил турлари ўртасида тақсимланади. Бундай ҳолларда, баҳоловчи қуйидаги усуллардан фойдаланиши мумкин:
жорий қиймат усули (бундан буён матнда CVМ усули деб юритилади);
опционларни нархлаш усули (бундан буён матнда ОPМ усули деб юритилади);
тахмин қилинган даромаднинг қайтиш усули (бундан буён матнда PWЕRМ усули деб юритилади).
227. CVМ усули келажакдаги натижаларни ҳисобга олмаса ҳам ОPМ ва PWЕRМ усуллари ҳар хил келажакдаги натижаларни тахмин қиладиган қийматларни ҳисоблайди. PWЕRМ усули келажакдаги ҳодисалар учун аниқ тахминларга таянади ва ОРМ усули жорий қиймат атрофида аниқ бўлмаган тақсимотдан фойдаланиб, натижаларнинг келажакда тақсимланишини тахмин қилади.
228. Баҳоловчи баҳоланаётган капитал ёки капиталнинг маълум бир тури бўйича яқинда амалга оширилган операцияларни ҳисобга олиши керак. Чунки баҳолаш жараёнида баҳоловчи фойдаланиладиган фаразлар ва тахминлар инвестициялар таркибидаги ўзгаришлар ва бозор шароитидаги ўзгаришларни акс эттириш учун доимо янгиланиб туриши керак.
229. CVМ усули корхона зудлик билан сотилишини назарда тутадиган ҳолларда, турли хил қарзлар ва қимматли қоғозларга корхона қийматини тақсимлайди.
CVМ усулига мувофиқ мажбуриятлар ва қарз муносабатларини тасдиқлайдиган қимматли қоғозлар, биринчи навбатда, қолдиқ капитал қийматини ҳисоблаш учун баҳоланган корхона қийматидан чиқариб ташланади. Сўнгра, қолдиқ қиймат имтиёзли акцияларга уларнинг турли имтиёз ва ҳуқуқларини инобатга олган ҳолда ажратилади. Қарз муносабатларини тасдиқлайдиган қимматли қоғозлар ва имтиёзли акцияларга тақсимланган маблағлардан қолган қиймат оддий акциялар, опционлар ва варрантларга тақсимланади.
230. CVМ усулидан:
корхона тугатилиши муқаррар бўлганда;
корхона ривожланишининг бошланғич босқичида бўлиб, ҳали фаолият натижасида тугатиш қийматидан юқори капитал қиймати яратилмаган бўлса;
корхона бизнес-режасида белгиланган ҳеч қандай жиддий ютуқларга эришмаган бўлса;
тугатиш қийматидан юқори бўлган ҳар қандай қийматга эришиш миқдорини ва вақтини аниқ ҳисоблаш имкони бўлмаган ҳолларда фойдаланилади.
231. Баҳоловчилар етарли асоссиз қарз мажбуриятлари ва қарз эквивалентли қимматли қоғозлар қийматларини уларнинг баланс қийматига тенг деб ҳисобламасликлари керак.
232. ОPМ усули ҳар бир акциялар синфини корхонадан келадиган пул оқимлари вариантлари сифатида кўриб чиқиш орқали баҳолашни назарда тутади. ОPМ усули кўпинча мураккаб капитал тузилмаларига нисбатан қўлланилади. ОPМ усули умумий корхона қийматини аниқлаш орқали ёки корхона капитали таркибидаги қарз алоҳида кўриб чиқилгандан сўнг қолдиқ капитални баҳолаш асосида амалга оширилиши мумкин.
233. ОPМ усули корхона тугатилиши вақтида капитал таркибининг ҳар бир тоифасига маблағлар тақсимланишига таъсир кўрсатувчи акционерлик битимларининг турли хил шартларини, шу жумладан, қимматли қоғозлар орасидаги имтиёзлилик даражалари, дивиденд сиёсати, конверсия коэффициентлари ва нақд пул тақсимотини кўриб чиқади.
234. ОPМ усули учун бошланғич нуқта бўлиб капиталнинг умумий қиймати ҳисобланади. Капиталнинг умумий қиймати қимматли қоғозлар ўртасида тақсимлаш учун қўлланилади.
235. ОPМ усули келажакда тугатишни олдиндан аниқ прогноз қилиш қийин бўлган ёки ривожланишининг дастлабки босқичида бўлган корхоналар қийматини баҳолашда ишлатилади.
236. ОPМ усули маълум бир қиймат чегараларидан юқори бўлган тақсимот билан боғлиқ қийматни аниқлаш учун кўпинча Блек-Шоулз опцион нархлари моделига таянади.
237. ОPМ усулини қўллаш қуйидаги асосий босқичларда амалга оширилади:
а) баҳоланаётган капиталнинг умумий қийматини аниқлаш;
б) тугатишдаги имтиёзлар, имтиёзли ва оддий акцияларга дивидендлар бўйича ҳисоб-китоблар, конверсия нархлари ва нақд пул тақсимланишига таъсир қилувчи тегишли қимматли қоғозларга бириктирилган бошқа хусусиятларни аниқлаш;
в) тугатишдаги имтиёзлар ва айирбошлаш нархлари кучга кирадиган нуқталар (назорат нуқталари)даги капиталнинг ҳар хил қийматларини аниқлаш;
г) Блэк-Шоулз моделига киритиладиган бошланғич маълумотларни аниқлаш. Бунга:
ОPМ усули учун оқилона вақт оралиғини танлаш;
танланган вақт оралиғига мос келадиган таваккалсиз ставкани танлаш;
активнинг ўз капитали учун мос келадиган ўзгарувчанлик коеффициентини аниқлаш;
кутилаётган дивиденд кўринишидаги даромадлилик даражасини аниқлаш;
д) турли хил сотиб олиш ҳуқуқини берувчи опционлар учун қийматларни аниқлаш ва назорат нуқталари орасидаги ҳар бир оралиққа ажратилган қийматни аниқлаш;
е) назорат нуқталари орасидаги ҳар бир оралиқ учун ҳисобланган қийматни тегишли акциялар турига тўғри келадиган тақсимотини аниқлаш;
ж) ушбу банднинг "д" ва "е" кичик бандларида келтирилган босқичларда белгиланган (сотиб олиш ҳуқуқини берувчи опцион сифатида ҳисоблаб чиқилган) қийматни, акциялар турлари орасида тақсимлаш;
з) баҳоланаётган улушлар бўйича қўшимча тузатишларни кўриб чиқиш. Бунда, чегирма ёки мукофотларни қўллаш мақсадга мувофиқ.
238. Тегишли ўзгарувчанлик даражасини аниқлашда баҳоловчилар қуйидагиларни эътиборга олишлари керак:
активнинг ривожланиш босқичини ва таққосланадиган компаниялар томонидан кузатилган кўрсаткич билан таққослаганда ўзгарувчанликка нисбатан таъсирини;
активнинг нисбий молиявий ричаги.
239. PWЕRМ усули асосида қимматли қоғозларнинг қиймати келажакда турли хил натижаларни ҳисобга олган ҳолда активнинг келажакдаги қийматини прогноз қилиш асосида ҳисобланади. Aкциялар қиймати, акциялар турларининг ҳуқуқ ва имтиёзларини ҳисобга олган ҳолда, келажакда активни ўртача тортилган эҳтимоллик билан олиши мумкин бўлган инвестиция даромадларининг жорий қиймати сифатида баҳоланади.
240. Одатда, PWЕRМ усули корхона қўшимча капитал жалб қилишни режалаштирмаётган ҳолларда қўлланилади.
PWЕRМ усулини қўллаш қуйидаги асосий босқичларда амалга оширилади:
баҳоланаётган объект учун бўлиши мумкин бўлган келажакдаги пул оқимларини аниқлаш;
ҳар бир эҳтимолли натижа бўйича активнинг келажакдаги қийматини аниқлаш;
ҳар бир кутилаётган эҳтимолий натижа доирасида қарз ва капиталга тегишли активнинг тахминий қийматини аниқлаш;
хатарларни ҳисобга олиб аниқланган дисконт ставкаси асосида, қарз ва капиталнинг тахмин қилинган келжакдаги қийматини дисконтлаш орқали жорий қийматларини аниқлаш;
ҳар бир мажбурият ва капитал турига тўғри келувчи кутилаётган турли натижаларни эҳтимоллик даражалари бўйича тортиш орқали аниқлаш;
зарурат бўлганда, баҳоланаётган акцияларга қўшимча тузатишларни киритиш. Масалан, чегирма ёки мукофотларни қўллаш ўринли бўлиши мумкин.
241. Баҳоловчи корхонанинг умумий баҳоси тўғри эканлигига ишонч ҳосил қилиш учун, келгусидаги чиқиш қийматининг эҳтимолликлар бўйича ўртача тортилган жорий қийматларини активнинг умумий қийматига солиштириши керак.
VIII БЎЛИМ. КЎЧМАС МУЛКНИ БАҲОЛАШ
(8-СОН МБС)
1-§. Кўчмас мулкни баҳолашнинг умумий қоидалари
242. Кўчмас мулкни баҳолаш 1-6-сон МБСлари талаблари асосида амалга оширилади. Кўчмас мулкни баҳолаш (8-сон МБС) (бундан буён матнда 8-сон МБС деб юритилади) кўчмас мулкни баҳолашга доир қўшимча талабларни белгилайди.
243. Кўчмас мулк жумласига ер участкалари, ер ости бойликлари, бинолар, иншоотлар, кўп йиллик дов-дарахтлар ва ер билан узвий боғланган бошқа мол-мулк, яъни белгиланган мақсадига номутаносиб зарар етказмаган ҳолда жойини ўзгартириш мумкин бўлмайдиган объектлар киради.
244. Баҳоловчилар кўчмас мулкни баҳолашда мазкур Стандартнинг 2-иловасида келитирилган Методикадан фойдаланишлари мумкин.
245. Кўчмас мулк қиймати уларга бўлган мулкий (ашёвий ва мажбурият) ҳуқуқлар, уларга бошқа шахслар ҳуқуқларининг юкланиши ва мазкур ҳуқуқларга доир чеклашларни ҳисобга олган ҳолда аниқланади.
246. Баҳолаш жараёнида 1 ва 2-сон МБС асосида олинадиган ахборот хусусияти ва манбаси ҳақидаги талабларга риоя этиш мақсадида қуйидаги масалалар кўриб чиқилиши лозим:
кўчмас мулкка бўлган ҳуқуқни текшириш учун зарур маълумотлар;
ўтказиладиган барча кўздан кечиришлар ҳажми;
ер участкаси майдони ҳамда бинонинг барча қаватлари майдонлари ҳақидаги ахборот учун жавобгарлик;
бинонинг тавсифлари ва унинг ҳолатини тасдиқлаш учун жавобгарлик;
кўрсатиладиган коммунал хизматлар хусусияти, хусусиятлари ва мослигига нисбатан текширувлар ҳажми;
грунт ва пойдеворларнинг ҳолати ҳақида ахборотнинг мавжудлиги;
ҳақиқатда мавжуд ва эҳтимолий экологик хавф-хатарларни аниқлаш учун жавобгарлик;
кўчмас мулкдан фойдаланиш бўйтча ҳуқуқлар ёки чекловлар.
247. Баҳоланаётган кўчмас мулк объекти ҳақидаги ахборотни тўплашда баҳоловчи ёки унинг вакили баҳолаш объектини баҳолаш санасига энг яқин бўлган даврда кўздан кечиради, агар баҳолашга оид вазифада бошқа давр кўрсатилган бўлмаса.
Баҳолаш объекти кўздан кечирилмаган тақдирда баҳоловчи баҳолаш ҳақидаги ҳисоботда баҳолаш объектини кўздан кечирилмаганлиги сабабларини, шунингдек кўздан кечирилмаганлиги билан боғлиқ фаразлар ва чекловларни кўрсатади.
248. Кўчмас мулк объектини баҳолашга оид вазифа 1-сон МБС асосида тузилади. Бунда, ахборотга қўшимча тарзда қуйидаги маълумотлар бўлиши лозим:
баҳоланаётган кўчмас мулк таркиби, шунингдек унинг ҳар бир таркибий қисмини идентификация қилиш учун етарли бўлган маълумотларни кўрсатиш (агар мвжуд бўлса);
баҳолаш объекти ва унинг баҳоланаётган қисмлари тавсифлари ёки баҳоловчи фойдаланиши мумкин бўлган, бундай тавсифлар кўрсатилган ҳужжатларга ҳаволалар;
баҳолаш объектини баҳолашда ҳисобга олинадиган ҳуқуқлар, ушбу ҳуқуқларга, шу жумладан, баҳолаш объектининг ҳар бир қисмига доир чекловлар (мажбуриятлар).
2-§. Ахборотни тўплаш ва таҳлил қилиш
249. Бошланғич ахборот қуйидагиларни ўз ичига олиши лозим:
кўчмас мулкка бўлган ҳуқуқларни ва у билан тузилган битимларни давлат рўйхатидан ўтказиш тўғрисидаги гувоҳномани;
ер участкасидан фойдаланиш ҳуқуқини тасдиқловчи ҳужжатни;
ер участкасини бериш (ажратиш) тўғрисидаги ҳужжатни;
бинолар ва иншоотларга доир кадастр ҳужжатларини;
баҳолаш объектига бошқа шахсларнинг ҳуқуқлари (баҳолаш объектига бўлган ҳуқуқларга нисбатан чеклашлар) мавжудлиги ҳақидаги маълумотларни ўз ичига олган ҳужжатларни;
баҳоланаётган яхшилашларнинг ҳажмий-режалаштириш ва конструктив тавсифларига доир ахборотни ўз ичига олган ҳужжатларни;
баҳолаш объектидан мавжуд фойдаланишга доир ахборотни;
кўчмас мулк объектининг келиб чиқиши ва ривожланиш тарихи ҳақидаги маълумотларни;
баҳолаш объекти ва унинг қисмларининг ривожланиш режалари (янги қурилиш, реконструкция, таъмирлаш) ҳақидаги маълумотларни;
юридик шахсларга қарашли бўлган объектларга нисбатан баҳолаш объектининг сўнгги ҳисобот санасидаги баланс (қолдиқ ва бошланғич) қиймати тўғрисидаги маълумотномани;
ретроспектив ва прогноз молиявий ахбороти, шу жумладан, объектдан тижорат мақсадида фойдаланишнинг асосий кўрсаткичларини (харажатлар моддалари бўйича йиллик фойдаланиш харажатлари, даромадлар манбалари бўйича объектдан фойдаланишдан олинган даромадлар);
кўчмас мулк таркибида бахоланадиган қўшимча мулклар (ўрнатилган ускуналар, кўп йиллик дарахтлар, ободонлаштириш ва кўкаламзорлаштириш ишлари) рўйхати ва улар тўғрисидаги маълумотлар.
Тақдим этилаётган бошланғич ахборот баҳолаш объекти мулкдорининг имзоси билан тасдиқланган ҳолдагина ҳақиқий ҳисобланади.
Баҳолаш мақсадига ва баҳолаш объектининг хусусиятларига қараб, баҳоловчи бошланғич ахборот рўйхатини кенгайтириши ёки баҳолашни амалга ошириш жараёнида керакли ахборотни талаб қилиб олиши мумкин.
250. Кўчмас мулк қийматини аниқлаш учун баҳоловчи бозорни баҳоланаётган объектдан ҳақиқий фойдаланиш ёки унинг қийматини аниқлаш учун баҳоловчи кўчмас мулк қийматини бошқача фойдаланиш мумкин бўлган сегментларда ўрганади.
251. Кўчмас мулк бозорини таҳлил қилиш қуйидаги кетма-кетликда бажарилади:
баҳолаш объекти жойлашган мамлакат ва минтақадаги умумий сиёсий ва ижтимоий-иқтисодий вазиятнинг баҳоланаётган объект бозорига таъсирини, шунингдек баҳолаш давридан олдинги даврда кузатилган тенденцияларни таҳлил қилиш;
баҳоланаётган объект мансуб бозор бўғинини аниқлаш. Агар кўчмас мулк бозори ривожланмаган бўлиб, кўчмас мулк объектлари билан таққосланувчи битимлар ва/ёки таклифлар нархлари ҳақида тасаввурлар ҳосил қилиш имконини берадиган маълумотлар етарли бўлмаса, баҳоланаётган объект жойлашган жойга иқтисодий тавсифларига кўра ўхшаш ҳудудлар ҳисобига тадқиқотлар ҳудудини кенгайтиришга йўл қўйилади;
таққосланувчи кўчмас мулк объектларига талаб, таклиф ва уларнинг нархига таъсир қилувчи асосий омиллар, масалан, даромадлилик ставкаси, кўчмас мулк бозорида инвестицияларнинг қопланувчанлиги даврларини ушбу омиллар қийматлари интервалларини келтирган ҳолда таҳлил қилиш;
кўчмас мулк бозорининг объектни баҳолаш учун зарур бўғинларига нисбатан асосий хулосалар, масалан бозор динамикаси, талаб, таклиф, сотувлар ҳажми, бозор сиғими, харидорлар ва сотувчилар мотивацияси, ликвидлилик, баҳоланаётган объект бозоридаги нархлар ўзгаришлари ва бошқалар ҳақидаги хулосалар.
Таҳлиллар ҳажми баҳоловчи томонидан баҳолаш объектининг хусусиятидан келиб чиққан ҳолда белгиланади.
2-БОБ. КЎЧМАС МУЛКДАН ЭНГ САМАРАЛИ
ФОЙДАЛАНИШ
252. Аксарият баҳолаш базаларидан келиб чиқиб баҳоловчи кўчмас мулкдан энг самарали фойдаланилишини ҳисобга олиши лозим. Энг самарали фойдаланиш таҳлили кўчмас мулкнинг бозор қийматини аниқлашнинг ажралмас қисми ҳисобланади.
253. Баҳолаш объектидан энг самарали фойдаланиш кўчмас мулкдан унинг энг юқори унумдорлигини таъминлайдиган (унинг энг катта қийматига мос келадиган), жисмоний жиҳатдан амалга ошириш мумкин бўлган, ҳуқуқий жиҳатдан йўл қўйилган (баҳолаш объекти қийматини аниқлаш санасида) ва молиявий жиҳатдан ўзини оқлайдиган фойдаланишдир.
254. Баҳолаш объектидан энг самарали фойдаланиш унинг ҳақиқий фойдаланилишига мос келиши ёки ундан бошқача тарзда фойдаланишни, масалан, ер участкасида мавжуд капитал қурилиш объектларини таъмирлаш (ёки реконструкция қилиш)ни назарда тутиши мумкин.
255. Баҳолаш объектидан энг самарали фойдаланиш таҳлили кўчмас мулк объектидан энг кўп фойда олинадиган тарзда фойдаланиш имконини беради, зеро, бозор иштирокчилари (харидорлар ва сотувчилар) битим нархини шуни мўлжаллаб шакллантирадилар.
Бозор қийматини аниқлашда баҳоловчи баҳолаш объектини баҳолаш ёндашувлари ва усулларини танлаш ҳамда ҳар бир ёндашувни қўллаганда таққосланувчи кўчмас мулк объектларини танлаш учун ушбу таҳлил натижаларига асосланади.
256. Баҳолаш объектидан энг самарали фойдаланиш таҳлилини амалга ошириш чегараси ва кўриб чиқилиши лозим бўлган муқобил фойдаланиш вариантлари сони баҳолашга оид вазифа шартлари ва баҳолаш объектининг хусусиятларига қараб белгиланади.
Баҳолаш объектидан энг самарали фойдаланиш таҳлили баҳоловчи томонидан икки босқичда амалга оширилади:
бўш турган (яхшиланмаган) деб қараладиган ер участкаси учун;
яхшилашлар мавжуд бўлган ер участкаси учун.
257. Яхшилашлар мавжуд бўлган ер участкасидан фойдаланиш унинг бозор қиймати бўш турган ер участканинг (яхшиланишларсиз) қийматидан ортиқ бўлган тақдирда энг самарали деб эътироф этилади.
Баҳолаш объектининг аниқланган бозор қиймати миқдори ер участкасидан фойдаланиш вариантларининг қайси бирига мувофиқ эканлиги баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда кўрсатилиши лозим.
258. Баҳолаш объектидан энг самарали фойдаланиш таҳлили, қоида тариқасида, ҳажмли-режали ва конструктив ечимлар бўйича ўтказилади. Ер участкаси ва капитал қурилиш объектларини ўз ичига олган баҳолаш объектлари учун энг самарали фойдаланиш мавжуд капитал қурилиш объектларини ҳисобга олиб аниқланади. Бундай таҳлил зарур ҳисоб-китобларни ўтказиш ёки агар ҳисоб-китобларни талаб қилмайдиган асослашлар тақдим этилган бўлса, уларни ўтказмасдан бажарилади.
259. Баҳолаш объектидан энг самарали фойдаланиш таҳлили натижаларига кўра баҳоловчи ер участкасидан жорий фойдаланиш ундан энг самарали фойдаланишга қай даражада мувофиқ эканлиги тўғрисида хулоса чиқаради ва шунга қараб баҳолашнинг энг мақсадга мувофиқ ёндашувлари ва усулларини танлаш амалга оширилади.
Яхшилашлар мавжуд бўлган ер участкасидан энг самарали фойдаланиш бўш турган деб қараладиган ер участкасидан энг самарали фойдаланиш билан мувофиқ бўлган тақдирда баҳолашнинг барча ёндашувлари қўлланилади.
Яхшилашлар мавжуд бўлган ер участкасидан энг самарали фойдаланиш бўш турган деб қараладиган ер участкасидан энг самарали фойдаланиш билан мувофиқ бўлмаган тақдирда баҳолашнинг харажат ва даромад ёндашувлари қўлланилади.
Яхшилашлар мавжуд бўлган ер участкасидан энг самарали фойдаланиш бўш турган деб қараладиган ер участкасидан энг самарали фойдаланиш билан мувофиқ бўлмаган, мавжуд яхшилашларни реконструкция қилиш зарур бўлган ҳолда харажат ёндашуви ва даромад ёндашувининг ПОД усули қўлланилади.
Яхшилашлар мавжуд бўлган ер участкасидан энг самарали фойдаланиш бўш турган деб қараладиган ер участкасидан энг самарали фойдаланиш билан мувофиқ бўлмаган, мавжуд яхшилашларни бузиб ташлаш зарур бўлган ҳолда бузиш харажатларини ҳисобга олиб қиёсий ёндашув ва даромад ёндашувининг ПОД усули қўлланилади.
3-БОБ. КЎЧМАС МУЛКНИ БАҲОЛАШДА
БАҲОЛАШ ЁНДАШУВЛАРИ ВА
УСУЛЛАРИНИ ҚЎЛЛАШ
260. Кўчмас мулкни баҳолашда қўлланиладиган баҳолаш ёндашувлари ва усулларини қўллаш 6-сон МБС талаблари асосида амалга оширилади. Кўчмас мулкни баҳолашда қиёсий, даромад ва харажат ёндашувлари қўлланилади.
261. Кўчмас мулкни баҳолашга қиёсий ёндашувни қўллаганда баҳоловчи қуйидагиларни ҳисобга олади:
а) кўчмас мулкни баҳолаш учун қиёсий ёндашув - баҳолаш учун битимлар ва/ёки таклифлар нархлари маълум бўлган аналог-объектларни етарли миқдорда танлаб олиш мумкин бўлганда қўлланилади;
б) аналог-объектлар сифатида баҳоланаётган объект билан битта бозор бўғинига тегишли бўлган ва нарх ҳосил қилувчи омиллар бўйича у билан таққосланадиган кўчмас мулк объектларидан фойдаланилади. Бунда, барча кўчмас мулк объектлари, шу жумладан, баҳоланаётган объект учун ҳар бир кўрсатилган омиллар бўйича нарх шаклланиши бир хил бўлиши лозим;
в) баҳолашни ўтказишда баҳоловчи фойдалана оладиган аналог-объектлар ҳақидаги бозор маълумотлари ҳажми ҳамда ҳисоб-китобларни олиб бориш учун уларни танлаб олиш қоидалари баён этилиши лозим. Ҳисоб-китобларда баҳоловчи фойдалана оладиган аналог-объектларнинг фақат бир қисмидан фойдаланилгани баҳолаш ҳақидаги ҳисоботда асослаб берилган бўлиши лозим;
г) ҳисоб-китобларни олиб боришда баҳоланаётган объект бозорида шу объектга ўхшаш объект учун хос бўлган солиштирма қиймат кўрсаткичлари (таққослаш бирликлари), хусусан майдон бирлиги ёки ҳажм бирлигининг нархи ёки ижара ҳақи миқдоридан фойдаланилади;
д) бозорда мавжуд бошланғич ахборотга қараб, кўчмас мулкни баҳолаш жараёнида баҳолашнинг сифатга оид усулларидан (нисбий қиёсий таҳлил, эксперт баҳолари усули ва бошқа усуллар) баҳолашнинг миқдорий усулларидан (регрессион таҳлил усули, миқдорий тузатишлар усули ва бошқа усуллар) фойдаланиш ёки уларни бирга қўшиб қўллаш мумкин.
Сифатга оид усулларни қўллаганда кўчмас мулкни баҳолаш ўхшаш объектлар билан битимлар ва/ёки таклифлар нархларини таҳлил қилиш асосида аниқланадиган ўзаро боғлиқликларни ёки экспертлардан олинган тегишли ахборотни ўрганиш ҳамда баҳолашни ўтказишда ушбу ўзаро боғлиқликлардан баҳолаш учун танланган усул технологияларига мувофиқ фойдаланиш йўли билан амалга оширилади.
Тузатишлар усулини қўллаганда ҳар бир аналог-объект баҳолаш объекти билан нархни шакллантирувчи омиллар (таққослаш элементлари) бўйича таққосланади, ушбу омиллар бўйича тафовутлар аниқланади ҳамда аналог-объектнинг баҳоси ёки унинг солиштирма кўрсаткичи баҳолаш объектининг қийматини топиш учун аниқланган фарқлар бўйича тузатилади. Бунда, ҳар бир таққослаш элементи бўйича тузатиш бу элементнинг объект қийматига қўшган ҳиссаси принципи бўйича асослаб берилади.
Регрессион таҳлил усулларини қўллаганда баҳоловчи баҳоланаётган объект бозори бўғини маълумотларидан фойдаланиб ушбу объект бозорига мос келадиган нарх шаклланиши моделини ясайди, унга асосан изланаётган қийматнинг ҳисобланган миқдорини аниқлайди;
е) баҳолаш объектини битимлар содир этилган ёки битим содир этиш учун бозорга чиқарилган бошқа кўчмас мулк объектлари билан таққослаш учун, қоида тариқасида, қуйидаги таққослаш элементларидан фойдаланилади:
ўтказиладиган мулкий ҳуқуқлар, ушбу ҳуқуқларга доир чеклашлар (бошқа шахслар ҳуқуқларининг юкланиши);
содир этилган ёки мўлжалланаётган битимни молиялаштириш шартлари (тўлов тури, кредитлаш шартлари, бошқа шартлар);
сотиш шартлари (бозор учун хос бўлмаган шартлар, аффилланган шахслар ўртасидаги битим, бошқа шартлар);
бозор шартлари (битим санаси ва баҳолаш санаси ўртасидаги даврда нархларнинг ўзгариши, таклиф нархлари бўйича чегирмалар, бошқа шартлар);
хариддан кейинги харажатлар;
фойдаланиш тури;
объектнинг жойлашган ери;
объектнинг физик тавсифлари, шу жумладан, ер участкаси хоссалари, капитал қурилиш объектларининг ҳолати, ер участкаси майдони билан ундаги қурилмалар майдони нисбати, бошқа тавсифлар;
иқтисодий тавсифлар (операцион харажатлар ҳажми, ижара шартлари, ижарачилар таркиби, бошқа тавсифлар);
кўчмас мулк билан боғлиқ бўлмаган кўчар ва кўчмас мулк мавжудлиги.
262. Баҳолаш объекти қийматини қиёсув ёндашув орқали аниқлашда баҳоловчи сотувларни таққослаш усулини қўллаши мумкин. Бунда, ҳисоблаш учун таққослаш бирлиги, қоида тариқасида, кўчмас мулк тури билан белгиланади.
Таққослаш бирлиги сифатида:
бино ёки ер участкасининг майдони бирлиги (квадрат метр, сотих, гектар) нархи;
бино ҳажмининг бирлиги (куб метр) нархи;
тижорий салоҳияти асосида баҳоланаётган баҳолаш объектлари учун жой нархи, рақам ва бошқа ўлчов бирликларидан фойдаланилади.
263. Баҳолаш натижаларини даромад ёндашуви доирасида аниқлаш учун турли усуллардан фойдаланилади, улардаги умумийлик шундан иборатки, қиймат мулкдор олаётган ҳақиқий даромад ёки олиши мўлжалланаётган даромадларга асосланади.
Инвестицион мулк ҳолатида бундай даромад ижара тўлови шаклида бўлиши мумкин, мулкдор эгалигидаги бинога нисбатан эса худди шундай бинони ижарага олганда мулкдор қандай сарф-харажатлар қилиши мумкинлигини ҳисобга олган ҳолда мўлжалланаётган ижара ҳақи (ёки тежалган ижара ҳақи)дан иборат бўлиши мумкин.
264. Кўчмас мулкка бўлган баъзи бир ҳуқуқлар учун бундай мулкнинг даромад келтирувчи тавсифлари ундан махсус фойдаланилиши ёки бизнес/савдо фаолияти (масалан, меҳмонхоналар, гольф майдонлари ва ҳ.к.) билан боғлиқ бўлади.
Агар бино фақат савдо фаолиятининг муайян турига мос келса, ундан олинадиган даромад кўпинча ҳақиқий ёки потенциал пул оқимлари билан боғлиқ бўлади, бу пул оқимлари бино мулкдорида савдо фаолиятини амалга ошириш натижасида ҳосил бўлади.
265. Баҳолаш объекти қийматини даромад ёндашуви билан аниқлаш учун баҳоловчи баҳолаш объектидан кутилаётган даромадларни баҳолаш санасида қийматнинг ягона миқдорига ўзгартиришга асосланган ПОД ёки даромадни капиталлаштириш усулларидан фойдаланилади.
266. Даромадни капиталлаштириш усули таъмирлашга ёки реконструкция қилишга жиддий капитал киритмаларни талаб қилмайдиган, улардан ҳақиқий фойдаланиш энг самарали фойдаланилишига мос келадиган кўчмас мулк объектларини баҳолаш учун қўлланилади.
Кўчмас мулк объектлари қийматини даромадни капиталлаштириш усулидан фойдаланган ҳолда аниқлаш объектнинг бозорга мувофиқ келадиган йиллик даромадини умумий капиталлаштириш ставкасига бўлиш йўли билан амалга оширилади, бунда умумий капиталлаштириш ставкаси баҳоланаётган объектга ўхшаш кўчмас мулк объектларидан даромадлар билан уларнинг нархлари нисбати ҳақидаги бозор маълумотларини таҳлил қилиш асосида аниқланади.
267. Кутилаётган даромад сифатида унинг қуйидаги турларидан бири олинади:
потенциал ялпи даромад, яъни кўчмас мулкдан у тўлиқ юкланган шароитда ҳамда барча йўқотишлар ва харажатларни ҳисобга олмаган ҳолда олиниши мумкин бўлган даромад;
потенциал ялпи даромаддан майдонлардан тўлалигича фойдаланмаслик туфайли юз берган йўқотишларни айириш ва ижара ҳақи олинганда кўчмас мулк объектидан бозор мақсадларида нормал фойдаланишдан олинган бошқа даромадларни қўшиш йўли билан олинадиган ҳақиқий ялпи даромад;
ҳақиқий ялпи даромаддан амортизация ажратмаларини ўз ичига олмайдиган операцион харажатларни айириш йўли билан олинадиган соф операцион даромад.
268. Капиталлаштириш ставкаси баҳоланаётган актив даромадлари таркиби ва мавжуд ахборотга қараб, қуйидаги усуллардан бири билан ҳисобланади:
бозорни сиқиш усули билан;
боғлиқ инвестициялар усули билан;
капитал харажатлар қопланишини ҳисобга олиш усули билан.
Капиталлаштириш ставкаси даромад турига мувофиқ бўлиши лозим.
269. ПОД усули вақт мобайнида эркин ўзгарувчан пул оқимларини тўплайдиган ёки тўплаш қобилиятига эга бўлган кўчмас мулкни баҳолаш учун уларни худди шундай кўчмас мулкка киритилган инвестицияларнинг тегишли даромадлилиги ставкаси бўйича дисконтлаш орқали қўлланилади.
270. Прогноз даврида олинадиган пул оқимлари ўлчови сифатида қуйидаги даромад турларидан бири олинади:
потенциал ялпи даромад;
ҳақиқий ялпи даромад;
соф операцион даромад;
солиқлар ва фоизлар тўлангунга қадар бўлган даромад.
Пул оқимлари номинал ёки реал ўлчовларда ҳисобланади.
271. Дисконтлаш ставкаси қуйидаги усуллардан бири билан ҳисобланади:
кумулятив тузиш усули билан;
муқобил инвестицияларни таққослаш усули билан;
ўхшаш объектларнинг сотилиши ҳақидаги бозор маълумотларини ажратиш усули билан.
Дисконтлаш ставкаси қўлланилаётган пул оқимининг турига мувофиқ бўлиши ва у билан бир хил қийматларда ҳисобланиши лозим.
272. Муайян бизнес турини (масалан, меҳмонхоналар, ресторанлар, автомобилга ёқилғи қуйиш станциялари) юритишга мўлжалланган кўчмас мулкни баҳолаш ушбу бизнеснинг операцион фаолияти ҳақидаги ахборот асосида унинг қийматидан баҳоланаётган кўчмас мулкка тегишли бўлмаган қисмларни ажратиш йўли билан олиб борилиши мумкин.
273. Кўчмас мулкни харажат ёндашувини қўллаган ҳолда баҳолашда баҳоловчи 6-сон МБС талабларига амал қилиши лозим.
274. Бозор битимлари нарҳлари ҳақида ёки идентификацияланган даромад оқимлари ҳақида маълумотлар бўлган тақдирда ҳам харажат ёндашуви иккиламчи ёки тасдиқловчи ёндашув сифатида қўлланилиши мумкин.
275. Харажат ёндашуви бозор фаоллиги паст бўлганда, қиёсий ва даромад ёндашувларини қўллаш учун зарур маълумотлар етарли бўлмаганда, шунингдек махсус мақсадларда фойдаланиладиган ихтисослаштирилган кўчмас мулк (масалан, гидротехник иншоотлар, сув босими миноралари, насос станциялари, қозонхоналар, муҳандислик тармоқлари)ни баҳолаш учун қўлланилади.
276. Харажат ёндашувидан фойдаланган ҳолда аниқланадиган кўчмас мулк объекти қиймати қуйидаги кетма-кетликда ҳисобланади:
ер участкасига бўлган ҳуқуқларни бўш ер участкасига бўлган ҳуқуқ сифатидаги қийматини аниқлаш;
капитал қурилиш объектларини яратишга (қайта тиклаш ёки алмаштиришга) харажатларни ҳисоблаш;
тадбиркор фойдасини аниқлаш;
эскиришларни аниқлаш;
капитал қурилиш объектлари қийматини ушбу объектларни яратишга харажатларни ҳамда тадбиркор фойдасини қўшиш ва уларнинг жисмоний эскиришини айириш йўли билан аниқлаш;
кўчмас мулк объекти қийматини ер участкасига бўлган ҳуқуқлар қиймати ва капитал қурилиш объектлари қиймати йиғиндиси сифатида аниқлаш.
277. Кўчмас мулк объектининг бозор қийматини харажат ёндашувидан фойдаланиб аниқлаш мақсадида ер участкаси иморатлар қурилмаган бўш ер сифатида ундан энг самарали фойдаланишини тахмин қилиб баҳоланади.
278. Капитал қурилиш объектларини яратишга харажатларни ҳисоблаш қуйидагилар асосида амалга оширилади:
ўхшаш объектларни қуриш ҳақида қурилиш контрактлари (шартномалар) тўғрисидаги маълумотлар;
ўхшаш объектларни қуришга харажатлар ҳақида махсус манбалардан олинган маълумотлар;
смета ҳисоб-китоблари;
қурилиш материалларининг бозор қийматлари ҳақида ахборот;
бошқа маълумотлар.
279. Капитал қурилиш объектларини яратишга харажатлар қурилиш-монтаж ишлари таркибига кирадиган, ушбу объектларни яратишга бевосита боғлиқ бўлган сарф-харажатлар билан уларни яратишга ёрдам берадиган, аммо қурилиш-монтаж ишлари таркибига киритилмайдиган сарф-харажатлар йиғиндиси сифатида аниқланади.
280. Кўчмас мулкнинг бозор қийматини баҳолаш мақсадида фойда миқдори экстракция, эксперт баҳолаш усуллари ёки капитал қурилиш объектларини яратиш ва ер участкасига бўлган ҳуқуқларни сотиб олиш билан боғлиқ тўғридан-тўғри, билвосита ва киритилган харажатларни ҳисобга оладиган аналитик усуллар асосида аниқланади.
281. Эскириш миқдори кўчмас мулк қийматининг жисмоний эскириш, функционал ва ташқи (иқтисодий) эскириш натижасида йўқотилиши сифатида аниқланади. Бунда эскириш баҳоланаётган кўчмас мулкка тегишли капитал қурилиш объектларига боғлиқ бўлади.
282. Бўш турган (яхшиланмаган) деб қараладиган ер участкасига бўлган мулкий ҳуқуқлар қиймати мазкур ер участкасидан энг самарали фойдаланиш йўли тахмин қилинганда қуйидаги усуллардан бири билан ҳисобланади:
сотувларни таққослаш усули билан;
тақсимлаш усули билан;
ажратиш усули билан;
ер рентасини капиталлаштириш усули билан;
ер учун қолдиқ усули билан;
ер участкасидан мўлжалланаётган фойдаланиш усули билан.
283. Яхшилашларни тиклаш ёки ўрнига белгилаш харажатлари қийматини ҳисоблаш учун қуйидаги усуллардан бири қўлланилади:
қиёсий бирлик усули;
компонентларга ажратиш усули;
айрим нархлар усули, у икки хил асосий турларга эга - ресурсли усул ва базисли-индексли усул;
аналоглар усули.
4-БОБ. ҚЎЛЛАНИЛГАН БАҲОЛАШ ЁНДАШУВЛАРИ
НАТИЖАЛАРИНИ МУВОФИҚЛАШТИРИШ ВА
БАҲОЛАШ ОБЪЕКТИНИНГ ЯКУНИЙ
ҚИЙМАТИНИ АНИҚЛАШ
284. Баҳолашнинг турли усуллари ва ёндашувларидан фойдаланиб олинган баҳолаш объектини баҳолаш натижаларини мувофиқлаштириш, унинг натижаларини баҳолаш ҳақидаги ҳисоботда акс эттириш 6-сон МБС талабларига асосан амалга оширилади.
285. Мувофиқлаштириш, қоида тариқасида, турли баҳолаш ёндашувлари билан олинган баҳолаш натижалари учун таққослама ўлчовларни аниқлаш орқали амалга оширилади, бунда баҳоловчи:
баҳолаш мақсадини ва баҳолаш натижаларидан фойдаланиш мўлжалини;
баҳолаш объектининг хусусиятини;
қиймат турини;
баҳолаш ёндашувларини қўллашда фойдаланилган ахборот ҳажми ва сифатини ҳисобга олиши лозим.
286. Мувофиқлаштириш усули ва таққослама ўлчовларнинг танланиши ҳамда бунда, баҳоловчининг барча мулоҳазалари ва фаразлари баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда асосланиши лозим.
5-БОБ. АЙРИМ ТУРДАГИ КЎЧМАС МУЛКЛАРНИ
БАҲОЛАШНИНГ ЎЗИГА ХОС ХУСУСИЯТЛАРИ
287. Кўчмас мулк қийматини баҳолаш натижалари баҳолаш объекти балансида турган шахслар томонидан, бухгалтерия ҳисоби ва ҳисоботига тегишли норматив-ҳуқуқий ҳужжатларда активларни дастлабки қиймати асосида баҳолашнинг умумий қоидаларидан чекиниш назарда тутилган ҳолларда бухгалтерия ҳисоби ва ҳисоботи маълумотларини тузатиш мақсадида қўлланилиши мумкин.
288. Тижорат салоҳиятига мувофиқ баҳоланадиган кўчмас мулк учун баҳолаш базаси мавжуд фойдаланишдаги бозор қийматидир. Мазкур тоифадаги кўчмас мулкка меҳмонхоналар, ресторанлар, барлар, тижорат тиббий-соғломлаштириш муассасалари, спорт, дам олиш, кўнгилочар объектлари ва бошқа шунга ўхшаш объектлар киради.
Тижорат салоҳиятига мувофиқ баҳоланадиган кўчмас мулк объектлари олиниши мумкин бўлган даромаддан келиб чиқиб (фоизлар, солиқлар ҳамда моддий ва номоддий активлар эскириши чегириб ташлангунга қадар) ПОД усули ёки тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули билан баҳоланади.
Тижорат салоҳиятига мувофиқ баҳоланаётган кўчмас мулк баҳосига ер участкасига бўлган мулкий ҳуқуқлар ва яхшилашлардан ташқари кўчмас мулк билан бириктирилган асбоб-ускуналар ва жиҳозлар ҳамда бериладиган гудвилл (товар-моддий захиралардан ташқари) киритилади.
Бериладиган гудвилл номоддий актив бўлиб, у ўзига хос ном, бизнес обрўси, мижозларнинг афзалликлари, жойлашган ер, сервис маҳсулоти ва иқтисодий самара келтирадиган бошқа шунга ўхшаш омиллар туфайли вужудга келади.
289. Қурилиши тугалланмаган объектнинг қиймати харажат ёндашуви билан қуйидаги усуллардан бири ёрдамида ҳисобланади:
қурилиши тугалланмаган объектнинг тиклаш қиймати ёки ўрнига белгилаш қиймати йиғилган эскириш чегириб ташланган ҳолда ҳисобланади;
қурилиш тугалланган кўчмас мулк объектининг қиймати қурилишни тугаллаш харажатлари чегириб ташланган ҳолда ҳисобланади.
Ҳисобланган қийматга ер участкасига бўлган ҳуқуқларнинг бозор қиймати қўшилади.
Қурилиши тугалланмаган объектнинг қиймати даромад ёндашуви билан ПОД усули ёрдамида, баҳолаш объектини тугаллаш ёки реконструкция қилиш (қайта ихтисослаштириш)га инвестицияларни ҳисобга олган ҳолда аниқланади.
Қурилиши тугалланмаган объектнинг қийматини баҳолашга қиёсий ёндашув аналогларнинг сотилиши ҳақида зарур бозор маълумотлари мавжуд бўлган ҳолда қўлланилади.
290. Табиий ёки техноген хусусиятга эга бўлган омиллар таъсири туфайли шикастланган кўчмас мулк қиймати мазкур кўчмас мулкнинг тиклаш қийматига ёки тиклаш харажатлари чегириб ташланган ўрнига белгилаш қийматига мувофиқдир. Тиклашдан воз кечилган тақдирда, кўчмас мулк қиймати бўш турган деб қараладиган ер участкасига бўлган мулкий ҳуқуқлар қиймати билан уни шикастланган мулкдан тозалаш харажатлари ўртасидаги тафовут сифатида аниқланади.
291. Бинонинг ички қисмида қурилган бинонинг бир қисми ҳисобланадиган хоналар қийматини аниқлашда ер участкасига бўлган мулкий ҳуқуқлар қиймати ҳисобга олинмайди.
АКТИВЛАРНИ БАҲОЛАШ
(9-СОН МБС)
1-§. Номоддий активларни баҳолашнинг
умумий қоидалари
292. Номоддий активларни, шу жумаладан интеллектуал мулкни баҳолаш 1-6-сон МБС талаблари асосида амалга оширилади. Номоддий активларни баҳолаш (9-сон МБС) (бундан буён матнда 9-сон МБС деб юритилади) номоддий активларни, шу жумладан, интеллектуал мулкни баҳолашга доир қўшимча талабларни белгилайди.
293. Баҳоловчилар номоддий активлар, шу жумладан, интеллектуал мулкни баҳолашда мазкур Стандартнинг 3-иловасида келитирилган Методикадан фойдаланишлари мумкин.
294. 9-сон МБС мақсадида баҳолаш объектлари бўлиб, моддий-ашёвий шаклга эга бўлмаган, ўзини ўз иқтисодий хоссалари билан намоён қиладиган, ўз эгасига (ҳуқуқ эгасига) фойда келтирадиган номоддий активлар ҳисобланади.
295. Баҳоловчилар номоддий активни баҳолаш предмети ва мақсадини аниқ тушунишлари лозим. Қандай номоддий активларни баҳолаш кераклиги ва ушбу номоддий активлар қандай аниқланади - бу баҳолаш мақсадига боғлиқ бўлади, номоддий активларнинг қай тарзда аниқланишига қараб қийматда жиддий тафовут юзага келиши мумкин.
2-§. Номоддий активларни идентификация қилиш
296. Номоддий активлар, шу жумладан, интеллектуал мулкни идентификация қилишда баҳоловчи тақдим этилган ҳужжатларнинг баҳолаш объекти ва унга бўлган ҳуқуқларнинг ҳақиқий ҳолатига мувофиқлигини аниқлайди. Баҳолаш жараёнида вужудга келиши мумкин бўлган фаразлар ва чекловчи шартлар таҳлили амалга оширилади.
297. Баҳолаш объектини идентификация қилиш қуйидагиларни назарда тутади:
баҳолаш объекти ва унга бўлган ҳуқуқларни белгиловчи ҳужжатларнинг мавжудлиги (мавжудлиги эҳтимоли) фактини аниқлаш;
баҳолаш объектига бўлган мулкий ҳуқуқларнинг турини аниқлаш;
баҳолаш объектидан фойдаланишнинг мақсадларини, усулларини ва бошқа муҳим фактларини аниқлаш;
фойдаланиш бошланадиган санани аниқлаш.
3-§. Ахборотни тўплаш ва таҳлил қилиш
298. Номоддий активлар, шу жумлдана интеллектуал мулк объектини баҳолашга оид вазифада 1-сон МБСда кўрсатилган ахборотга қўшимча қуйидаги ахборотлар бўлиши керак:
интеллектуал мулкка берилган ҳуқуқий муҳофаза режими ҳақида, шу жумладан, ҳуқуқий муҳофаза ҳажми, муддатлари, ҳудуди, интеллектуал мулкка мутлақ ҳуқуқларга нисбатан чекловлар (бошқа шахслар талабларининг юкланишлари) ҳақида;
баҳоланиши керак бўлган интеллектуал мулкка нисбатан ҳуқуқлар ҳажми ҳақида;
таркибида баҳолаш объекти бўлган объектлар йиғиндиси (ёки ягона технология, ёхуд қўшимча активлар) ҳақида;
лицензия мукофотининг ҳисобланган миқдори (бундан буён матнда Роялти деб юритилади).
Баҳолаш мақсади ва баҳолаш объектининг хусусиятларига қараб баҳолашга оид вазифа қўшимча шартларни ўз ичига олиши мумкин.
299. Баҳолаш объекти қийматини аниқлаш учун баҳоловчи бозорнинг баҳоланаётган объектни яратиш ва ундан фойдаланиш тегишли бўлган бўғинларини ўрганади.
Баҳолаш объекти бозорини таҳлил қилиш қуйидаги изчилликда бажарилади:
макроиқтисодий омиллар, шу жумладан, баҳолаш санасидан олдинги даврда бозорда юзага келган тенденциялар таъсирини таҳлил қилиш;
баҳоланаётган объект тегишли бозор бўғинини аниқлаш ва таҳлил қилиш:
шунга ўхшаш номоддий активлар ва интеллектуал мулк объектларини яратиш ва ҳуқуқий муҳофаза беришни таҳлил қилиш;
баҳолаш объекти тегишли тармоқнинг жорий ҳолатини, ривожланиш истиқболлари ва тенденцияларини таҳлил қилиш;
баҳолаш объекти ёки аналог-объект (агар мавжуд бўлса) билан битимлар (лицензия шартномалари ҳамда мутлақ ҳуқуқдан бошқа шахс фойдасига воз кечиш ҳақидаги шартномалар)ни таҳлил қилиш;
бир хил ёки ўхшаш номоддий активларга эга бизнес билан (агар мавжуд бўлса) бирлашиш билан боғлиқ битимларни таҳлил қилиш;
баҳолаш объекти билан таққосланувчи аналогларга талаб, таклиф ва нархига таъсир қилувчи асосий омилларни таҳлил қилиш. Таҳлил қилиниши лозим бўлган асосий омиллар ичидан қуйидагилар кўриб чиқилиши мумкин:
баҳолаш объекти билан таққосланувчи аналоглар сонининг ўзгариш тенденцияси;
лицензия шартномаларининг ўзгариш тенденцияси;
роялти ставкалари;
баҳолаш объектига ўхшаш технологияларни импорт ва экспорт қилиш тенденцияси;
технологиялар ёки муаллифлик ва (ёки) турдош ҳуқуқ объектлари ёки индивидуаллаштириш воситалари ва интеллектуал мулк, шунингдек номоддий активларнинг бошқа объектлари бозоридаги рақобатга ва нарх шаклланишига таъсир қилувчи бошқа омиллар;
баҳолаш объектини яратиш ва ундан фойдаланиш бозори, шунингдек баҳолаш объектидан фойдаланган ҳолда ишлаб чиқариладиган ва сотиладиган маҳсулот (товарлар, ишлар, хизматлар) бозорига нисбатан асосий хулосалар.
300. Бошланғич ахборот қуйидаги маълумотлардан иборат бўлиши лозим:
баҳолаш объекти тўғрисида ушбу объектни бир хилда идентификация қилиш имконини берувчи, шу жумладан, номоддий актив бириктирилган моддий ташувчисининг тавсифи тўғрисидаги маълумот;
баҳолаш объектининг ҳуқуқ эгаси тўғрисидаги маълумот;
номоддий актив ва интеллектуал мулкни яратишга сарфланган харажатлар тўғрисидаги маълумот;
номоддий актив ва интеллектуал мулк келтирадиган афзалликлар тўғрисидаги маълумот;
номоддий актив ва интеллектуал мулкдан фойдаланишдан келадиган даромад тўғрисидаги маълумот;
баҳолаш объектидан фойдаланишнинг техник-иқтисодий кўрсаткичлари тўғрисидаги маълумот.
номоддий актив ва интеллектуал мулкка ҳуқуқ эгасининг молия хўжалик фаолияти бўйича ҳисоботлари.
Баҳолаш мақсадига ва баҳолаш объектининг хусусиятларига қараб, баҳоловчи бошланғич ахборот рўйхатини кенгайтириши ёки баҳолашни ўтказиш жараёнида керакли ахборотни талаб қилиб олиши мумкин.
2-БОБ. НОМОДДИЙ АКТИВЛАРНИ БАҲОЛАШДА
БАҲОЛАШ ЁНДАШУВЛАРИ ВА
УСУЛЛАРИНИ ҚЎЛЛАШ
1-§. Баҳолаш ёндашувлари ва усулларини танлаш
301. Номоддий активлар, шу жумладан, интеллектуал мулкка бўлган ҳуқуқларни баҳолашга учта асосий ёндашув, яъни қиёсий, харажат ва даромад ёндашувларини қўллаш мумкин. Баҳолаш ёндашуви ва усулини танлашда 6-сон МБС талабларига амал қилиши керак.
300. Ҳар бир баҳолаш ёндашуви доирасида 9-сон МБСда белгиланган усулларни танлаш баҳоловчи томонидан баҳолаш мақсади, баҳолаш объектининг хусусиятлари ва ривожлантириш истиқболлари, чекловчи шартлар, ахборот базаси мавжудлиги ва унинг тўлиқлигини ҳисобга олган ҳолда мустақил тарзда амалга оширилади.
303. Қиёсий ёндашувдан фойдаланганда номоддий актив қиймати бозорнинг фаоллигидан (масалан, бир хил ёки ўхшаш активлар билан битимлар) келиб чиққан ҳолда аниқланади.
304. Номоддий активлар иштирокидаги битимлар кўпинча бошқа активларни ҳам, масалан, номоддий активлар билан боғлиқ бўлган бизнесни бирлаштиришга оид битимларни ўз ичига олади.
305. Баҳоловчилар қуйидаги шартлар бажарилган тақдирда номоддий активларни баҳолашга қиёсий ёндашувни қўллаши керак:
мустақил тарафлар ўртасидаги бир хил ёки ўхшаш номоддий активлар жалб қилинган битимлар ҳақида баҳолаш санасидаги ёки унга яқин санадаги ахборотдан фойдаланиш мумкин;
баҳоловчи баҳоланаётган номоддий актив билан бундай битимларда иштирок этаётган активлар ўртасидаги барча аҳамиятли тафовутларни ҳисобга олиш мақсадида тузатишларни амалга ошириши учун етарли ахборотга эга.
306. Номоддий активлар хусусиятининг бир хил эмаслиги ҳамда номоддий активлар билан битимлар жуда кам ҳолларда бошқа активлардан алоҳида тузилиши факти шуни англатадики, фақат камдан кам ҳолларда бир хил активлар билан битимлар ҳақида бозор маълумотларини қўлга киритиш мумкин. Бозор маълумотлари мавжуд бўлган тақдирда ҳам, қоида тариқасида, улар бир хил эмас, балки ўхшаш активларга тегишли бўлади.
307. Таққосланувчи битимлар усули, қоида тариқасида, қиёсий ёндашувнинг номоддий активларга қўллаш мумкин бўлган усулдир.
308. Қиёсий ёндашувнинг ушбу усулини қўллаганда номоддий активлар қиймати яқинда содир бўлган сотувларнинг ҳақиқий нархлари ёки ўхшаш объектларга талаб ва таклиф ҳақидаги ахборотни ўрганиш йўли билан олинган таклиф нархларини таққослаш орқали аниқланади.
309. Таққосланувчи битимлар усули қуйидаги ҳаракатлар кетма-кетлигини назарда тутади:
сотув (таклиф) нархининг ишончлилиги эҳтимоли юқори бўлган битта ёки ундан ортиқ бир хил таққосланувчи объектлар ёки икки ва ундан ортиқ ўхшашлиги кўпроқ бўлган объектлар танланади;
аналогнинг баҳоланаётган объектдан фарқининг ҳар бир омили (номоддий актив фойдаланиладиган тармоқ, номоддий активнинг қиммати ва ҳимояланганлиги, номоддий активдан фойдаланаётган корхонанинг ҳажми (кичик, ўрта, йирик), номоддий активдан фойдаланиш кўлами, номоддий активдан фойдаланиш муддати, номоддий активдан фойдаланиш қалтисликлари, бошқа ишончли таққослаш омиллари) бўйича индекслар ҳисобланади;
ҳар бир аналог қиймати юқорида кўрсатилган индекслар ёрдамида баҳоланаётган номоддий актив қийматига келтирилади;
номоддий активнинг бозор қиймати аналогларнинг ўртача келтирилган қиймати миқдори сифатида ҳисобланади.
310. Баҳолаш объектини битимлар содир этилган ёки битим содир этиш учун бозорга чиқарилган бошқа объектлар билан таққослаш учун, қоида тариқасида, қуйидаги таққослаш элементларидан фойдаланилади:
интеллектуал мулкка берилган ҳуқуқий муҳофаза режими, шу жумладан, унга ўтказилган ҳуқуқлар ва ундан фойдаланиш муддатлари;
номоддий активлар билан битимларни молиялаштириш шартлари, шу жумладан, ўз маблағлари ва қарз маблағларининг нисбати;
аналог объект билан битим тузиш санасидан бошлаб баҳолашни ўтказиш санасигача бўлган даврда номоддий активлар нархларининг ўзгариши;
номоддий активлардан фойдаланилган ёки фойдаланиладиган соҳа;
тақдим этиладиган (бериладиган) ҳуқуқлар амал қиладиган ҳудуд;
танланган аналог объектларнинг баҳолаш объектининг тегишли тавсифларига ўхшаш функционал, технологик, иқтисодий тавсифлари;
баҳолаш объектидан фойдаланиш орқали ишлаб чиқариладиган ва сотиладиган маҳсулотга бўлган талаб;
баҳолаш объектдан у иқтисодий фойда келтира оладиган фойдаланиш муддати;
номоддий активнинг қийматга таъсир қилувчи бошқа тавсифлари.
311. Баҳоланаётган номоддий активга анча юқори даражада ўхшаш бўлган қимматли қоғоз камдан кам ҳолларда очиқ бозорда бўлиши мумкин, бу оммавий аналог-компаниялар усулидан фойдаланиш имконини беради.
312. Даромад ёндашувидан фойдаланилганда номоддий актив қиймати баҳоланаётган номоддий активнинг унинг иқтисодий хизмати муддати давомидаги кўрсатилган даромад қиймати, пул оқимлари ёки сарф-харажатлардаги тежаш асосида аниқланади.
313. Номоддий активни баҳолашга даромад ёндашувини қўллаш заруратини аниқлашда баҳоловчилар 6-сон МБС талабларига асосланиб иш тутишлари керак.
314. Номоддий активлар билан боғлиқ даромад кўпинча товарлар ёки хизматлар учун тўланадиган нархга киритилади. Даромад ёндашувининг кўпгина усуллари баҳоланаётган номоддий актив билан боғлиқ бўладиган иқтисодий фойдани ажратиш учун қўлланилади.
315. Даромад ёндашуви номоддий активларни баҳолашда қўлланиладиган энг кенг тарқалган усул бўлиб, кўпинча қуйидагиларни баҳолашда қўлланилади:
технологияларни;
мижоз билан боғлиқ номоддий активларни (масалан, бажарилмаган (бўлажак буюртмалар журналлари, контрактлар, шартномавий муносабатлар) ;
савдо номлари /товар белгилари/брендларни;
фаолиятни амалга ошириш учун лицензияларни (масалан, франчайзинг ҳақида келишувлар, фойдали қазилмаларни қавлаб олишга, қурилишга лицензиялар ва ҳ.к.);
рақобатни чеклаш ҳақида келишувларни.
316. Баҳолаш объекти қийматини даромад ёндашуви билан баҳолаш учун баҳоловчи томонидан баҳолаш объектидан кутилаётган даромадларни баҳолаш санасидаги қийматнинг ягона миқдорига айлантиришга асосланган қуйидаги усуллардан бири қўлланади:
тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули;
ПОД усули.
317. Номоддий активлар ва интеллектуал мулкдан фойдаланишдан даромад (фойда) олинганда даромад ёндашувидан фойдаланиш мумкин. Номоддий активлар ва интеллектуал мулкка ҳуқуқ эгасининг улардан фойдаланиш ҳуқуқини вақтнинг муайян даврида бошқа шахсларга бериши натижасида олинадиган пул тушумлари ва пул харажатлари (бундан буён матнда пул оқимлари деб юритилади) ўртасидаги фарқ номоддий активлар ва интеллектуал мулкдан фойдаланишдан олинадиган даромад ҳисобланади.
318. Вақтнинг тенг даврлари мобайнида номоддий активлар ва интеллектуал мулкдан фойдаланишдан миқдор бўйича ўзаро тенг бўлган ёки бир хил суръатларда ўзгарадиган пул оқимларини келтирадиган баҳолаш объектлари учун қийматнинг миқдори келгусидаги пул оқимларини тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули билан аниқланади.
319. Бозор қийматини тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули билан аниқлаш қуйидаги босқичлардан иборат:
баҳолаш объектидан фойдаланиш орқали ҳосил бўладиган пул оқимларини аниқлаш;
баҳолаш объектидан фойдаланишдан олинадиган пул оқимларини капиталлаштиришнинг тегишли ставкалари миқдорини аниқлаш;
баҳолаш объектидан фойдаланишдан олинадиган пул оқимларини капиталлаштириш йўли билан баҳолаш объектининг бозор қийматини ҳисоблаб чиқиш.
320. Номоддий активлар ва интеллектуал мулкдан фойдаланишдан келадиган пул оқимлари бир маромда бўлмаган тақдирда қиймат миқдори ПОД усули билан аниқланади.
321. Бозор қийматини ПОД усули билан аниқлаш қуйидаги босқичлардан иборат:
баҳолаш объектидан фойдаланишдан олинадиган пул оқимларининг миқдори ва тузилмасини аниқлаш;
дисконтлашнинг тегишли ставкаси миқдорини аниқлаш;
баҳолаш объектидан фойдаланиш билан боғлиқ барча ПОД усули билан баҳолаш объектининг бозор қийматини ҳисоблаб чиқиш.
322. Номоддий активлар, шу жумладан, интеллектуал мулкдан фойдаланишдан олинадиган даромад (пул оқимлари)ни тузиш учун баҳоловчи томонидан қуйидаги усуллардан бири қўлланилади:
ортиқча фойда усули;
роялтидан озод қилиш усули;
фойдадаги устунлик усули;
гринфилд усули;
дистрибьютор усули;
таннархдаги ютуқ усули;
эксплуатацион харажатлар тежамкорлиги усули;
колдик усули.
323. Ортиқча фойдалар усулига мувофиқ номоддий актив қиймати баҳоланаётган номоддий актив билан боғлиқ пул оқимларининг шу пул оқимларини шакллантириш учун зарур бўлган бошқа номоддий активлар (ёрдамчи активлар) улушини чегиргандан кейинги келтирилган қиймати сифатида баҳоланади. Ортиқча фойдалар усули аксарият ҳолларда харидордан бизнесни сотиб олишнинг умумий қийматини моддий активлар, идентификацияланадиган номоддий активлар ва гулвилл ўртасида тақсимлаш талаб этилганда қўлланилади.
Бунда, ёрдамчи активлар бўлиб баҳоланаётган номоддий активлар билан боғлиқ мўлжалланаётган пул оқимларини тўплашда баҳоланаётган номоддий актив билан бирга ишлатиладиган активлар ҳисобланади. Мўлжалланаётган пул оқимларини шакллантиришда иштирок этмайдиган активлар ёрдамчи активлар ҳисобланмайди.
324. Ортиқча фойда усулидан тахмин қилинаётган пул оқимларини дисконтлашни қўллаган ҳолда ёки тахмин қилинаётган пул оқимини капиталлаштириш йўли билан фойдаланиш мумкин.
325. Капиталлаштириш усули, қоида тариқасида, фақат агар номоддий актив барқарор ишлаб турган ҳамда барқарор ўсиш/пасайиш суръатларига, ўзгармас рентабеллик нормаларига ва ёрдамчи активлар уларга ҳисоблашларнинг доимий даражасига эга бўлсагина мос келади.
326. Аксарият номоддий активларнинг иқтисодий хизмат муддати бир даврдан юқори бўлгани боис, кўпинча улар ўсиши/пасайишининг нотекис хусусияти кузатилади, динамикада ёрдамчи активларга ҳар хил миқдорда ҳисоблашлар талаб этилиши мумкин.
Тахмин қилинаётган ПОД усули энг кўп қўлланиладиган ортиқча фойда усули ҳисобланади. Бу усул энг юқори даражадаги мослашувчанликка эга бўлиб, баҳоловчиларга дастлабки ҳисоблаб чиқилган маълумотларда ўзгаришлар юз беришини аниқ тахминлаш имконини беради.
Ортиқча фойда усулини қўллаш қуйидаги асосий босқичларда амалга оширилади:
қаралаётган номоддий активлар ва тегишли ёрдамчи активлар билан боғлиқ бўлажак даромадларнинг ҳажми ва муддатларини тахминлаш;
баҳоланаётган номоддий активдан ҳамда тегишли ёрдамчи активлардан даромадни шакллантириш учун талаб этиладиган харажатлар ҳажми ва уларнинг келиб чиқиш муддатларини тахминлаш;
тахминланаётган даромадлар ва харажатларнинг шаклланиши учун талаб этилмайдиган янги номоддий активларни яратиш билан боғлиқ харажатларни истисно этиш учун харажатларга тузатишлар киритиш. Ортиқча фойда усули бўйича рентабеллик кўрсаткичлари бутун бизнес учун рентабеллик кўрсаткичидан юқори бўлиши мумкин, чунки ортиқча фойда усули муайян янги номоддий активларга инвестицияларни истисно этади;
тахминланаётган даромадларни қўлга киритиш ва харажатлар учун зарур ёрдамчи активларни аниқлаш. Ёрдамчи активлар кўпинча айланма капитал, асосий воситалар, тўлиқ бутланган ходимлар штати ҳамда баҳоланаётган номоддий активдан фарқ қиладиган идентификацияланадиган номоддий активларни ўз ичига олади;
ёрдамчи активлар билан боғлиқ таваккалчиликни баҳолаш асосида уларнинг ҳар биридан тегишли самарадорлик даражасини аниқлаш. Масалан, айланма капитал каби таваккалчилик даражаси паст бўлган активлардан самара, қоида тариқасида, нисбатан олганда анча паст бўлади;
фақат баҳоланаётган номоддий активга тегишли ортиқча фойда олиш мақсадида ҳар бир тахминланаётган даврда ёрдамчи активлар бўйича талаб этиладиган самара тахминланаётган давр суммасидан чегирилади;
қаралаётган номоддий актив учун тегишли дисконтлаш ставкасини аниқлаш ҳамда ортиқча фойданинг келтирилган қийматини ҳисоблаш ёки уни капиталлаштириш;
агар баҳолаш мақсадида зарур бўлса, амортизациядан солиққа оид фойдани ҳисоблаш ва баҳоланаётган номоддий активга қўшиш.
327. Ортиқча фойда усулини ҳар бир алоҳида олинган даромад ва фойда оқими бўйича фақат битта номоддий активга нисбатан қўллаш керак (қоида тариқасида, бу асосий ёки энг муҳим номоддий актив бўлади).
328. Даромад ёндашуви доирасида қўлланиладиган роялтидан озод қилиш усули номоддий активдан фойдаланишдан келажакда олинадиган фойданинг жорий қийматини аниқлашни назарда тутади, бу фойда номаддий актив эгаси ўзида мавжуд тегишли ҳуқуқлар туфайли тежаган роялти тўловлари кўринишида ифодаланади.
329. Роялтидан озод қилиш усулида эҳтимолий йиллик тўловларнинг миқдори номоддий активлар ва интеллектуал мулкни қўллаган ҳолда чиқарилган маҳсулотларни (хизматларни) сотишдан тушган йиллик тушумни роялти ставкасига кўпайтириш йўли билан аниқланади. Ушбу тўловлар - роялти номоддий активлар ва интеллектуал мулкдан фойдаланиш билан олинадиган соф даромад (пул оқими) сифатида қабул қилинади.
330. Роялтидан озод қилиш усулини қўллаш қуйидаги асосий босқичларда амалга оширилади:
роялти тўланиши кутилаётган давридаги баҳоланаётган номоддий активлар ва интеллектуал мулкка бўлган ҳуқуқларнинг самарали фойдаланиш муддати аниқланади;
номоддий активлар ва интеллектуал мулкдан фойдаланган ҳолда ишлаб чиқарилган маҳсулот (хизматлар) ҳажмининг қиймат ва натура ифодадаги прогнози тузилади. Бу кўрсаткичларнинг қийматлари эҳтимолий роялти тўловларининг ҳисоби учун база ҳисобланади;
роялти ставкаси аниқланади;
йиллик тўловлар (роялти) лицензион маҳсулотларни (хизматларни) сотиш ҳажмидан фоиз ажратмаларни ҳисоблаш йўли билан аниқланади;
муҳофаза қилувчи ҳужжатни кучда сақлаб туриш билан боғлиқ бўлган барча харажатлар ҳамда баҳоланаётган номоддий активлар ва интеллектуал мулкдан фойдаланишни ташкилий-ҳуқуқий таъминлаш билан боғлиқ харажатлар аниқланади, агар мавжуд бўлса;
муҳофаза қилувчи ҳужжатни кучда сақлаб туриш билан ҳамда баҳоланаётган номоддий активлар ва интеллектуал мулкнинг ташкилий-ҳуқуқий таъминланиши билан боғлиқ бўлган барча харажатларни айириб ташлаш йўли билан роялти бўйича соф тўловлар оқимлари ҳисоблаб чиқилади.
331. Роялтидан озод қилиш усули доирасида номоддий актив қиймати бу активдан учинчи тараф лицензияси бўйича фойдаланиш эмас, балки активга эгалик қилиш туфайли тежалган мўлжалланаётган роялти тўловлари миқдоридан келиб чиқиб аниқланади. Ушбу усулни номоддий актив эгаси мазкур номоддий активдан фойдаланиш ҳуқуқини лицензия тўлови эвазига учинчи тарафларга беришдан олиши мумкин бўлган пул оқимларига қўлланиладиган дисконтланган пул оқимлари усули сифатида эътироф этиш мумкин.
332. Роялти ставкаси бозор битимларига асосланадими ёки фойдани тақсимлаш усулигами (ёки иккаласигами), бундан қатъи назар, уни танлашда баҳоланаётган номоддий актив тавсифларини ҳамда ундан фойдаланилаётган муҳитни ҳисобга олиш керак. Агар ушбу омиллар ҳисобга олинган бўлса, қаралаётган актив учун мумкин бўлган кузатиладиган битимлар ва/ёки фойда диапазони доирасида аниқ роялти ставкасини танлаш учун асос ҳосил бўлади. Ҳисобга олиш керак бўлган омилларга қуйидагилар киради:
рақобатбардош муҳит;
баҳоланаётган номоддий активнинг унга бўлган ҳуқуқ эгаси учун аҳамиятлилиги;
баҳоланаётган номоддий активнинг ҳаёт цикли.
333. Баҳоловчи роялти ставкасини танлашда қуйидагиларни ҳам эътиборга олиши керак:
лицензия келишувини тузишда роялти тўлаётган иштирокчилар тўловларни уларнинг фойда даражасига ҳамда уларга лицензия тўлови эвазига берилган номоддий активнинг ушбу фойдага қўшган ҳиссасига қараб тўлашни исташи;
кузатилаётган роялти битимларини кўриб чиқишда баҳоловчи лицензиятга берилган аниқ ҳуқуқларни, шунингдек ҳар қандай чекловларни тушуниши керак.
334. Фойдадаги устунлик усули баҳолаш объектидан фойдаланишдан олинган қўшимча фойдани ҳисобга олишга асосланган. Фойдадаги устунлик деганда номоддий активлар ва интеллектуал мулкни ўз ичига олган маҳсулотни сотадиган ташкилот шунга ўхшаш маҳсулотни ишлаб чиқарадиган ёки шунга ўхшаш хизматларни кўрсатадиган, аммо бундай номоддий активлар ва интеллектуал мулкка эга бўлмаган ташкилотга нисбатан номоддий активлар ва интеллектуал мулкдан фойдаланиш билан боғлиқ оладиган қўшимча соф фойда тушунилади.
Ўхшаш ташкилотлар бўйича бундай ахборот бўлмаганда бундай таққослашни бир ташкилот доирасида ташкилотнинг баҳоланаётган номоддий активлар ва интеллектуал мулкдан фойдаланишдан олдинги ва кейинги фаолияти натижаларини таққослаш йўли билан амалга ошириш мумкин.
335. Номоддий активлар, шу жумладан, интеллектуал мулкдан фойдаланиш натижасида юзага келадиган фойдадаги устунликнинг шаклланиш манбаси:
маҳсулот (иш, хизмат) бирлигини сотиш нархининг ошиши;
маҳсулот (иш, хизмат)ни натурал ифодада сотиш ҳажмининг ошиши;
маҳсулот (иш, хизмат)ни ишлаб чиқариш ва/ёки сотиш билан боғлиқ харажатларнинг қисқариши бўлиши мумкин.
336. Гринфилд усулига мувофиқ баҳоланаётган номоддий активнинг қиймати, баҳолаш санасида бизнеснинг фақат битта активи баҳоланадиган номоддий актив бўлса, пул оқимлари прогнозлари асосида аниқланади.
Бошқа барча моддий ва номоддий активлар сотиб олинган, қурилган ёки ижарага олинган бўлиши керак.
337. Гринфилд усули ортиқча фойда усулига ўхшаш бўлиб, бироқ ёрдамчи активлар хиссасини акс эттириш мақсадида ёрдамчи активларга ҳисоблашларни пул оқимидан чегириш ўрнига, баҳоланаётган активга бўлган ҳуқуқнинг эгаси ёрдамчи активларни қурган, сотиб олган ёки ижарага олган бўлиши кераклиги назарда тутилади.
Қўшимча активларни қуришда ёки сотиб олишда такрор ишлаб чиқаришга харажатлар эмас, балки эквивалент фойдалиликдаги актив билан алмаштириш харажатлари қўлланилади.
338. Гринфилд усулидан кўпроқ франчайзинг ва эшиттириш спектри каби асосий (бизнесни ҳосил қилувчи) номоддий активлар қийматини ҳисоб-китоб асосида баҳолаш учун фойдаланилади.
339. Гринфилд усулини қўллаш қуйидаги асосий босқичларда амалга оширилади:
баҳоланаётган номоддий актив баҳолаш санасида бизнес мулкидаги ягона актив бўлиши шарти билан, ҳамда "ҳажмларни барқарор даражагача ошириш" учун зарур вақт даврини ҳисобга олган ҳолда, тушум, харажатлар прогнозларини тузиш, бизнес учун капитал қўйилмалар ва айланма капиталга эҳтиёжларни прогнозлаш;
қаралаётган бизнес операцион фаолиятини юритиш учун зарур бошқа барча активларни сотиб олиш, яратиш ёки ижарага олишга қўйилмалар муддатларини ҳисоблаб баҳолаш;
бизнес учун тегишли дисконтлаш ставкасидан фойдаланиш, ягона баҳоланаётган номоддий актив мавжудлигини ҳисобга олган ҳолда баҳоланаётган бизнес қийматини аниқлаш учун бўлажак пул оқимларининг келтирилган қийматини ҳисоблаш, шунингдек амортизациядан солиққа оид фойдани ҳисоблаш ва баҳоланаётган номоддий активга, агар бу баҳолаш мақсадлари учун зарур бўлса, қўшиш.
340. Дистрибьютор усули кўп даврли ортиқча фойда усули бўлиб, мижозлар билан боғлиқ номоддий активларни баҳолаш учун фойдаланилади. Дистрибьютор усулининг асосий концепцияси шундан иборатки, турли йўналишларда фаолият юритадиган тижорат корхоналари ҳар бир фаолият йўналишидан фойда олади.
Дистрибьютор усули, қоида тариқасида, интеллектуал мулкни ишлаб чиқиш ёки ишлаб чиқариш билан эмас, балки фақат маҳсулотни мижозлар ўртасида тақсимлаш билан боғлиқ функцияларни бажариши боис, дистрибьюторлар олган фойда нормаси ҳақида ахборотдан мижозлар билан боғлиқ номоддий активларга тегишли ортиқча фойдани ҳисоб-китоб асосида баҳолаш учун фойдаланилади.
341. Дистрибьютор усули, агар бошқа номоддий актив (масалан, технология ёки бренд) асосий ёки энг аҳамиятли номоддий актив ҳисобланса ҳамда ортиқча фойда усули (ПОД усули) бўйича баҳоланса, мижозлар билан боғлиқ активларни баҳолашга тўғри келади.
342. Дистрибьютор усулини қўллаш қуйидаги асосий босқичларда амалга оширилади:
мижозлар билан амалдаги муносабатларга тегишли тушум прогнозларини тузиш. Бундай прогнозларда мавжуд мижозлардан тушумнинг кутилаётган ўсишини, шунингдек мижозларнинг кетиб қолиши оқибатларини акс эттириш керак;
мижозлар билан муносабатлари қаралаётган бизнесдагидек йўлга қўйилган таққосланувчи дистрибьюторларни аниқлаш, ушбу дистрибьютерлар эришадиган фойда нормаларини ҳисоблаш;
дистрибьюторлик фойда нормасини прогнозланаётган тушумга қўллаш;
тақсимлаш функциясига алоқаси бўлган ҳамда прогнозланган тушум ва харажатларни таъминлаш учун зарур ёрдамчи активларни аниқлаш. Қоида тариқасида, бундай дистрибьюторликка оид ёрдамчи активларга айланма капитал, асосий воситалар ва меҳнат ресурслари киради. Бунда дистрибьюторларга анча кам ҳолларда товар белгилари ёки технологиялар каби бошқа активлар талаб этилади. Талаб этиладиган ёрдамчи активлар даражаси фақат дистрибьюторлик функцияларини бажарадиган иштирокчилар эга бўлган даражага мос келиши лозим;
ҳар бир ёрдамчи актив билан боғлиқ таваккалчиликни баҳолашга асосланган ҳар бир тегишли активдан самарадорликнинг тегишли даражасини аниқлаш;
ҳар бир прогнозланадиган даврга нисбатан, фақат баҳоланаётган номоддий активга тегишли ортиқча фойдани олиш мақсадида ёрдамчи активларнинг талаб этиладиган самараларини прогнозланган дистрибьюторлик фойдаси миқдоридан чегириш;
баҳоланаётган номоддий актив учун тегишли дисконтлаш ставкасини аниқлаш ва келтирилган ортиқча фойда қийматини ҳисоблаш;
амортизациядан солиққа оид фойдани ҳисоблаш ва баҳоланаётган номоддий активга, агар бу баҳолаш мақсадлари учун зарур бўлса, қўшиш.
343. Таннархдаги ютуқ усули ишчи кучи, хом ашё ва материаллар, энергия манбалари ва бошқа харажатларни тежаш билан яратилиши мумкин. Бундай ҳолларда номоддий активлар, шу жумладан, интеллектуал мулкнинг қиймати таннархдаги ютуқ усули билан номоддий активлар, шу жумладан, интеллектуал мулкдан фойдаланиш натижасидаги харажатларни тежашни аниқлаш орқали ўлчанади.
344. Ушбу усулни қўллаш номоддий активлар ва интеллектуал мулкнинг фойдали хизмат қилиш муддатининг қолган давридан кўп бўлмаган муайян даврда таннархдаги ютуқ ҳажмини топишни англатади.
345. Таннархдаги ютуқ усулини қўллаш қуйидаги асосий босқичларда амалга оширилади:
номоддий активлар ва интеллектуал мулкдан фойдаланган ҳолда ишлаб чиқарилган маҳсулотнинг таннархини номоддий активлар ва интеллектуал мулкдан фойдаланмасдан ишлаб чиқарилган ўхшаш маҳсулот (хизмат)нинг таннархи билан солиштирма таҳлили амалга оширилади;
номоддий активлар ва интеллектуал мулкдан фойдаланган ҳолда маҳсулотларни (хизматларни) сотишдан олиниши кутилаётган таннархни тежаш миқдори аниқланади;
ушбу тежашнинг кутилаётган вақт даври аниқланади.
346. Номоддий активлар ва интеллектуал мулкка бўлган ҳуқуқлардан фойдаланишдан келадиган даромад (пул оқими) баҳолаш объектидан фойдаланган ҳолда амалга оширилаётган фаолиятдан олинадиган таннархни бундай фаолиятни баҳолаш объектидан фойдаланмаган ҳолда амалга оширишдан олинган таннархни тежашдаги тафовут сифатида шаклланади.
347. Баҳолаш объектидан хўжаликда фойдаланиш баҳоланаётган номоддий активлар ва интеллектуал мулкдан фойдаланган ҳолда тайёрланган маҳсулотни эксплуатация қилиш жараёнида қилинадиган харажатларни тежашга имкон берадиган холларда эксплуатацион харажатлар тежамкорлиги усули қўлланилади. Ушбу усулнинг қўлланилиши баҳолаш объектидан фойдаланган ҳолда тайёрланган маҳсулотни эксплуатация қилиш вақти давридаги эксплуатацион харажатларни тежаш миқдорини топишни англатади.
348. Эксплуатацион харажатлар тежамкорлиги усулини қўллаш қуйидаги асосий босқичлардан иборат:
баҳоланаётган номоддий активлар ва интеллектуал мулкдан фойдаланишдан олдин ишлаб чиқарилган маҳсулотнинг эксплуатация харажатларини баҳоланаётган номоддий активлар ва интеллектуал мулкдан фойдаланган ҳолда ишлаб чиқарилган маҳсулотнинг эксплуатация харажатлари билан солиштирма таҳлили амалга оширилади;
маҳсулотни ишлаб чиқариш даврида олиниши кутилаётган эксплуатацион харажатлардаги тежамкорлик ўлчами аниқланади;
баҳоланаётган номоддий активлар ва интеллектуал мулкдан фойдаланган ҳолда унга бўлган ҳуқуқлардан фойдаланишнинг самарали муддати даврида ишлаб чиқарилган маҳсулотлар (хизматлар) ҳажми аниқланади;
номоддий активлар ва интеллектуал мулкдан самарали фойдаланиш муддати даврида ишлаб чиқарилган барча маҳсулотлар ҳажми бўйича эксплуатацион харажатлардаги тежамкорлик сифатида пул оқими аниқланади.
349. Номоддий активлар ва интеллектуал мулкдан яратилаётган пул оқимлари учун капиталлаштириш ставкаси номоддий активлар ва интеллектуал мулкни сотиб олиш учун инвестиция қилинган капитал ва бу капиталнинг қайтишини дисконтлаш (капиталдан унум) ставкаси миқдорини ҳисобга олиши зарур.
350. Дисконтлаш ставкаси қуйидаги усуллардан бири билан ҳисоблаб чиқилади:
кумулятив тузиш усули;
капиталнинг ўртача ўлчанган қиймати усули;
капитал активларни баҳолаш усули.
351. Харажат ёндашувини қўллаганда номоддий актив қиймати ўхшаш актив ёки ўхшаш сервис салоҳиятига ёки фойдалиликка эга актив билан алмаштиришга кетган харажатлар асосида аниқланади.
352. Номоддий активларни баҳолашга харажат ёндашувини қўллаш заруратини аниқлашда баҳоловчилар 6-сон МБС талабларига риоя этишлари лозим.
353. Харажат ёндашуви, қоида тариқасида, қуйидаги номоддий активларга нисбатан қўлланилади:
учинчи тарафдан сотиб олинган дастурий таъминот;
ўз кучи билан ишлаб чиқилган, компания ичида фойдаланиладиган ва сотишга мўлжалланмаган дастурий таъминот;
тўлиқ бутланган ходимлар штати.
354. Харажат ёндашуви бошқа баҳолаш ёндашувларини қўллаш имконияти бўлмаганда қўлланиши мумкин.
355. Харажат ёндашувида қуйидаги асосий усуллар қўлланилади:
алмаштириш харажатлари усули;
яратиш қиймати усули;
такрор ишлаб чиқариш қолдиқ қиймати усули.
356. Алмаштириш харажатлари усули шуни назарда тутадики, бюртмачи актив учун таққосланувчи фойдалилик ёки функционаллиликка эга бошқа актив билан алмаштириш жараёнида сарфланиши мумкин бўлгандан кўп пул бермайди.
357. Алмаштириш харажатлари усулини қўллаганда баҳоловчилар қуйидагиларни ҳисобга олиши керак:
фойдали активни алмаштиришга тўғридан-тўғри ва билвосита харажатларни, шу жумладан, меҳнат ресурслари, материаллар ва юклама харажатларни;
баҳоланаётган активнинг эскиргани тасдиқланганлигини. Бунда номоддий активлар функционал ёки жисмонан эскирмаса-да, улар иқтисодий эскириши мумкинлиги инобатга олинади;
бой берилган имкониятлар харажатларини, бунда қаралаётган номоддий активдан уни яратиш жараёнидаги вақт оралиғида фойдаланиш имкони йўқлиги билан боғлиқ харажатлар ҳисобга олинади.
358. Яратиш қиймати усули доирасида муқаддам амалда сарфланган баҳоланаётган номоддий активлар ва интеллектуал мулкни яратиш харажатлари индексация қилиш орқали жорий қийматга келтирилади. Номоддий активлар ва интеллектуал мулкнинг қиймати жорий нархларда баҳоланган ва инвестиция учун даромад ставкасига кўпайтирилган барча харажатларни жамлаш билан аниқланади.
359. Яратиш қиймати усулини қўллаш қуйидаги асосий босқичларда амалга оширилади:
баҳоланаётган номоддий активлар ва интеллектуал мулкни яратиш ҳамда ҳаракатга келтириш билан боғлиқ барча ҳақиқий харажатлар, шу жумладан, уни фойдаланишга яроқли ҳолатга келтириш бўйича харажатлар аниқланади;
баҳолаш санаси ҳолатига харажатлар амалга оширилган пайтдан бошлаб нархлар (инфляция) индекси миқдорида харажатлар тузатилади;
тузатилган харажатлар жамланади ва қабул қилинган рентабеллилик коэффициентига (инвестиция учун даромад ставкасига) кўпайтирилади;
номоддий активлар ва интеллектуал мулкнинг эскириш миқдори аниқланади;
тузатилган харажатлар суммаси ҳамда номоддий активлар ва интеллектуал мулкнинг эскириш миқдори ўртасидаги фарқ сифатида номоддий активлар, шу жумладан, интеллектуал мулкни яратиш қиймати аниқланади.
360. Тикланиш қиймати усули ташкилот даромади миқдорини инобатга олган ҳолда тиклаш харажатларини ҳисоблаш асосида номоддий активлар ва интеллектуал мулкка бўлган ҳуқуқларнинг қийматини аниқлашни назарда тутади. Бундай тиклаш баҳоланаётган номоддий активлар ва интеллектуал мулкни баҳолаш санаси ҳолатига жорий нархларда яратиш калькуляциясини тўлиқ, аслича тиклашни (моделлаштиришни) назарда тутади.
361. Тикланиш қиймати баҳолаш объектини яратиш учун ҳақиқий маълумотлар билан ҳужжатли тасдиқлаш имконияти мавжуд бўлмаган тақдирдагина қўлланилади. Ушбу усулни ишлатишда номоддий активлар ва интеллектуал мулкнинг тикланиш қиймати (тиклаш қиймати) унинг янги аниқ нусхасини яратиш учун зарур бўлган харажатлар суммаси сифатида аниқланади. Ушбу харажатлар айнан ўхшаш хом ашё, материаллар, энергия манбалари, тармоқдаги ўртача меҳнатга ҳақ тўлаш ва бошқа харажатларга нисбатан баҳолаш санасидаги амалдаги нархлар асосида ҳисобланиши лозим.
362. Тикланиш қиймати усулини қўллаш қуйидаги асосий босқичларда амалга оширилади:
номоддий активлар ва интеллектуал мулкни яратиш ва режалаштирилган мақсадларда фойдаланишга тайёр ҳолга келтириш билан боғлиқ бўлиши мумкин бўлган барча зарур харажатлар аниқланади;
баҳолаш санаси ҳолати бўйича хом ашё, материаллар, энергия манбалари, бутловчи буюмлар, тармоқда тегишли малакага эга бўлган ишчиларнинг меҳнатига ўртача ҳақ тўлаш бўйича ахборот ҳамда баҳоланаётган номоддий активлар ва интеллектуал мулк учун хос бўлган бошқа нарсаларга нисбатан нархлар белгиланади;
номоддий активлар ва интеллектуал мулкни яратиш қийматининг калькуляцияси аниқланади;
номоддий активлар ва интеллектуал мулк қийматининг тикланиш қиймати тадбиркор даромадига (инвестиция учун даромад ставкаси) кўпайтирилган харажатлар суммаси сифатида аниқланади;
номоддий активлар ва интеллектуал мулкнинг эҳтимолий эскириш миқдори ҳисобланади;
баҳолаш объектининг қиймати номоддий активлар ва интеллектуал мулкнинг тикланиш қиймати ҳамда эскириш миқдори ўртасидаги фарқ сифатида аниқланади.
363. Номоддий активлар ва интеллектуал мулкни харажат ёндашуви асосида баҳолашда харажатларнинг қуйидаги турларини инобатга олиш лозим:
номоддий активлар ва интеллектуал мулкка бўлган мулкий ҳуқуқларни олиш харажатлари;
номоддий активлар ва интеллектуал мулкни яратиш харажатлари, шу жумладан, лаборатория тадқиқотлари, илмий-тадқиқотлар, тажриба-конструкторлик, лойиҳа-қидирув ишлари сарф-харажатлари;
баҳолаш объектини яратиш ишларида иштирок этадиган ташкилот асосий фондларининг амортизация харажатлари;
номоддий активлар ва интеллектуал мулкни ишлаб чиқаришда фойдаланишга тайёр ҳолатга етказиш харажатлари;
номоддий активлар ва интеллектуал мулкдан фойдаланиш орқали товарлар (хизматлар) ишлаб чиқаришни ташкил этиш ёки номоддий активлар ва интеллектуал мулкни сотиш харажатлари;
номоддий активлар ва интеллектуал мулкни ҳуқуқий ва бошқа хил муҳофазалаш харажатлари;
бошқа эҳтимолий харажатлар.
364. Харажатли ёндашув билан номоддий активлар ва интеллектуал мулкни баҳолашда қуйидаги ишлар бажарилади:
баҳолаш санасида номоддий активлар ва интеллектуал мулкни яратиш, сотиб олиш ва ишга тушириш билан боғлиқ харажатлар аниқланади;
номоддий активлар ва интеллектуал мулкнинг эскириш миқдори аниқланади;
тадбиркорнинг фойдаси аниқланади;
номоддий активлар ва интеллектуал мулкнинг қиймати тадбиркорнинг фойдасига кўпайтирилган харажатлар миқдори ва эскириш миқдори ўртасидаги фарқ сифатида аниқланади.
5-БОБ. ҚЎЛЛАНИЛГАН БАҲОЛАШ ЁНДАШУВЛАРИ
НАТИЖАЛАРИНИ МУВОФИҚЛАШТИРИШ ВА
БАҲОЛАШ ОБЪЕКТИНИНГ ЯКУНИЙ
ҚИЙМАТИНИ АНИҚЛАШ
365. Турли баҳолаш усуллари ва ёндашувларидан фойдаланган ҳолда олинган баҳолаш объекти баҳолаш натижаларини мувофиқлаштириш ҳамда унинг натижаларини баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда акс эттириш 6-сон МБС талабларига мувофиқ амалга оширилади.
366. Мувофиқлаштириш, қоида тариқасида, турли баҳолаш ёндашувлари билан олинган баҳолаш натижалари учун солиштирма ўлчовларни аниқлаш орқали амалга оширилади, бунда баҳоловчи:
баҳолаш мақсадини ва баҳолаш натижаларидан фойдаланиш мўлжалини;
баҳолаш объектининг хусусиятини;
қиймат турини;
баҳолаш ёндашувларини қўллашда фойдаланилган ахборот ҳажми ва сифатини инобатга олиши лозим.
367. Мувофиқлаштириш усули ва солиштирма ўлчовларнинг танланиши, шунингдек бунда баҳоловчининг барча мулоҳазалари ва фаразлари баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда асосланиши лозим.
БАҲОЛАШНИНГ ЎЗИГА ХОС
ХУСУСИЯТЛАРИ
1-§. Номоддий активлар учун дисконтлаш
ставкалари/самара ставкалари
368. Номоддий актив учун дисконтлаш ставкасини танлаганда баҳоловчилар баҳоланаётган номоддий актив билан боғлиқ таваккалчиликларга баҳо бериши лозим.
369. Номоддий актив билан боғлиқ таваккалчиликларни баҳолашда баҳоловчи қуйидаги омилларни эътиборга олиши керак:
номоддий активлар кўпинча моддий активларга қараганда юқорироқ таваккалчилик даражасига эга эканлиги;
агар номоддий актив тор ихтисослашган ёки жорий фойдаланишда бўлса, бундай активнинг таваккалчилик даражаси кўп мақсадли фойдаланиладиган активларга қараганда юқорироқ бўлиши мумкинлиги;
алоҳида номоддий активларнинг таваккалчилик даражаси активлар гуруҳига (ёки бутун бизнесга) нисбатан юқорироқ бўлиши мумкинлиги;
активнинг хизмат муддати. Хизмат муддати узоқроқ бўлган номоддий активлар кўпинча бошқа тенг шароитларда юқорироқ таваккалчилик даражасига эга деб қаралади.
2-§. Номоддий активнинг иқтисодий
хизмат муддати
370. Номоддий активнинг иқтисодий хизмат муддати, айниқса, даромад ёндашувини қўллаганда, номоддий активни баҳолашнинг муҳим мезонидир. Бу юридик, технологик, функционал омиллар билан чекланган якуний муддат бўлиши, шунингдек бошқа активлар чекланмаган хизмат муддатига эга бўлиши мумкин.
Номоддий активнинг иқтисодий хизмат муддати тушунчаси бухгалтерия ва солиқ ҳисоби мақсадларидаги фойдали хизмат муддати тушунчасидан фарқ қилади.
371. Номоддий активнинг иқтисодий хизмат муддатини баҳолашда юридик, технологик, функционал омиллар алоҳида-алоҳида ва биргаликда кўриб чиқилиши лозим.
Масалан, патент билан ҳимояланган фармацевтик технологиянинг қолдиқ юридик хизмат муддати патент муддати тугагандан кейин беш йилга тенг бўлиши мумкин, аммо самарадорлиги юқорироқ бўлган рақобатлашувчи препарат уч йилдан кейин бозорга чиқади. Бу эса, патентнинг иқтисодий хизмат муддати уч йилга тенг эканлигини кўрсатади. Аксинча, агар технология билан боғлиқ ноу-хау патентланмаган дори воситасини ишлаб чиқаришда патентнинг амал қилиш муддати ўтгандан кейин ҳам қийматга эга бўлса, технологиянинг кутилаётган иқтисодий хизмат муддати патентнинг амал қилиши муддати чегарасидан чиқиб кетиши мумкин.
372. Номоддий актив иқтисодий хизмат муддатини ҳисоб-китоб асосида баҳолашда баҳоловчи ундан фойдаланиш ёки алмаштириш хусусиятини ҳам инобатга олиши керак.
ЗАХИРАЛАРНИ БАҲОЛАШ
(10-СОН МБС)
373. Товар-моддий захираларни баҳолаш 1-6-сон МБСлари талаблари асосида амалга оширилади. Товар-моддий захираларни баҳолаш (10-сон МБС) (бундан буён матнда 10-сон МБС даб юритилади) товар-моддий захираларни баҳолашга доир қўшимча талабларни белгилайди.
374. Баҳоловчилар товар-моддий захираларни баҳолашда мазкур Стандартнинг 4-иловасида келтирилган Методикадан фойдаланишлари мумкин.
375. 10-сон МБС усуллари билан аниқланган товар-моддий захиралар қиймати ушбу мулкнинг молиявий ҳисобот учун белгиланган тартибда аниқланган қийматидан жиддий фарқ қилиши мумкин.
376. 10-сон МБС бўйича товар-моддий захиралар қийматини баҳолашда, аниқланадиган қийматга сотувлардан кейинги харажатлар, фойда ва шартномаларни расмийлаштириш харажатлари ҳисобга олинмайди.
377. Кейинчалик сотиш мақсадида тутиб туриладиган ёки ишлаб чиқариш жараёнида бўлган, маҳсулот ишлаб чиқаришда қўлланиладиган ёхуд маъмурий ва ижтимоий-маданий вазифаларни амалга ошириш учун фойдаланиладиган қуйидаги кўринишдаги моддий активлар товар-моддий захиралар ҳисобланади:
сотиш учун мўлжалланган тайёр маҳсулот, товарлар, шу жумладан, йўлдаги товарлар;
тугалланмаган ишлаб чиқариш;
ишлаб чиқариш жараёнида фойдаланиш ёки ишларни бажариш ва хизматлар кўрсатиш мақсадлари учун мўлжалланган хом ашё, материаллар, харид қилинадиган ярим тайёр маҳсулотлар ва бутловчи қисмлар, конструкция ва деталлар, ёқилғи, тара ва идишбоп материаллар, эҳтиёт қисмлар, бошқа моддий захиралар.
378. Юридик шахсларнинг балансида турган ва мулкида бўлмаган товар-моддий захиралар (ҳақи тўланган ва харидорга юклаб жўнатилиши керак бўлган товарлар, консигнация товарлари, қайта ишлашга берилган хом ашё ва материаллар ҳамда бошқалар) мазкур активлар мулкдорининг ёзма розилиги билан баҳоланиши керак.
379. Баҳолашга оид вазифа ва зарур ахборотни тўплаш 2 ва 3-сон МБС талабларига мувофиқ амалга оширилиши лозим.
ТАҲЛИЛ ҚИЛИШ
380. Товар-моддий захираларни баҳолашда асосий ахборот манбаи бўлиб, ташкилотнинг бухгалтерия ҳисоби ва ҳисоботи ҳужжатлари ҳисобланади.
381. Баҳолаш объектининг қийматини баҳолаш жараёнида буюртмачи қуйидагиларни тақдим этади:
баҳолаш санасидан олдинги молиявий ҳисобот ҳужжатларининг нусхалари ҳамда товар-моддий захираларнинг миқдори ва бухгалтерия маълумотлари (нарх ахбороти ва ҳ.к.) ўз ичига олган ҳужжатларни;
товар-моддий захиралар тўғрисидаги баланс моддаларининг кенгаймаси, уларнинг миқдори ва ўлчов бирлигини;
сифат тавсифларини кўрсатган ҳолда товар-моддий захиралар ҳолатининг далолатномасини;
баҳолаш объектига тааллуқли бўлган бошқа ҳужжатларни.
Зарурат туғилганда баҳоловчи томонидан товар-моддий захираларни юридик шахсларнинг балансига қабул қилиш учун асос бўлувчи ҳужжатлар нусхалари (шартномалар, қабул қилиш далолатномалари ва ҳ.к.) сўраб олиниши мумкин.
382. Баҳоловчи томонидан қўлланиладиган баҳолаш усуллари бозор ҳолати ва динамикаси тўғрисида, шунингдек баҳолаш объекти бўйича битимлар ҳақида (санаси, нархи, нархни шакллантирувчи омиллар, ахборот манбаи ва бошқалар) ахборотдан фойдаланишни талаб этган ҳолларда, баҳоловчи баҳолаш объекти тегишли бўлган бозор сегменти тўғрисида умумий ахборотни йиғиши керак.
3-БОБ. ТОВАР-МОДДИЙ ЗАХИРАЛАРНИ
БАҲОЛАШДА ҚЎЛЛАНИЛАДИГАН БАҲОЛАШ
ЁНДАШУВЛАРИ ВА УСУЛЛАРИ
383. Товар-моддий захираларни баҳолаш харажат ва қиёсий ёндашувларни қўллаган ҳолда амалга оширилади. Баҳолаш ёндашуви ва усулини қўллашда 6-сон МБС талабларига риоя этилиши шарт.
384. Товар-моддий захиралар қиймати харажат ёндашуви билан баҳоланганда қуйидаги усуллар қўлланилади:
алмаштириш усули;
қийматни индексация қилиш усули;
ўртача ҳисобланган қиймат усули;
ўртача нарх бўйича баҳолаш усули.
385. Алмаштириш усули устама (тўғридан-тўғри ва билвосита) харажатлар қийматини ҳисобга олган ҳолда ишлаб чиқарувчи корхонанинг нархларини (сотиш нархи, прейскурант бўйича ва ҳ.к.) қўллаш йўли билан алмаштириш қийматини аниқлашга асосланади.
386. Қийматни индексациялаш усули қимматлашишнинг статистик индексларини ҳисобга олган ҳолда товар-моддий захираларнинг дастлабки қийматини қўшимча баҳолаш йўли билан тикланиш қийматини аниқлашни назарда тутади.
387. Ўртача ҳисобланган қиймат усули билан ҳисоблаш товар-моддий захираларнинг туридан келиб чиқиб гуруҳлар ва кичик гуруҳлар тузишни назарда тутади ҳамда товар-моддий захиралар келиб тушган вақтдаги нархлар ўзгариши динамикасига қараб, уларнинг гуруҳлари ва кичик гуруҳларига салмоқларни беришга асосланади.
388. Ўртача нарх бўйича баҳолаш усули товарларнинг турдош гуруҳларига нисбатан товар бир бирлигининг ўртача қийматини ҳисоб-китоб қилиш йўли билан қўлланилади. Товар нархлари сезиларли ўзгариб турганда ушбу усулни қўллаб бўлмайди.
389. Харажат ёндашуви усулларини товар-моддий захираларни баҳолаш доирасида қўллашда тикланиш қиймати ёки алмаштириш қиймати товар қийматини йўқотиш миқдорига тузатилади.
Товар-моддий захиралар доирасида "тугалланмаган ишлаб чиқариш" қийматини баҳолаганда товар қийматини йўқотиш миқдорига тузатиш киритилмайди.
390. Қиёсий ёндашув ўхшаш объектларнинг сотилиши (ёки таклифи) тўғрисидаги бозор ахборотидан товар бозорида фойдаланишни англатади. Бунда, сотиш (ёки таклиф) нархларига баҳолаш объекти ва аналог тавсифларидаги тафовутларни ҳисобга олган ҳолда тузатиш киритилади.
Қиёсий ёндашув аналог билан тўғридан-тўғри қиёслаш усули орқали қўлланилади.
391. Ўзбекистон Республикаси қонун ҳужжатлари билан қайта сотилиши тақиқланган, монопол товарлар ва юқори ликвидли товар турларининг қийматини баҳолашда қиёсий ёндашувдан фойдаланишга йўл қўйилмайди.
4-БОБ. ҚЎЛЛАНИЛГАН БАҲОЛАШ ЁНДАШУВЛАРИ
НАТИЖАЛАРИНИ МУВОФИҚЛАШТИРИШ ВА
БАҲОЛАШ ОБЪЕКТИНИНГ ЯКУНИЙ
ҚИЙМАТИНИ АНИҚЛАШ
392. Баҳолашнинг турли усуллари ва ёндашувларидан фойдаланиб олинган баҳолаш объектини баҳолаш натижаларини мувофиқлаштириш, унинг натижаларини баҳолаш ҳақидаги ҳисоботда акс эттириш 6-сон МБС талабларига асосан амалга оширилади.
393. Баҳоловчи қўлланилган баҳолаш ёндашувлари (усуллари) натижаларини мувофиқлаштиришдан бош тортишга ва ёндашувлардан бирининг натижасини якуний қиймат сифатида тавсия этишга ҳақли. Бунда, баҳоловчи ўзининг рад жавобини баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда акс эттириши ва асосли далилларни келтириши лозим.
394. Мувофиқлаштиришда баҳоловчи қуйидагиларни ҳисобга олиши зарур:
баҳолаш мақсади ва баҳолаш натижаларидан фойдаланиш мўлжалини;
баҳолаш объектининг ўзига хос хусусиятларини;
таҳлил ва ҳисоб-китоб қилишга асос бўлган ахборотнинг тўлиқлигини;
баҳолаш ёндашуви баҳолаш объектига ўхшаш объектларнинг қоида тариқасидаги харидорлари ва сотувчиларининг қизиқишларини акс эттира олиши;
баҳолаш ёндашувининг бозор конъюнктураси ҳисобга олинишини.
395. Мувофиқлаштириш усули ва таққослама ўлчовларнинг танланиши ҳамда баҳоловчининг барча мулоҳазалари ва фаразлари баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда асосланиши лозим.
УСКУНАЛАРНИ БАҲОЛАШ
(11-СОН МБС)
396. Машина ва ускуналарни баҳолаш 1-6-сон МБСлари талаблари асосида амалга оширилади. Машина ва ускуналарни баҳолаш (11-сон МБС) (бундан буён матнда 11-сон МБС деб юритилади) машина ва ускуналарни баҳолашга доир қўшимча талабларни белгилайди.
397. Баҳоловчилар машина ва ускуналарни баҳолашда мазкур Стандартнинг 5-иловасида келтирилган Методикадан фойдаланиши мумкин.
398. Агар машина ва ускуналарни номоддий активлардан (дастурий воситалар, ихтисослаштирилган маълумотлар базалари, лицензиялар, техник ҳужжатлар ва ҳ.к.) фойдаланмасдан ишлатиш имконсиз бўлса, у ҳолда баҳолашга оид вазифага қараб номоддий активлар қиймати алоҳида ёки машина ва ускуналар қиймати таркибида ҳисобга олиниши керак.
399. Қуйидагилар 11-сон МБС татбиқ этиладиган баҳолаш объектлари ҳисобланади:
битта алоҳида олинган машина ёки ускуна ёхуд машина ёки ускунанинг муайян қисми;
машина ва ускуналарнинг бир-биридан шартли равишда мустақил бўлган бирликлари (ишлаб чиқариш-технологик тизим ёки линиянинг бир қисми);
ишлаб чиқариш-технологик тизимлар: ишлаб чиқариш-технологик жараён билан ўзаро боғлиқ бўлган машина ва/ёки ускуналарнинг мажмуаси.
2-БОБ. БАҲОЛАШГА ОИД ВАЗИФА, АХБОРОТНИ
ТЎПЛАШ ВА ТАҲЛИЛ ҚИЛИШ
400. Баҳолашга оид вазифа ва баҳолаш учун зарур бўлган ахборотни тўплаш 2 ва 3-сон МБСлари талабларига мувофиқ амалга оширилиши лозим.
401. Аҳамиятли ахборот хусусияти ва манбасига қўйилган талабларга риоя этиш мақсадида қуйидаги масалалар кўриб чиқилиши керак:
баҳоланаётган машина ва ускуналар гуруҳи таркиби, ҳар бир машина ва ускуна бирлиги бўйича уларни идентификация қилиш учун етарли бўлган маълумотларни кўрсатган ҳолда;
машина ва ускуналардан фойдаланиш учун зарур номоддий активларни (бундай активлар мавжуд бўлган тақдирда) ҳисобга олиш бўйича ахборот.
402. Баҳоловчи активнинг бошқа активларга бирлаштирилиши ёки интеграцияланиши даражасини ҳисобга олиши зарур. Масалан:
активлар ерга мустаҳкам боғланган бўлиши, активнинг ўзини ёки унга бириккан конструкция ёки бинога жиддий шикаст етказмасдан кўчириб бўлмаслиги мумкин;
алоҳида машина интеграцияланган ишлаб чиқариш линиясининг бир қисми бўлиб, унинг функционаллиги бошқа активларга боғлиқ бўлиши мумкин;
ускунани кўчмас мулкнинг таркибий қисми сифатида таснифлаш мумкин (масалан, иситиш, вентиляция ва ҳавони кондиционерлаш тизимлари). Бундай ҳолатлар мавжуд бўлганда баҳолашда нималар ҳисобга олиниши ва нималарни ҳисобга олмаслик кераклигини аниқ белгилаб олиш зарур.
403. Бинода коммунал хизматларни таъминлаш ёки кўрсатиш билан боғлиқ машина ва ускуналар кўпинча бино билан битта яхлитлик ҳосил қилиб, ўрнатилгандан кейин уларни бинодан ажратиб бўлмайди.
Бу объектлар, қоида тариқасида, кўчмас мулкка бўлган мулкий ҳуқуқлар таркибига киритилади. Бундай объектларга асосий функцияси бинони электр энергияси, газ, иситиш, совутиш ёки вентиляция билан таъминлаш бўлган машиналар ҳамда ускуналар, масалан, лифтлар мисол бўлиши мумкин.
Агар баҳолаш мақсади учун бундай элементларни алоҳида баҳолаш зарур бўлса, баҳолашга оид вазифада алоҳида баҳоланиши керак бўлган объектларнинг қиймати, қоида тариқасида, кўчмас мулкка бўлган мулкий ҳуқуқлар таркибига киритилиши ва алоҳида реализация қилинмаслиги ҳақида кўрсатилган бўлиши лозим.
404. Машина ва ускуналар функционаллиги ва уларни транспортировка қилиш шартлари турлича бўлгани боис, активларни баҳолашдаги вазиятлар ва ҳолатларни баён қилиш учун, қоида тариқасида, қўшимча қуйидагича фаразларни кўриб чиқиш зарур:
машина ва ускуналар улар ўрнатилган жойда яхлит ҳолатда ҳамда амалдаги бизнеснинг бир қисми сифатида баҳоланади;
машина ва ускуналар улар ўрнатилган жойда яхлит ҳолатда, аммо ишлаб чиқариш фаолияти ҳали бошланмаган деган фараздан келиб чиқиб баҳоланади;
машина ва ускуналар улар ўрнатилган жойда яхлит ҳолатда, аммо корхона ёпилаётганлиги ҳақидаги фараздан келиб чиқиб баҳоланади;
машина ва ускуналар улар ўрнатилган жойда яхлит ҳолатда, аммо уларни сотишга мажбур бўлишганлиги ҳақидаги фараздан келиб чиқиб баҳоланади;
машина ва ускуналар уларни ўрнатилган жойдан кўчириш мақсадида алоҳида-алоҳида баҳоланади.
3-БОБ. МАШИНА ВА УСКУНАЛАРНИ БАҲОЛАШДА
ҚЎЛЛАНИЛАДИГАН БАҲОЛАШ ЁНДАШУВЛАРИ
ВА УСУЛЛАРИ
405. Машина ва ускуналарни баҳолашда баҳоловчи 5-сон МБСга мувофиқ тегишли баҳолаш базаси(лари)ни танлаши лозим.
406. Тегишли баҳолаш базаси(лари)дан ва у билан боғлиқ баҳолаш шарт-шароитларидан фойдаланиш машина ва ускуналарни баҳолашни ўтказишда ниҳоятда муҳим ҳисобланади, чунки машина ёки ускуна объекти фойдаланишда, корхонани тугатишда ёки мажбурий сотишда баҳоланганда турли қийматга эга бўлиши мумкин.
407. Машина ва ускуналарни баҳолаш қиёсий, даромад ва харажат ёндашувлари асосида 6-сон МБС талабларига риоя этган ҳолда амалга оширилади. Ҳар бир баҳолаш ёндашуви доирасида 11-сон МБСда белгиланган баҳолаш усулларини танлашни баҳоловчи баҳолаш мақсади, баҳолаш объектининг хусусияти ва ривожланиш имкониятлари, чекловчи шартлар, ахборот базаси мавжудлиги ва унинг тўлиқлигини ҳисобга олиб мустақил амалга оширади.
408. Қиёсий ёндашувдан, қоида тариқасида турдош бўлган машиналар ва ускуналарни, масалан, саноат ускуналари, алоҳида турдаги офис ускуналари ва ҳ.к.ларни баҳолаш учун фойдаланилади.
Машина ва ускуналарнинг кўпчилик турлари ихтисослаштирилган бўлиб, бундай объектларни сотиш ҳақида тўғридан-тўғри далиллар бўлмаганда, бозор маълумотларининг етарли эмаслиги ёки йўқлиги шароитида қиймат ҳақида даромад ёки харажат ёндашувидан фойдаланиб хулоса беришни таклиф қилиш керак.
409. Қиёсий ёндашув айнан бир хил объектлар ва/ёки аналогларнинг сотилишига доир бозор маълумотларидан келиб чиқиб баҳолаш объектининг қийматини аниқлашга асосланади. Айнан бир хил объект ёки аналог билан битимлар тўғрисида ахборот мавжуд бўлмаганда, ишлаб чиқарувчи заводлар, етказиб берувчилар таклифлари тўғрисидаги ахборот асосида қиёсий ёндашувдан фойдаланиш мумкин.
Аналогларни танлаш уларнинг баҳолаш объекти билан техник, технологик, жисмоний ва иқтисодий тавсифлари бўйича ўхшашлиги асосида амалга оширилади.
410. Машина ва ускуналарни баҳолашда қиёсий ёндашув қуйидаги усуллар ёрдамида амалга оширилади:
сотувларни тўғридан-тўғри қиёслаш усули;
статистик таҳлил усули.
411. Қиёсий ёндашувда сотувларни тўғридан-тўғри қиёслаш усули айнан бир хил ёки аналог объектлар нархига уларнинг баҳолаш объектидан фарқланишига қараб тегишли тузатишлар (қиймат ва/ёки фоиз) киритиш орқали қўлланилади.
412. Статистик таҳлил усуллари корреляцион ва регрессион таҳлил усуллари билан ўрганиладиган, ўзгарувчан усуллар ўртасидаги статистик алоқаларни аниқлашдан иборатдир.
413. Аналогларни танлашдаги асосий талаб функционал мақсадига кўра тармоқ бўйича ва конструктив-технологик ўхшашлиги ҳисобланади.
414. Машина ва ускуналарни баҳолашга, агар актив ёки комплементар (боғланган) активларга нисбатан аниқ пул оқимларини ажратишга муваффақ бўлинса, масалан, бозорда сотиладиган маҳсулотни ишлаб чиқаришда ишлатиладиган саноат қурилмаси бўлган активлар гуруҳи қаралаётганда, даромад ёндашувини қўллаш мумкин.
415. Машина ва ускуналарни баҳолашда даромад ёндашуви қўлланилган тақдирда актив(лар) хизмат муддати давомида шаклланадиган кутилаётган пул оқимлари, шунингдек активнинг хизмат муддати охиридаги қиймати ҳисобга олиниши лозим.
416. Даромад ёндашуви машина ва ускуналарни ялпи бизнес доирасида баҳолашда қўлланилмайди.
417. Даромад ёндашуви:
фойдани тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули;
қолдиқ усули;
бир хил самарадор функционал аналог усули билан амалга оширилади.
418. Фойдани капиталлаштириш усули баҳолаш объектидан фойдаланишдан келадиган фойдани жорий қийматга келтиришга асосланган.
Мулкдорнинг операцион харажатларини чегирган ҳолда баҳолаш объектини ижарага беришдан ҳосил бўлган йиллик пул оқими фойда сифатида қабул қилинади.
Фойдани тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули, технологик мажмуадан қатъи назар, даромад ҳосил қилишга қодир бўлган якка тартибдаги объектидан иборат баҳолаш объектларига нисбатан қўлланилади.
419. Қолдиқ усули баҳолаш объекти томонидан технологик мажмуа сифатида ҳосил қилинадиган соф операцион даромадни капиталлаштиришга асосланади.
Баҳолаш объекти технологик мажмуа тариқасида таркибига киритиладиган ялпи бизнеснинг ишлаб чиқариш бўлинмаси ялпи бизнесга боғлиқ бўлмаган ҳолда ишлаб чиқариш-технологик циклни таъминлашга қодир бўлган алоҳида мустақил мулкий мажмуага ажратилиши мумкинлиги қолдиқ усулининг қўлланилишини тақозо этади.
420. Ишлаб чиқариш бўлинмасини технологик мажмуа билан ажратишнинг имкони мавжуд бўлмаганда баҳолаш объектининг қийматини баҳолашга даромад ёндашуви қўлланилмайди.
421. Бир хил самарадор функционал аналог усули баҳолаш объектининг қийматини бозор нархи маълум бўлган аналогларнинг функционал ва ишлаб чиқариш қувватлари асосида аниқлашни назарда тутади.
422. Машина ва ускуналар қийматини баҳолашда харажат ёндашуви тикланиш қийматини кейинчалик унда жамланган эскиришнинг аниқланган элементлари келтириб чиқарган қадрсизланишни (жисмоний, функционал ва иқтисодий) ҳисобга олган ҳолда ҳисоблаш йўли билан баҳолаш объектининг жорий қийматини аниқлашга асосланади.
423. Харажат ёндашуви кўпроқ алоҳида ихтисослаштирилган активларни ёки махсус мақсадлардаги объектларни баҳолашда қўлланилади. Биринчи қадамда бозор иштирокчиси кўпроқ харажат такрор ишлаб чиқаришга ёки алмаштиришга кетишини аниқлаши, шундан келиб чиқиб, баҳоланаётган объектни алмаштириш харажатлари ҳисоблаб чиқилиши керак.
Алмаштириш харажатлари - бу бир хил фойдалиликдаги муқобил активни сотиб олишга харажатлардир, бунда худди шундай функционал имкониятларни таъминловчи замонавий эквивалент ёки баҳоланаётган объектнинг аниқ нусхасини такрор ишлаб чиқариш харажатлари ҳақида сўз бориши мумкин. Алмаштириш харажатлари ҳақида ахборот олингандан кейин қийматга жисмоний, функционал, технологик ёки иқтисодий эскириш таъсирини акс эттириш мақсадида тузатиш киритилиши лозим.
424. Муайян ҳолатларда компаниянинг активни сотиб олиш ёки қуришга хақиқий харажатлари активни алмаштиришга харажатлар сифатида фойдаланиш учун мос келиши мумкин. Бироқ, ретроспектив харажатлар ҳақидаги бундай ахборотдан фойдаланишдан олдин баҳоловчи қуйидагиларни эътиборга олиши лозим:
ретроспектив харажатларнинг юзага келиш муддатлари: компаниянинг ҳақиқий харажатлари эскирган бўлиши ёки баҳолаш санасида уларнинг эквивалентига мувофиқ бўлиши учун инфляция/индексацияни ҳисобга олиб тузатиш талаб этилиши мумкин;
баҳоловчи, корхона амалга оширган харажатлар, ўз хусусиятига кўра, илгари содир этилган битимларни ёки фойдаланишда бўлган машина ва ускуналарни сотиб олишни ҳисобга олиш усулини қўллаши туфайли тарихий бўлмаслиги мумкинлиги эҳтимолини ҳисобга олиши лозим. Ҳар қандай ҳолатда ретроспектив харажатлар тегишли индекслардан фойдаланган ҳолда баҳолаш санасига келтирилган бўлиши лозим;
қийматга киритилган аниқ харажатлар: баҳоловчи барча киритилган жиддий харажатларни, шунингдек бу харажатлар баҳоланаётган актив қиймати шаклланишига ҳисса қўшганми ёки йўқми, ҳисобга олиши лозим;
бозорга оид бўлмаган компонентлар: қоида тариқасидаги бозор иштирокчилари қилмаган ёки улар қила олмаган харажатлар, уларга берилмаган чегирмалар ёки қопламалар ҳисобга олинмаслиги керак.
425. Алмаштириш харажатларини аниқлаб олгандан кейин жисмоний, функционал, технологик ва иқтисодий эскиришни акс эттириш мақсадида чегиришларни амалга ошириш керак.
426. Харажат ёндашуви доирасида мавжуд бўлган ахборотдан келиб чиқиб қуйидаги усуллардан бири қўлланилади:
такрор ишлаб чиқариш қолдиқ қиймати усули;
алмаштириш усули;
турдош объект нархи бўйича ҳисоблаш усули;
элементма-элемент ҳисоблаш усули;
қийматни индексация қилиш усули.
427. Такрор ишлаб чиқариш қолдиқ қиймати усули қийматни аниқлаш учун бир хил ўхшаш объектларнинг нархи ҳақидаги ахборотдан фойдаланишни назарда тутади.
428. Алмаштириш қийматини аниқлаш учун алмаштириш усули айнан бир хил объектлар ёки аналоглар тўғрисидаги нарх ахборотини кейинчалик ишлаб чиқариш, техник ва технологик тавсифлардаги тафовутларга қараб тузатишлардан, шунингдек вақт мобайнида нархлар ўзгаришини ҳисобга олувчи тузатишлардан келиб чиқиб қўллашни назарда тутади.
429. Турдош объект нархи бўйича ҳисоблаш усули кейинчалик асосий ишлаб чиқариш кўрсаткичларидаги фарқланишларга тузатишлар киритиш орқали аналог тўғрисидаги нарх ахборотига (нархи маълум бўлганда) асосланган ҳолда баҳолаш объекти қийматини аниқлашга асосланади.
430. Элементма-элемент ҳисоблаш усули баҳолаш объекти бозор нархи маълум бўлган бир нечта агрегатлардан иборат бўлганда, шунингдек техник агрегатларни йиғиш мураккаб бўлмаган ва истеъмолчининг ўзи томонидан бажарилиши мумкин бўлган ҳолларда қўлланилади.
431. Қийматни индексация қилиш усули жорий нархларга мос келтириш учун баҳолаш объектининг базавий (бошланғич ёки тикланиш) қийматига нархлар қимматлашишининг статистик индексларини қўллашга асосланади.
4-БОБ. ҚЎЛЛАНИЛГАН БАҲОЛАШ ЁНДАШУВЛАРИ
НАТИЖАЛАРИНИ МУВОФИҚЛАШТИРИШ ВА
БАҲОЛАШ ОБЪЕКТИНИНГ ЯКУНИЙ
ҚИЙМАТИНИ АНИҚЛАШ
432. Турли баҳолаш усуллари ва ёндашувлари доирасида олинган баҳолаш натижаларини мувофиқлаштириш ва унинг натижаларини баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда акс эттириш 6-сон МБС талабларига мувофиқ амалга оширилади.
433. Мувофиқлаштириш, қоида тариқасида, турли ёндашувлар билан олинган баҳолаш натижаларига солиштирма вазн бериш орқали амалга оширилади, бунда баҳоловчи қуйидагиларни ҳисобга олиши зарур:
баҳолаш мақсади ва баҳолаш натижаларидан фойдаланиш мўлжалини;
баҳолаш объектининг ўзига хослигини;
қиймат турини;
баҳолаш ёндашувларини қўллашда фойдаланилган ахборот миқдори ва сифатини.
434. Мувофиқлаштириш усули ва солиштирма вазнни танлаш, шунингдек келтирилган барча мулоҳазалар ва фаразлар баҳоловчи томонидан баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда асослантирилиши зарур.
5-БОБ. МАШИНА ВА УСКУНАЛАРНИ БАҲОЛАШГА
ХОС БЎЛГАН МАХСУС ҚОИДАЛАР
435. Қоида тариқасида, машина ва ускуналар қиймати уни молиялаштириш усулига боғлиқ бўлмайди. Бироқ, айрим ҳолларда баҳолашни ўтказишда машина ва ускуналар объектини молиялаштириш усули ва барқарорлигини эътиборга олиш зарур бўлади.
436. Машина ёки ускуналарни баҳолаш мақсадидан келиб чиқиб, мажбуриятлар юклатилган ҳар қандай активларни идентификация қилиш ва уларнинг қийматини мажбуриятлар юклатилмаган активлардан алоҳида баҳолаш мақсадга мувофиқ бўлиши мумкин.
437. Операцион ижара шартларида сақлаб туриладиган машина ва ускуналар объектлари учинчи шахслар мулки бўлиб, тегишинча, уларнинг ижараси муайян мезонларга мослиги шарти билан, ижарага олувчи активларини баҳолашда ҳисобга олинмайди. Бироқ, бундай активларни ҳисобга олиш талаб этилиши ҳам мумкин, зеро, уларнинг мавжудлиги улар билан бирга ишлатиладиган ўз активлари қийматига таъсир қилиши мумкин.
XII БЎЛИМ. ХУСУСИЙЛАШТИРИШ МАҚСАДИДА
ДАВЛАТ УЙ-ЖОЙ ФОНДИНИ БАҲОЛАШ
(12-СОН МБС)
438. Хусусийлаштириш мақсадида давлат уй-жой фондини баҳолаш 1-6-сон МБСлари талаблари асосида амалга оширилади. Хусусийлаштириш мақсадида давлат уй-жой фондини баҳолаш (12-сон МБС) (бундан буён матнда 12-сон МБС деб юритилади) хусусийлаштириш мақсадида давлат уй-жой фондини баҳолашга доир қўшимча талабларни белгилайди.
439. Баҳоловчилар хусусийлаштириш мақсадида давлат уй-жой фондини баҳолашда мазкур Стандартнинг 6-иловасида келитирилган Методикадан фойдаланишлари мумкин.
440. Қуйидагилар хусусийлаштириш мақсадида давлат уй-жой фондининг баҳолаш объектлари ҳисобланади:
ижара шартномаси шартлари асосида фойдаланаётган кўп квартирали уйлардаги квартиралар ва бир квартирали уйлар (уйларнинг қисмлари);
қайта қурилиши, таъмирланиши тугаллангандан кейин аҳоли кўчиб кирмаган ҳамда бўшатилган квартиралар, бир квартирали уйлар (уйларнинг қисмлари);
янги қурилган уйлардаги квартиралар.
441. Баҳолашга оид вазифа ва баҳолаш учун зарур бўлган ахборотни тўплаш 2 ва 3-сон МБСлари талабларига мувофиқ амалга оширилиши лозим.
442. Баҳолаш объектини идентификация қилиш баҳоловчи томонидан буюртмачи ва (ёки) у вакил қилган шахс тақдим қилган ҳужжатлар - уй-жой ёки турар жойга доир инвентарь ҳужжатлар йиғмажилди асосида баҳолаш объектини кўздан кечириш, ўлчаб кўриш, фотосуратга олиш, унинг амалда мавжудлиги ва ҳақиқий ҳолатини ўрганиш, объектнинг номини, жойлашган ерини, миқдор ва сифат таркибини, техник тавсифларини ҳамда баҳолаш объектининг ўзига хос хусусиятларини акс эттирувчи бошқа маълумотларни ўз ичига олган тавсифлаш йўли билан амалга оширилади.
443. Турар жойнинг умумий майдони қонун ҳужжатларида белгиланган тартибда қабул қилинган шаҳарсозлик нормалари ва қоидаларига мувофиқ аниқланади.
444. Баҳоловчининг маълумотлари балансда сақловчи томонидан тақдим қилинган инвентарь йиғмажилди маълумотларига мос келмаслиги фактлари аниқланганда, балансда сақловчи вакиллари ҳамда квартирада яшовчининг баҳоловчи томонидан киритиладиган тузатишларга уларнинг розиликларини тасдиқловчи имзолари қўйиладиган, баҳоловчи томонидан турар жой ва ёрдамчи хоналарнинг техник тавсифи карточкаси тузилади.
445. Баҳолаш объектларини баҳолашда буюртмачи ёки у вакил қилган шахс томонидан тақдим қилинган дастлабки ахборот, шунингдек баҳоловчи томонидан бухгалтерия, бирламчи ва статистика ҳисобларидан олинган маълумотлардан фойдаланилади.
446. Қуйидагилар буюртмачи ёки у вакил қилган шахс томонидан тақдим қилинадиган дастлабки ахборот ҳисобланади:
турар жойга кўчиб кириш учун асос бўладиган ордер;
балансда сақловчининг баҳолаш объекти тўғрисидаги маълумотномаси;
уй-жой ва/ёки турар жой инвентарь ҳужжатлари йиғмажилдининг нусхаси.
Баҳоловчи томонидан баҳолаш объектининг хусусиятларига қараб балансда сақловчидан бошқа қўшимча ахборот ҳам сўраб олиниши мумкин.
2-БОБ. БАҲОЛАШ УСУЛЛАРИНИ ТАНЛАШ,
АСОСЛАШ ВА ҚЎЛЛАШ
447. Хусусийлаштириш мақсадида баҳолаш объектининг қийматини баҳолаш баҳоловчи томонидан қолдиқ баланс қиймати усулидан фойдаланган ҳолда амалга оширилади.
448. Қолдиқ баланс қиймати усули билан хусусийлаштирилиши лозим бўлган турар жойни ҳисоблашда квартираларнинг умумий майдони 1 кв.м.нинг қиймати уй-жой қолдиқ баланс қийматининг уйнинг барча квартиралари умумий майдони йиғиндисига нисбати сифатида аниқланади. Уй-жойда нотурар жойлар мавжуд бўлган тақдирда, уларнинг қиймати ва умумий майдони ҳисобдан чиқариб ташланади.
449. Агар баҳолаш объектининг йиғилган амортизацияси 90 ва ундан юқори фоизни ташкил қилган тақдирда, қолдиқ қиймати сифатида бошланғич баланс қийматининг 10 фоизи қабул қилинади.
450. Турар жойнинг истеъмолчилик сифатлари жамланган коэффициенти баҳоловчи томонидан истеъмолчилик сифатлари коэффициентларининг йиғиндисини чиқариш йўли билан ҳисобланади.
451. Баҳоловчи баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда хусусийлаштирилиши лозим бўлган турар жойнинг ҳисобланган қолдиқ қийматини ҳамда турар жойнинг истеъмолчилик сифатлари коэффициентларининг йиғиндисини кўрсатади.
XIII БЎЛИМ. БАҲОЛОВЧИЛАР ИШИНИНГ СИФАТИНИ
НАЗОРАТ ҚИЛИШНИНГ ИЧКИ ҚОИДАЛАРИГА
ҚЎЙИЛАДИГАН УМУМИЙ ТАЛАБЛАР
(13-СОН МБС)
452. Баҳоловчилар ишининг сифатини назорат қилишнинг ички қоидаларига қўйиладиган умумий талаблар (13-сон МБС) (бундан буён матнда 13-сон МБС деб юритилади) баҳоловчи ташкилотларнинг ички қоидаларни ишлаб чиқишга нисбатан ёндашув ва тамойилларини, шунингдек мазкур қоидаларни қўллашда ички назоратни ташкил қилиш ва тартибга солиш талабларини белгилайди.
453. Барча баҳоловчи ташкилотлар ўзларининг ички қоидаларини ишлаб чиқиши ва амалда қўллаши шарт.
ИЧКИ ҚОИДАЛАРИНИ БЕЛГИЛАШ ВА
УЛАРНИ ТАЙЁРЛАШ ТАМОЙИЛЛАРИ
454. Баҳоловчи ташкилотнинг ички қоидалари дейилганда баҳоловчи ташкилот томонидан баҳолаш фаолиятини амалга оширишда самарадорликни таъминлаш ва мазкур фаолиятни баҳолаш фаолияти тўғрисидаги қонун ҳужжатлари талабларига мувофиқ ҳолда юритиш мақсадида қабул қилиниб, тасдиқланган баҳолаш ишларини амалга ошириш ва расмийлаштиришга доир ягона талабларни белгиловчи ҳужжатлар тушунилади.
455. Баҳоловчи ташкилот баҳолаш фаолияти тўғрисидаги қонун ҳужжатлари талабларидан келиб чиққан ҳолда, баҳолаш фаолиятини амалга ошириш, баҳолаш ҳисоботлари ва эксперт хулосаларини тузишга доир ўз ёндашувини акс эттирувчи ички қоидалар бўйича ҳужжатлар тўпламини шакллантириши зарур.
456. Баҳоловчи ташкилотларнинг ички қоидалари баҳоловчиларга амалиётда баҳолаш фаолияти тўғрисидаги қонун ҳужжатлари талабларини бажариш ва баҳолаш ишларининг сифатини ошириш юзасидан ўз ҳаракатларининг аниқ тартибини белгилашга қаратилган тавсиялардан иборат бўлиши керак.
457. Ички қоидалар баҳоловчиларнинг мазкур баҳоловчи ташкилот доирасидаги фаолиятини тартибга солади ҳамда баҳоловчи ташкилотнинг ходимлари ва раҳбарияти ўртасида юзага келиши мумкин бўлган келишмовчиликларни тартибга солиш учун асос бўла олади.
458. Ички қоидаларни қўллаш натижасида баҳоловчи ташкилотларга баҳоловчилар ва уларнинг ёрдамчилари ишини қўшимча равишда назорат қилинишини таъминлашга ва бу билан баҳоловчи ташкилот кўрсатаётган хизматлар сифатини оширишга имкон яратилади.
459. Баҳоловчи ташкилотларнинг ички қоидалари баҳолаш фаолиятини амалга ошириш тартибини очиб берадиган ва баҳоловчи ташкилотда қўлланилиши мажбурий бўлган қоидалар, услубий қўлланмалар ва бошқа ҳужжатлардан иборат.
460. Баҳоловчи ташкилотларнинг ички қоидалари:
баҳолаш тўғрисидаги қонун ҳужжатларига мувофиқ келиши ва ўзаро боғлиқ бўлишини таъминлаши;
аниқ ифода қилиниши, тўлиқ ва равшан баён этилиши;
мазкур қоидалар масалаларини тўлиқлигича қамраб олиши, баён этилган тамойил ва қоидаларни мантиқан ривожлантириши;
улардаги барча атамалар бир хил талқин қилиниши лозим.
461. Ички қоидалар баҳоловчи ташкилотнинг мулкни баҳолаш жараёнини ташкил этиш ва ўтказишга нисбатан комплексли ёндашувининг умумий тавсифини бериши керак.
462. Баҳоловчи ташкилотлар халқаро баҳолаш стандартларига мувофиқ мулкни баҳолашни ўтказиш учун мўлжалланган ички қоидаларни ишлаб чиқишда халқаро баҳолаш стандартларида назарда тутилган меъёрлар ва тамойилларга амал қилиши керак.
463. Мулкни баҳолашнинг маълум соҳасида баҳолаш фаолиятининг стандартлари, баҳолашни ўтказишга доир батафсил методикалар ва ёндашувлар мавжуд бўлмаган тақдирда, баҳоловчи ташкилотлар ички қоидаларни ишлаб чиқишда қонунчиликда белгиланган ўзига хос жиҳатларни ҳисобга олган ҳолда халқаро баҳолаш стандартларига амал қиладилар.
464. Баҳоловчи ташкилотлар мустақил равишда ички қоидаларини ишлаб чиқиш тартибини белгилайди.
465. Ўзбекистон Республикасининг Ягона миллий баҳолаш стандартида айрим ҳолатлар ички қоидалар сифатида қўшимча тарзда тасдиқланиши лозимлиги ҳақида бевосита кўрсатмалар берилган тақдирда, баҳоловчи ташкилот мазкур кўрсатманинг биринчи навбатда бажарилишини таъминлаши шарт.
3-БОБ. БАҲОЛОВЧИ ТАШКИЛОТ ИЧКИ
ҚОИДАЛАРИНИНГ ШАКЛИ ВА МАЗМУНИГА
ДОИР ТАЛАБЛАР
466. Баҳоловчи ташкилотларнинг ички қоидалари ўз вазифаларига кўра қуйидаги гуруҳларга бўлиниши мумкин:
мулкни баҳолаш бўйича умумий қоидалар;
мулкни баҳолашни ўтказиш тартибини белгиловчи қоидалар;
баҳолаш ҳисоботларини тузиш тартибини белгиловчи қоидалар;
эксперт хулосаларини тузиш тартибини белгиловчи қоидалар;
махсус қоидалар;
профессионал хизматлар кўрсатиш тартибини белгиловчи қоидалар;
кадрларни тайёрлаш ва ўқитиш қоидалари;
бошқа қоидалар.
467. Мулкни баҳолаш бўйича умумий қоидалардан иборат ички қоидалар баҳоловчилар ўртасидаги, шунингдек баҳоловчи ташкилот ходимлари ва раҳбарлари ўртасидаги ўзаро муносабатларни тартибга солиш учун мўлжалланган.
468. Мулкни баҳолаш бўйича умумий қоидалардан иборат ички қоидалар рўйхати қуйидагилардан иборат бўлиши мумкин:
ички қоидаларни ишлаб чиқишга оид концепция ва ёндашувни тавсифловчи қоидалар, шу жумладан, уларнинг тузилишини белгиловчи ҳужжат;
баҳоловчининг одоб-ахлоқ этикасини белгиловчи қоидалар;
баҳолашни сифатли ўтказиш устидан ички назоратни амалага ошириш тартибини ҳамда баҳоловчилар масъулиятини оширишни назарда тутувчи қоидалар;
бошқа қоидалар.
469. Мулкни баҳолашни ўтказиш тартибини белгиловчи ички қоидаларда мулкни баҳолаш жараёнини ўтказиш қоидалари ифода қилинади.
470. Баҳоловчи ташкилотларнинг мулкни баҳолашни ўтказиш тартибини белгиловчи ички қоидалари рўйхати қуйидагилардан иборат бўлиши мумкин:
баҳоловчи масъулиятини тартибга солувчи қоидалар;
мулкни баҳолашни ўтказиш тартибини белгиловчи қоидалар;
баҳолаш учун зарур маълумотларни олиш тартибини белгиловчи қоидалар;
учинчи шахслар ишидан фойдаланиш тартибини белгиловчи қоидалар;
бошқа қоидалар.
471. Баҳолаш ҳисоботлари ва эксперт хулосаларини тузиш тартибини белгиловчи ички қоидалар баҳоловчи ташкилотнинг мулкни баҳолаш натижалари бўйича баҳолаш ҳисоботлари ҳамда ўтказилган экспертиза (текширув) натижалари бўйича эксперт хулосаларининг мазмуни ва тузилишига доир ички талабларидан иборат бўлиши лозим.
472. Баҳолаш ҳисоботлари ва эксперт хулосаларини тузиш тартибини белгиловчи ички қоидалар рўйхатига мулкни баҳолаш натижалари бўйича баҳолаш ҳисоботлари ҳамда ўтказилган экспертиза натижалари бўйича эксперт хулосаларини тайёрлаш тартибларини белгиловчи қоидалар киритилиши мумкин.
473. Махсус ички қоидалар турли хил активлар бўйича баҳолашни ўтказиш услубиёти доирасидаги қоидаларни ўз ичига олади.
474. Махсус ички қоидалар рўйхати қуйидагилардан иборат бўлиши мумкин: интеллектуал мулк, заргарликда ва майда зебу зийнат буюмларига ишлатиладиган тошлар, қимматбаҳо металлар, учиш аппаратлари ва бошқа активларни баҳолашнинг ўзига хос жиҳатларини акс эттирувчи қоидалар.
475. Профессионал хизматларни кўрсатиш тартибини белгиловчи ички қоидалар баҳолаш фаолиятига баравар келадиган профессионал хизматлар турларини кўрсатиш тартибига оид қоидалардан иборат.
Ички қоидалар рўйхатига қуйидагилар кириши мумкин:
баҳолаш ҳисоботининг ишончлилигини экспертизадан ўтказиш қоидалари;
баҳолаш фаолияти соҳасида ахборот технологияларини жорий этиш ва баҳолаш жараёнини автоматлаштириш қоидалари;
баҳолаш фаолияти соҳасида илмий-тадқиқот ишларини олиб бориш ва натижаларини ошкор этиш қоидалари.
476. Кадрларни тайёрлаш ва ўқитиш бўйича ички қоидалар баҳоловчилар ва мутахассисларнинг таълим, касбий билим даражасига нисбатан талабларни белгилайди ҳамда баҳоловчи ташкилот ходимларини тайёрлаш ва малакасини ошириш ишларини тартибга солади.
477. Баҳоловчи ташкилотнинг ички қоидалари тузилмаси қуйидагилардан иборат бўлиши мумкин:
тартибга солувчи параметрлар - Ўзбекистон Республикасининг Ягона миллий баҳолаш стандартини ҳамда ички қоидаларни ишлаб чиқишда фойдаланилган халқаро баҳолаш стандартларига таянган ҳолда ишлаб чиқилади;
умумий қоидалар - ички қоидалар зарурати, улардаги асосий атамалар ва тушунчаларнинг ифода этилиши, қўлланилиш соҳаси;
мақсад ва вазифалар - қоидаларни белгилаш ва улар ёрдамида ҳал этилиши таъминланадиган маълум муаммолар;
бошқа қоидалар билан ўзаро боғлиқлик - бошқа қоидаларда белгиланган тегишли бандларга таянган ҳолда ишлаб чиқилади;
асосий тамойиллар ва услубий қўлланмаларни белгилаш - баҳоловчи ташкилот томонидан мулкни баҳолашни ўтказиш жараёнига, қабул қилинган услубий қўлланмалар (тавсиялар) ва қоидалар бўйича кўриб чиқиладиган муаммоларни ҳал этишнинг техник усулларига тавсиф берилади;
расмийлаштириш - баҳоловчи қоидаларда белгиланган талабларга кўра тузиши керак бўлган ҳужжатлар рўйхати.
478. Ички қоидалар реквизитлари қуйидагилардан иборат бўлиши мумкин:
рақам (номер) - мазкур қоиданинг тартиб бўйича ёзиладиган ёки серияли коди;
амал қилишга киритилган сана;
номи - қоидаларда белгиланган бандларнинг қисқа ва аниқ ифода этилиши;
қоидаларни тасдиқлаган шахснинг кўрсатмалари ва кўрсатма берилган сана;
тааллуқлилиги - мазкур ҳужжат билан боғлиқ бўлган илгари қабул қилинган, оммалаштирилган ёки меъёрий-ҳуқуқий ҳужжатларда кўзда тутилган қоидаларга таянган ҳолда ишлаб чиқилади;
қўлланилиш доираси - мазкур қоидалар татбиқ этиладиган (ёки татбиқ этилмайдиган) объектлар рўйхати.
479. Ички қоидаларга қўшимча равишда уларда акс эттирилган алоҳида қоидаларда келтирилган тушунчаларга изоҳ берувчи иловалар (услубий қўлланмалар, тартиблар рўйхати, сўровномалар, компьютер дастурлари, ишчи жадваллар ва ҳ.к.) ишлаб чиқилиши мумкин.
480. Ички қоидаларга ишлаб чиқиладиган иловалар қуйидаги бўлимлардан иборат бўлиши мумкин:
ички қоидаларни қўллаш тартиби;
мулкни баҳолаш жараёнининг ҳар бир босқичини ўтказиш (бажариш) технологиясини тавсифлаш;
сўровномалар ва баҳолаш тартиблари рўйхати;
жадваллар, схемалар, услубий ёндашувларни тасвирловчи, мисолларни рақамлар билан ифодаловчи ишчи ҳужжатлар ва мулкни баҳолашни ўтказиш тартиби;
мулкни баҳолашда фойдаланиладиган норматив-ҳуқуқий ҳужжатларнинг тартибга келтирилган рўйхати.
481. Баҳоловчи ташкилотнинг ички қоидаларини тайёрлашнинг намунавий тартиби ва намунавий шакли мазкур Стандартнинг 7 ва 8-иловаларида келтирилган.
4-БОБ. БАҲОЛОВЧИ ТАШКИЛОТНИНГ ИЧКИ
ҚОИДАЛАРИ ТАЛАБЛАРИ БАЖАРИЛИШИ
ЮЗАСИДАН ИЧКИ НАЗОРАТНИ
ТАШКИЛ ЭТИШ
482. Ички қоидалар баҳоловчи ташкилот раҳбарининг буйруғи билан тасдиқланади, баҳоловчи ташкилотнинг таъсис ҳужжатларида назарда тутилган ҳолларда эса - таъсисчилар мажлиси ёки бошқа ваколатли орган томонидан тасдиқланади.
483. Баҳолаш сифатига оид ички назоратни тартибга солувчи ички қоидалар уларда белгиланган талабларнинг бажарилиши устидан назоратни амалга ошириш қоидалари (талаблари)ни ўз ичига олиши керак.
484. Ички қоидаларда белгиланган талабларга риоя этилиши учун жавоб берувчи мансабдор шахсларни тайинлаш тартиби назарда тутилиши мумкин.
485. Ички қоидаларга риоя этилиши устидан тегишли назорат ўрнатилишини таъминлаш учун баҳоловчи ва баҳоловчи ташкилот ўртасидаги меҳнат муносабатларида белгиланадиган баҳоловчининг функционал мажбуриятларига мазкур қоидаларни қўллаш зарурати киритилган бўлиши керак.
Ички қоидаларда баҳоловчи ташкилот томонидан мулкни баҳолашни ўтказишда бажарилиши мажбурий бўлган қоидалар белгиланиши мумкин. Бунда, Ўзбекистон Республикасининг Ягона миллий баҳолаш стандарти талаблари эътиборга олиниши лозим.
Ички қоидалар талаблари бажарилишини назорат қилиш баҳолаш фаолиятини амалга оширишнинг барча бўғинларида, баҳоловчидан тортиб баҳоловчи ташкилот раҳбарларигача ташкил этилиши лозим.
486. Баҳоловчи ташкилот томонидан баҳолаш фаолиятини амалга ошириш жараёнида назорат ишларини олиб бориш учун баҳолашни ўтказиш сифатини назорат қилиш хизмати ташкил этилиши мумкин. Баҳолашни ўтказиш сифатини назорат қилиш хизмати таркибидаги назорат ишларини олиб борувчи мутахассисларни профессионал даражада тайёрлашга нисбатан ички талаблар баҳоловчи ташкилотнинг кадрларни тайёрлаш ва ўқитиш бўйича ички қоидаларида белгиланади.
487. Баҳоловчи ташкилот ходимлари зиммасига ички қоидаларни ошкора қилмаслик ва уларни мазкур баҳоловчи ташкилот фаолиятидан ташқарида қўлламаслик мажбурияти юклатилади, қонун ҳужжатларида назарда тутилган ҳоллар бундан мустасно.
488. Мазкур Стандарт талаблари бузилишида айбдор бўлган шахслар қонун ҳужжатларида белгиланган тартибда жавобгар бўлади.
490. Ушбу Стандарт Ўзбекистон Республикаси Инвестициялар ва ташқи савдо вазирлиги, Баҳоловчи ташкилотлар ассоциацияси ҳамда Ўзбекистон баҳоловчилар жамияти билан келишилган.
Ягона миллий баҳолаш стандартига
1-ИЛОВА
Бизнесни ва бизнесда иштирок этиш
ҳуқуқини баҳолаш (7-сон МБС)
МЕТОДИКАСИ
Мазкур Методика 7-сон МБСни амалда қўллаш тартибини белгилайди ҳамда тавсиявий хусусиятга эга ҳисобланади.
1. Мазкур Методикада бизнесни ва унда иштирок этиш ҳуқуқини (бундан буён матнда бизнес деб юритилади) Ўзбекистон Республикасининг Ягона миллий баҳолаш стандарти, шу жумладан 7-сон МБСга мувофиқ баҳолаш учун зарур энг минимал ёндашувлар ва усуллар келтирилган. Баҳоловчилар баҳолаш фаолияти тўғрисидаги қонун ҳужжатларига ҳамда Ўзбекистон Республикасининг Ягона миллий баҳолаш стандартига зид бўлмаган бошқа ёндашув ва усуллардан фойдаланишлари мумкин.
2. Ушбу Методикада қуйидаги асосий тушунчалардан фойдаланилади:
таваккалсиз ставка - инвестор фойдалана оладиган, қўйилмаларнинг суммалари ва муддатлари бўйича баҳоланаётган объект билан қиёсий бўлган, таваккалчиликнинг иқтисодиёт учун энг паст даражаси билан тавсифланадиган даромад ставкаси;
гудвилл - корхонадан алоҳида идентификация қилиниши ва баҳоланиши мумкин бўлмаган омиллар (корхона номи ва ишлаб чиқарилаётган маҳсулотнинг машҳурлиги, муайян обрў ва ишга доир алоқалар мавжудлиги, жойлашган ер ва бошқа шунга ўхшаш омиллар) таъсирида вужудга келадиган номоддий актив;
ишлаб турган корхона - номуайян вақт мобайнида фаолият кўрсатиши тахмин қилинаётган корхона;
номунтазам таваккалчилик - корхона фаолиятининг инвестициялаш самарадорлигига салбий таъсир кўрсатаётган ички омиллари билан боғлиқ бўлган, диверсификация йўли билан пасайтирса бўладиган таваккалчилик;
таваккалчилик учун мукофот - таваккалчиликни акс эттириш учун таваккалсиз ставкага қўшиладиган даромад ставкаси;
мунтазам таваккалчилик - макроиқтисодий омиллар таъсирида бутун бозор конъюнктурасининг ўзгаришлари билан боғлиқ бўлган, диверсификация йўли билан бартараф этиб бўлмайдиган таваккалчилик;
пул оқими - муайян давр мобайнида актив, активлар гуруҳи, корхона томонидан яратиладиган пул маблағлари оқими;
инвестицияланган капиталга олинган пул оқими (қарзсиз пул оқими) - корхона фаолияти молиялаштирилганидан ва зарур капитал қўйилмалар амалга оширилганидан сўнг акциядорлар ва инвесторларга тўланадиган пул оқими;
хусусий капиталга олинган пул оқими (қарзли пул оқими) -корхона фаолияти молиялаштирилганидан, капитал қўйилмалар амалга оширилганидан ва қарзли молиялаштириш ҳажмлари ўзгарганидан сўнг қоладиган, акцияларни сақловчиларга йўналтириладиган пул оқими;
фаразлар - ҳаққоний деб ҳисобланадиган тахминлар. Фаразлар баҳолаш объектига таъсир этадиган фактлар, шартлар ёки вазиятларни ёки баҳолашга нисбатан текшириш ва тасдиқлаш мумкин бўлмаган ёндашувларни ўз ичига олади;
нархларнинг қимматлашиш индекслари - саноат маҳсулотларини ишлаб чиқарувчи корхоналарнинг тегишли графа бўйича баҳолаш объектининг ҳар бир позициясига кўра (қурилиш материаллари, машиналар, асбоб-ускуналар, техника, технологиялар ва ҳ.к.) нархлар индекслари, шунингдек Ўзбекистон Республикаси Иқтисодий фаолият турларининг умумдавлат таснифлагичининг саноат фаолияти бўйича (В, С, D, E) саноат маҳсулотларини ишлаб чиқарувчи корхоналарнинг нархлари индекслари;
назорат - корхонани бошқаришга ва унинг сиёсатига таъсир кўрсатиш имконияти;
мультипликатор - корхонанинг нархи ёки ўзгача қиймат асоси ва унинг фаолиятини тавсифловчи молиявий, ишлаб чиқариш ёки ашёвий кўрсаткич ўртасидаги нисбатни кўрсатувчи коэффициент;
чекловчи шартлар - қонунчилик, буюртмачи ёки баҳоловчи баҳолашга қўйган чеклашлар;
назорат учун мукофот - назорат элементлари мавжудлигини акс эттирадиган қўшимча қиймат;
таваккалчилик учун мукофот - таваккалчиликни акс эттириш учун таваккалсиз ставкага қўшиладиган даромад ставкаси;
реверсия - прогноз даврининг охирида капиталнинг қайтиши;
назорат етишмаслиги учун чегирма - бизнесдаги акциялар пакети (улуш)нинг 100 фоизи қийматига мутаносиб миқдордан чегириладиган, айрим ёки барча назорат ваколатларининг йўқлигини акс эттирувчи миқдор ёки фоиз;
ликвидлиликнинг пастлиги учун чегирма - объект лозим даражада ликвид эмаслигини акс эттириш учун унинг бозор қиймати камайтириладиган мутлақ ёки нисбий катталик;
дисконтлаш ставкаси - бўлғуси пул тушумларини жорий қийматга айлантириш учун фойдаланиладиган иқтисодий самара ставкаси;
капиталлаштириш ставкаси - муайян давр учун даромад миқдорини қийматга айлантириш учун фойдаланиладиган, қоида тариқасида, фоиз ҳисобида ифодаланадиган бўлувчи;
жорий қиймат - муайян санада тегишли дисконтлаш ставкасидан фойдаланиб келтирилган бўлғуси даромадлар қиймати.
3. Баҳолашга оид вазифани белгилашда баҳоловчи баҳолаш санаси баҳолаш мақсадларидан келиб чиқиб белгиланишини ҳисобга олиши лозим. Баҳоловчи фақат баҳолаш санасида мавжуд бўлган ҳолатларни ва баҳолаш санасига қадар юз берган воқеаларни эътиборга олиши керак.
Бизнесни баҳолашда баҳолаш санаси, қоида тариқасида, баҳолаш ўтказилишини белгилаган воқеа юз бергунга қадар тузилган сўнгги молиявий ҳисобот санаси билан мос келади. Баҳолаш санаси (молиявий ҳисобот тузилган сана билан мос келмайдиган) оралиқ санага белгиланиши ҳам мумкин.
4. Баҳолаш объектига нисбатан учинчи шахсларнинг ҳужжат билан тасдиқланган мулкий ҳуқуқлари, мазкур объектдан фойдаланишда чеклашлар ва унга доир мажбуриятлар бўлмаган ҳолда, унинг қийматини баҳоловчи, агар баҳолашга оид вазифада ўзгача тартиб назарда тутилмаган бўлса, кўрсатилган ҳуқуқлар, чеклашлар ва мажбуриятлар йўқлиги ҳақидаги фараздан келиб чиқиб аниқлайди.
5. Баҳолаш ёндашувлари ва усулларининг танланиши ва қўлланишини асослаш учун баҳоловчи баҳолаш объектини таҳлил қилади. Баҳолаш объектини таҳлил қилиш учун зарур ахборот тури ва ҳажми баҳоловчи томонидан баҳолаш мақсади, аниқланаётган қиймат тури, баҳолаш объектининг хусусиятлари, фаразлар ва чекловчи шартларга қараб аниқланади.
6. Баҳоловчи баҳоланаётган корхона ҳақидаги йиғилган ахборот асосида:
корхонанинг ривожланиш тенденцияларини аниқлайди;
даромадларни прогноз қилади;
баҳоланаётган бизнесга хос бўлган номунтазам таваккалчилик омилларини аниқлайди.
7. Баҳоловчи макроиқтисодий ахборотни таҳлил қилиш чоғида ўрганиши ва баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда келтириши лозим бўлган асосий кўрсаткичларга қуйидагилар киради:
иқтисодий ўсиш (ялпи ички маҳсулотнинг ўсиш) суръатлари;
саноат ишлаб чиқариши ҳажми;
инфляция даражаси;
миллий валютанинг айирбошлаш курси;
фоиз ставкалари даражаси;
фонд бозори кўрсаткичлари;
солиқ тизими.
Баҳолаш объектининг хусусияти ва баҳолаш мақсадларига қараб баҳоловчи макроиқтисодий кўрсаткичларнинг рўйхатини кенгайтириши мумкин.
8. Баҳоловчи баҳолаш объекти мансуб бўлган бозорни аниқлаши ва уни таҳлил қилиши лозим. Таҳлил қилиш ва баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда келтириш талаб этиладиган бозорга оид асосий кўрсаткичларга қуйидагилар киради:
баҳолаш объекти мансуб бўлган тармоқнинг ўсиш суръатлари;
тармоқдаги даромаддорликнинг ўртача кўрсаткичлари;
эҳтимол тутилган инвесторлар учун тармоқнинг жалб қилувчанлиги;
тармоқнинг ривожланиш имкониятлари;
тармоқни сегментларга ажратиш ва баҳоланаётган корхона мансуб бўлган сегментни аниқлаш;
тармоқнинг ҳуқуқий тартибга солиниши ва тармоқда корхоналар фаолияти учун ўзига хос чеклашлар.
9. Бозорга оид ахборот таҳлили натижаларига кўра баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда бозорнинг мазкур сегментини тавсифловчи қуйидаги параметрлар бўйича хулосалар акс эттирилиши лозим:
нархлар динамикаси;
асосий рақиблар;
корхонанинг тармоқдаги ўрни;
корхонанинг имкониятлари.
10. Қуйидагилар молиявий ҳисобот маълумотларини таҳлил қилишнинг асосий турлари ҳисобланади:
ягона базага мувофиқ таҳлил (вертикал таҳлил). Ушбу мақсадда бухгалтерия баланси моддалари активлар суммасига нисбатан фоиз ҳисобида, молиявий натижалар ҳақидаги ҳисобот моддалари эса - даромадларнинг умумий суммасига нисбатан фоиз ҳисобида ифодаланади;
горизонтал таҳлил. У давр мобайнида молиявий ҳисобот кўрсаткичлари ўзгаришининг таҳлилини назарда тутади. Таҳлил қилиш талаб этиладиган асосий кўрсаткичларга реализациядан келган тушумнинг ўсиш суръатлари, даромаднинг ўсиш суръатлари ва активларнинг ўсиш суръатлари киради;
молиявий коэффициентлар таҳлили. У ҳисобланган коэффициентларни норматив кўрсаткичлар, бошқа корхоналарнинг коэффициентлари билан ёки тармоққа оид ўртача кўрсаткичлар билан таққослашни амалга ошириш имкониятини беради.
11. Корхонани баҳолашда молиявий коэффициентларнинг қуйидаги асосий гуруҳлари ҳисобланади:
корхонанинг иш фаоллигини тавсифлайдиган айланувчанлик коэффициентлари;
корхона ишининг даромаддорлигини, харажатларнинг иқтисодий самара бериш даражасини ва маблағлардан фойдаланиш даражасини тавсифлайдиган, шунингдек корхона соф ёки операцион даромадининг корхона фаолиятининг у ёки бу параметрига нисбатини акс эттирадиган даромаддорлик ва рентабеллик коэффициентлари;
корхонани молиялаштириш манбаларида хусусий ва жалб қилинган маблағлар нисбатини акс эттирадиган ва корхонанинг кредиторлардан молиявий мустақиллиги даражасини ва унинг узлуксиз ишлаб чиқариш жараёнини таъминлаш учун тўловлар бўйича ҳисоб-китоб қилиш қобилиятини тавсифлайдиган молиявий барқарорлик коэффициентлари;
корхонанинг қисқа муддатли даврдаги тўлов қобилиятини ва унинг бозор конъюнктурасидаги тезоқар ўзгаришларга дош бериш қобилиятини тавсифлайдиган ликвидлик коэффициентлари.
12. Баҳолаш объектининг хусусиятларига қараб баҳоловчи кўрсатилган гуруҳларда фойдаланиладиган коэффициентлар сони ва турини мустақил аниқлайди, шунингдек бошқа мос келувчи коэффициентларни ҳисоблаши мумкин.
13. Зарур ҳолда баҳоловчи молиявий ҳисоботни меъёрга солишни, яъни корхона молиявий ҳисоботини баҳолаш жараёнида фойдаланилиши мумкин бўлган баҳолаш балансларига ва молиявий натижалар ҳақидаги ҳисоботларга қайта баҳолашни амалга оширади. Қуйидагилар асосий меъёрга соладиган тузатишлар ҳисобланади:
бухгалтерия баланси маълумотларига корхона активлари ва мажбуриятларининг бозор қийматини олиш учун зарур бўлган тузатишлар;
молиявий натижалар ҳақидаги ҳисобот маълумотларига баҳоланаётган корхонага хос бўлмаган даромадлар ва харажатларга тегишли бўлган тузатишлар.
Меъёрга солиш натижасида корхона молиявий ҳисоботи маълумотлари:
тармоқнинг ўхшаш корхоналари ёки тармоққа оид ўртача кўрсаткичлар билан қиёсий бўлиши;
корхона пул оқимларини прогноз қилишда фойдаланиш учун яроқли бўлиши лозим.
Меъёрга солинган молиявий ҳисобот (баҳолаш баланслари ва молиявий натижалар ҳақидаги ҳисоботлар)дан фақат баҳолаш мақсадида фойдаланилади.
14. Корхона молиявий ҳисоботи маълумотлари таҳлилининг натижалари баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда келтирилади ва қуйидагиларни ўз ичига олиши лозим:
баҳолаш санасига қадар сўнгги уч йил учун бухгалтерия баланслари таҳлилининг натижалари изоҳлар ва хулосалар билан;
баҳолаш санасига қадар сўнгги уч йил учун молиявий натижалар ҳақидаги ҳисоботлар таҳлилининг натижалари изоҳлар ва хулосалар билан;
баҳолаш санасига қадар сўнгги уч йил учун молиявий коэффициентларнинг асосий гуруҳлари бўйича якуний ҳисоб-китоблар.
ВА УСУЛЛАРИ
15. Қиёсий ёндашув ўхшаш корхоналар ёки улардаги мулк улушларининг сотув нархлари таҳлилига асосланади.
Қиёсий ёндашув доирасида капитал бозори усулидан ва битимлар усулидан фойдаланганда баҳоловчи камида учта ўхшаш корхонани танлаб олиши лозим. Таққослаш учун ўхшаш корхоналарни танлашда қиёсийлик мезонлари таркиби баҳолаш шартлари ва зарурий ахборот мавжудлиги билан белгиланади.
Қуйидагилар баҳоловчи ҳисобга олиши лозим бўлган асосий мезонлар ҳисобланади:
баҳолаш объекти ва ўхшаш корхоналар бир тармоққа мансублиги;
миқдор жиҳатидан қиёсийлик, сотувлар ҳажми, активлар жами қиймати, бозорга оид капиталлаштириш ва бошқа кўрсаткичларда ифодаланиши мумкин;
даромадларнинг ўсиш суръатлари жиҳатидан қиёсийлик.
16. Баҳолаш объектининг бозор қийматини қиёсий ёндашув усуллари билан аниқлаш учун қуйидаги формула бўйича ҳисобланадиган мультипликаторлар қўлланилади:
, бу ерда:
М - мультипликатор;
Н - ўхшаш корхонанинг сотув нархи (ёки қийматни белгиловчи ўзга асос);
К - корхона фаолиятини тавсифлайдиган молиявий, ишлаб чиқаришга оид ёки моддий кўрсаткич.
Баҳолаш объектининг нархи молиявий кўрсаткични тегишли мультипликаторга кўпайтириш йўли билан аниқланиши мумкин:
Н = М * К
Мультипликаторлар умуман корхона бўйича ёки бир акцияга нисбатан ҳисобланиши мумкин.
17. Бизнесни баҳолашда мультипликаторларнинг қуйидаги асосий турларидан фойдаланилади:
нарх/даромад (фойда, пул оқими);
нарх/дивидендлар. Бу мультипликатор амалда тўланган дивидендлар асосида ёки бундай тўловларга хос бўлган ўхшаш корхоналар бўйича соф фойдага нисбатан фоиз ҳисобида ўлчанадиган эҳтимол тутилган дивиденд тўловлари асосида ҳисобланади;
нарх/реализациядан келган тушум;
нарх/ишлаб чиқариш физик ҳажми;
нарх/хусусий капитал (соф активлар)нинг баланс қиймати.
Баҳолаш объекти ва ўхшаш корхоналарнинг хусусиятларига қараб баҳоловчи бошқа турдаги мультипликаторларни қўллаши ҳам мумкин.
Баҳолаш объектини баҳолаш учун ўринли бўлган мультипликаторларнинг танланишини асослаш ва ҳисоблаш таомилининг тавсифи баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда келтирилиши лозим.
18. Баҳолаш объектининг бозор қиймати қиёсий ёндашув ёрдамида мультипликаторларнинг танланган қийматларини баҳолаш объектининг тегишли молиявий ёки бошқа кўрсаткичларига кўпайтириш орқали олинган натижаларни мувофиқлаштириш ва якуний тузатишлар киритиш йўли билан аниқланади:
агар қийматни белгиловчи асос сифатида инвестицияланган капитал қиймати олинган бўлса, узоқ муддатли қарзлар айириб ташланади;
хусусий айланма капиталнинг тақчиллиги айириб ташланади (ортиқча айланма капитал қўшилади);
даромадни шакллантиришда ишга солинмаган активларнинг (агар улар мавжуд бўлса) бозор қиймати қўшилади;
қоида тариқасидаги харидор учун жалб қилувчан бўлмаган ишлаб чиқариш диверсификацияси мавжуд бўлса, портфелли чегирма айириб ташланади;
мулкнинг баҳоланаётган улуши унинг ўхшашлари билан таққослаганда берадиган назорат қилиш имконияти даражасига қараб, назоратнинг йўқлиги учун чегирма айириб ташланади ёки назорат учун мукофот қўшилади.
Бозор ахбороти мавжуд бўлмаганда, назорат элементлари йўқлигига (мавжудлигига) чегирмалар (мукофотлар) қуйидаги тарзда ҳисобланади:
Баҳоланаётган акциялар пакети миқдори (фоизда)
|
Чегирма (фоизда) |
Мукофот (фоизда) |
100 дан 75 гача +1 оддий акция
|
0 |
25 |
75 дан 50 гача +1 оддий акция
|
5 |
20 |
50 дан 25 гача +1 оддий акция
|
10 |
10 |
25 дан 10 гача +1 оддий акция
|
15 |
5 |
10 ва ундан кам
|
20 |
0 |
19. Баҳолаш объекти қиймати пул оқимларини дисконтлаш усули (бундан буён матнда ПОД усули деб юритилади) ёрдамида баҳолаш объектидан прогноз даврида кутилаётган пул оқимларининг жорий қийматлари ва баҳолаш объектининг прогноз давридан кейинги жорий қийматини қўшиш йўли билан аниқланади. Бунда кўрсатилган қийматлар баҳолаш санасидаги дисконтлаш ставкаси бўйича келтирилади.
Баҳолаш объектининг жорий қийматини ПОД усули билан ҳисоблаш формуласи, пул оқимлари прогноз даврининг ҳар йили охирида тушади деб фараз қилинганда, қуйидаги кўринишга эга бўлади:
, бу ерда:
PV - жорий қиймат;
i - прогноз даври йилининг рақами;
n - прогноз даврининг охирги йили;
CFi - прогноз даври i-чи йилининг пул оқими;
D - дисконтлаш ставкаси;
FV - баҳолаш объектининг прогноз даври тугаганидан кейинги қиймати.
Пул оқимлари йил ўртасида тушади деб фараз қилинганда (улар йил мобайнида мутаносиб равишда тушганда) i ўрнига даража кўрсаткичи i-0,5, n ўрнига тегишлича n-0,5 ишлатилади.
20. Баҳолаш объекти қийматини ПОД усули билан баҳолашда, баҳолаш мақсади, баҳолаш объектининг хусусияти ва капитал тузилишига қараб, хусусий ёки инвестицияланган капиталга олинган, солиқ тўлангунга қадар ёки солиқ тўланганидан кейинги ҳолатга кўра номинал ёки реал суммаларда ҳисобланган пул оқимлари қўлланилади.
Корхона хусусий капитали ёки ундаги мулк улуши қийматини баҳолаш учун қўлланиладиган пул оқимининг асосий тури хусусий капиталга олинган соф пул оқими бўлиб, у қуйидаги тартибда ҳисобланади:
соф даромад;
плюс амортизация ажратмалари;
плюс (минус) хусусий айланма капиталнинг камайиши (кўпайиши);
плюс (минус) активларнинг сотилиши (капитал қўйилмалар);
минус имтиёзли акциялар бўйича дивидендлар;
плюс (минус) узоқ муддатли қарзларнинг кўпайиши (камайиши).
Корхона капиталининг тузилишида жалб қилинган капитал улуши анча кўп (30 фоиздан ортиқ) бўлса, инвестицияланган капиталга олинган соф пул оқими қўлланилади ва у қуйидаги тартибда ҳисобланади:
соф даромад;
плюс амортизация ажратмалари;
плюс (минус) хусусий айланма капиталнинг камайиши (кўпайиши);
плюс (минус) активларнинг сотилиши (капитал қўйилмалар);
плюс узоқ муддатли қарзлар бўйича илгари соф даромадни ҳисоблаш вақтида чегириб ташланган фоизларни тўлаш;
минус даромад солиғининг тўланган фоизлар суммасига тўғри келадиган қисми.
21. Даромадларни прогноз қилишда баҳоловчи қуйидаги омилларни ўрганади ва ҳисобга олади:
чиқарилаётган маҳсулот ассортименти;
ишлаб чиқариш ҳажмлари ва маҳсулот нархлари;
чиқарилаётган маҳсулотга бўлган талаб;
инфляция суръатлари (номинал пул оқими учун);
корхонанинг мавжуд ишлаб чиқариш қувватлари;
капитал қўйилмаларни амалга ошириш режаси ва оқибатлари;
талаб имкониятларини белгилайдиган иқтисодиётдаги умумий вазият;
тармоқдаги вазият ва рақобат;
баҳоланаётган корхонанинг бозордаги улуши;
прогноз даври тугаганидан сўнг даромадларнинг ўсиш суръатлари.
Харажатларни прогноз қилишда баҳоловчи:
харажатлар тузилишини, ўзгармас ва ўзгарувчи харажатлар нисбатини таҳлил қилади;
бир марталик ва фавқулодда харажатлар моддаларини аниқлайди;
амортизацияланадиган активлар мавжудлигидан, уларнинг бўлғуси кўпайиши ва ҳисобдан чиқарилиши прогнозидан келиб чиқиб, амортизация ажратмалари миқдорини аниқлайди;
жалб қилинган маблағлар бўйича фоиз тўловлари миқдорини бу маблағларнинг прогноз қилинаётган миқдорига мувофиқ аниқлайди;
корхонанинг асосий воситалар ва айланма активларга бўлган эҳтиёжини прогноз қилади;
корхона хусусий айланма капиталининг ортиқчалиги ёки тақчиллигини ҳисоблайди;
узоқ муддатли қарзлар ҳажмининг ўзгаришларини ҳисоблайди (хусусий капиталдан олинадиган пул оқими учун).
22. Дисконтлаш ставкасини ҳисоблаш учун, пул оқими турига қараб, қуйидаги усулларнинг биридан фойдаланилиши мумкин:
хусусий капиталдан олинадиган пул оқими учун - капитал активларни баҳолаш усули, кумулятив тузиш усули ва дисконтланган пул оқимини таҳлил қилиш усулидан;
инвестицияланган капиталдан олинадиган пул оқими учун - капиталнинг ўртача ўлчанган қиймати моделидан.
Дисконтлаш ставкасини ҳисоблаш қўлланилаётган (солиқ тўлангунга қадар ёки солиқ тўланганидан кейинги) пул оқимига мос келадиган асосда, қийматда (номинал ёки реал қийматда) ва ҳисоблаш валютасида амалга оширилиши лозим.
23. Дисконтлаш ставкасини капитал активларни баҳолаш усули билан ҳисоблаш фонд бозорининг эркин муомаладаги акциялар даромаддорлик даражасининг ўзгаришига доир ахборотини таҳлил қилиш асосида, қуйидаги формула бўйича амалга оширилади:
D = Rf + β ( Rm - Rf ) + S1 + S2 + C, бу ерда:
D - дисконтлаш ставкаси;
Rf - таваккалсиз ставка;
β - бета коэффициенти, мунтазам таваккалчилик кўрсаткичи бўлиб, фонд бозорининг умумий даромаддорлик даражасига нисбатан конкрет корхона акциялари умумий даромаддорлик даражасининг ўзгаришини акс эттиради;
Rm - бозорнинг умумий даромаддорлик даражаси (даромаддорликнинг бозордаги ўртача меъёри);
S1 - кичик корхоналарга таваккалчилик учун мукофот бўлиб, у устав фонди миқдори йирик корхоналар билан таққослаганда унча катта бўлмаган корхоналарнинг паст даражадаги кредит қобилияти ва молиявий барқарорлиги билан белгиланади;
S2 - конкрет корхонага инвестициялар қилиш таваккалчилиги учун мукофот (номунтазам таваккалчиликлар);
С - мамлакатга оид таваккалчилик бўлиб, у фақат капитал активни баҳолаш усули бўйича ҳисоблаш формуласининг барча элементлари сифатида бошқа мамлакатлар бозорига оид маълумотлардан фойдаланилганида ҳисобга олинади.
24. Дисконтлаш ставкасини кумулятив тузиш усули ёрдамида ҳисоблаш даромад таваккалсиз ставкаси ва баҳоланаётган корхонага инвестициялар қилиш таваккалчилиги учун мукофотларни қўшиш йўли билан, қуйидаги формула бўйича амалга оширилади:
D = Rf + RPm + RPs + RPu, бу ерда:
D - дисконтлаш ставкаси;
Rf - таваккалсиз ставка;
RPm - таваккалсиз инвестициялар билан таққослаганда, акцияларга қўйилмалар таваккалчилиги учун мукофот;
RPs - кичик корхоналарга таваккалчилик учун мукофот;
RPu - аниқ корхона ёки тармоққа хос бўлган таваккалчилик учун мукофот бўлиб, унинг доирасида таваккалчиликнинг қуйидаги омиллари баҳоланиши мумкин:
етакчи шахсга боғлиқлик;
корхонани молиялаштириш манбалари;
товарга оид ва ҳудудий диверсификация;
мижозларнинг диверсификацияланганлиги;
баҳоланаётган корхонага хос бўлган бошқа таваккалчиликлар.
25. Дисконтлаш ставкасини пул оқими дисконтланган усули ёрдамида ҳисоблаш баҳолаш объектининг жорий қийматини ПОД усули билан ҳисоблаш формуласида дисконтлаш ставкаси қийматини, қолган параметрлар маълум бўлганда, мазкур формула элементларининг тенглигига эришгунга қадар олдинма-кетин ўзгартириш йўли билан амалга оширилади.
26. Дисконтлаш ставкасини капиталнинг ўлчанган ўртача қиймати усули ёрдамида ҳисоблаш хусусий капитал ва жалб қилинган маблағларга иқтисодий самара олишнинг ўлчанган ставкаларини қўшиш йўли билан (бу ерда ўлчовлар сифатида хусусий ва жалб қилинган маблағларнинг капитал таркибидаги улушлари амал қилади), қуйидаги формула бўйича амалга оширилади:
WACC = kd (1 - tc) wd + kpwp + ksws, бу ерда:
kd - жалб қилинган маблағлар бўйича банк фоиз ставкаси;
tc - корхонанинг фойда солиғи ставкаси;
kp - имтиёзли акциялар бўйича даромад ставкаси;
ks - оддий акциялар бўйича даромад ставкаси;
wd - корхона капитали таркибида жалб қилинган капитал улуши;
wp - корхона капитали таркибида имтиёзли акциялар улуши;
ws - корхона капитали таркибида оддий акциялар улуши.
27. Дисконтлаш ставкасини ҳисоблаш усулининг танланиши ва ҳисоблашда олинган қийматлар ва фаразлар баҳоловчи томонидан баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда асослантирилиши лозим.
28. Баҳолаш объектининг прогноз даври тугаганидан кейинги қиймати қуйидаги усуллардан бири ёрдамида ҳисобланади:
эскириш ва капитал қўйилмаларнинг қийматлари тенг деб фараз қилинганда, прогноздан кейинги даврда барқарор даромадлар олиш прогнозига асосланган Гордон (доимий ўсиш) усули ёрдамида:
, бу ерда:
FV - баҳолаш объектининг прогноз даври тугагандан кейинги қиймати;
CF(t+1) - прогноздан кейинги даврнинг биринчи йили учун пул оқими;
D - дисконтлаш ставкаси;
g - сотув пул оқимининг ўсиш суръати;
мўлжалланаётган сотув, у баҳолаш объектини сотиш мажбурияти мавжуд бўлган ёки бундай сотиш муайян турдаги бизнесга хос бўлган ҳолда қўлланилади. Сотув нархини ҳисоблаш пул оқимини қиёсий баҳолаш объектлари сотувларига доир;
соф активлар қийматига доир;
тугатиш қийматига доир маълумотлар таҳлили асосида олинган коэффициентлар ёрдамида қиймат кўрсаткичларига қайта ҳисоблашдан иборат.
29. Баҳолаш объектининг жорий қиймати ПОД усули билан прогноз даври пул оқимларининг жорий қийматлари ва баҳолаш объектининг прогноз даври тугаганидан кейинги жорий қиймати йиғиндиси сифатида ҳисобланади.
Баҳолаш объектининг бозор қийматини олиш учун қуйидаги тузатишларни киритиш талаб этилади:
пул оқимини шакллантиришда ишга солинмаган активларнинг (агар улар мавжуд бўлса) қиймати қўшилади;
хусусий айланма капиталнинг ортиқча қисми қўшилади (тақчиллиги айирилади);
агар корхона хусусий капиталининг қийматини ҳисоблаш учун инвестицияланган капиталга олинган пул оқимидан фойдаланилаётган бўлса, узоқ муддатли қарзлар миқдори айириб ташланади.
Баҳолаш объекти бизнесдаги мулк улуши бўлган ҳолда ҳам баҳоловчи назорат ва ликвидлик даражасига қараб тузатишлар киритади.
Бозор ахбороти мавжуд бўлмаганда, назорат элементлари йўқлигига чегирмалар қуйидагича ҳисобланади:
Баҳоланаётган акциялар пакети миқдори (фоизда) |
Назорат элементлари йўқлигига чегирма (фоизда)
|
100 дан 75 гача +1 оддий акция
|
0 |
75 дан 50 гача +1 оддий акция
|
5 |
50 дан 25 гача +1 оддий акция
|
10 |
25 дан 10 гача +1 оддий акция
|
15 |
10 ва ундан кам
|
20 |
30. Баҳолаш объекти қийматини даромадни капиталлаштириш усули ёрдамида аниқлаш айрим давр (қоида тариқасида - бир йил) мобайнида олинган даромад миқдорини шу даромадга мувофиқ бўлган капиталлаштириш ставкасига бўлиш йўли билан, қуйидаги формула бўйича амалга оширилади:
, бу ерда:
PV - жорий қиймат;
CF - йил (ёки бошқа танланган давр) мобайнида олиш кутилаётган даромад;
R - капиталлаштириш ставкаси.
31. Капиталлаштирилиши лозим бўлган даромад миқдори қуйидаги усуллардан бири билан ҳисобланади:
жорий даромадлар усули билан - капиталлаштирилиши лозим бўлган даромад миқдори сифатида сўнгги ҳисобот даври кўрсаткичлари олинади;
даромаднинг оддий ўртача миқдорини ҳисоблаш усули билан - кутилаётган даромад миқдори ретроспектив даврдаги даромаднинг ўртача миқдорига тенг деб олинади;
даромаднинг ўлчанган ўртача миқдорини ҳисоблаш усули билан - кутилаётган даромад миқдори ретроспектив даврдаги даромаднинг ўлчанган ўртача миқдорига тенг деб олинади, бунда даромадни олиш даври баҳолаш санасига қанча яқин бўлса, унинг кўрсаткичи вазни шунча салмоқли бўлади;
мавжуд тенденциялар давом этади деган фаразга асосланган тренд (статистик усул) билан охирги уч йил учун ретроспектив маълумотларга асосланиб тренд тузиш ва қуйидаги формуладан фойдаланишни назарда тутади:
y = a + bxn + 1, бу ерда:
y - прогноздан кейинги даврнинг биринчи йилидаги даромад миқдори;
xn + 1 - прогноздан кейинги даврнинг биринчи йилига мос келадиган давр рақами;
a ва b - аниқланиши лозим бўлган номаълум ўзгарувчилар.
, бу ерда:
n - ўтган даврлар сони;
х - давр рақами.
32. Капиталлаштириш ставкаси қуйидаги усуллардан бири билан аниқланади:
баҳолаш объектига ўхшаш объектларнинг даромадлари миқдорлари ва сотув нархлари ҳақидаги бозор ахбороти таҳлилига асосланган бозор экстракцияси усули билан;
дисконтлаш ставкасидан баҳолаш объектидан олинган даромадлар ўсишининг йиллик ўртача суръатини айириш йўли билан.
Капиталлаштириш ставкаси бозор экстракцияси усули билан қуйидаги формула бўйича ҳисобланади:
, бу ерда:
R0 - баҳолаш объекти учун капиталлаштириш ставкаси;
n - ўхшаш объектлар сони;
Ki - i-чи ўхшаш объектнинг ўлчов коэффициенти;
Ri - i-чи ўхшаш объект учун Ri = Ii / Vi формуласи билан аниқланадиган капиталлаштириш ставкаси;
Ii - i-чи объектнинг баҳолаш объектининг капиталлаштирилаётган турдаги даромадига мос келадиган даромади;
Vi - i-чи объектнинг сотув нархи.
Капиталлаштириш ставкасининг дисконтлаш ставкаси билан ўзаро алоқаси қуйидаги формула билан ифодаланади:
R0 = D - g, бу ерда:
D - дисконтлаш ставкаси;
g - ўсиш суръатлари.
Баҳоловчи даромаднинг ўсиш суръатлари йўқлигини прогноз қилган бўлса, капиталлаштириш ставкаси миқдор жиҳатидан дисконтлаш ставкасига тенглаштирилади.
33. Баҳолаш объектининг жорий қиймати капиталлаштириш усули ёрдамида йил (ёки бошқа давр) мобайнида олиниши кутилаётган даромад миқдорини капиталлаштириш ставкасига бўлиш йўли билан ҳисобланади.
Баҳолаш объектининг бозор қийматини олиш учун пул оқимларини шакллантиришда ишга солинмаган активларнинг (агар улар мавжуд бўлса) бозор қийматини қўшиш лозим.
Агар баҳолаш объекти бизнесдаги мулк улуши бўлса баҳоловчи назорат ва ликвидлик даражасига тузатишлар киритади.
Агар бутун инвестиция қилинган капиталга пул оқими (даромад) баҳолаш базаси бўлса, 100 фоиздан кам бўлган акциялар пакетини баҳолашда акциялар пакетининг тегишли миқдори учун назорат элементлари йўқлигига чегирма қўлланилади.
Агар 1 дона оддий акцияга пул оқими (даромад) баҳолаш базаси бўлса, акциялар пакетининг тегишли миқдорига назорат элементлари мавжудлигига мукофот қўлланилади.
Бозор ахбороти мавжуд бўлмаганда, назорат элементлари йўқлигига (мавжудлигига) чегирмалар (мукофотлар) қуйидаги тарзда ҳисобланади:
Баҳоланаётган акциялар пакети миқдори (фоизда)
|
Чегирма (фоизда) |
Мукофот (фоизда) |
100 дан 75 гача +1 оддий акция
|
0 |
25 |
75 дан 50 гача +1 оддий акция
|
5 |
20 |
50 дан 25 гача +1 оддий акция
|
10 |
10 |
25 дан 10 гача +1 оддий акция
|
15 |
5 |
10 ва ундан кам
|
20 |
0 |
34. Баҳолаш объектини баҳолаш учун харажатга оид усулнинг танланиши баҳоловчи қабул қилган баҳолаш шартига боғлиқ бўлади:
соф активлар усули ишлаб турган корхона баҳоланган ҳолда қўлланилади;
тугатиш қиймати усули корхонани тугатиш шарти қабул қилинган ҳолда қўлланилади.
Харажатга оид ёндашув усуллари учун умумий формула қуйидаги кўринишга эга:
Корхона қиймати = Активлар қиймати - Мажбуриятлар қиймати
35. Ишлаб турган корхонани соф активлар усули билан баҳолаш учун баҳоловчи баҳолаш санасига қадар сўнгги корхона бухгалтерияси (ёки мавжуд бўлганда консолидация қилинган/бирлаштирилган) баланси асосида баҳолаш баланси (иқтисодий баланс)ни тузади. Иқтисодий балансда корхонанинг барча, шу жумладан бухгалтерия балансида ҳисобга олинмаган активлари (масалан, гудвилл) ва мажбуриятлари бозор қиймати бўйича ҳисобга олинади.
Иқтисодий балансни тузишда баҳоловчи:
кўчмас мулкнинг бозор қийматини аниқлайди;
машиналар, ускуналар ва транспорт воситаларининг бозор қийматини аниқлайди;
номоддий активларнинг бозор қийматини аниқлайди. Активларнинг тармоқ бўйича ўртача даромаддорлиги ҳақида ахборот мавжуд бўлса, гудвилл қиймати қуйидаги формула бўйича ҳисобланади (бунда корхонанинг балансида акс эттирилган, хусусийлаштириш (сотиб олиш) пайтида гудвилл сифатида корхона хусусий капиталининг баланс қиймати ва баҳолаш қиймати ўртасидаги фарқ тарзида юзага келган номоддий активлар, баҳолашга киритилмайди):
Гудвилл = |
СД - АБҚ * АЎД |
|
КС |
,бу ерда: |
|
|
|
СД - корхона соф даромади;
АБҚ - корхона активларининг бозор қиймати;
АЎД - активларнинг тармоқ бўйича ўртача даромадлилиги;
КС - капиталлаштириш ставкаси;
корхона молиявий қўйилмаларининг бозор қийматини, шу жумладан корхонанинг қимматли қоғозларга ва бошқа ташкилотларнинг устав капиталларига инвестицияларини, шунингдек бошқа ташкилотларга берилган қарзларни аниқлайди. Фонд бозорида котировка қилинадиган қимматли қоғозларга инвестицияларнинг бозор қийматини баҳолашда баҳоловчи ушбу қимматли қоғозларнинг бозордаги котировкаларига асосланади.
Фонд бозорида котировка қилинмайдиган қимматли қоғозларга ва бошқа ташкилотларнинг устав фондларига қилинган инвестициялар қийматини баҳолаш инвестицияларнинг назорат сифатларига қараб амалга оширилади:
50 фоиздан ортиқ бўлган молиявий қўйилмалар (акциялар пакетлари, улушлар ва бошқалар) қийматини баҳолаш 7-сон МБС асосида амалга оширилади;
50 фоизгача (қўшиб ҳисоблаганда) бўлган молиявий қўйилмалар (акциялар пакетлари, улушлар ва бошқалар) қийматини баҳолаш қуйидаги тартибда амалга оширилади:
фонд бозорида котировка қилинадиган акциялар қийматини баҳолаш мазкур акцияларнинг баҳолаш санасидан олдинги котировкаларга мувофиқ амалга оширилади;
дивидендлар кўринишида (нақд, нақдсиз шаклда ёки акциялар кўринишида) даромадлар келтирадиган инвестициялар қийматини баҳолаш сўнгги уч йил учун дивиденд кўринишидаги ўртача йиллик даромадни, агар бозор маълумотлари бўлмаса баҳолаш санасидаги Ўзбекистон Республикаси Марказий банкининг қайта молиялаштириш ставкаси бўйича капиталлаштириш йўли билан амалга оширилади;
муносиб даромад келтирмайдиган инвестициялар қийматини баҳолаш хусусий капитал миқдоридан келиб чиқиб қуйидаги формула асосида амалга оширилади:
Сак = Бин * Сск / Суф * (1-Кконтр), бу ерда:
Сак - акциялар пакетининг ҳисобланган қиймати;
Бин - акциялар пакетининг баланс қиймати;
Сск - хусусий капиталнинг баланс бўйича миқдори (хусусий маблағлар манбалари);
Суф - баланс бўйича устав капиталининг миқдори;
Кконтр - назорат коэффициенти.
Акциялар қийматини ҳисоблашда баҳоланаётган акциялар пакетининг назорат даражасини инобатга олиш зарур. Назорат элементлари йўқлигига чегирма мазкур Методиканинг 36-бандига асосан ҳисобланади.
Баҳоловчи, молиявий қўйилмаларнинг бозор қийматини баҳолашда:
а) ниҳоясига етказилмаган капитал қўйилмалар - тугалланмаган қурилиш объектлари ва ўрнатилиши лозим бўлган ускуналарнинг бозор қийматини аниқлайди;
б) товар-моддий захираларининг қийматини уларнинг баланс қиймати бўйича қабул қилади;
в) келгуси даврлар харажатлари баланс қиймати бўйича қабул қилинади;
г) кечиктирилган харажатлар ва даромадларнинг қиймати қуйидаги тарзда аниқланади:
агар улар бухгалтерия ҳисоби стандартларида белгиланган активлар ва мажбуриятларни тан олиш мезонларига жавоб берса, уларнинг қиймати баланс қийматига тенг ҳолда қабул қилинади;
агар улар бухгалтерия ҳисоби стандартларида белгиланган активлар ва мажбуриятларни тан олиш мезонларига жавоб бермаса, уларнинг қиймати тўланадиган фойда солиғи (муддати кечиктирилган даромадлар учун) ёки ушбу солиқдан тежалган сумма (муддати кечиктирилган харажатлар учун) бўйича ҳисобланади. Бунда тўланиши керак бўлган солиқ ёки унинг тежаш суммаси ушбу солиқнинг амалдаги ставкасини кечиктирилган харажатлар ва даромадларнинг баланс қийматига кўпайтириш йўли билан ҳисобланади;
д) пул маблағлари қийматига тузатиш киритилмайди;
е) ҳар бир дебитор бўйича узоқ муддатли дебиторлик қарзининг бозор қийматини кутилаётган қарз тўловлари ва қарз бўйича фоизларни дисконтлашни дисконтлаш ставкаси бўйича қарзни узиш муддатлари ва эҳтимолини ҳисобга олган ҳолда амалга ошириш йўли билан аниқлайди. Дисконтлаш ставкаси агар бозор маълумотлари бўлмаса, Ўзбекистон Республикаси Марказий банки томонидан белгиланган қайта молиялаштириш ставкаси миқдорида олинади. Жорий дебитор қарзи баланс қийматига тенг деб олинади;
ж) узоқ муддатли мажбуриятларнинг бозор қийматини кутилаётган қарз тўловлари ва қарз бўйича фоизларни дисконтлаш ставкаси бўйича тўлов муддатлари графикларини ҳисобга олган ҳолда дисконтлаш орқали аниқлайди;
з) мажбуриятларнинг баланс қийматига тенг деб олинадиган жорий мажбуриятларнинг бозор қийматини аниқлайди;
и) баҳоланаётган корхонага тегишли бўлган, балансдан ташқари ҳисобда турган, фойдаланишда бўлган хўжалик инвентари балансдан ташқари ҳисобда кўрсатилган қиймати бўйича 50 фоиз миқдоридаги эскиришни айириб ташлаган ҳолда баҳоланади;
к) ҳисобга олинмаган мажбуриятларнинг (агар улар мавжуд бўлса) бозор қийматини аниқлайди.
36. Корхона хусусий капиталининг бозор қиймати соф активлар усули ёрдамида активлар суммасининг бозор қийматидан мажбуриятлар суммасининг бозор қийматини айириб ташлаш йўли билан аниқланади. Баҳоланаётган мулк улушининг бозор қиймати корхона хусусий капитали қийматига нисбатан мутаносиб қисм сифатида ҳисобланади. Мулкнинг назорат ҳуқуқини бермайдиган улуши (акцияларнинг назорат ҳуқуқини бермайдиган пакети) баҳоланган ҳолда айрим (ёки барчаси) назорат функцияларининг йўқлигига чегирма киритилади.
Бозор ахбороти мавжуд бўлмаганда, назорат элементлари йўқлигига чегирмалар қуйидаги тарзда ҳисобланади:
Баҳоланаётган акциялар пакети миқдори (фоизда)
|
Назорат элементлари йўқлигига чегирма (фоизда) |
100 дан 75 гача +1 оддий акция
|
0 |
75 дан 50 гача +1 оддий акция
|
5 |
50 дан 25 гача +1 оддий акция
|
10 |
25 дан 10 гача +1 оддий акция
|
15 |
10 ва ундан кам
|
20 |
37. Тугатиш қиймати усули корхона тугатилганда ва унинг активлари алоҳида-алоҳида сотилганда мулкдор олиши мумкин бўлган қийматни аниқлашга асосланади.
Баҳоловчи корхона активларининг жорий қийматини бу активларнинг мўлжалланаётган сотиш санасида аниқланган, баҳолаш санасида активни сотиш билан боғлиқ таваккалчиликни ҳисобга олувчи дисконтлаш ставкаси бўйича келтирилган жорий қиймати сифатида аниқланади. Тугатиш шартлари билан бундай активни сотишга хос бўлган муддатдан камроқ сотиш муддати белгиланган бўлса, активнинг бозор қийматидан қисқартирилган сотиш муддатига чегирмани айириб ташлаш талаб этилади.
Тугатиш харажатлари қуйидагиларни ўз ичига олади:
тугатиш учун тўғридан-тўғри харажатлар - воситачиларга ҳақ, жалб қилинадиган ташкилотлар хизматига ҳақ тўлаш, активларни сотишда тўланадиган солиқлар;
активларга улар сотилгунга қадар эгалик қилиш билан боғлиқ харажатлар - тайёр маҳсулот захиралари, тугалланмаган ишлаб чиқариш, ускуналар, машиналар, механизмлар, кўчмас мулк объектларини сақлаб туриш харажатлари ва корхонани тугатиш якунлангунга қадар унинг ишини қувватлаш бўйича бошқарув харажатлари.
38. Корхонанинг тугатиш қиймати тугатиш харажатлари айириб ташланган активларнинг жорий қиймати билан корхона мажбуриятларининг жорий қиймати ўртасидаги тафовут сифатида аниқланади. Мулк улушининг қиймати корхонанинг тугатиш қийматига нисбатан мутаносиб қисм сифатида ҳисобланади.
4-§. Қўлланилган ёндашувлар доирасида олинган
натижаларни мувофиқлаштириш ва баҳолаш
объектининг якуний қийматини ҳисоблаш
39. Баҳолаш натижаларини қуйидаги усуллардан бири орқали амалга оширилади:
мантиқий мувофиқлаштириш усули;
математик ўлчаш усули.
40. Солиштирма ўлчовларни аниқлашда баҳоловчи қуйидаги асосий омилларни таҳлил қилиши лозим:
таҳлил ва ҳисоблашларга асос бўлган ахборотнинг ишончлилиги ва етарлилигини;
баҳолаш ёндашуви баҳолаш объектига хос бўлган нарх белгиловчи омиллар тузилишини ҳисобга олишга қодирлигини;
ёндашув баҳолаш объектига ўхшаш объектларнинг қоида тариқасидаги харидорлари ва сотувчилари мотивациясини акс эттиришга қодирлигини;
баҳолаш ёндашуви ҳисобланаётган қиймат турига мувофиқлигини.
41. Баҳолаш объекти қийматининг якуний миқдори қуйидаги формула бўйича аниқланади:
Кяк = Кхар * С1 + Кдар * С2 + Кқиёс * С3 , бу ерда:
Кяк - баҳолаш объектининг якуний қиймати;
Кхар, Кдар, Кқиёс - тегишлича харажатга оид, даромадга оид ва қиёсий ёндашувлар билан аниқланган қийматлар;
С1, С2, С3 - ҳар бир баҳолаш ёндашуви учун танланган тегишли солиштирма ўлчовлар. Бунда қуйидаги шарт бажарилиши лозим:
С1 + С2 + С3 = 1
Ягона миллий баҳолаш стандартларига
2-ИЛОВА
Кўчмас мулкни баҳолаш (8-сон МБС)
МЕТОДИКАСИ
Мазкур Методика 8-сон МБСни амалда қўллаш тартибини белгилайди ҳамда тавсиявий хусусиятга эга ҳисобланади.
1. Мазкур Методикада кўчмас мулкни Ўзбекистон Республикасининг ягона миллий баҳолаш стандартлари, шу жумладан 8-сон МБСга мувофиқ баҳолаш учун зарур энг минимал ёндашувлар ва усуллар келтирилган. Баҳоловчилар баҳолаш фаолияти тўғрисидаги қонун ҳужжатларига ҳамда мазкур Ўзбекистон Республикасининг Ягона миллий баҳолаш стандартига зид бўлмаган бошқа ёндашув ва усуллардан фойдаланиши мумкин.
2. Ушбу Методикада қуйидаги асосий тушунчалардан фойдаланилади:
аналог - асосий иқтисодий, физик, техник ва бошқа тавсифларга кўра баҳолаш объектига ўхшаш, нархи ўхшаш шартларда тузилган битимдан ёки рақобатли бозорда қилинган таклифдан маълум бўлган бошқа объект;
таваккалсиз ставка - кўчмас мулкка инвестицияланган капиталдан олинадиган, таваккалчиликнинг энг паст даражаси билан тавсифланадиган даромад меъёри;
ялпи рента мультипликатори - кўчмас мулк объектининг сотув нархи ва ялпи (потенциал ёки ҳақиқий) даромади нисбатини акс эттирувчи кўрсаткич;
ҳақиқий ёш - яхшилашларнинг уларнинг ҳолати ва фойдали хоссаларига мувофиқ бўлган, яхшилашларнинг иқтисодий хизмат муддатидан уларнинг қолган иқтисодий хизмат муддатини айириш йўли билан ҳисобланадиган ёши. Фойдаланиш шароитларига қараб яхшилашларнинг ҳақиқий ёши уларнинг амалдаги (хронологик) ёшидан кичкина, унга тенг ёки ундан катта бўлиши мумкин;
пул оқими - муайян давр мобайнида кўчмас мулк объектидан олинадиган пул маблағлари оқими;
ер участкаси - ер фондининг қайд этилган чегарага, майдонга, жойлашиш манзилига, ҳуқуқий режимга ҳамда давлат ер кадастрида акс эттириладиган бошқа хусусиятларига эга бўлган қисмидир;
ташқи (иқтисодий) эскириш - кўчмас мулк объекти қиймати мазкур объектдан ташқи омиллар таъсири натижасида пасайиши;
йиғилган эскириш - кўчмас мулк объектининг жисмоний, функционал ва ташқи эскириш билан боғлиқ умумий қийматининг йўқолиши (қадрсизланиши);
бартараф этиб бўлмайдиган эскириш - шундай бир эскириш бўлиб, уни бартараф этиш харажатлари бартараф этиш натижасида кўчмас мулк объектига қўшиладиган қийматидан кўпроқдир;
бартараф этиб бўладиган эскириш - шундай бир эскириш бўлиб, уни бартараф этиш харажатлари бартараф этиш натижасида кўчмас мулк объектига қўшиладиган қийматидан камроқ ёки унга тенгдир;
жисмоний эскириш - табиий қариш, нотўғри фойдаланиш, конструктив нуқсонлар, шунингдек яхшилаш элементларининг механик шикастланишлари билан белгиланган яхшилашлар қийматидаги йўқотиш;
функционал эскириш - яхшилашлар тўлалигича ёки айрим элементларига кўра бозор талабларига мувофиқ эмаслиги билан белгиланган яхшилашлар қийматидаги йўқотиш;
ихтисослаштирилмаган кўчмас мулк - очиқ бозорда сотиб олинадиган, сотиладиган ва ижарага бериладиган кўчмас мулк;
кўчмас мулкка бошқа шахсларнинг ҳуқуқларини юклаш - гаровга, ижарага бўлган ҳуқуқни, сервитутларни, чеклашларни, шартнома бўйича мажбуриятларни, мулкни ушлаб қолиш ҳуқуқини, суднинг мулкни хатлаш тўғрисидаги қарорини, ҳуқуқларни топширишни ва қонун ҳужжатларида белгиланган, кўчмас мулкка нисбатан олинадиган бошқа ҳуқуқларни ўз ичига олувчи кўчмас мулкка бўлган ҳуқуқ. Кўчмас мулкка бошқа шахсларнинг ҳуқуқларини юклаш қонун ҳужжатларига ёки шартномага мувофиқ белгиланади;
қурилиши тугалланмаган объект - қурилиш ишлари бошланган, лекин баҳолаш санасида ҳали тугалланмаган ва (ёки) объект қурилишини молиялаштириш манбаларидан қатъи назар, фойдаланишга қабул қилиш тўғрисидаги ҳужжатлари белгиланган тартибда расмийлаштирилмаган объект;
таваккалчилик учун мукофот - таваккалсиз ставка бўйича қўйилмалар билан таққослаганда, кўчмас мулкка қўйилмаларга хос бўлган таваккалчилик даражасини акс эттирадиган даромаднинг қўшимча нормаси;
ихтисослаштирилган кўчмас мулк - ўз хусусиятига (конструктив хусусиятлари, ихтисослиги, катта-кичиклиги, жойлашган ерига ёки мазкур омиллар бирикмасига) кўра ундан фойдаланишнинг муайян тури билан чекланган фойдали хоссаларга эга бўлган ва очиқ бозорда камдан-кам сотиладиган (корхонанинг бир қисми сифатида сотилган ҳоллар бундан мустасно) кўчмас мулк;
иқтисодий хизмат муддати - шундай бир давр муддати бўлиб, унинг ўтиши мобайнида яхшилашлар кўчмас мулк объектининг қийматига ҳисса қўшади;
дисконтлаш ставкаси - баҳоланаётган кўчмас мулк объектини яратиш ёки ўзгартириш билан боғлиқ бўлган тахмин қилинаётган барча харажатларни ва ҳисоб-китобларга кўра у келгусида яратадиган даромадни мазкур объектни баҳолаш санасига келтириш учун фойдаланиладиган фоиз ставкаси;
капиталлаштириш ставкаси - баҳолаш объектига ўхшаш кўчмас мулк объектларининг жорий (муайян санадаги) даромаддорлик кўрсаткичи;
тиклаш қиймати - баҳолаш объектига ўхшаш янги объектни ўхшаш материаллар ва технологиялардан фойдаланиб яратиш харажатлари суммаси;
ўрнини алмаштириш қиймати - баҳолаш объектига ўхшаш фойдали хоссаларга эга бўлган янги объектни замонавий материаллар ва технологиялар ёрдамида яратиш харажатлари суммаси;
жорий қиймат - тегишли дисконтлаш ставкасидан фойдаланиб муайян санага келтирилган бўлғуси даромадлар қиймати;
яхшилашлар - ер участкасини ундан кейинчалик фойдаланиш учун ўзгартириш борасидаги фаолият натижасида яратилган ва у билан узвий боғлиқ бўлган ер участкасидаги ўзгаришлар. Яхшилашлар бинолар, иншоотлар, муҳандислик системалари ва тармоқлари, кўп йиллик ўсимликларни ва улар билан жамулжам ҳолда конструктив ёки функционал яхлитликни ташкил этадиган бошқа объектларни ўз ичига олади;
соф рента мультипликатори - кўчмас мулк объектининг сотув нархи ва соф операцион даромади нисбатини акс эттирадиган кўрсаткич.
хизмат муддати узоқ элементлар - яхшилашнинг хизмат муддати билан тенг бўлган муддатга эга яхшилаш элементлари;
хизмат муддати қисқа элементлар - яхшилашнинг хизмат муддати мобайнида вақти-вақти билан алмаштириб туришни талаб этадиган яхшилаш элементлари.
3. Баҳолаш объектининг қиймати унга бўлган мулкий (ашёвий ва мажбуриятга оид) ҳуқуқлар, мазкур ҳуқуқларга доир чеклашлар ва уларга бошқа шахслар ҳуқуқларининг юкланишини ҳисобга олиб аниқланади. Бундай ҳуқуқларга қуйидагилар киради:
тўла мулкдорлик ҳуқуқи;
эгалик қилиш ҳуқуқи;
тасарруф этиш ҳуқуқи;
фойдаланиш ҳуқуқи;
ер участкасига умрбод мерос қилиб қолдириладиган эгалик ҳуқуқи;
уч участкасидан доимий (муддатсиз) фойдаланиш ҳуқуқи;
ижарага олиш ҳуқуқи;
сервитут;
қонун ҳужжатлари билан тақиқланмаган бошқа ҳуқуқлар.
Баҳолаш шартномаси шартларига ва баҳолаш объектининг хусусиятларига қараб тўла мулкдорлик ҳуқуқини ёки айрим мулкий ҳуқуқларни баҳолаш белгиланиши мумкин.
4. Ер участкасини яхшилашларга қуйидагилар киради:
ер участкасида жойлашган алоҳида бинолар, иншоотлар ва уларнинг гуруҳлари, мазкур участкага тегишли бўлган ер ости иншоотлари ёки уларнинг қисмлари;
биноларга барча узоқ муддатли уланишлар, жумладан ички сув таъминоти, иситиш ва совутиш тизимлари, электр таъминоти, газ тармоқлари, шунингдек ўрнатилган стационар қурилмалар (машиналар, асбоб-ускуналар);
ер участкасига ва биноларнинг ички тармоқларига уланган муҳандислик иншоотлари, коммуникациялар ва тармоқлар;
мазкур участкага тегишли бўлган, лекин унинг чегарасидан ташқарида жойлашган хўжалик, транспорт ва муҳандислик таъминоти элементлари;
участка ҳудудини ободонлаштириш объектлари, шу жумладан кўп йиллик ўсимликлар;
инфратузилма объектларидаги мулк улушлари;
баҳоланаётган мулк билан яхлит мажмуани ҳосил қилувчи, конструктив ёки функционал жиҳатдан унинг ажралмас қисми бўлган бошқа объектлар.
5. Бинода ва ер участкасида ўрнатилган стационар қурилмалар баҳолаш мақсадларида икки тоифага ажратилади:
бино хизмат кўрсатиш тизимларининг кўчмас мулк баҳосига киритиладиган таркибий элементлари;
кўчмас мулк объектида олиб борилаётган бизнесда фойдаланиладиган, ер участкаси ва яхшилашлардан алоҳида баҳоланадиган стационар қурилмалар.
6. Кўчмас мулк баҳосига киритиладиган стационар қурилмалар, машиналар ва асбоб-ускуналар биноларнинг қуйидаги хизмат кўрсатиш тизимларига киради:
электр таъминоти - ноишлаб чиқариш эҳтиёжларини қондириш учун мўлжалланган марказий қувватлантирувчи кабеллар, трансформаторлар, қалқонли, захирадаги генераторлар ва электр тармоқлари;
газ таъминоти - газ станцияларигача ва уларнинг доирасидаги газ қувур йўллари, шунингдек ноишлаб чиқариш эҳтиёжларини қондириш учун мўлжалланган бинолар доирасидаги газ қувур йўллари;
сув таъминоти- резервуарлар, қудуқлар ва скважиналар, насослар, сув тозалаш ускуналари, баклар, тақсимлаш тармоқлари, дренаж қурилмалари ва канализация тизимлари;
иситиш ва ҳаво ҳароратини мақбуллаштириш - қозонлар ва тегишли асбоб-ускуналар, ёнилғи баклари, радиаторлар, калориферлар, кондиционерлар учун асбоб-ускуналар, ҳаво йўналтириш қувурлари, вентиляторлар ва ноишлаб чиқариш мақсадларида фойдаланиладиган бошқа асбоб-ускуналар;
лифтлар ва юк кўтаргичлар - бино тузилишининг ажралмас қисмини шакллантирадиган ва нотижорат мақсадларида фойдаланиладиган йўловчи ва юк лифтлари, эскалаторлар, транспортёрлар, юк кўтаргичлар ва таянчлар.
7. Қиймат турини танлашнинг асосий мезони баҳолаш мақсадидир. Кўчмас мулкни баҳолашда аниқланадиган қийматнинг асосий тури бозор қийматидир. Кўчмас мулк қийматини баҳолашда аниқланиши мумкин бўлган бозор қийматидан бошқа турдаги қийматларга қуйидагилар киради:
инвестиция қиймати;
алмаштириш қолдиқ қиймати;
суғурта қиймати;
утилизация қиймати;
тугатиш қиймати;
солиқ солинадиган қиймат.
8. Баҳолаш санаси баҳолаш мақсадларидан келиб чиқиб белгиланади ва қоида тариқасида, баҳоловчи томонидан баҳолаш объектини кўздан кечириш санасига мувофиқ бўлади. Баҳоловчи баҳолаш санасидагина мавжуд бўлган ҳолатларни ва баҳолаш санасига қадар юз берган воқеаларни эътиборга олиши лозим.
9. Баҳолаш объектининг бозор қиймати тўғрисида асослантирилган хулоса чиқариш учун баҳоловчи минтақадаги ижтимоий-иқтисодий вазият, кўчмас мулк бозори, баҳолаш объекти жойлашган ер ва баҳолаш объектининг тавсифлари ҳақида ахборот йиғиши ва уни таҳлил қилиши лозим.
10. Минтақадаги ижтимоий-иқтисодий вазиятни таҳлил қилишда баҳоловчи:
минтақанинг табиий-иқлим хусусиятларини;
асосий макроиқтисодий кўрсаткичларни;
иқтисодиёт тармоқлари бўйича асосий кўрсаткичлар, уларнинг ўзгариш динамикаси ва баҳолаш объектининг бозордаги ҳолатига таъсирини;
ижтимоий ривожланишнинг асосий кўрсаткичлари, уларнинг ўзгариш динамикаси ва баҳолаш объектининг бозордаги ҳолатига таъсирини ўрганади.
Минтақадаги ижтимоий-иқтисодий вазият таҳлилининг натижаларига кўра баҳоловчи баҳолаш объектининг бозордаги жорий ва бўлғуси ҳолатини асослайди, эҳтимол тутилган қоида тариқасидаги харидор ва унинг инвестицион мотивацияси аниқланади.
11. Кўчмас мулк бозорини таҳлил қилишда баҳоловчи:
баҳолаш объекти жойлашган минтақадаги кўчмас мулк бозорининг умумий тавсифларини;
кўчмас мулк бозорининг тузилиши ва иштирокчиларини;
кўчмас мулк бозорининг айрим сегментлари бўйича талаб ва таклиф омилларини миқдорий таҳлил ва тенденциялар таҳлили билан бирга ўрганади.
Бозор тенденцияларининг таҳлили учун зарур бўлган бозорни сегментларга ажратиш кўчмас мулкнинг қуйидаги тоифалари бўйича амалга оширилади:
турар жой кўчмас мулки;
тижорат кўчмас мулки;
саноат кўчмас мулки;
қишлоқ хўжалиги кўчмас мулки;
махсус аҳамиятга молик кўчмас мулк.
Баҳолаш объектига ва баҳолаш шартномасининг шартларига қараб кўчмас мулк тоифаларининг ҳар бири муайян белгиларга кўра янада кичикроқ сегментларга ажратилиши мумкин.
Кўчмас мулк бозорининг таҳлили натижаларига кўра баҳоловчи кўчмас мулк бозорида юз бериши мумкин бўлган ўзгаришларни, баҳолаш объектининг кўчмас мулк бозоридаги жорий ва бўлғуси ҳолатини муқобил фойдаланиш имкониятини ҳисобга олган ҳолда асослайди.
12. Баҳолаш объектининг жойлашган ерини таҳлил қилишда баҳоловчи:
атрофдаги ердан фойдаланиш хусусиятини;
транспортда қатнови қулайлигини;
муҳандислик тармоқлари ва коммунал хизмат кўрсатишни;
ижтимоий инфратузилмани;
иқтисодий ўрнини;
туташ ҳудуднинг экологик ҳолатини;
ижтимоий обрўсини;
бошқа қулай ва ноқулай таъсирларни ўрганади.
Баҳолаш объекти жойлашган ер таҳлилининг натижаларига кўра баҳоловчи баҳолаш объекти жойлашган ернинг мазкур объект қийматига таъсир этиши мумкин бўлган ижобий ва салбий тавсифлари ҳамда имкониятларини асослайди.
13. Баҳолаш объекти тавсифларини таҳлил қилишда баҳоловчи:
баҳолаш объектининг ҳажмий-режалаштириш ва конструктив ечими хусусиятларини;
баҳолаш объектининг муҳандислик таъминоти хусусиятларини;
конструктив элементлар ва муҳандислик асбоб-ускуналарининг техник ҳолатини ўраганади.
Баҳолаш объекти тавсифларининг таҳлили натижаларига кўра баҳоловчи баҳолаш объекти техник тавсифларининг фойдали хоссалари ўхшаш бўлган кўчмас мулкка фойдаланиш ва функционаллик жиҳатидан қўйиладиган ҳозирги бозор талабларига мувофиқлигини аниқлайди.
Юзаки кўздан кечиришни амалга ошириш вақтида баҳоловчи айрим конструктив элементлар бўйича яхшилашларни текширади. Мазкур конструктив элементларга қуйидагилар киради:
ер ости қисми қурилмалари;
кўтариб турувчи асосни ташкил этадиган қурилмалар;
қаватлараро боғланишларнинг элементлари;
ёпма (том) қурилмалари;
девор ва эшик тирқишларининг тўлдиргичлари;
поллар;
ташқи пардоз;
ички пардоз;
ички муҳандислик системалари ва асбоб-ускуналари.
2-БОБ. КЎЧМАС МУЛКДАН ЭНГ МАҚБУЛ
ВА ЭНГ САМАРАЛИ ФОЙДАЛАНИШ
ТАҲЛИЛИ
14. Баҳолаш объектидан энг мақбул ва энг самарали фойдаланиш таҳлили икки босқичда амалга оширилади:
бўш турган (яхшиланмаган) деб қараладиган ер участкаси учун;
яхшилашлар мавжуд бўлган ер участкаси учун.
Энг мақбул ва энг самарали фойдаланиш таҳлилини амалга оширишда ҳар бир босқичда баҳоловчи:
кўчмас мулк объектидан фойдаланишнинг қонун ҳужжатларида тақиқланмаган эҳтимол тутилган вариантларини зоналарга ажратиш меъёрлари, шаҳарсозликка оид чеклашлар, қурилиш меъёрлари ва қоидалари ҳамда юридик чеклашларни ҳисобга олган ҳолда таҳлил қилади;
фойдаланишнинг рухсат этилган вариантларидан мазкур ер участкасида жисмонан амалга ошириш мумкин бўлганларини ер участкасининг физик тавсифлари, атрофдаги иморатлар ва ер участкасига туташ ҳудуддаги ижтимоий вазиятни ҳисобга олган ҳолда қолдиради;
ер участкасидан фойдаланишнинг жисмонан амалга ошириш мумкин бўлган ва қонун йўли билан рухсат этилган вариантларининг молиявий самарадорлигини қурилиш ёки яхшилашларни реконструкция қилиш харажатларини ва кўчмас мулк объекти яратиши мумкин бўлган даромадларни ҳисобга олган ҳолда таҳлил қилади;
жорий қиймати энг катта бўлган кўчмас мулк объектидан фойдаланиш вариантини энг самарали фойдаланиш сифатида танлайди.
15. Энг мақбул ва энг самарали фойдаланиш таҳлилини амалга оширишда баҳоловчи баҳолаш санасида кўчмас мулк объектига хос бўлган ва қоида тариқасидаги инвесторлар томонидан қабул қилинадиган фойдаланиш вариантларини ўрганиши лозим.
16. Яхшилашлар мавжуд бўлган ер участкасидан энг мақбул ва энг самарали фойдаланиш таҳлили мавжуд қурилмаларни ўзгартиришнинг қуйидаги вариантларини ҳисобга олган ҳолда амалга оширилади:
мавжуд яхшилашлардан ўзгартирмасдан фойдаланиш;
мавжуд яхшилашларни реконструкция қилиш;
мавжуд яхшилашларни бузиб ташлаш.
17. Энг мақбул ва энг самарали фойдаланиш таҳлили натижаларига кўра баҳоловчи ер участкасидан жорий фойдаланиш ундан энг самарали фойдаланишга қай даражада мувофиқ эканлиги тўғрисида хулоса чиқаради ва шунга қараб баҳолашнинг энг мақсадга мувофиқ ёндашувлари ва усулларини танлаш амалга оширилади.
ВА УСУЛЛАРИ
18. Баҳолаш объекти қийматини аниқлашда қиёсий ёндашувдан фойдаланиш учун баҳоловчи камида учта аналогни танлаб олиши лозим. Таққослаш аналогларини танлаш учун асосий мезон баҳолаш объектига ўхшаш бўлган энг самарали фойдаланишдир.
19. Баҳолаш объекти қийматини сотувларни таққослаш усули билан баҳолашда таққослаш бирлигини танлаш, қоида тариқасида, кўчмас мулк типи билан белгиланади. Таққослаш бирлиги сифатида қуйидагилар қўлланилади:
бино ёки ер участкасининг майдон бирлиги (квадрат метр, сотих, гектар) нархи;
бинонинг ҳажм бирлиги (куб метр) нархи;
тижорат салоҳиятига мувофиқ баҳоланадиган баҳолаш объектлари учун ўрин, номер нархи ва бошқа ўлчов бирликлари.
20. Баҳоловчи қайси таққослаш элементи бўйича аналог ва баҳолаш объекти ўртасидаги фарқни аниқлаган бўлса, шу таққослаш элементи аналогининг нархига тузатишлар киритади.
Топшириладиган мулкий ҳуқуқларга тузатишларни ҳисоблаш учун аналог даромадининг манбалари, тузилиши ва уни ижарага бериш шартлари ҳақида ахборот мавжуд бўлиши лозим.
Молиялаштириш шартларига қараб тузатишлар киритиш аналог билан битимлар тузишда баҳолаш объектига нисбатан кредитлаш схемалари ва ҳақ тўлаш шаклларида фарқлар мавжуд бўлган ҳолда амалга оширилади.
Сотув шартларига қараб киритиладиган тузатишлар харидор ва сотувчи ўзаро муносабатларининг таҳлили асосида аниқланади.
Хариддан кейинги харажатларга, масалан, бино ёки унинг бир қисмини демонтаж қилиш харажатлари, ер участкасининг ифлосланишини бартараф этиш харажатлари каби харажатлар киради.
Бозор шартларига қараб тузатишлар киритиш аналог билан битим тузилган санадан баҳолаш объектини баҳолаш санасига қадар ўтган вақтга қараб сотувларнинг нархларига тузатишлар киритишни назарда тутади.
Аналог жойлашган ерга қараб унинг нархига тузатиш киритишни амалга ошириш учун баҳоловчи таққосланаётган объектлар жойлашган ер билан боғлиқ фарқларни аниқлаши ва кўчмас мулк объектининг нархига бу фарқлар қўшган ҳиссани ҳисоблаши лозим.
Физик тавсифлар фарқига қараб тузатиш киритиш қийматга мазкур фарқ қўшган ҳисса билан белгиланади. Тузатиш киритишни амалга ошириш чоғида ўрганиладиган физик тавсифларга қуйидагилар киради: бинонинг катта-кичиклиги, қурилиш сифати, қурилиш материаллари, архитектуравий услуби, бинонинг ёши ва ҳолати, функционал жиҳатдан фойдалилиги, ер участкаси ҳажми ва унда қурилган иморатлар майдони, жалб қилувчанлиги, ободонлаштирилганлиги ва қулайликлари, участка экологияси.
Физик тавсифлар фарқига қараб тузатиш киритишда объектнинг унинг даромадига таъсир этадиган тавсифлари, чунончи: фойдаланиш харажатлари, бошқариш сифати, ижарачиларнинг ишончлилиги, ижара нархидаги чегирмалар, ижара шартномаси шартлари, ижара шартномаси тугайдиган муддат, ижарани узайтириш вариантлари ўрганилади.
Фойдаланиш турига қараб тузатиш киритиш аналог сифатида баҳолаш объекти билан мувофиқ келмайдиган энг самарали фойдаланишли объект танланган ҳолда қўлланилади.
Агар аналог қийматига кўчмас мулк ҳисобланмайдиган компонентлар (масалан, бизнес учун асбоб-ускуналар, мебель) киритилган бўлса, уларнинг қиймати аналог қийматидан чегириб ташланиши лозим.
21. Аналоглар сони билан тузатишлар киритиш амалга оширилаётган таққослаш элементларининг нисбатига доир мавжуд ахборотга қараб, баҳоловчи тузатишларни ҳисоблашнинг миқдорий ва сифатга оид усулларини қўллайди.
таққослаш элементига қараб киритиладиган тузатишни мазкур элементга кўра фарқ қиладиган икки объектни таққослаш йўли билан аниқлаш имкониятини берадиган маълумотлар жуфтлигини таҳлил қилиш усули;
Агар аналоглар сони аналогларни бирликка кўпайтирилган баҳолаш объекти билан таққослашни амалга оширишда қўлланилаётган таққослаш элементлари сонидан кўпроқ ёки унга тенг бўлса, баҳолаш учун тузатишларни ҳисоблашнинг миқдорий усулларидан фойдаланилади. Мазкур усулларга қуйидагилар киради:
вақт ёки жой белгисига кўра қиймат ўзгаришининг статистик қонуниятларини аниқлаш мақсадида маълумотларни сотув нархи ёки жойлашган ер каби ўзгарувчилар бўйича гуруҳлашни назарда тутадиган маълумотлар гуруҳларини таҳлил қилиш усули;
чизиқли тенгламалар системаларини матрица сифатида ечишга асосланган чизиқли алгебра усули;
кўчмас мулк объектларини корреляцион-регрессион ёки кластерли таҳлил ёрдамида баҳолаш усулини аналоглар сони таққослаш элементлари сонидан беш баравар кўпроқ бўлган ҳолда қўллаш мақсадга мувофиқдир;
график таҳлил усули, бунда баҳоловчи нархларнинг ўзгариш графиклари таҳлили асосида қийматнинг ўзгариш хусусияти ҳақида хулосалар чиқаради;
харажатларни таҳлил қилиш усули. У аналогнинг техник ёки ҳуқуқий тавсифларини баҳолаш объектига келтириш учун мазкур аналогга нисбатан қилиниши лозим бўлган харажатлар ҳақидаги маълумотлардан фойдаланишга асосланади. Бунда, тузатишлар ўртача бозор кўрсаткичларига мувофиқ келиши лозим;
кўчмас мулк бўйича ихтисослашган нашрларда келтирилган тавсияларга асосланган иккиламчи маълумотларни таҳлил қилиш усули;
баҳолаш объекти билан таққослаганда аналогнинг камчиликлари ёки афзалликлари билан белгиланган ижара ставкаларидаги тафовутни капиталлаштириш йўли билан тузатишларни ҳисоблашга асосланган ижара фарқларини капиталлаштириш усули.
Агар аналоглар сони аналогларни бирликка кўпайтирилган баҳолаш объекти билан таққослашни амалга оширишда қўлланилаётган таққослаш элементлари сонидан камроқ бўлса, баҳолаш учун тузатишларни ҳисоблашнинг сифатга оид усулларидан фойдаланилади. Мазкур усулларга қуйидагилар киради:
аналоглар нархларининг ўсиб ёки камайиб борувчи қаторида баҳолаш объектининг ўрнини аниқлаш мақсадида баҳолаш объекти ва аналогларнинг қиёсийлиги таҳлилига асосланган нисбий қиёсий таҳлил усули;
баҳоловчининг ёки жалб қилинган мутахассисларнинг баҳолаш объекти ва аналоглар хусусидаги субъектив фикрига асосланган экспертиза йўли билан баҳолаш усули.
22. Баҳолаш объектини баҳолаш учун қўлланиладиган тузатишларни ҳисоблаш усулларининг турлари ва сонини танлаш баҳоловчининг ваколатига киради ва баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда баҳоловчи томонидан асослантирилиши лозим.
23. Тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули энг типик йиллик даромадни қийматга уни даромаднинг баҳолаш объектига ўхшаш кўчмас мулк объектлари қийматига нисбати ҳақидаги бозор маълумотлари таҳлили асосида ҳисобланган капиталлаштириш ставкасига бўлиш йўли билан тўғридан-тўғри ўзгартиришга асосланган:
, бу ерда:
V - баҳолаш объектининг қиймати;
I - соф операцион даромад;
R - капиталлаштириш умумий ставкаси.
Агар даромад оқимлари даврнинг узоқ муддати мобайнида барқарор бўлса ёки даромад оқимлари барқарор мўътадил суръатларда ўзгарса, тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули қўлланилади.
Агар даромад оқимлари беқарор бўлса ёки баҳолаш объекти жиддий таъмирлашни (реконструкция қилишни) талаб қилса ёки тугалланмаган қурилиш ҳолатида бўлса, тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули, қоида тариқасида, қўлланилмайди.
24. Кўчмас мулк қийматини тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули билан ҳисоблаш учун даромаднинг асосий манбаи баҳолаш объекти ижарасидир.
Кўчмас мулк объектидан бошқа даромадлар кўчмас мулк фаолиятидан олиниши ва ижара ҳақига кирмаслиги мумкин (масалан, гараж ёки автотранспорт учун тўхташ жойидан фойдаланганлик учун ҳақ, сақлаш камераларини тақдим этишдан олинган даромад). Бунда, даромад манбаи баҳолаш объекти билан бевосита ва узвий боғлиқ бўлиши лозим.
25. Қуйидаги ижара ставкалари фарқланади:
мазкур минтақада баҳолаш объекти мансуб бозор сегментига хос бўлган бозор ижара ставкалари;
ижара шартномаси билан белгиланадиган контракт ижара ставкалари.
Бозор ижара ставкасидан кўчмас мулк объектига бўлган тўла мулкдорлик ҳуқуқини баҳолашда фойдаланилади. Контракт ижара ставкаси ижарага берувчининг қисман мулкий ҳуқуқларини баҳолаш учун қўлланилади.
26. Даромад қиймати сифатида, қоида тариқасида, кутилаётган соф операцион даромад (бундан буён матнда СОД деб юритилади)дан фойдаланилади. СОД қуйидаги кетма-кетликда ҳисобланади:
кўчмас мулк объектидан йил давомида олинадиган потенциал ялпи даромад ижарага бериш учун мўлжалланган майдонни ижара ставкасига кўпайтириш йўли билан баҳоланади;
ҳақиқий ялпи даромад майдондан тўла фойдаланмасликдан ва ижара ҳақини йиғишдаги йўқотишларни потенциал ялпи даромаддан айириш ва бошқа даромадларни қўшиш йўли билан аниқланади;
ҳақиқий ялпи даромаддан операцион харажатларни айириб, соф операцион даромад олинади.
27. Майдондан тўла фойдаланмасликдан ва ижара ҳақини йиғишдаги йўқотишлар мазкур бозордаги бошқарувнинг типик даражаси учун бозор кўрсаткичлари бўйича ҳисобланади. Қиёсий объектлар бўйича бозор кўрсаткичларини ҳисоблаш учун зарур ахборот бўлмаса, йўқотишлар қиймати баҳолаш объектига доир ретроспектив ва жорий ахборот таҳлили асосида, улар келгусида ўзгариши мумкинлигини ҳисобга олган ҳолда аниқланади.
28. Операцион харажатлар қуйидагиларни ўз ичига олади:
миқдори кўчмас мулкнинг эксплуатацион юкланганлик даражасига боғлиқ бўлмаган шартли ўзгармас харажатларни;
миқдори кўчмас мулкнинг эксплуатацион юкланганлик даражасига қараб ўзгарадиган шартли ўзгарувчан (эксплуатацион) харажатларни;
алмаштириш харажатлари (захиралар)ни.
Шартли ўзгармас харажатларга қуйидагилар киради:
мол-мулк солиғи;
мол-мулкни суғурталаш харажатлари;
хизмат кўрсатувчи ходимлар маоши (агар у бинонинг юкланишига боғлиқ бўлмаса) ва унга солинадиган солиқлар.
Шартли ўзгарувчан харажатларга қуйидагилар киради:
бошқарув харажатлари;
коммунал харажатлар;
ҳудудни сақлаш харажатлари;
жорий таъмирлаш ишлари учун харажатлар;
хизмат кўрсатувчи ходимлар иш ҳақи ва унга солинадиган солиқлар;
хавфсизликни таъминлаш харажатлари.
Алмаштириш харажатларига том, пол тўшами, электроарматура каби ва бошқа тез эскирадиган яхшилашларни вақти-вақти билан алмаштириш харажатлари киради.
29. Капиталлаштириш ставкасини бозорни сиқиш усули билан ҳисоблаш қиёсий кўчмас мулк объектларининг сотув нархлари ва СОД қийматлари ҳақидаги бозор маълумотларига асосланади ва қуйидаги формула бўйича ҳисобланади:
, бу ерда:
R - капиталлаштириш ставкаси;
n - қиёсий кўчмас мулк объектлари сони;
Ii - i-чи кўчмас мулк объектининг соф операцион даромади;
Vi - i-чи кўчмас мулк объектининг сотув нархи;
wi - i-чи натижанинг ўлчови (салмоғи).
30. Капиталлаштириш ставкасини капитал харажатлар қопланишини ҳисобга олиш усули билан ҳисоблаш кўчмас мулк қийматининг ўзгариши прогноз қилинган ҳолда қўлланади ва икки қисм:
пул маблағларидан фойдаланганлик учун таваккалчиликларни ва муайян инвестициялар билан боғлиқ бошқа омилларни ҳисобга олган ҳолда инвесторга тўланиши лозим бўлган компенсация ҳисобланадиган капитал учун даромаддорлик ставкаси Ron;
бошланғич қўйилмалар суммасининг қайтишини белгилайдиган ва активларнинг эскирадиган қисмига қўлланиладиган капиталнинг қайтиш меъёри Rof дан иборат бўлган капиталлаштириш ставкасини ҳисоблашни назарда тутади.
R = Ron + Rof
Капитал учун даромаддорлик ставкаси кумулятив тузиш усули билан ҳисобланади:
Ron = таваккалсиз ставка + кўчмас мулкка қўйилмалар таваккалчилиги учун мукофот + ликвидликнинг пастлиги учун мукофот + инвестицион менежмент учун мукофот.
Капиталнинг қайтиш меъёрини ҳисоблаш учун қуйидаги усулларнинг биридан фойдаланилади:
инвестицияланган капитал тенг улушларда қопланишини назарда тутадиган Ринг усулидан (тўғридан-тўғри қайтиш):
, бу ерда:
n - инвестициялар қайтарилиши назарда тутилаётган вақт даври;
капиталнинг қайтиш суммаларини капитал учун даромаддорлик ставкаси бўйича қайта инвестициялашда фойдаланиладиган Инвуд усулидан:
Rof = sff (n, Ron) , бу ерда:
sff - Ron ставкада қоплаш фонди омили;
капиталнинг қайтиш суммалари таваккалсиз ставка бўйича қайта инвестицияланган ҳолда фойдаланиладиган Хоскольд усулидан:
Rof = sff ( n, Rб ) , бу ерда:
Rб - таваккалсиз ставка.
31. Капиталлаштириш ставкасини боғлиқ инвестициялар усули билан ҳисоблаш кўчмас мулк объекти жалб қилинган маблағлардан фойдаланиб харид қилинган ҳолда амалга оширилади. Капиталлаштириш умумий ставкаси ўртача ўлчанган қиймат сифатида ҳисобланади:
R = m*Rm + (1 - m ) Rе , бу ерда:
Rm - жалб қилинган маблағлар учун капиталлаштириш ставкаси (ипотека ўзгармас ставкаси) бўлиб, у кредит бўйича ҳар йилги тўловларнинг ипотека кредити суммасига нисбати сифатида аниқланади;
Re - хусусий капитал учун капиталлаштириш ставкаси бўлиб, у қиёсий объектларнинг сотилиши ҳақидаги бозор маълумотларига кўра даромаднинг солиқ солингунга қадар қийматини хусусий капитал миқдорига бўлиш йўли билан аниқланади;
m - ипотека қарзи коэффициенти бўлиб, у инвестицияларнинг умумий суммасида жалб қилинган маблағлар улушини кўрсатади ва ипотека кредити суммасини инвестицияларнинг умумий суммасига бўлиш йўли билан аниқланади.
32. Қўлланилаётган капиталлаштириш ставкаси даромад тури, валютаси ва қиймати (номинал ёки реал)га мувофиқ бўлиши лозим. Капиталлаштириш ставкасини номинал қийматдан реал қийматга ва реал қийматдан номинал қийматга қайта ҳисоблаш қуйидаги формулалар ёрдамида амалга оширилади:
Rн = Rр + Иинф + Rр * Иинф,
Rр = (Rн - Иинф)/(1 + Иинф) , бу ерда:
Rн - капиталлаштириш номинал ставкаси;
Rр - капиталлаштириш реал ставкаси;
Иинф - инфляция индекси (инфляциянинг йиллик суръати).
Бунда, инфляция индекси ҳисоблаш учун танланган валютага мувофиқ бўлиши лозим.
33. Кўчмас мулк элементларидан бирининг қийматини тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули билан ҳисоблаш учун, зарур маълумотлар мавжуд бўлган тақдирда, қолдиқ техникаси қўлланилади. Ер участкаси қиймати қолдиқ техникаси ёрдамида қуйидаги формула бўйича ҳисобланади:
, бу ерда:
Vе - ер участкаси қиймати;
Vя - яхшилашлар қиймати;
I - кўчмас мулк объектидан олинган соф операцион даромад;
Rе - ер участкасидан олинган даромадлар учун капиталлаштириш ставкаси;
Rя - яхшилашлардан олинган даромадлар учун капиталлаштириш ставкаси.
Яхшилашлар қиймати қолдиқ техникаси ёрдамида қуйидаги формула бўйича ҳисобланади:
34. Баҳолаш объектининг қиймати пул оқимларини дисконтлаш усули (бундан буён матнда ПОД усули деб юритилади) ёрдамида дисконтлаш йўли билан, шундан сўнг баҳоланаётган кўчмас мулкдан фойдаланишнинг ҳар бир йилидаги пул оқимларини, шу жумладан мазкур кўчмас мулкка эгалик даврининг охирида уни қайта сотишдан келадиган пул оқимини қўшиш орқали аниқланади:
, бу ерда:
V - баҳолаш объектининг қиймати;
Ii - прогноз даври i-чи йилининг пул оқими;
D - дисконтлаш ставкаси;
Vn - реверсия (баҳолаш объектининг прогноз даври тугаганидан кейинги қиймати);
i - прогноз даври йилининг рақами;
n - прогноз даврининг охирги йили.
35. Дисконтлаш ставкаси кумулятив тузиш усули билан таваккалсиз ставка ва таваккалчилик учун мукофотларни қўшиш орқали аниқланади. Бунда таваккалчилик учун мукофотларга қуйидагилар киради:
мазкур қўйилмага хос бўлган ноликвидлик (активнинг пул маблағларига айланиши) таваккалчилиги учун мукофот;
мазкур турдаги қўйилмалар учун талаб этиладиган бошқарув иши ҳажми билан белгиланган инвестицион менежмент таваккалчилиги учун мукофот;
баҳолаш объектига хос бўлган қўшимча (сурункали) таваккалчилик учун мукофот.
Таваккалсиз ставка сифатида давлат қимматли қоғозлари бўйича фоиз ставкаси ёки банкларнинг фоиз ставкалари олинади.
Таваккалчилик учун мукофотларни белгилаш экспертиза йўли билан амалга оширилади. Қийматларни ва бунда қабул қилинган фаразларни асослантириш баҳоловчи томонидан баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда келтирилиши лозим.
36. Дисконтлаш ставкасини ўхшаш объектларнинг сотилиши ҳақидаги бозор маълумотларидан ажратиш усули билан ҳисоблаш учун баҳоловчи:
аналогларни танлайди;
ҳар бир аналог учун прогноз давридаги пул оқимларини ва прогноз давридан кейинги қийматни ҳисоблайди;
маълум сотув нархини ва ҳисобланган кўрсаткичларни пул оқимларини дисконтлаш формуласига солиб, олдинма-кетин яқинлашиш йўли билан ҳар бир аналог бўйича дисконтлаш ставкасини аниқлайди;
баҳолаш объекти учун дисконтлаш ставкасини барча аналоглар бўйича ўртача ўлчанган қиймат сифатида аниқлайди.
37. Дисконтлаш ставкасини муқобил инвестицияларни таққослаш усули билан ҳисоблаш, қоида тариқасида, кўчмас мулкнинг инвестиция қийматини аниқлаш вақтида амалга оширилади, бунда дисконтлаш ставкаси сифатида:
инвестор томонидан талаб қилинаётган даромаддорлик даражаси;
муқобил лойиҳаларнинг ва инвестор ихтиёрида мавжуд бўлган молиявий воситаларнинг кутилаётган даромаддорлик даражаси олинади.
38. Қўлланилаётган капиталлаштириш ставкаси даромад тури, валютаси ва қиймати (номинал ёки реал)га мувофиқ бўлиши лозим. Капиталлаштириш ставкасини номинал қийматдан реал қийматга ва реал қийматдан номинал қийматга қайта ҳисоблаш капиталлаштириш ставкасини қайта ҳисоблаш билан айни бир тартибда амалга оширилади.
39. Харажатга ёндашуви билан аниқланадиган баҳолаш объектининг қиймати ер участкасига бўлган мулкий ҳуқуқлар қийматидан ва йиғилган эскириш чегириб ташланган яхшилашларни тиклаш қиймати ёки тадбиркор даромадини ўз ичига оладиган алмаштириш қийматидан иборатдир.
40. Агар янги қурилишга харажатларни, эскиришни, ер участкасидан фойдаланиш ҳуқуқининг бозор қийматини, тадбиркорнинг кўчмас мулк бозорида талаб ва таклифнинг нисбий мувозанати шароитидаги фойдасини аниқ баҳолаш мумкин бўлса, харажат ёндашуви усуллари объектив натижаларни беради.
Ушбу ёндашув қуйидаги кетма-кетликка эга:
бино ва иншоотларнинг тикланиш қийматини баҳолаш;
тадбиркорлик фойдаси миқдорини баҳолаш;
аниқланган эскириш турларини ҳисоблаш;
ер участкасидан фойдаланиш ҳуқуқининг бозор қийматини баҳолаш;
тикланиш қийматини эскиришга тузатиш ва ер участкасидан фойдаланишга бўлган ҳуқуқ қийматини қўшиш йўли билан объектнинг якуний қийматин ҳисоблаш.
Кўчмас мулкнинг бозор қиймати қуйидаги формула ёрдамида ҳисобланади:
Ск = Се + (Ст.қ. + ТФ - И) ,
бу ерда:
Ск - кўчмас мулк объекти қиймати;
Се - ер участкасидан фойдаланишга бўлган ҳуқуқ қиймати;
С т.қ. - кўчмас мулк объектининг тикланиш қиймати;
ТФ - тадбиркор фойдаси;
И - жамғарилган эскириш.
41. Баҳолаш объекти таркибига кирувчи ер участкасига бўлган мулкий ҳуқуқлар қийматини аниқлаш мазкур ер участкасини бўш турган (яхшиланмаган) деб қараш ва ундан энг самарали фойдаланишни тахмин қилиш йўли билан амалга оширилади.
42. Ер участкасига бўлган мулкий ҳуқуқлар қийматини қиёсий таҳлил усули билан ҳисоблаш учун баҳоловчи:
баҳоланаётган ер участкасига ўхшаш ер участкаларининг сотувларига доир ахборотни таҳлил қилади;
баҳоланаётган ер участкасини ўхшаш ер участкалари билан таққослашда қўлланиладиган таққослаш элементларини аниқлайди;
ҳар бир таққослаш элементи бўйича тузатишлар киритишни амалга оширади;
ер участкасига бўлган мулкий ҳуқуқлар қийматини ўхшаш ер участкаларининг тузатиш киритилган нархларини мувофиқлаштириш йўли билан ҳисоблайди.
43. Ер участкасига бўлган мулкий ҳуқуқлар қиймати тақсимлаш усули билан ер участкасига бўлган мулкий ҳуқуқлар ва яхшилашлар нархининг кўчмас мулк типлари бўйича гуруҳланган кўчмас мулкнинг умумий нархидаги типик нисбатига доир статистик ахборот асосида аниқланади. Ер участкасига бўлган мулкий ҳуқуқлар қийматини тақсимлаш усули билан ҳисоблаш учун баҳоловчи:
аналоглар рўйхатини тузади;
баҳолаш объекти ва аналогларни таққослашда қўлланиладиган таққослаш элементларини аниқлайди;
ҳар бир аналог учун таққослаш элементлари бўйича тузатишлар киритишни амалга оширади;
аналогларнинг тузатишлар киритилган нархларини мувофиқлаштириш йўли билан баҳолаш объектининг қийматини аниқлайди;
ер участкасига бўлган мулкий ҳуқуқлар қийматини кўчмас мулк ягона объектининг қийматида ер участкасига бўлган мулкий ҳуқуқларнинг энг одатий улуши асосида аниқлайди.
44. Ер участкасига бўлган мулкий ҳуқуқлар қийматини ажратиш усули билан ҳисоблаш учун баҳоловчи:
баҳолаш объекти билан таққослаганда ер участкаларининг тавсифлари айниқса яқин бўлган аналогларни танлайди;
ҳар бир аналог бўйича яхшилашлар қийматини харажатга оид ёндашув усуллари билан тадбиркор даромадини ҳисобга олган ҳолда аниқлайди;
ҳар бир аналог бўйича ер участкасига бўлган мулкий ҳуқуқлар қийматини сотув нархидан яхшилашлар қийматини айириш йўли билан аниқлайди;
баҳоланаётган ер участкасига бўлган мулкий ҳуқуқлар қийматини сотувларни қиёсий таҳлил қилиш усули билан олинган натижалардан фойдаланган ҳолда аниқлайди.
45. Ер участкасига бўлган мулкий ҳуқуқлар қиймати ер рентасини капиталлаштириш усули билан баҳолаш санасидан кейинги биринчи йил учун ер рентаси қийматини капиталлаштириш ставкасига бўлиш йўли билан аниқланади.
Ер рентаси сифатида ер участкасини ижарага беришдан олинган, бозор маълумотларига кўра ҳисобланган даромад олинади.
Капиталлаштириш ставкаси аналоглар бўйича капиталлаштириш ставкаларини мувофиқлаштириш йўли билан ёки таваккалсиз ставкани мазкур ер участкасига инвестициялаш билан боғлиқ бўлган таваккалчилик учун мукофот қийматига кўпайтириш йўли билан аниқланади.
46. Ер участкасига бўлган мулкий ҳуқуқлар қийматини ер учун қолдиқ усули билан ҳисоблаш учун баҳоловчи:
баҳолаш объектининг соф операцион даромадини ижара ҳақининг бозор ставкалари асосида ҳисоблайди;
яхшилашлар қийматини ер участкасидан энг самарали фойдаланишга мувофиқ бўлган яхшилашларни тиклаш қиймати ёки алмаштириш қиймати сифатида ҳисоблайди;
яхшилашлар учун капиталлаштириш ставкасини аниқлайди;
яхшилашларга тўғри келадиган соф операцион даромадни яхшилашларни тиклаш қиймати ёки алмаштириш қийматини яхшилашлар учун капиталлаштириш ставкасига кўпайтириш йўли билан ҳисоблайди;
ер рентаси қийматини баҳолаш объектининг соф операцион даромадидан яхшилашларга тўғри келадиган соф операцион даромадни айириш йўли билан ҳисоблайди;
ер участкаси учун капиталлаштириш ставкасини аниқлайди;
ер участкасига бўлган мулкий ҳуқуқлар қийматини ер рентаси қийматини ер участкаси учун капиталлаштириш ставкасига бўлиш йўли билан ҳисоблайди.
Зарур ахборот мавжуд бўлса, ер участкасига бўлган мулкий ҳуқуқлар қиймати ер учун қолдиқ усули билан баҳолаш объекти қийматидан яхшилашлар қийматини айириш йўли билан аниқланади.
47. Ер участкасига бўлган мулкий ҳуқуқлар қиймати мўлжалланаётган фойдаланиш усули билан қуйидаги формула бўйича ҳисобланади:
, бу ерда:
Vз - ер участкасига бўлган мулкий ҳуқуқлар қиймати;
i - йил рақами;
j - ер участкасида яхшилашларни яратиш бўйича харажатларни амалга ошириш даврининг сўнгги йили;
Ei - харажатларни амалга оширишнинг i-чи йилида ер участкасидан фойдаланишнинг танланган вариантига мувофиқ мазкур участкада яхшилашларни яратиш бўйича харажатлар;
Ii - прогноз даврининг i-чи йилида яхшилашлардан фойдаланишдан олинган даромад;
D - дисконтлаш ставкаси;
n - прогноз даврининг охирги йили;
Vn - баҳолаш объектининг прогноз даври тугаганидан кейинги қиймати.
48. Яхшилашларни тиклаш қиймати ёки алмаштириш қиймати тўғридан-тўғри ва билвосита харажатлар йиғиндиси сифатида аниқланади.
Қурилиш билан бевосита боғлиқ бўлган тўғридан-тўғри харажатларга қуйидагилар киради:
қурилиш материаллари, жиҳозлар, қурилмалар ва муҳандислик асбоб-ускуналари қиймати;
ишчилар меҳнатига тўланадиган ҳақ;
қурилиш машиналари ва механизмларидан фойдаланиш қиймати;
қурилишга йўлдош бўлган вақтинчалик бинолар, иншоотлар ва муҳандислик тармоқлари, қурилиш давридаги коммунал хизматлар қиймати;
пудратчининг фойдаси ва қурилиш ишлаб чиқаришининг умумий шароитларини яратиш, уни ташкил этиш ва унга хизмат кўрсатиш учун зарур бўлган устама харажатлари;
қурилиш жараёни ва қурилиш объектини ишга тушириш устидан назорат тадбирларининг қиймати.
Қурилишга бевосита тааллуқли бўлмаган билвосита харажатларга қуйидагилар киради:
ерга қилинган инвестициялар қиймати ва ер участкасини ажратиш харажатлари (шу жумладан рухсат этувчи ҳужжатлар тўпламига харажатлар);
лойиҳа-смета ҳужжатларини ишлаб чиқиш ва экспертиза харажатлари;
ишчиларга қўшимча тўловлар ва нафақалар;
барча турдаги солиқлар ва йиғимлар;
кредитга хизмат кўрсатиш харажатлари;
маркетинг, суғурта ва реклама харажатлари;
ижарага олинган мол-мулкка қўшимча инвестициялар;
уй-жой қурувчининг маъмурий харажатлари.
49. Яхшилашларни тиклаш қиймати ёки алмаштириш қийматини қиёсий бирлик усули билан ҳисоблаш бундай яхшилашлар учун қабул қилинган қиёсий бирликни яратиш харажатларига доир маълумотлардан фойдаланишга асосланади. Яхшилашларни тиклаш ёки алмаштириш харажатлари қуйидаги формула бўйича аниқланади:
ТХ = ТХi * N ёки АХ = АХi * N
ТХ - яхшилашларни тиклаш харажатлари;
АХ - яхшилашларни алмаштириш харажатлари;
ТХi - i-чи қиёсий бирликка тўғри келадиган тиклаш харажатлари;
АХi - i-чи қиёсий бирликка тўғри келадиган алмаштириш харажатлари;
N - қиёсий бирликлар сони.
i-чи қиёсий бирликка тўғри келадиган тиклаш ёки алмаштириш харажатлари ўхшаш яхшилашларнинг қурилиш қиймати ҳақидаги бозор маълумотларига кўра ёки тиклаш қийматининг яхлитланган кўрсаткичлари тўпламларидан фойдаланган ҳолда, тегишли тузатишлар киритиш йўли билан ҳисобланади.
50. Яхшилашларни тиклаш қиймати ёки алмаштириш қийматини компонентларга ажратиш усули билан ҳисоблаш қурилиш-монтаж ишларининг умумий ҳажмини йирик компонентларга (масалан, тупроқ ишлари, пойдеворлар, деворлар) ажратишдан иборат. Мазкур усулга мувофиқ бир ёки бир нечта асосий компонентларни яратиш харажатлари ҳисобланади ва уларнинг фоиз ҳисобидаги улуши аниқланади, мазкур улушга мувофиқ яхшилашнинг умумий қиймати ҳисоблаб чиқарилади.
51. Яхшилашларни тиклаш қиймати ёки алмаштириш қийматини айрим нархлар усули билан ҳисоблаш баҳоланаётган объектни тиклаш (алмаштириш) учун тўғридан-тўғри ва билвосита харажатларни батафсил ҳисоблашдан иборат. Қўлланилаётган нархларнинг турига қараб айрим нархлар усулининг қуйидаги хиллари фарқланади:
ҳисоблаш жорий нархларда амалга оширилганда ресурсли усул;
ҳисоблаш базис (муайян йилдаги) нархларда амалга оширилганда базисли-индексли усул.
52. Ресурсли усулдан фойдаланганда баҳоловчи:
баҳоланаётган яхшилашни қуришга асосий қурилиш материаллари, қурилмалар ва жиҳозлар сарфини аниқлайди;
минтақада қурилиш материаллари билан улгуржи ва майда улгуржи савдо маълумотларига кўра қурилиш материаллари, қурилмалар ва жиҳозларнинг жорий қийматини ҳисоблайди;
бошқа тўғридан-тўғри ва билвосита харажатларни ҳисоблайди;
яхшилашларни тиклаш қиймати (алмаштириш қиймати)ни тўғридан-тўғри ва билвосита харажатлар йиғиндиси сифатида ҳисоблайди.
Жорий нархларда тузилган лойиҳа-смета ҳужжатлари мавжуд бўлган тақдирда, мазкур ҳужжатларнинг маълумотларидан улар тузилган санадан баҳолаш санасига қадар нархларнинг ўзгаришини ҳисобга олган ҳолда фойдаланилади.
53. Базисли-индексли усулни қўлланиши:
лойиҳа-смета ҳужжатларининг базис нархлардаги маълумотларидан фойдаланишни;
базис нархлардан жорий нархларга қайта ҳисоблаш коэффициентлари (индекслари)ни қўллашни назарда тутади.
54. Яхшилашларни тиклаш қиймати ёки алмаштириш қийматини аналоглар усули билан ҳисоблаш ўхшаш яхшилашларни қуриш харажатларига доир ахборотдан фойдаланишга, техник тавсифларга кўра баҳолаш объектининг аналогдан фарқларига ҳамда қурилиш вақтига қараб мазкур ахборотга тузатишлар киритишга асосланади.
55. Тадбиркор фойдаси қийматини аналоглар усули билан ҳисоблаш, аналогларнинг бозор қийматидан яхшилашларни яратиш харажатлари ва ер участкасига бўлган мулкий ҳуқуқлар қийматини айириш йўли билан амалга оширилади.
Тадбиркор фойдаси қийматини экспертиза сўрови усули билан ҳисоблаш баҳолаш объектига инвестициялаш таваккалчиликлари хусусида инвесторлар ўртасида сўров ўтказиш йўли билан амалга оширилади.
Тадбиркор фойдаси қийматини киритилган харажатлар усули билан ҳисоблаш баҳолаш объектига инвестициялар билан боғлиқ бўлган киритилган харажатларни баҳолашга асосланади. Бунда киритилган харажатлар деганда, шартли равишда ҳисобланадиган харажатлар (масалан, мазкур пул суммасига, агар у баҳолаш объектига инвестицияланмаганда, олиниши мумкин бўлган фоизлар) тушунилади.
56. Йиғилган эскириш қиймати ажратиш усули билан қуйидаги формула бўйича ҳисобланади:
Эй = Эжис + Эфунк + Эюз , бу ерда:
Эй - йиғилган эскириш;
Эжис - жисмоний эскириш;
Эфунк - функционал эскириш;
Эюз - юзаки (иқтисодий) эскириш.
Ажратиш усулидан бозор экстракцияси усули ёки иқтисодий ёш усулини қўллаш учун зарур ахборот бўлмаганида фойдаланилади.
57. Жисмоний эскириш ёшини аниқлашда баҳоловчи бартараф этиб бўладиган жисмоний эскириш ва бартараф этиб бўлмайдиган жисмоний эскиришни ҳисоблайди.
Қоида тариқасида, яхшилашлардан қониқарсиз фойдаланилганда вужудга келадиган бартараф этиб бўладиган жисмоний эскириш қиймати яхшилашнинг нормал фойдаланиш тавсифларини тиклаш харажатлари асосида ҳисобланади.
Бартараф этиб бўлмайдиган жисмоний эскириш қиймати жисмоний эскиришни аниқлашга доир норматив-ҳуқуқий ҳужжатлардан фойдаланиш асосида, хизмат муддати узоқ ва қисқа элементлар бўйича алоҳида ҳисобланади.
Хизмат муддати, қоида тариқасида, яхшилашнинг хизмат муддатига тенг бўлган хизмат муддати узоқ элементлар бўйича бартараф этиб бўлмайдиган жисмоний эскириш қийматини ҳисоблаш қуйидаги тартибда амалга оширилади:
бартараф этиб бўлмайдиган жисмоний эскириш даражаси яхшилаш ҳақиқий ёшининг унинг умумий жисмоний хизмати (фойдаланиш норматив муддати)га нисбати сифатида ҳисобланади;
эскиришни ҳисоблаш базаси элементнинг тиклаш қиймати (алмаштириш қиймати) билан унинг бартараф этиб бўладиган жисмоний эскириши ва хизмат муддати қисқа элементларнинг қолдиқ тиклаш қиймати йиғиндиси ўртасидаги фарқ сифатида ҳисобланади;
бартараф этиб бўлмайдиган жисмоний эскириш қиймати эскириш даражасининг эскиришни ҳисоблаш базасига кўпайтмаси сифатида ҳисобланади.
Хизмат муддати қисқа элементлар, яъни яхшилашнинг хизмат муддати мобайнида вақти-вақти билан алмаштиришни талаб этадиган элементлар бўйича бартараф этиб бўлмайдиган жисмоний эскириш қийматини ҳисоблаш қуйидаги тартибда амалга оширилади:
бартараф этиб бўлмайдиган жисмоний эскириш даражаси элементлар ҳақиқий ёшининг уларнинг умумий жисмоний хизмати (фойдаланиш норматив муддати)га нисбати сифатида ҳисобланади;
эскиришни ҳисоблаш базаси элементнинг тиклаш қиймати (алмаштириш қиймати) билан унинг бартараф этиб бўладиган жисмоний эскириши ўртасидаги фарқ сифатида ҳисобланади;
бартараф этиб бўлмайдиган жисмоний эскириш қиймати эскириш даражасининг эскиришни ҳисоблаш базасига кўпайтмаси сифатида ҳисобланади.
Хизмат муддати қисқа элементлардан фойдаланиш муддатлари турли аҳамиятга молик бинолар ва иншоотларни таъминлаш ва улардан фойдаланишга доир тегишли маълумот материаллари бўйича олинади.
58. Жисмоний эскириш кўчмас мулк алоҳида конструктив элементлари эскириш кўрсаткичларининг йиғиндиси сифатида аниқланади ва қуйидаги формула бўйича ҳисобланади:
, бу ерда:
Иi - i-чи конструктив элементнинг жисмоний эскириши, % ҳисобида;
Ki - кўчмас мулк умумий массасида i-чи конструктив элемент улуши;
i - конструктив элементлар сони.
Ҳар бир конструктив элементнинг жисмоний эскириши ҳажмини баҳоловчи уларнинг ҳақиқий ҳолатига қараб қурилиш нормаларига мувофиқ (кўздан кечириш жараёнида) аниқлайди.
59. Функционал эскириш қийматини аниқлашда баҳоловчи бартараф этиб бўладиган функционал эскириш ва бартараф этиб бўлмайдиган функционал эскиришни ҳисоблайди. Яхшилаш айрим элементларининг йўқлиги, етарли эмаслиги ёки керагидан ортиқлигига қараб функционал эскиришнинг қуйидаги типлари ҳисобланади:
яхшилашлар бозорнинг ҳозирги талабларига мувофиқлигининг муқаррар омили саналган элементнинг йўқлиги билан боғлиқ ва мавжуд яхшилашларда етишмаётган элементни ўрнатиш харажатлари билан баҳолаш санасидаги янги қурилишда мазкур элементни яхшилашларга ўрнатиш харажатлари ўртасидаги фарққа тенг бўлган бартараф этиб бўладиган функционал эскириш;
яхшилашлар бозорнинг ҳозирги талабларига мувофиқлигининг муқаррар омили саналган элементнинг йўқлиги билан боғлиқ ва соф операцион даромад йўқотишларининг жорий қийматлари билан яхшилаш элементининг йўқлиги билан боғлиқ ҳар қандай харажатлар йиғиндисига тенг бўлган бартараф этиб бўлмайдиган функционал эскириш;
кўчмас мулк объектининг истеъмол хоссаларини пасайтирадиган яхшилашлар элементининг керагидан ортиқлиги билан белгиланган ва мазкур элементни унинг жисмоний эскиришини ҳисобга олган ҳолда тиклаш қиймати ва уни демонтаж қилиш харажатларининг қайтариладиган материаллар қиймати чегириб ташланган йиғиндисига тенг бўлган бартараф этиб бўладиган функционал эскириш;
кўчмас мулк объектининг истеъмол хоссаларини пасайтирадиган яхшилашлар элементининг керагидан ортиқлиги билан белгиланган ва мазкур элементни унинг жисмоний эскиришини ҳисобга олган ҳолда тиклаш қиймати, соф операцион фойда йўқотишларининг жорий қийматлари ва яхшилашнинг керагидан ортиқ элементи мавжудлиги туфайли қилинган харажатлар билан мазкур элемент мавжудлиги билан боғлиқ иқтисодий самаранинг жорий қиймати ўртасидаги фарққа тенг бўлган бартараф этиб бўлмайдиган функционал эскириш;
яхшилашларнинг фойдаланишга яроқли бўлган, лекин бозорнинг ҳозирги талабларига мувофиқ келмайдиган элементларини алмаштириш ёки модернизация қилишни талаб этадиган бартараф этиб бўладиган функционал эскириш. Яхшилашларнинг алмаштирилаётган ёки модернизация қилинаётган элементларининг уларнинг жисмоний эскириши чегириб ташланган қиймати, мазкур элементни демонтаж қилишнинг қайтариладиган материаллар қиймати чегириб ташланган харажатлари ва мавжуд яхшилашларда етишмаётган элементларни ўрнатиш харажатлари билан баҳолаш санасидаги янги қурилишда мазкур элементни яхшилашларга ўрнатиш харажатлари ўртасидаги фарқ йиғиндиси сифатида ҳисобланади;
яхшилашларнинг фойдаланишга яроқли бўлган, лекин бозорнинг ҳозирги талабларига мувофиқ келмайдиган элементларини алмаштириш ёки модернизация қилишни талаб этадиган ва соф операцион фойда йўқотишларининг жорий қийматлари билан яхшилашларнинг маънавий эскирган элементлари мавжудлиги туфайли қилинган харажатлар йиғиндисига тенг бўлган бартараф этиб бўлмайдиган функционал эскириш.
60. Ташқи (иқтисодий) эскириш қиймати, мавжуд ахборот хусусиятига қараб, қуйидаги усуллардан бири билан ҳисобланади:
жуфт маълумотларни таҳлил қилиш усули билан;
ижарага оид зарарларни капиталлаштириш усули билан.
Ташқи эскиришни жуфт маълумотларни таҳлил қилиш усули билан ҳисоблашда баҳоловчи кўчмас мулк объектларининг сотувларига доир ахборотни ташқи эскиришга эга бўлган кўчмас мулк объектлари ва ташқи эскиришга эга бўлмаган кўчмас мулк объектларининг нархларини таққослаш йўли билан таҳлил қилади.
Ташқи эскиришни ижарага оид зарарларни капиталлаштириш усули билан ҳисоблашда баҳоловчи:
ижарага оид зарарларни аниқлаш учун бозор маълумотларини таҳлил қилади;
баҳолаш объекти қийматининг пасайишини ижарага оид зарарларни капиталлаштириш йўли билан ҳисоблайди;
ҳисобланган қийматнинг пасайишини баҳолаш объектининг элементлари - ер участкаси ва яхшилашлар ўртасида тақсимлайди.
Агар баҳоловчи ижарага оид зарарлар ўзгармас хусусиятга эга бўлишини прогноз қилган бўлса, уларни капиталлаштириш тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули билан амалга оширилади.
Агар баҳоловчи ижарага оид зарарлар вақтинчалик хусусиятга эга бўлишини прогноз қилган бўлса, уларни капиталлаштириш ПОД усули билан амалга оширилади.
61. Ташқи эскиришни аниқлаш ижара ҳақидаги йўқотишларни капиталлаштириш йўли билан ёки жуфт сотувлар усули ёрдамида амалга оширилиши мумкин.
Ташқи эскиришни ижара ҳақидаги йўқотишларни капиталлаштириш йўли билан аниқлаш бартараф этилмайдиган функционал эскиришни ҳисоблаш тартиби билан бир хил.
Ташқи эскириш жуфт сотувлар усули билан қуйидаги формула бўйича аниқланади:
Ивнеш. = [(Абел. - Ас) - Р - Сзем.] / Ас , бу ерда:
Абел. - баҳолаш объектининг ташқи эскириш белгилари мавжуд бўлмаган аналоги;
Ас - баҳолаш объектининг ташқи эскириш белгилари мавжуд бўлган аналоги;
Р - ўхшаш объектларнинг жисмоний ва бошқа фарқларидаги тафовут;
Сзем. - ер участкаси қиймати.
4-§. Қўлланилган баҳолаш ёндашувлари натижаларини
мувофиқлаштириш ва якуний қийматни аниқлаш
62. Баҳолаш натижаларини қуйидаги усуллардан бири орқали амалга оширилади:
мантиқий мувофиқлаштириш усули;
математик ўлчаш усули.
63. Солиштирма ўлчовларни аниқлашда баҳоловчи қуйидаги асосий омилларни таҳлил қилиши лозим:
таҳлил ва ҳисоблашларга асос бўлган ахборотнинг ишончлилиги ва етарлилигини;
баҳолаш ёндашуви баҳолаш объектига хос бўлган нарх белгиловчи омиллар тузилишини ҳисобга олишга қодирлигини;
ёндашув баҳолаш объектига ўхшаш объектларнинг қоида тариқасидаги харидорлари ва сотувчилари мотивациясини акс эттиришга қодирлигини;
баҳолаш ёндашуви ҳисобланаётган қиймат турига мувофиқлигини.
64. Баҳолаш объекти қийматининг якуний миқдори қуйидаги формула бўйича аниқланади:
Кяк = Кхар * С1 + Кдар * С2 + Кқиёс * С3 ,
бу ерда:
Кяк - баҳолаш объектининг якуний қиймати;
Кхар, Кдар, Кқиёс - тегишинча харажатга оид, даромадга оид ва қиёсий ёндашувлар билан аниқланган қийматлар;
С1, С2, С3 - ҳар бир баҳолаш ёндашуви учун танланган тегишли таққослама ўлчовлар.
Бунда, қуйидаги шарт бажарилиши лозим:
С1 + С2 + С3 = 1
Ягона миллий баҳолаш стандартига
3-ИЛОВА
Номоддий активлар баҳолаш (9-сон МБС)
МЕТОДИКАСИ
Мазкур Методика 9-сон МБСни амалда қўллаш тартибини белгилайди ҳамда тавсиявий хусусиятга эга ҳисобланади.
1. Мазкур Методикада баҳолаш учун зарур энг кам ёндашувлар ва усуллар келтирилган. Баҳоловчилар баҳолаш фаолияти тўғрисидаги қонун ҳужжатлари ҳамда Ўзбекистон Республикасининг Ягона миллий баҳолаш стандартига зид бўлмаган бошқа ёндашув ва усуллардан фойдаланиши мумкин.
2. Мазкур Методикада қуйидаги тушунчалардан фойдаланилади:
номоддий активлар (бундан буён матнда НМА деб юритилади) - ташкилот томонидан улардан ишлаб чиқариш, ишлар бажариш, хизматлар кўрсатиш ёки товарларни сотиш жараёнида фойдаланиш мақсадида ёхуд маъмурий ва бошқа функцияларни амалга ошириш учун узоқ муддат мобайнида тутиб туриладиган, моддий-ашёвий мазмунга эга бўлмаган идентификацияланувчи мол-мулк объектлари;
интеллектуал мулк объекти (бундан буён матнда ИМО деб юритилади) - жисмоний ёки юридик шахснинг интеллектуал фаолиятнинг натижалари ҳамда фуқаролик муомаласи иштирокчиларининг, товарлар, ишлар ва хизматларнинг хусусий аломатларини акс эттирувчи воситаларга бўлган мутлақ ҳуқуқи.
ИДЕНТИФИКАЦИЯ ҚИЛИШ
3. Баҳолаш объектига бўлган ҳуқуқларни идентификация қилишда баҳоловчи мулкий ҳуқуқларга қонуний эгалик қилинишини тасдиқловчи ҳужжатларнинг мавжудлигига ишонч ҳосил қилиши лозим. Бундай ҳужжатларга қуйидагилар киради:
муҳофаза қилувчи ҳужжатлар (патентлар, гувоҳномалар);
лицензия шартномалари, ҳуқуқларни бошқага ўтказиш шартномалари, комплекс тадбиркорлик лицензияси (франшизинг) шартномалари;
бошқа ташкилотлар ёки ташкилотнинг бўлинмалари томонидан баҳолаш объектини яратишга буюртма (молиялаштириш) шартномалари;
хизмат вазифаси сифатида ташкилотнинг ўзида баҳолаш объектини яратишга буюртмалар;
ташкилот ва баҳолаш объектининг ишлаб чиқувчилари ўртасидаги контрактлар ва муаллифлик лицензия шартномалари;
баҳолаш объектига бўлган ҳуқуқларни пулли ёки бепул топширишдаги қабул қилиш-топшириш далолатномалари;
ташкилотларни қайта ташкил қилиш, банкрот деб эълон қилиш, хусусийлаштиришда ИМО ва НМАлар бўйича давлат ҳокимияти органлари томонидан қабул қилинадиган қарорлар;
мулкий ҳуқуқларни идентификация қилиш билан боғлиқ бўлган бошқа ҳужжатлар.
4. Мазкур босқичда буюртмачи баҳоловчи билан биргаликда баҳолаш учун идентификация варақасини (бошланғич маълумотлар варақасини) тўлдиради.
5. Идентификация варақаси қуйидагилардан иборат бўлиши лозим:
баҳолаш объектининг, у қайси ИМО (НМА)га мансублиги кўрсатилган, тўлиқ номи тўғрисидаги ахборот;
баҳоланаётган ҳуқуқлар тўғрисидаги ахборот;
ҳуқуқ эгалари ва ишлаб чиқувчилар тўғрисидаги маълумотлар;
баҳолаш объектининг ҳуқуқий муҳофазаси тўғрисидаги ахборот, муҳофаза қилувчи ҳужжат ва унинг амал қилиш муддати кўрсатилган ҳолда, агарда бундай ҳужжат мавжуд бўлса;
баҳолаш объектидан ишлаб чиқариш фаолиятида фойдаланиш бошланадиган муддатлар тўғрисидаги ахборот;
баҳолаш объектининг ишлаб чиқаришга тайёрлиги даражаси, унинг фойдалилигини белгиловчи техник-иқтисодий тавсифлари тўғрисидаги ахборот;
яратилишида баҳолаш объектидан фойдаланиладиган, техник, истеъмол, экологик ва иқтисодий кўрсаткичларидан иборат бўлган маҳсулотлар, хизматларнинг тавсифлари;
баҳоланаётган НМА ва ИМОдан фойдаланишдан олинадиган тушум, таннарх, даромаднинг ҳақиқий кўрсаткичлари, агарда мавжуд бўлса;
баҳолаш объектига бўлган ҳуқуқларни топшириш бўйича лицензия шартномалари мавжудлиги (мавжуд эмаслиги) тўғрисидаги ахборот;
баҳолаш объектига бўлган ҳуқуқларни яратишга (қўлга киритишга) сарфланган харажатлар тўғрисидаги ахборот;
тушумнинг режалаштирилаётган кўрсаткичлари, таннарх, даромад, ишлаб чиқаришга тайёр ҳолатга келтириш харажатлари, солиқ солиш тўғрисидаги ҳамда баҳолашни ўтказиш учун аҳамиятли бўлган баҳолаш объектидан ишлаб чиқаришда фойдаланиш хусусиятларини тавсифловчи бошқа ахборот.
Баҳолаш объектининг хусусиятига қараб мазкур ахборот тўлдирилиши мумкин.
6. Идентификация варақаси белгиланган тартибда буюртмачи ва баҳоловчи ташкилоти томонидан тасдиқланади.
3-БОБ. АХБОРОТ ЙИҒИШ ВА БОЗОРНИ
ТАҲЛИЛ ҚИЛИШ
7. Баҳолаш ёндашувлари ва усулларининг асосли танланиши ва қўлланиши учун баҳоловчи ахборотни йиғиш ва таҳлил қилишни амалга оширади. Баҳолаш объектини таҳлил қилиш учун зарур ахборот тури ва ҳажми баҳоловчи томонидан баҳолаш мақсади, аниқланаётган қиймат тури, баҳолаш объектининг хусусиятлари, фаразлар ва чекловчи шартларга қараб аниқланади.
8. Баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда баҳоловчи макроиқтисодий ахборотнинг таҳлилини, шу жумладан:
иқтисодий ўсиш суръатлари (ялпи ички маҳсулотнинг);
саноат ишлаб чиқариши ҳажми;
инфляция даражаси;
банк фоиз ставкалари даражаси;
фонд бозори кўрсаткичларини келтириши лозим.
Баҳолаш объектининг хусусиятига ва баҳолаш мақсадларига қараб баҳоловчи кўриб чиқиладиган макроиқтисодий кўрсаткичлар рўйхатини кенгайтириши мумкин.
9. Баҳоловчи баҳолаш объекти мансуб бўлган бозорни аниқлаши, ва агарда имкон бўлса, уни таҳлил қилиши лозим. Қуйидагилар баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботдаги бозорга оид асосий кўрсаткичлар бўлиши лозим:
баҳолаш объекти мансуб бўлган тармоқнинг ўсиш суръатлари;
тармоқдаги даромадлиликнинг ўртача кўрсаткичлари;
тармоқни сегментларга ажратиш ва баҳоланаётган ташкилот мансуб бўлган сегментни аниқлаш;
тармоқнинг норматив-ҳуқуқий тартибга солиниши ва тармоқда ташкилотлар фаолияти учун ўзига хос чеклашлар.
10. НМА ва ИМО қийматини аниқлашда унинг илмий-техник, тижорат ва ҳуқуқий тавсифлари, мақсадлари, шартлари ва маркетинг тадқиқотлари воситасида олинган фойдаланиш натижалари, агарда улар баҳолаш буюртмасида мавжуд бўлса, таҳлил қилинади.
ВА УСУЛЛАРИ
11. НМА ва ИМОнинг бозор қийматини қиёсий ёндашувдан фойдаланган ҳолда аниқлаш аналоглар нархларига уларнинг баҳоланаётган НМА ва ИМОдан фарқини бартараф қилиш имконини берувчи тузатишлар киритиш йўли билан амалга оширилади.
12. Қиёсий ёндашув тегишли солиштириш элементлари асосида танлаб олинадиган аналоглар нархларидан фойдаланган ҳолда қўлланилади. Солиштириш элементларига ўзгариб туриши баҳолаш объектининг бозор қийматига таъсир қилувчи омиллар ҳамда бозорда юзага келган НМА ва ИМО билан боғлиқ битимлар тавсифлари тааллуқлидир.
13. Энг муҳим солиштириш элементлари қуйидагилар ҳисобланади:
НМА ва ИМОга бўлган баҳоланаётган мулкий ҳуқуқлар ҳажми;
НМА ва ИМО билан боғлиқ битимларни молиялаштириш шартлари (шахсий ва қарз маблағларининг нисбати, қарз маблағларини тақдим қилиш шартлари);
аналог билан боғлиқ битим тузилган санадан бошлаб баҳолаш ўтказилган санагача бўлган даврда НМА ва ИМО нархларининг ўзгариши;
НМА ва ИМО фойдаланилган ёки фойдаланилиши мумкин бўлган саноат тармоғи;
НМА ва ИМО ҳамда аналогга бўлган тақдим этилаётган ҳуқуқлар амал қиладиган ҳудуд;
баҳолаш объектининг аналогга нисбатан функционал, технологик, иқтисодий тавсифлари;
НМА ва ИМОдан фойдаланган ҳолда ишлаб чиқарилиши ёки сотилиши мумкин бўлган маҳсулотга талаб;
рақобатлашувчи таклифларнинг мавжудлиги;
НМА ва ИМОдан фойдаланган ҳолда ишлаб чиқарилган маҳсулотни (ишларни, хизматларни) сотишнинг нисбий ҳажми;
НМА ва ИМО ҳамда аналогдан фойдали фойдаланиш муддати;
ишлаб чиқаришда НМА ва ИМОни ҳамда аналогни ўзлаштириш харажатларининг даражаси;
тўлов шартлари ҳамда НМА ва ИМО билан боғлиқ битимларни тузиш ҳолатлари.
14. Тузатишлар миқдорлари қуйидаги усуллар билан аниқланади:
бир солиштириш элементи бўйича бир-биридан фарқ қилувчи аналоглар нархларини тўғридан-тўғри жуфт-жуфти билан солиштириш, ҳамда шундай тарзда олинган ахборот асосида ушбу солиштириш элементи бўйича тузатишларни аниқлаш;
бир солиштириш элементи бўйича бир-биридан фарқ қилувчи иккита аналогларнинг даромадини (фойдасини) тўғридан-тўғри жуфт-жуфти билан солиштириш, ҳамда даромадлардаги фарқларни капиталлаштириш йўли билан ушбу солиштириш элементи бўйича тузатишларни аниқлаш;
аналогнинг баҳолаш объектидан фарқ қиладиган солиштириш элементи тавсифининг ўзгариши билан боғлиқ харажатларни аниқлаш орқали;
аналоглар нархларига тузатишларни эксперт йўли билан асослаш.
15. НМА ва ИМОни баҳолашнинг қиёсий ёндашуви доираларида баҳолашнинг қуйидаги усулларидан фойдаланилади:
сотиб олиш қиймати усули;
сотувларнинг қиёсий таҳлили усули.
16. Сотиб олиш қиймати усули баҳолаш объектининг аналоги унинг бозор қийматини акс эттираётган нарх бўйича бозорда сотиб олинишини назарда тутади. У баҳоланаётган НМА ва ИМОнинг бозор қийматини ҳисоблаш учун фойдаланилиши мумкин, бунда баҳоланаётган НМА ва ИМО ҳамда бозорда мавжуд аналогининг таққосланишини таъминловчи тузатишлар киритилади.
17. Ушбу усул қуйидаги босқичлардан иборатдир:
ўхшаш НМА ва ИМОлар бўйича тузилган битимлар тўғрисидаги ахборот тўпланади;
НМА ва ИМОни танлаб олинган аналоглари билан таққосланиши ўтказиладиган солиштириш элементлари рўйхати аниқланади;
баҳоланаётган НМА ва ИМО билан солиштириш элементлари қийматларини ҳисобга олган ҳолда тузилган битимларнинг ҳақиқий нархлари тузатилади;
таққосланаётган битимлар бўйича тузатилган ҳақиқий маълумотлар асосида баҳоланаётган НМА ва ИМОнинг қиймати аниқланади.
18. Сотувларнинг қиёсий таҳлили усули НМА ва ИМОнинг қийматини таққослаш учун танлаб олинган ўхшаш объектлар сотувлари нархига тузатишлар киритиш йўли билан ҳисоблашга имкон беради.
19. Аналог ҳамда НМА ва ИМОнинг таққосланувчи параметрлари айнан бир бозордаги сотилиш санаси ёки таклиф санаси, иқтисодий шартлари, физик тавсифлари ва рақобатдошлигига нисбатан ўхшаш бўлиши лозим, яъни талаб ва таклиф жиҳатдан улар тахминан бир хил ҳолатда бўлиши лозим. Акс ҳолда таққосланаётган аналогдан қиймат кўрсаткичларини кўчириш нотўғри натижаларга олиб келиши мумкин.
20. Ушбу усул қуйидаги босқичлардан иборатдир:
баҳолаш объектига ўхшаш бўлган объектлар билан тузилган битимлар тўғрисидаги, уларнинг сотилиши таклифлари тўғрисидаги ахборотни йиғиш мақсадида бозорни ўрганиш ўтказилади;
НМА ва ИМО ҳамда унинг аналоги таққосланиши ўтказиладиган солиштириш элементлари рўйхати аниқланади, таққосланаётган объектлар фарқланувчи хусусиятларининг уларнинг қийматига таъсири даражаси аниқланади;
баҳолаш объектини танлаб олинган бозорда сотилган ёки сотишга таклиф қилинаётган объектлар - аналоглар билан алоҳида кўрсаткичлар бўйича солиштирилиши ўтказилади;
аналог объект қийматига нисбатан солиштириш элементлари бўйича тузатишлар аниқланади;
аналог - объектнинг қийматига тузатишлар киритиш асосида НМА ва ИМОнинг қиймати аниқланади.
21. Сотувларнинг қиёсий таҳлили усулига биноан НМА ва ИМОнинг бозор қиймати қуйидаги формула бўйича аниқланади:
V = Vkor ± Kor,
бу ерда:
V - НМА ва ИМОнинг бозор қиймати;
Vkor - аналог қийматининг тузатилган миқдори;
Kor - баҳолаш санаси ҳолатига таққосланаётган аналогнинг тузатилган қиймати миқдорига умумий тузатишлар миқдори.
НМА ва ИМО аналогининг тузатилган қиймати миқдори нархнинг амал қилиши санаси ҳолатига қуйидаги формула бўйича аниқланади:
Vkor= Pa * Kinf - A ,
бу ерда:
Pa - сотув куни ҳолатига таққосланаётган объектнинг (аналогнинг) сотилиш нархи;
Kinf - аналог билан битим тузилган санадан бошлаб баҳолаш санасига қадар бўлган давр учун инфляция индексининг ўзгаришларини инобатга олувчи коэффициент;
A - аналог билан битим тузилган санадан бошлаб баҳолаш санасига қадар бўлган давр учун қуйидаги формулага биноан аниқланадиган ҳисобланган амортизация миқдор:
A= Pa * Pt/ PerА ,
бу ерда:
Pt - аналог бўйича битим тузилган санадан бошлаб баҳолаш санасига қадар бўлган давр (ойларда);
PerА- баҳоланаётган НМА ва ИМОнинг эҳтимолий хизмат муддатидан келиб чиққан ҳолда аниқланадиган амортизациянинг тўлиқ муддати (ойларда).
22. НМА ва ИМОнинг истеъмолчилик хусусиятлари кўп сонли параметрлар билан аниқланади, ва баҳолаш санаси ҳолатига унинг тўлиқ аналоги ёки ўхшаш объектлар билан тузилган битимлар бўйича ахборот умуман бўлмаслиги мумкин. Сотувларнинг қиёсий таҳлилини ўтказишда мутлақо бир хил бўлган НМА ва ИМОлар бўлмаслиги ҳамда улардан бир хилда фойдаланиш шартлари бўлмаслигини тушуниш лозим.
23. НМА ва ИМО ўз эгасига маҳсулот ишлаб чиқаришдаги (хизматлар кўрсатишдаги) келажакдаги фойдасини таъминлайди. Келажакдаги пул оқимларининг ўзгариши ҳажм жиҳатидан қуйидагиларга боғлиқдир:
мазкур НМА ва ИМОдан фойдаланувчи ташкилотнинг ишлаб чиқариш қувватлари ва молиявий имкониятлари;
маҳсулотлар ишлаб чиқариш ва сотишни баҳолаш объекти иштироки билан орттириш режалари;
ишлаб чиқарилаётган маҳсулотларнинг ортиб бораётган ҳажми истеъмоли бўйича бозор имкониятлари.
24. Даромад ёндашуви НМА ва ИМОга ҳуқуқларга эга бўлган юридик ва жисмоний шахс олаётган ёки олиши мумкин бўлган фойдалар миқдорини аниқлаш мумкин бўлган ҳолларда НМА ва ИМОни баҳолаш учун қўлланади.
25. НМА ва ИМОдан фойдаланишдан олинадиган фойдаларнинг асосий шакллари қуйидагилардир:
маҳсулотлар (хизматлар) ишлаб чиқариш ва сотиш харажатларини тежаш ва/ёки асосий ва айланма маблағларга инвестицияларни, шу жумладан харажатларни амалда пасайтириш, НМА ва ИМОдан фойдаланиш ҳуқуқларини олишдаги харажатларнинг йўқлиги (масалан, лицензия тўловларининг йўқлиги, фойдадан лицензиарнинг эҳтимолий улушини ажратиш заруратининг мавжуд эмаслиги);
ишлаб чиқарилаётган маҳсулот (хизматлар) донаси нархининг ошиши;
ишлаб чиқарилаётган маҳсулот (хизматлар) сотувлари жисмоний ҳажмининг ошиши;
баҳолаш объектидан фойдаланишдан келадиган пул оқими тузилишининг яхшиланиши;
кўрсатилган шаклларнинг турли хил жамланмалари.
26. Баҳолаш объектини ишлатишдан олинадиган фойдалар НМА ва ИМОни ишлатишдан тушадиган пул оқимининг ҳажми, таваккалчилиги ва вақтини, ҳуқуқ эгаси НМА ва ИМОни ишлатмасдан олиши мумкин бўлган пул оқимининг ҳажми, таваккалчилиги ва вақти билан тўғридан-тўғри солиштириш асосида аниқланади.
27. НМА ва ИМОдан фойдаланиш ҳуқуқи тақдим этилганлиги учун тўловлар ҳажми битим тарафлари барча зарур ахборотга эга бўлган тарзда оқилона ҳаракат қилганда юзага келиши мумкин бўлган энг кўп эҳтимолий қиймат асосида ҳисобланади, тўловлар ҳажмида эса ҳеч қандай фавқулодда ҳолатлар акс этмайди.
28. НМА ва ИМОдан фойдаланган ҳолда маҳсулот бирлигининг таннархи ва нархини ҳисоблашда хом ашё, материаллар, бутловчи буюмлар нархлари элементларини, товарни ишлаб чиқариш ва сотишдаги ойлик маошни, бошқа харажатларни, шу жумладан бинолар ижараси, коммунал тўловлар, асбоб-ускунанинг эскириши ва ҳоказоларни аниқлаш зарур.
29. НМА ва ИМОни ишлатишдан тушадиган пул оқимини тузиш учун қуйидаги усуллардан фойдаланилади.
Агарда баҳолаш объектидан ҳақиқий техник-иқтисодий самара тўғрисида маълумотлар мавжуд бўлган ҳолларда:
фойдадаги устунлик усули;
сотиш ҳажмидаги устунлик усули;
таннархидаги ютуқ усули;
ҳақиқий лицензия тўловларини ҳисоблаш усули;
эксплуатацион харажатлар тежамкорлиги усули.
Баҳолаш объектидан ҳақиқий техник-иқтисодий самара тўғрисида маълумотлар мавжуд бўлмаган ҳолларда:
роялтидан озод қилиш усули;
лицензиатнинг фойдасида лицензиарнинг улушини ажратиш усули;
эксперт орқали фойда улушини ажратиш усули.
30. Фойдадаги устунлик усули баҳолаш объектидан фойдаланишдан олинган қўшимча даромадни ҳисобга олишга асосланган. Фойдадаги устунлик деганда НМА ва ИМОдан иборат маҳсулотни сотаётган ташкилотнинг НМА ва ИМОдан фойдаланиш шарти билан олаётган, ўхшаш маҳсулотни ишлаб чиқараётган ёки ўхшаш хизматлар турини кўрсатаётган, лекин бундай НМА ва ИМОга эга бўлмаган ташкилот фойдасига нисбатан қўшимча соф фойда тушунилади. Ўхшаш ташкилотлар бўйича бундай ахборот бўлмаганда, баҳоланаётган ташкилотнинг НМА ва ИМОдан фойдаланишдан аввалги ва кейинги фаолиятининг натижаларини бир ташкилот доирасида солиштириш орқали қиёслаш мумкин.
31. НМА ва ИМОдан фойдаланиш натижасида вужудга келадиган фойдадаги устунликни шаклланиш манбаси қуйидагилар бўлиши мумкин:
маҳсулотлар (хизматлар) бирлигини сотиш нархларининг оширилиши;
маҳсулотлар (хизматлар) сотиш ҳажмининг натурал ифодада оширилиши;
маҳсулотлар (хизматлар) ишлаб чиқарилиши ва/ёки сотилиши билан боғлиқ харажатларнинг қисқартирилиши.
32. Устунлик ҳам ретроспектив, ҳам НМА ва ИМОга бўлган ҳуқуқлардан фойдаланишнинг самарали муддатининг қолган даврида фойданинг кутилаётган кўрсаткичларига асосланади.
33. Ушбу усул қуйидаги босқичлардан иборат:
НМА ва ИМОдан фойдаланиш билан ишлаб чиқарилган маҳсулотнинг (хизматнинг) нархини НМА ва ИМОдан фойдаланмасдан ишлаб чиқарилган маҳсулотнинг (хизматнинг) нархи билан солиштирма таҳлили амалга оширилади;
НМА ва ИМОдан фойдаланиш билан маҳсулотни (хизматларни) сотишдан олиниши кутилаётган қўшимча даромад аниқланади;
ушбу устунлик кутилаётган вақт даври аниқланади.
34. НМА ва ИМОга бўлган ҳуқуқлардан фойдаланишдан келадиган даромад (пул оқими) баҳолаш объектидан фойдаланиш билан амалга оширилаётган фаолиятдан олинадиган фойданинг бундай фаолиятни баҳолаш объектидан фойдаланмаган ҳолда амалга оширишдан олинган фойда ўртасидаги тафовут сифатида шаклланади.
35. Фойдадаги устунлик қуйидаги формула билан аниқланади:
ADPi = Vi *[(P before - СP before) (Pafter - СPafter)] ,
бу ерда:
ADPi - i-чи йилда олинган фойдадаги устунлик (қўшимча фойда);
Vi - i-чи йилда НМА ва ИМОдан фойдаланиш билан ишлаб чиқарилган маҳсулот ҳажми;
Pafter, Pbefore - НМА ва ИМОдан фойдаланиш билан ишлаб чиқарилган маҳсулотнинг нархи ҳамда тегишлича НМА ва ИМОдан фойдаланиш бошлангунга қадар ишлаб чиқарилган маҳсулотнинг нархи;
СPаfter, СPbefore - тегишлича НМА ва ИМОдан фойдаланиш билан ишлаб чиқарилган маҳсулотнинг таннархи ҳамда НМА ва ИМОдан фойдаланиш бошлангунга қадар ишлаб чиқарилган маҳсулотнинг таннархи.
36. Сотиш ҳажмидаги устунлик усули баҳолаш объектидан фойдаланмасдан маҳсулот сотилиши билан солиштирганда баҳолаш объектидан фойдаланишда маҳсулот сотилишининг катта ҳажми таъминланган ҳолларда қўлланилади. Бу, қоида тариқасида, маҳсулот машҳур товар белгиси остида сотилаётганда ва устунлик ушбу товар белгисига боғлиқ бўлганда содир бўлади. Айрим ҳолларда НМА ва ИМОдан фойдаланиш туфайли маҳсулотнинг юқори сифати таъминланади ёки унда маҳсулот бирлигининг ўша нархи, таннархи ёки фойдаси кўрсаткичларида янги истеъмолчилик хусусиятлари пайдо бўлади.
37. Ушбу усул қуйидаги босқичлардан иборатдир:
НМА ва ИМОдан фойдаланган ҳолда ишлаб чиқарилган маҳсулотнинг сотиш ҳажмини ундан фойдаланмасдан ишлаб чиқарилган маҳсулотнинг сотиш ҳажми билан қиёсий таҳлили амалга оширилади;
лицензион маҳсулотни сотиш ҳажмидаги устунликлардан олинган фойда миқдори аниқланади;
баҳоланаётган НМА ва ИМО аниқланган устунликни таъминлайдиган даври аниқланади.
38. Сотиш ҳажмидаги устунлик қуйидаги формула бўйича аниқланади:
ADSi = Pi *[( V iafter - V ibefore)] - Сi ,
бу ерда:
ADSi - i-чи йилда олинган сотиш ҳажмидаги устунлик;
Viafter , Vibefore - i-чи йилда тегишлича НМА ва ИМОдан фойдаланган ва фойдаланмаган ҳолда ишлаб чиқарилган маҳсулот ҳажми;
Pi - i-чи йилда НМА ва ИМОдан фойдаланган ҳолда ишлаб чиқарилган маҳсулот нархи;
Сi - НМА ва ИМОдан фойдаланган ҳолда ишлаб чиқарилган маҳсулотлар (хизматлар)ни сотиш билан боғлиқ харажатлар.
39. Таннархдаги ютуқ ишчи кучи, хомашё ва материаллар, энергия манбалари ва бошқа харажатларни тежаш билан яратилиши мумкин. Бундай ҳолларда НМА ва ИМОнинг қиймати таннархдаги ютуқ усули билан НМА ва ИМОдан фойдаланиш натижасидаги харажатларни тежашни аниқлаш орқали ўлчанади.
40. Ушбу усулни қўллаш НМА ва ИМОнинг фойдали хизмат қилиш муддатининг қолган давридан кўп бўлмаган муайян даврда таннархдаги ютуқ ҳажмини топишни англатади.
41. Ушбу усул қуйидаги босқичлардан иборат:
НМА ва ИМОдан фойдаланган ҳолда ишлаб чиқарилган маҳсулотнинг таннархини НМА ва ИМОдан фойдаланмасдан ишлаб чиқарилган ўхшаш маҳсулот (хизмат)нинг таннархи билан солиштирма таҳлили амалга оширилади;
НМА ва ИМОдан фойдаланган ҳолда маҳсулотларни (хизматларни) сотишдан олиниши кутилаётган таннархни тежаш миқдори аниқланади;
ушбу тежаш кутилаётган вақт даври аниқланади.
42. НМА ва ИМОга бўлган ҳуқуқлардан фойдаланишдан келадиган даромад (пул оқими) баҳолаш объектидан фойдаланган ҳолда амалга оширилаётган фаолиятдан олинадиган таннархни бундай фаолиятни баҳолаш объектидан фойдаланмаган ҳолда амалга оширишдан олинган таннархни тежашдаги тафовут сифатида шаклланади.
43. Таннархдаги ютуқ қуйидаги формула бўйича аниқланади:
СPi = Vi *( СP before - СP after) ,
бу ерда:
СPi - i-чи йилда олинган таннархдаги ютуқ;
Vi - i-чи йилда НМА ва ИМОдан фойдаланган ҳолда ишлаб чиқарилган маҳсулот (хизматлар) ҳажми;
СPаfter, СPbefore - тегишлича НМА ва ИМОдан фойдаланган ҳолда ишлаб чиқарилган маҳсулотнинг ҳамда НМА ва ИМОдан фойдаланиш бошлангунга қадар ишлаб чиқарилган маҳсулотнинг (хизматнинг) таннархи.
44. Ҳақиқий лицензия тўловларини ҳисоблаш усули НМА ва ИМОнинг ҳуқуқ эгаси НМА ва ИМОдан фойдаланиш ҳуқуқларини мутлақ ёки номутлақ лицензия шартларида бошқа шахсларга топшираётганда НМА ва ИМО қийматини аниқлаш учун қўлланилади. Мутлақ лицензия лицензиатга (харидорга) сотиб олинган лицензия асосида маҳсулотлар (хизматлар) ишлаб чиқариш ва сотишга бўлган мутлақ ҳуқуққа эгалик қилиш имконини беради. Бундай ҳуқуқ учун лицензиат лицензиарга роялти - жорий тўловлар шаклида ҳақ тўлайди.
45. Баҳоловчи бундай роялтилар келиб тушишининг муддатлари, тартиби, даврийлиги ҳамда лицензия шартномаси шартларидан келиб чиққан ҳолда уларнинг жорий нархлардаги суммасини белгилаши мумкин.
46. Фойдаланиладиган ҳуқуқлар баҳосининг ҳисоблаш қиймати ушбу ҳолда топширилаётган ҳуқуқлар ҳажми, роялти ставкаси, НМА ва ИМОга инвестициялар қўйишнинг таваккалчилик даражасини акс эттирувчи фоиз ставкасига боғлиқ бўлади. Мутлақ лицензиянинг қиймати оддий номутлақ лицензиянинг қийматидан қиммат бўлиши лозим.
47. НМА ва ИМОдан фойдаланиш учун тўланадиган лицензия тўловларидан тушадиган даромаддан (пул оқимидан) муҳофаза қилувчи ҳужжатнинг амал қилишини (агарда улар мавжуд бўлса) таъминлаш ҳамда НМА ва ИМОдан фойдаланишга бўлган ҳуқуқларни тақдим қилиш тўғрисида тузилган шартномага мувофиқ лицензиар томонидан қабул қилинган мажбуриятларни бажариш билан боғлиқ харажатларни чиқариб ташлаш зарур.
48. Муҳофаза қилувчи ҳужжатнинг амал қилишини таъминлаш билан боғлиқ харажатлар қуйидагилар ҳисобланади:
патентни кучида сақлаб туриш учун патент божлари;
лицензия шартномасини Ўзбекистон Республикасининг Адлия вазирлигида рўйхатдан ўтказиш учун божлар;
лицензия шартномаси матнига ўзгартишлар киритиш билан боғлиқ божлар (зарурат бўлганда).
49. Ҳақиқий лицензия тўловларидан тушган соф даромад (пул оқими) қуйидаги формула бўйича аниқланади:
Pi - НМА ва ИМОга бўлган ҳуқуқлардан фойдаланиш учун ҳақиқий лицензия тўловларидан i-чи йилда олинган соф даромад (пул оқими);
Мi - i-чи йилда тақдим қилинган НМА ва ИМОдан фойдаланиш ҳуқуқлари учун лицензион тўловлар;
Сi - i-чи йилнинг муҳофаза қилувчи ҳужжатнинг амал қилишини (агарда улар мавжуд бўлса) таъминлаш ва (ёки) НМА ва ИМОдан фойдаланишга бўлган ҳуқуқларни тақдим қилиш тўғрисида тузилган шартномага биноан лицензиар томонидан қабул қилинган мажбуриятларни бажарилиши билан боғлиқ харажатлар;
ТРi - i-чи йилда фойда солиғи ставкаси;
1,..., n - қилинган харажатлар миқдори.
50. НМА ва ИМОнинг ҳуқуқ эгаси ва лицензиат ўртасидаги лицензия шартномасида лицензия тўловларини бир йилда, бир чоракда ёки бир ойда бир марта тўлаш даврийлиги назарда тутилган тақдирда бундай даврийлик баҳоловчининг ҳисоб-китобларида ўз аксини топиши лозим.
51. Баҳолаш объектидан хўжаликда фойдаланиш баҳоланаётган НМА ва ИМОдан фойдаланган ҳолда тайёрланган маҳсулотни эксплуатация қилиш жараёнида қилинадиган харажатларни тежашга имкон берадиган холларда эксплуатацион харажатлар тежамкорлиги усули қўлланилади. Ушбу усулнинг қўлланилиши баҳолаш объектидан фойдаланган ҳолда тайёрланган маҳсулотни эксплуатация қилиш вақти давридаги эксплуатацион харажатларни тежаш миқдорини топишни англатади.
52. Ушбу усул қуйидаги босқичлардан иборат:
баҳоланаётган НМА ва ИМОдан фойдаланишдан олдин ишлаб чиқарилган маҳсулотнинг эксплуатация харажатларини баҳоланаётган НМА ва ИМОдан фойдаланган ҳолда ишлаб чиқарилган маҳсулотнинг эксплуатация харажатлари билан солиштирма таҳлилини амалга ошириш;
маҳсулотни ишлаб чиқариш даврида олиниши кутилаётган эксплуатацион харажатлардаги тежамкорлик ўлчами аниқланади;
баҳоланаётган НМА ва ИМОдан фойдаланган ҳолда унга бўлган ҳуқуқлардан фойдаланишнинг самарали муддати даврида ишлаб чиқарилган маҳсулотлар (хизматлар) ҳажми аниқланади;
НМА ва ИМОдан самарали фойдаланиш муддати даврида ишлаб чиқарилган барча маҳсулотлар ҳажми бўйича эксплуатацион харажатлардаги тежамкорлик сифатида пул оқими аниқланади.
53. Эксплуатацион харажатлардаги тежамкорлик қуйидаги формула бўйича аниқланади:
Ei = Qi * (ECibefore - ECiafter) ,
бу ерда:
Ei - i-чи йилда олинган эксплуатацион харажатлардаги тежамкорлик;
Qi - НМА ва ИМОдан фойдаланган ҳолда ишлаб чиқарилган i-чи йилда эксплуатация қилинаётган маҳсулотнинг миқдори;
ECi before - баҳоланаётган НМА ва ИМОдан фойдаланмасдан ишлаб чиқарилган маҳсулот бирлиги ҳисоби бўйича эксплуатация харажатлари;
ECi after - i-чи йилда баҳоланаётган НМА ва ИМОдан фойдаланган ҳолда ишлаб чиқарилган маҳсулот бирлиги ҳисоби бўйича эксплуатация харажатлари;
54. Роялтидан озод қилиш усули НМА ва ИМОга бўлган мулкий ҳуқуқлар лицензия шартномаси бўйича бошқа жисмоний ёки юридик шахсга тақдим қилинган ёки тақдим қилиниши мумкин бўлганда қўлланилади.
55. Ушбу усул НМА ва ИМОнинг ҳуқуқ эгаси агарда у баҳолаш объектининг эгаси бўлмаганда, НМА ва ИМОга бўлган ҳуқуқлардан фойдаланганлиги учун унинг эгасига роялти - даврий тўловларини тўлашга мажбур бўлганини тахмин қилади. Бироқ бундай тўловлар ўтказилмайди ва натижада ҳосил бўлган тежаш баҳолаш объекти билан яратиладиган қўшимча фойдага тенглаштирилади.
56. Роялтидан озод қилиш усулида эҳтимолий йиллик тўловларнинг миқдори НМА ва ИМОни қўллаган ҳолда чиқарилган маҳсулотларни (хизматларни) сотишдан тушган йиллик тушумни роялти ставкасига кўпайтириш йўли билан аниқланади. Ушбу тўловлар - роялти НМА ва ИМОдан фойдаланиш билан олинадиган соф даромад (пул оқими) сифатида қабул қилинади.
57. Ушбу усул қуйидаги босқичлардан иборатдир:
роялти тўланиши кутилаётган давридаги баҳоланаётган НМА ва ИМОга бўлган ҳуқуқларнинг самарали фойдаланиш муддати аниқланади;
НМА ва ИМОдан фойдаланган ҳолда ишлаб чиқарилган маҳсулот (хизматлар) ҳажмининг қиймат ва натурал ифодадаги прогнози тузилади. Бу кўрсаткичларнинг қийматлари эҳтимолий роялти тўловларининг ҳисоби учун база ҳисобланади;
роялти ставкаси аниқланади;
йиллик тўловлар (роялти) лицензион маҳсулотларни (хизматларни) сотиш ҳажмидан фоиз ажратмаларни ҳисоблаш йўли билан аниқланади;
муҳофаза қилувчи ҳужжатни кучда сақлаб туриш билан боғлиқ бўлган барча харажатлар ҳамда баҳоланаётган НМА ва ИМОдан фойдаланишни ташкилий-ҳуқуқий таъминлаш билан боғлиқ харажатлар аниқланади, агарда мавжуд бўлса;
муҳофаза қилувчи ҳужжатни кучда сақлаб туриш билан ҳамда баҳоланаётган НМА ва ИМОнинг ташкилий-ҳуқуқий таъминланиши билан боғлиқ бўлган барча харажатларни айириб ташлаш йўли билан роялти бўйича соф тўловлар оқимлари ҳисоблаб чиқилади.
58. Роялтидан озод қилиш усули билан НМА ва ИМОдан олинган даромад (пул оқими) қуйидаги формула бўйича аниқланади:
PRi = (Vi * Pi * R) - Сi ,
бу ерда:
PRi - i-чи йилда НМА ва ИМОдан олинган даромад (пул оқими);
Vi - i-чи йилда НМА ва ИМОдан фойдаланган ҳолда ишлаб чиқарилган маҳсулот ҳажми;
Pi - i-чи йилда НМА ва ИМОдан фойдаланган ҳолда ишлаб чиқарилган маҳсулотнинг нархи;
R - роялти ставкаси;
Сi - муҳофаза қилувчи ҳужжатни кучида сақлаб туриш билан ҳамда баҳоланаётган НМА ва ИМОдан фойдаланишни ташкилий-ҳуқуқий таъминлаш билан боғлиқ бўлган харажатлар, агарда мавжуд бўлса.
59. Роялтини тўлаш базаси сифатида қуйидагилар ишлатилади:
ялпи даромад (сотишдан тушадиган тушум, сотиш ҳажми);
солиқ солишгача бўлган соф даромад (фойда);
солиқ солишдан кейинги соф даромад (фойда);
НМА ва ИМОни сотиб олган ёки фойдаланаётган ташкилотда вужудга келувчи қўшимча фойда;
маҳсулот (хизматлар) бирлигининг (партиясининг) нархи;
таннарх;
ишлаб чиқариш қуввати.
60. Роялти ставкаси қуйидаги усуллар асосида аниқланади:
муайян маҳсулот ёки саноат тармоғи бўйича юзага келган ҳамда оммавий ахборот воситаларида чоп этиладигани роялтининг стандарт ставкаларидан фойдаланишга асосланган усул;
лицензиар билан аввал тузилган лицензия шартномаларидан олинган аналогларни таҳлил қилишга асосланган усул;
ушбу саноат тармоғи учун ўхшаш маҳсулотлар бўйича аввал тузилган лицензия шартномалардан олинган роялти ставкаларини қўллашга асосланган усул;
лицензиатнинг қўшимча фойдаси миқдорини ҳисоблаш (шунингдек "энг сўнгги роялти" деб ҳам аталади) усули;
лицензиарнинг лицензиат ялпи даромадидаги ҳиссасини ҳисобга олишга асосланган роялти ставкасини ҳисоблаб чиқиш усуллари;
солиштирма харажатлар кўрсаткичларини ҳисобга олишга асосланган роялти ставкасини ҳисоблаб чиқиш усули.
Баҳоловчи, шунингдек лицензия шартномаси лойиҳаси шартларидан келиб чиққан ҳолда роялти ставкасини белгилаши мумкин.
61. Эксперт орқали фойда улушини ажратиб олиш усули қуйидаги ҳолатда қўлланади: НМА ва ИМОнинг қадр-қимматини акс эттирувчи НМА ва ИМОнинг умумий даромаддаги иштироки коэффициентлари асосида ташкилотнинг умумий даромадидан НМА ва ИМОга тўғри келувчи фойда улушини ажратиб олиш баҳоловчи томонидан амалга оширилади.
62. Ушбу усул қуйидаги босқичлардан иборат:
баҳоланаётган НМА ва ИМОга бўлган ҳуқуқлардан маҳсулотлар (хизматлар) чиқарилиши кутилаётган даврида фойдаланишнинг самарали муддати аниқланади;
ушбу НМА ва ИМОдан фойдаланган ҳолда ишлаб чиқарилган маҳсулот ҳажмининг прогнози тузилади;
НМА ва ИМОдан фойдаланган ҳолда тайёрланган маҳсулотларни (хизматларни) ишлаб чиқариш ва сотиш чиқимларини айириб ташлаш йўли билан ишлаб чиқариш фойдаси аниқланади;
НМА ва ИМОнинг олинган даромадга таъсири коэффициентлари аниқланади;
баҳоланаётган НМА ва ИМОдан тушадиган даромад (пул оқими) ҳисоблаб чиқилади.
63. Агарда НМА ва ИМО аниқ маҳсулотни (хизматни) ишлаб чиқариш билан боғлиқ бўлган умумий соф даромадга таъсир қилса, у ҳолда уни ташкилотнинг умумий даромадидан қуйидаги тарзда ажратиб олиш мумкин:
PR i = (Vi * P i - С) * К ,
бу ерда:
PR i - i-чи йилда олинган НМА ва ИМОга тўғри келувчи фойда;
Vi - i-чи йилда НМА ва ИМОдан фойдаланган ҳолда ишлаб чиқарилган маҳсулот ҳажми;
P i - i-чи йилда НМА ва ИМОдан фойдаланган ҳолда ишлаб чиқарилган маҳсулот нархи;
С- маҳсулотлар, ишлар ва хизматлар ишлаб чиқариш чиқимлари суммаси;
К - НМА ва ИМОнинг фойдадаги иштироки коэффициенти.
64. НМА ва ИМОнинг фойдадаги иштироки коэффициентини аниқлаш учун қуйидаги формуладан фойдаланилади:
К = k1 * k2 * k3 ,
бу ерда:
k1- эришилган натижа коэффициенти;
k2 - ҳал қилинган техник вазифанинг мураккаблик коэффициенти;
k3 - янгилик коэффициенти.
65. Ташкилотнинг даромадига таъсир қилувчи коэффициентлар миқдорининг қиймати мазкур Методиканинг 1-иловасида келтирилган жадваллардан аниқланади.
66. НМА ва ИМОнинг ташкилот даромадига таъсири коэффициентлари баҳолаш объекти қўлланадиган тармоқда билимларга эга бўлган мутахассислар - экспертларни жалб қилган ҳолда аниқланиши мумкин. Коэффициентларни аниқлашда экспертларнинг холислигини таъминлаш учун баҳоланаётган объектни қўллашда эришилган натижани тавсифловчи сифат кўрсаткичларини, ҳал қилинган техник вазифанинг мураккаблигини ҳамда баҳоланаётган НМА ва ИМОнинг янгилигини ушбу коэффициентлар қийматларини аввалдан кўрсатмаган ҳолда аниқлаш имконини берувчи саволлардан таркиб топган эксперт сўрови анкеталари тузилади.
67. Лицензиатнинг қўшимча фойдасидан лицензиарнинг ҳиссасини ажратиб олиш усули, агарда НМА ва ИМОдан келувчи даромадни (пул оқимини) ажратиб олишнинг бошқа усулларини қўллаш имкони бўлмаган ҳолдагина қўлланилиши мумкин.
68. Лицензиатнинг қўшимча фойдасидаги лицензиарнинг ҳиссаси 25 фоиз даражасида энг мақбул ҳисобланади.
69. Пул оқимини аниқлашнинг ушбу усулини қўллаш шартларида лицензиат ўзининг яширин кўрсаткичларини ошкор қилишга манфаатдор эмас, шу боис даромад кўламини икки йилдан ортиқ бўлмаган давр бўйича баҳолаш мумкин. Бунда бизнеснинг янги соҳаси ҳамда ноаниқ даромад миқдори учун даромад тақсимлаш мутаносиблигини лицензиатнинг фойдасига ошириш мумкин, чунки у юқори таваккалчиликка йўлиқади. Ушбу ошириш баҳоловчи томонидан баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда асосланиши лозим.
70. Ушбу усул қуйидаги босқичлардан иборат:
лицензиат лицензия бўйича маҳсулот ишлаб чиқаришга аҳд қилган даври ва тегишлича лицензия тўловлари тўланиши кутилаётган лицензия шартномасининг амал қилиш муддати аниқланади;
лицензиат баҳолаш объектидан фойдаланишдан олишни кутаётган қўшимча фойда аниқланади;
лицензиатнинг қўшимча фойдасидаги лицензиарнинг ҳиссаси 25 фоиз даражасида белгиланади;
агарда ушбу ҳисса қийматига тузатиш киритишнинг асосланган зарурати мавжуд бўлган тақдирда баҳоловчи томонидан лицензиатнинг қўшимча фойдасидаги лицензиарнинг ҳиссасига тузатишнинг асоси ва ҳисоб-китоби келтирилади;
НМА ва ИМО келтирадиган даромад (пул оқими) аниқланади.
71. Даромад ҳисоблангандан ва НМА ва ИМО томонидан келтирилаётган режалаштирилаётган пул маблағлари оқими таҳлил қилингандан кейин улар жорий қийматга айлантирилиши лозим.
72. НМА ва ИМОдан келадиган ҳар йиллик даромаднинг унинг қийматига айлантирилиши НМА ва ИМОдан фойдаланишдан келадиган даромадни тўғридан-тўғри капиталлаштириш ёки НМА ва ИМОдан фойдаланишдан келадиган пул оқимларини дисконтлаш орқали ўтказилади.
73. Пул оқимларини дисконтлаш усули келгусидаги пул оқимларининг даражаси бир меъёрда бўлмаганда, жорийларидан жиддий фарқ қилганда, прогноз қилинаётган келгусидаги пул оқимлари кўпгина прогноз йиллари учун ижобий миқдор ҳисобланганда ишлатилади.
74. Пул оқимларини дисконтлаш усулини амалий қўллаш қуйидаги асосий босқичларни назарда тутади:
дисконтланадиган пул оқимининг миқдорини аниқлаш;
дисконтлаш ставкасини ҳисоблаш;
дисконт кўпайтирувчиларини ҳар йиллик даромадлар тушиши даврларига мувофиқ ҳисоблаш;
НМА ва ИМО қиймати миқдорини НМА ва ИМОдан келувчи ҳар йиллик даромадларга тегишли дисконт кўпайтирувчиси бўйича кўпайтириш орқали аниқлаш.
75. Дисконтлаш ставкаси - бу қўйилган капитал бўйича кутилаётган даромад ставкаси бўлиб, инвестицияларнинг баҳолаш санасидаги таваккалчилик даражаси билан таққосланадиган мавжуд муқобил вариантлари бўйича даромад ставкаси сифатида ҳисобланиши мумкин. Дисконтлаш ставкасини ҳисоблаш қўлланилаётган (солиқ тўлангунга қадар ёки солиқ тўланганидан кейинги) пул оқимига мос келадиган асосда, қийматда (номинал ёки реал қийматда) ва ҳисоблаш валютасида амалга оширилиши лозим.
76. Баҳолаш объекти томонидан яратиладиган пул оқимлари учун дисконтлаш ставкаси қуйидаги усуллар билан аниқланиши мумкин:
кумулятив тузиш усули;
капиталнинг ўртача ўлчанган қиймати усули;
капитал активларни баҳолаш усули.
77. Кумулятив тузиш усули билан дисконтлаш ставкасини ҳисоблашда инвестицияларнинг таваккалсиз ставкаси НМА ва ИМОдан хўжаликда фойдаланиш тавсифига мос келувчи таваккалчиликка кўпайтирилиши лозим. НМА ва ИМОни бошқаришда энг кўп учрайдиган таваккалчиликлар қуйидагилар ҳисобланади:
НМА ва ИМОга қўйиладиган инвестициялардан келадиган даромад инвестор томонидан аввалдан ҳисоблаб чиқилган даромаддан кам бўлганлиги туфайли юзага келувчи инвестицион таваккалчилик;
НМА ва ИМОдан фойдаланган ҳолда маҳсулот ишлаб чиқаришда юзага келувчи таваккалчилик, шу жумладан бекор туриб қолишлар, хомашё, материаллар етишмовчилиги ва бошқаларни акс эттирувчи ишлаб чиқариш таваккалчилиги;
баҳолаш объектининг фойдалилиги прогноз кўрсаткичларини ҳисоблашда юзага келувчи фойдани прогноз қилиш таваккалчилиги;
объектни сотишдаги бозор экспозициясининг (маркетинг вақти) давомлилигига тузатишни ёки тахмин этилаётган инвесторни қидириш вақтини ифодаловчи баҳоланаётган НМА ва ИМОнинг уларнинг тижорий сотилишидаги юзага келувчи паст ликвидлилик таваккалчилиги.
78. Капиталнинг ўртача ўлчанган қиймати усули фаолияти қарз ва шахсий маблағлар ёрдамида молиялаштириладиган ташкилотлар учун ишлатилади.
Капиталнинг ўртача ўлчанган қиймати қуйидаги формула бўйича аниқланади:
WACC= EWc - DWz * (1- NP) ,
бу ерда:
WACC - капиталнинг ўртача ўлчанган қиймати;
E - шахсий капитал қиймати;
Wc - ташкилот капиталидаги шахсий маблағлар улуши;
D - қарз маблағлар қиймати;
Wz - ташкилот капиталидаги қарз маблағлар улуши;
NP - фойда солиғи ставкаси.
79. Капитал активларни баҳолаш усули (САРМ) билан дисконтлаш ставкасини ҳисоблаш эркин муомала қилинадиган акциялар даромадлилигининг ўзгаришига тааллуқли бўлган фонд бозори маълумотларини таҳлил қилиш асосида қуйидаги формула бўйича ўтказилади:
D = Rf + β*(Rm - Rf) + S1 + S2 + C ,
бу ерда:
D - дисконтлаш ставкаси;
Rf - таваккалсиз ставка;
β - бета коэффициенти, тизимли таваккалчилик кўрсаткичи;
Rm - бутун бир бозорнинг умумий даромадлилиги (ўртача бозор даромадлилиги меъёри);
S1 - кичик корхоналар учун қарзни тўлашга қодирлик етарли эмаслиги ҳамда йирик корхоналар билан таққослаганда катта бўлмаган миқдордаги устав фондига эга бўлган корхоналарнинг молиявий барқарорлиги билан шартланган таваккалчилик мукофоти;
S2 - аниқ ташкилотга инвестициялаш таваккалчилиги учун мукофот (тизимсиз таваккалчиликлар);
С - капитал активларни баҳолаш усули бўйича барча таркибли қисмлари сифатида фақат бошқа мамлакатлар бозори бўйича маълумотларнинг ҳисобланиши формуласини ишлатишда инобатга олинувчи мамлакатга оид таваккалчилик.
80. Даромадни тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули келгуси соф даромадлар жорий даромадларга тенг бўлиши кутилганда ёки уларнинг ўсиш суръати мўътадил ва башорат қилса бўладиган ҳолларда ишлатилади. Соф даромадни капиталлаштириш баҳоланаётган НМА ва ИМОни ишлатишдан тушадиган даромад барқарор бўлган ҳолларда етарли аниқлик билан НМА ва ИМОнинг қийматини аниқлашга имкон беради.
81. Капиталлаштириш усулидан фойдаланишда соф даромадлар миқдори НМА ва ИМОни ишлатишдан тушган соф даромадларни унинг қийматига қайтадан ҳисоб-китоб қилиш учун капиталлаштириш коэффициентига бўлинади.
82. Капитализация ставкаси дисконтлаш ставкаси суммаси (инвестициялар учун даромад меъёрлари) ва бу инвестицияларни қайтариш ставкаси сифатида ҳисобланиши мумкин.
83. НМА ва ИМО билан яратиладиган пул оқимлари учун капиталлаштириш коэффициенти шунингдек, ўхшаш НМА ва ИМО билан яратиладиган пул оқими миқдорини унинг нархига бўлиш орқали ҳам аниқланиши мумкин.
84. Харажат ёндашуви баҳоланаётган НМА ва ИМОни тиклаш харажатлари миқдорини НМА ва ИМОни яратиш учун рағбатлантириш сифатида калькуляцияга қўйиладиган тадбиркорлик даромадини инобатга олган ҳолда эскиришни чегирган тарзда жорий нархларда ҳисоблаб чиқишдан иборат.
85. Харажат ёндашувининг асосий усуллари қуйидагилар ҳисобланади:
яратиш қиймати усули;
тиклаш харажатлари қиймати усули;
алмаштириш қиймати усули.
86. Яратиш қиймати усули доирасида муқаддам амалда сарфланган баҳоланаётган НМА ва ИМОни яратиш харажатлари индексация қилиш орқали жорий қийматга келтирилади. НМА ва ИМОнинг қиймати жорий нархларда баҳоланган ва инвестиция учун даромад ставкасига кўпайтирилган барча харажатларни жамлаш билан аниқланади.
87. Ушбу усул қуйидаги босқичлардан иборатдир:
баҳоланаётган НМА ва ИМОни яратиш ва ҳаракатга келтириш билан боғлиқ барча ҳақиқий харажатлар, жумладан уни фойдаланишга яроқли ҳолатга келтириш бўйича харажатлар аниқланади;
баҳолаш санаси ҳолатига харажатлар амалга оширилган пайтдан бошлаб нархлар (инфляция) индекси миқдорида харажатлар тузатилади;
тузатилган харажатлар жамланади ва қабул қилинган рентабеллилик коэффициентига (инвестиция учун даромад ставкасига) кўпайтирилади;
НМА ва ИМОнинг эскириш миқдори аниқланади;
тузатилган харажатлар суммаси ҳамда НМА ва ИМОнинг эскириш миқдори ўртасидаги фарқ сифатида НМА ва ИМОни яратиш қиймати аниқланади.
88. НМА ва ИМОнинг қиймати ушбу усул асосида қуйидаги формула бўйича ҳисоблаб чиқилади:
|
n |
|||||
|
Val = Rate * Кt * |
Σ |
(Ci * КIndi) , |
|||
|
i=1 |
|||||
бу ерда:
Val - НМА ва ИМОнинг қиймати;
Ci - i-чи йилда ишлаб чиқарилган НМА ва ИМОни яратиш харажатлари;
n - НМА ва ИМОни яратилган пайтдан бошлаб баҳолаш санасигача ўтган йиллар сони;
КIndi - i-чи йилдаги харажатларнинг баҳолаш санасига индексация коэффициенти;
Rate - инвестициялар учун даромад меъёри;
Кt - НМА ва ИМОнинг эскириш коэффициенти.
89. НМА ва ИМОни яратиш ҳақиқий харажатлари қуйидаги формула бўйича аниқланади:
С= С1 + С2 + С3 ,
бу ерда:
С - НМА ва ИМОни яратиш ҳақиқий харажатлари;
С1 - НМА ва ИМОни яратиш ҳақиқий харажатлари рентабеллиликни инобатга олган ҳолда ҳисоблаб чиқилган илмий тадқиқот ишларини тўлиқ ҳажмда бажариш ҳамда техник ҳужжатларнинг (масалан эскиздан бошлаб иш лойиҳасигача) барча босқичларини ишлаб чиқиш учун амалда сарфланган харажатлар суммаси ҳисобланади. Бунда илмий-тадқиқот ишлари учун харажатлар қидирув ишлари, жумладан муаммони дастлабки ўрганиб чиқиш, назарий тадқиқотлар, тажрибаларни ўтказиш ва ҳисоботни тасдиқлаш ҳамда бошқа шу каби харажатлардан ташкил топади. Техник ҳужжатларни ишлаб чиқиш харажатлари: эскиз, техник ва иш лойиҳаларини бажариш, ҳисоб-китобларни бажариш, синовлар ўтказиш, бегона ташкилотларнинг хизматлари, муаллиф назоратини ўтказиш ва ҳ.к.лар учун харажатлардан иборатдир. Технологик ва лойиҳа ҳужжатлари қисман бажариладиган ёки НМА ва ИМОни яратишдан олдин фақат илмий-тадқиқот ишлари ўтказиладиган ҳолларда НМА ва ИМОнинг қийматини ҳисоблаш амалда бажарилган ишлар харажатлари бўйича амалга оширилади, товар белгилари ва саноат намуналари учун бу дизайнга оид харажатлар бўлиши мумкин;
С2 - НМА ва ИМОни ҳуқуқий муҳофаза қилишнинг ҳақиқий харажатлари (патент (гувоҳнома) олиш учун буюртма материалларини расмийлаштириш, буюртма бўйича ёзишмалар, буюртма топшириш, экспертиза ўтказиш, муҳофаза қилувчи ҳужжатни олиш ва уни кучда сақлаб туриш ва ҳ. к.лар учун божлар тўлаш);
С3 - НМА ва ИМОни саноатда ишлаб чиқаришга ва тижорий сотишга тайёр ҳолга етказиш учун ҳақиқий харажатлар ҳамда бошқа шу каби харажатлар.
90. Индексация коэффициенти - нисбий кўринишда муайян вақт даврида товарлар нархларининг ўзгаришини тавсифловчи иқтисодий ва статистик кўрсаткичдир. Индексация қилишни ўтказишда харажатларнинг элементлари бўйича нархлар ўзгариши индексларига амал қилиш лозим. Харажатлар элементлари бўйича нархлар ўзгариши индекслари тўғрисида олиш осон бўлган ишончли ахборот мавжуд бўлмаганда тегишли саноат тармоқлари бўйича нархлар ўзгариши индекслари ёки бошқа тегишли индекслар ишлатилиши мумкин бўлади. Индексация қилишнинг тегишли коэффициенти ойлик маошнинг ўзгариши, энг барқарор валютанинг ўзгариши, материаллар, бутловчи қисмлар нархларининг ўзгариши ёки тайёр маҳсулот нархининг ўзгаришини акс эттирувчи кўрсаткич сифатида ҳисобланиши мумкин.
91. Умумий ҳолатларда индекслаш коэффициенти қуйидаги формула бўйича аниқланади:
Кind = P1 / P0 ,
бу ерда:
Кind - индекслаш коэффициенти;
P1 - товарлар нархлари, ойлик маош миқдори ёки баҳолаш санасидаги валюталар курсининг ўзгариши;
P0 - товарлар нархлари, ойлик маош миқдори ёки харажатларни амалга ошириш санасидаги валюталар курсининг ўзгариши.
92. Тадбиркорнинг даромади (Rate) унинг инвестициялаш таваккалчилиги даражаси бўйича эҳтимолий ўхшаш бўлган, масалан саноатнинг тегишли тармоғидаги капитал учун унумдорлик ставкаларидан келиб чиқиб ҳисоблаб чиқилиши мумкин.
93. НМА ва ИМОнинг эскириши янада тараққий топган ўхшаш НМА ва ИМОларнинг пайдо бўлиши билан боғлиқ бўлган маънавий эскиришдан иборат. Маънавий эскириш сотувларнинг тушиши ва НМА ва ИМО даромадлилигининг пасайиши билан баравар юз беради.
94. НМА ва ИМОнинг эскириши НМА ва ИМОни фойдали ишлатиш муддати ва муҳофаза ҳужжатининг қолган муддати асосида аниқланиши мумкин. Бунда НМА ва ИМОни фойдали ишлатиш муддати шартнома бўйича НМА ва ИМОдан фойдаланиш ҳуқуқи берилиши мумкин бўлган муддат сифатида ёки НМА ва ИМО ҳуқуқ эгасининг шахсий ишлаб чиқаришида (бизнесида) ишлатилиши мумкин бўлган муддат сифатида аниқланади.
95. НМА ва ИМОнинг эскириши коэффициенти қуйидаги формула бўйича аниқланади:
Кt = 1 - FP/ LP,
бу ерда:
Кt - НМА ва ИМОнинг эскириши коэффициенти;
FP - ҳуқуқий муҳофазасига эга бўлган баҳолаш объектлари учун устуворлик санасидан (муҳофаза қилувчи ҳужжатга биноан) баҳолаш санасигача бўлган ҳақиқий муддат ёки ҳуқуқий муҳофазасига эга бўлмаган баҳолаш объектлари учун НМА ва ИМОдан ишлаб чиқариш фаолиятида фойдаланиш бошлангандан ҳақиқий муддат;
LP - ҳуқуқий муҳофазасига эга бўлган баҳолаш объектлари учун ҳуқуқларнинг (муҳофаза қилувчи ҳужжатга биноан) номинал амал қилиш муддати, ёки ҳуқуқий муҳофазасига эга бўлмаган баҳолаш объектлари учун ишлаб чиқариш фаолиятида фойдаланишнинг муддати.
96. Тикланиш қиймати усулининг асосида ташкилот даромади миқдорини инобатга олган ҳолда тиклаш харажатларини ҳисоблаш асосида НМА ва ИМОга бўлган ҳуқуқларнинг қийматини аниқлаш ётади. Бундай тиклаш баҳоланаётган НМА ва ИМОни баҳолаш санаси ҳолатига жорий нархларда яратиш калькуляциясини тўлиқ аслича тиклашни (моделлаштиришни) назарда тутади.
97. Тикланиш қиймати усули баҳолаш объектини яратиш учун ҳақиқий маълумотлар билан ҳужжатли тасдиқлаш имконияти мавжуд бўлмаган тақдирда энг мақбул усул ҳисобланади. Ушбу усулни ишлатишда НМА ва ИМОнинг тикланиш қиймати (тиклаш қиймати) унинг янги аниқ нусхасини яратиш учун зарур бўлган харажатлар суммаси сифатида аниқланади. Ушбу харажатлар айнан ўхшаш хомашё, материаллар, энергия манбалари, тармоқдаги ўртача меҳнатга ҳақ тўлаш ва бошқа харажатларга нисбатан баҳолаш санасидаги амалдаги нархлар асосида ҳисобланиши лозим.
98. Тикланиш қиймати усули қуйидаги босқичларда амалга оширилади:
НМА ва ИМОни яратиш ва режалаштирилган мақсадларда фойдаланишга тайёр ҳолга келтириш билан боғлиқ бўлиши мумкин бўлган барча зарур харажатлар аниқланади;
баҳолаш санаси ҳолати бўйича хом ашё, материаллар, энергия манбалари, бутловчи буюмлар, тармоқда тегишли малакага эга бўлган ишчиларнинг меҳнатига ўртача ҳақ тўлаш бўйича ахборот ҳамда баҳоланаётган НМА ва ИМО учун хос бўлган бошқа нарсаларга нисбатан нархлар белгиланади;
НМА ва ИМОни яратиш қийматининг калькуляцияси аниқланади;
НМА ва ИМО қийматининг тикланиш қиймати тадбиркор даромадига (инвестиция учун даромад ставкаси) кўпайтирилган харажатлар суммаси сифатида аниқланади;
НМА ва ИМОни эҳтимолий эскириш миқдори ҳисобланади;
баҳолаш объектининг қиймати НМА ва ИМОнинг тикланиш қиймати ҳамда эскириш миқдори ўртасидаги фарқ сифатида аниқланади.
99. Алмаштириш қиймати усули баҳоланаётган НМА ва ИМОнинг янги аниқ нусхасини аслича яратиш мумкин бўлмаганда, лекин истеъмолчилик хусусиятлари билан баҳоланаётган НМА ва ИМОга ўхшаш бўлган, бироқ албатта ташқи кўриниши ва унинг таркибий элементлари бўйича айнан бир хил бўлмаган аналоги билан алмаштирилиши мумкин бўлганда қўлланилади.
100. НМА ва ИМОни алмаштириш қиймати ўзининг истеъмолчилик, функционал, иқтисодий кўрсаткичлари бўйича баҳолаш объектининг тенг қимматли ўрнини босувчиси бўлиши мумкин бўлган, ундан энг самарали фойдаланилишини таъминлай оладиган НМА ва ИМОнинг аналогини яратиш (ишлаб чиқиш) ёки сотиб олиш харажатларининг баҳолаш санаси ҳолати бўйича жорий қиймати тўғрисидаги ахборотга асосан аниқланади.
101. Алмаштириш қиймати усулидан фойдаланишда НМА ва ИМО қиймати ўхшаш фойдалилиги ёки ўхшаш истеъмолчилик қийматига эга бўлган НМА ва ИМОни сотиб олишда тўланиши лозим бўлган нархи билан аниқланишига асосланган алмаштириш тамойилидан фойдаланилади.
102. Ушбу усул қуйидаги босқичлардан иборатдир:
бозор ўрганиб чиқилади ва НМА ва ИМОнинг ўхшаш фойдалилиги ёки ўхшаш хусусиятларига эга бўлган аналоглари аниқланади, уларнинг бозор қиймати ёки уларни яратиш харажатлари суммаси белгиланади;
аналоглар қийматлари (ёки яратиш харажатлари), агарда аналогни сотиш (ёки таклиф этиш) санаси баҳоланаётган НМА ва ИМОни баҳолаш санасидан фарқ қилса, баҳолаш санаси ҳолатига индексация йўли билан келтирилади;
баҳолаш объектининг аналогига нисбатан баҳолаш объектининг эскириши миқдорини аниқлаш;
баҳолаш объектининг бозор қийматини баҳолаш объектига ўхшаш бўлган янги объектни яратиш харажатларидан баҳолаш объектининг эскириш миқдорини чегириб ташлаш йўли билан ҳисоблаш ёки тенг фойдалиликка эга аналогни сотиб олишда тўланиши лозим бўлган энг кам нархдан келиб чиқиб НМА ва ИМОнинг қийматини аниқлаш.
103. Баҳолаш объектига ўхшаш янги объектни яратиш харажатлари суммаси аналогни яратиш ҳамда уни фойдаланиш учун тайёр ҳолатга келтириш билан боғлиқ бевосита ва билвосита харажатларни, шунингдек тадбиркор даромади - НМА ва ИМОни яратишга инвестиция учун энг эҳтимолий мукофот миқдорини ўз ичига олади.
5-БОБ. ҚЎЛЛАНИЛГАН БАҲОЛАШ ЁНДАШУВЛАРИ
НАТИЖАЛАРИНИ МУВОФИҚЛАШТИРИШ ВА
ЯКУНИЙ ҚИЙМАТНИ АНИҚЛАШ
104. Баҳолашнинг турли ёндашувлари билан олинган баҳолаш натижаларини мувофиқлаштириш (умумлаштириш) бундай натижаларни ўлчаш ва таққослаш йўли билан баҳолаш объектининг якуний қийматини аниқлаш учун мўлжалланган.
105. Ҳисоблашлар натижаларини умумлаштириш баҳоловчи томонидан у томондан танлаб олинган умумлаштириш мезонларига асосан ҳар бир мезонлар бўйича ҳисоблашлар натижаларини бир-бирига ўзаро таққослаш йўли билан амалга оширилади.
106. Мувофиқлаштириш қуйидаги усуллар билан амалга оширилади:
баҳоловчи амалга оширадиган таҳлил асосида, барча муҳим параметрларни ҳисобга олган ҳолда солиштирма ўлчовларни танлашдан иборат бўлган мантиқий мувофиқлаштириш усули билан. Баҳоловчи томонидан устувор ёндашув аниқланади, қолган ёндашувларнинг натижаларидан эса устувор ёндашув ёрдамида олинган натижани текшириш ва унга тузатиш киритиш учун фойдаланилади;
математик ўлчаш усулида турли баҳолаш ёндашувлари билан олинган натижаларнинг солиштирма ўлчовларини аниқлаш учун бир неча мезонлардан фойдаланилади ва уларнинг ёрдамида қўлланилган ҳисоблаш усулининг афзалликлари ёки камчиликлари аниқ объектни баҳолаш хусусиятларини ҳисобга олган ҳолда тавсифланади.
107. Солиштирма ўлчовларни аниқлашда баҳоловчи қуйидаги асосий омилларни:
таҳлил ва ҳисоблашларга асос бўлган ахборотнинг ишончлилиги ва етарлилигини;
баҳолаш ёндашуви баҳолаш объектига хос бўлган нарх белгиловчи омиллар тузилишини ҳисобга олишга қодирлигини;
ёндашувнинг баҳолаш объектига ўхшаш объектларнинг қоида тариқасидаги харидорлари ва сотувчилари мотивациясини акс эттиришга қодирлигини;
баҳолаш ёндашувининг қийматни баҳолашнинг турига ва мақсадига мувофиқлигини таҳлил қилиши лозим.
108. Мувофиқлаштиришни ўтказиш учун қуйидаги усуллар қўлланади:
ўртача арифметик миқдорни аниқлаш усули;
ўртача ўлчанган миқдорни аниқлаш усули.
109. Ўртача арифметик миқдорни аниқлаш усулида қуйидаги ҳисоблаш формуласидан фойдаланилади:
S = Σ турли ёндашувлар билан олинган қийматлар / ёндашувлар сони, бу ерда:
S - қийматнинг якуний баҳоси.
110. Ўртача ўлчанган қийматни аниқлаш усули ҳар бир усулларга (ҳисоблашлар натижаларига) муайян ўлчов (фоиз ёки ранг)ни беришни назарда тутади. Ўлчовлар эксперт йўли билан берилади.
111. Рангларга ажратиш (ранжирлаш) усулида ранглар 1 дан 3 гача рақамланади. Энг кичик ҳисоблаш натижасига - Smin энг кичик ранги берилади, энг юқори ҳисоблаш натижасига - Smax энг юқори ранг берилади ва ўртача натижага - ўртача. Турли ёндашувлар билан олинган қиймат миқдорларини мувофиқлаштириш учун қуйидаги ҳисоблаш формуласидан фойдаланилади:
S = (Smin * 1 + Sср * 2 + Smax * 3) / Σ ранглар миқдори ,
бу ерда:
Smin - баҳолаш ёндашувларидан бири билан олинган қийматнинг энг кичик миқдори;
Smax - баҳолаш ёндашувларидан бири билан олинган қийматнинг энг катта миқдори;
Sср - баҳолаш ёндашувларидан бири билан олинган қийматнинг ўртача миқдори;
112. Нисбий хатоликларни ҳисобга олиш усули турли ёндашувларни қўллаш натижасида келиб чиқадиган ҳисоб-китоблардаги хатоликларни аниқлаш учун мўлжалланган.
Даромад ёндашувида хатоликлар сотувлар, даромадлар, солиқлар ҳажмини прогнозлашда, таваккалчиликлар миқдорларини ҳисоб-китоб қилишда, алоҳида иқтисодий ва ишлаб чиқариш кўрсаткичларини ноаниқ прогнозлашда ва бошқаларда пайдо бўлиши мумкин.
Сотувларнинг қиёсий таҳлилида хатоликлар аналогнинг тавсифларини тўғридан-тўғри таққослашни ўтказиш имконияти бўлмаганлиги туфайли пайдо бўлиши мумкин, чунки уларнинг баҳоланаётган объект билан ўхшашлик даражаси тахминийдир ва аналогнинг қиймати фақат битим санаси ҳолатигагина ҳаққоний бўлиши мумкин.
Харажат ёндашувида хатоликлар харажатларни индексация қилишда, эскиришлар миқдорларини ва бошқаларни аниқлашда пайдо бўлиши мумкин. Шу боис баҳолашнинг ҳар бир ёндашуви ёрдамида ҳисоблашлардаги ушбу хатоликларни ҳисобга олиш учун ўртача ўлчанган миқдорни аниқлашнинг қуйидаги формулалари қўлланилади.
Якуний миқдорни аниқлаш учун баҳолашнинг учала ёндашувидан фойдаланишда қуйидаги формулалар қўлланилади.
а) Агарда қуйидаги шартлар бажарилса ва ҳисоблаш хатоликлари:
Smin - баҳолаш ёндашувларидан бири билан олинган қийматнинг энг кичик миқдори;
Smax - баҳолаш ёндашувларидан бири билан олинган қийматнинг энг катта миқдори;
Sср - баҳолаш ёндашувларидан бири билан олинган қийматнинг ўртача миқдорини ташкил қилса, у ҳолда қийматнинг якуний миқдори қуйидаги формула бўйича аниқланиши мумкин:
S = Sср
б) Агарда қуйидаги шартлар бажарилса ва ҳисоблаш хатоликлари:
ни ташкил қилса, у ҳолда қийматнинг якуний миқдори қуйидаги формула бўйича аниқланади:
в) Агарда қуйидаги шартлар бажарилса ва ҳисоблаш хатоликлари:
ни ташкил қилса, у ҳолда якуний миқдор қуйидаги формула бўйича аниқланади:
г) Агарда қуйидаги шартлар бажарилса ва ҳисоблаш хатоликлари:
ни ташкил қилса, у ҳолда якуний миқдор қуйидаги формула бўйича аниқланади:
Баҳолашнинг иккита ёндашувидан фойдаланилганда якуний миқдорни аниқлаш учун қуйидаги формуладан фойдаланилади:
113. Иерархияларни таҳлил қилиш усули баҳолашнинг турли ёндашувлари билан олинган натижаларни мувофиқлаштириш ҳамда натижаларни мувофиқлаштиришнинг муаммоларини қисм-қисмларга бўлиш ва уни иерархия кўринишида тақдим этишни ифодалайди.
Натижаларни мувофиқлаштириш мақсадлари учун қуйидаги кўринишларга эга бўлган уч даражали иерархиядан фойдаланилади:
юқори даража - мақсад - бозор қийматини баҳолаш;
оралиқ даража - мувофиқлаштириш мезонлари;
қуйи даража - альтернативлар - турли усуллар билан олинган баҳолаш натижалари.
Баҳолаш мақсадлари учун мувофиқлаштиришнинг қуйидаги мезонларидан фойдаланилади:
потенциал инвестор, харидор ёки сотувчининг ҳақиқий мақсадларини акс эттириш имконияти;
таҳлил ўтказилишига асос саналган маълумотларнинг тури, сифати, кенглиги;
фойдаланилаётган усуллар параметрларининг конъюнктура тебранишларини ҳисобга олишга қодирлиги;
объектнинг қийматига таъсир қилаётган ўзига хос хусусиятларини (жойлашган жойи, миқдори, потенциал даромадлилигини) ҳисоб олишга қодирлиги.
Натижаларни мувофиқлаштириш муаммолари қисм-қисмларга бўлингандан ва иерархия кўринишида тақдим қилингандан кейин қуйидаги изчилликдаги ҳаракатлар бажарилади:
мезонлардаги устуворликлар жуфт-жуфти билан таққослаш орқали аниқланади. Бунинг учун тескари симметрик матрица қурилади, жуфт-жуфти билан таққослаш учун эса қуйидаги нисбатлар шкаласидан фойдаланилади:
Баҳолаш параметрларининг муҳимлиги
|
"1-9" |
Бир хил муҳимлик
|
1. |
Сезиларсиз устунлик
|
3. |
Сезиларли устунлик
|
5. |
Яққол устунлик
|
7. |
Мутлақ устунлик
|
9. |
2, 4, 6, 8 - оралиқ миқдорлар.
|
|
келгусида ҳар бир мезон учун қуйидаги формула бўйича ўлчов аниқланади:
Wj - мезон ўлчови;
П - индекслар кўпайтмаси;
аij - мезоннинг (индекснинг) муҳимлиги;
n - мезонлар сони;
олинган ўлчовлар қуйидаги формула бўйича меъёрланади:
Шундай тарзда олинган миқдорлар ҳар бир мезонларнинг якуний ўлчов қийматини ифодалайди. Шундан кейин қуйидаги ҳаракатлар амалга оширилади:
ҳар бир мезон бўйича ҳар бир альтернатива учун устуворликларни аниқлашнинг тавсифланган тартиб-жараёнларини амалга ошириш ўтказилади, ҳар бир альтернативанинг ўлчов миқдорлари аниқланади;
ҳар бир альтернативанинг нарх белгиловчи омиллар ўлчовларининг кўпайтмалари суммасига тенг бўлган ҳамда уларнинг ҳар бир омиллар бўйича альтернативалари ўлчовларига мувофиқ бўлган якуний ўлчовларини ҳисоблаш ўтказилади;
альтернативалар ўлчовлари кўпайтмалари суммасига тенг бўлган ва уларнинг ўлчовларига мос келувчи бозор қийматини ҳисоблаш ўтказилади.
6-БОБ. АЛОҲИДА ОБЪЕКТЛАРНИ БАҲОЛАШНИНГ
ХУСУСИЯТЛАРИ
114. Тижорат фойдаларини олиш учун ишлатилмайдиган, асосан экологик, ижтимоий, илмий ёки таълим вазифаларини ечишда фойдаланиладиган ноёб НМА ва ИМОларни баҳолашда уларнинг бозор қийматини баҳолашнинг ягона ёндашуви харажат ёндашуви ҳисобланади.
115. Товар белгисини баҳолашнинг хусусиятлари шундан иборатки, товар белгиси каби объектларни баҳолаш учун ҳуқуқларнинг қийматини белгилаш учун кўрсаткичларни танлаб олишда бутун НМА ва ИМОнинг қийматини баҳолаш асосланадиган фундаментал тамойилларга амал қилиш тавсия этилади. Товар белгисига бўлган ҳуқуқларнинг қиймати фақат ушбу ҳуқуқлардан мавжуд ёки энг яхши фойдаланишда уларнинг эгасига келтириладиган даромадлар билан аниқланади.
116. Товар белгисини харажат ёндашуви асосида баҳолашда харажатлар сифатида қуйидаги харажатлар турлари ҳисобга олинади:
товар белгисини яратиш харажатлари;
товар белгисини ҳуқуқий ва бошқа муҳофазаси харажатлари;
баҳоланаётган товар белгиси остидаги маҳсулотларнинг (хизматларнинг) маркетинг тадқиқотлари харажатлари;
реклама тадбирлари харажатлари.
117. Амалдаги товар белгисини баҳолашдан ўтказиш учун ташкилотнинг сўнгги бир неча йиллар учун молиявий ҳисоботларининг таҳлили ўтказилади. Бунда баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботга "Фаолиятнинг молиявий кўрсаткичлари таҳлили" бўлими киритилади.
118. Товар белгисидан олинадиган даромадларни даромад ёндашуви доирасида баҳолашда қуйидаги асосий усуллар қўлланилади:
фойдадаги устунлик усули;
ортиқча фойдалар усули;
товар белгисидан олинадиган қўшимча даромадни ажратиб олиш усули;
роялтидан озод қилиш усули.
119. Даромад ёндашувидан фойдаланишда, қоида тариқасида, товар белгиси маҳсулотлар (хизматлар) қийматини яратишда бошқа активлар (кўчмас мулк, асбоб-ускуна ва б.) билан биргаликда иштирок этиши тахмин қилинади. Машҳур товар белгиси ўхшаш товарларга бўлган ўртача бозор нархи билан таққослаганда нархни ошириш имконини беради. Айнан шу фарқ фойдадаги устунлик усулидан фойдаланиш асосида ҳисоблаб чиқилиши мумкин бўлган товар белгисидан фойдаланиш ҳисобига яратиладиган қиймат ҳисобланади. Баҳоловчидан рентабеллиликнинг қўшимча фоизини ҳисоблаш, ташкилотнинг сотувлари прогнозини тузиш ва қўшимча фойданинг жорий суммасини аниқлаш талаб қилинади.
120. Ортиқча фойда усули иқтисодий маъно жиҳатидан аввалги усулга ўхшашдир, бироқ, қоида тариқасида, гудвилл қийматини баҳолаш учун қўлланилади. Ундан, шунингдек товар белгисини баҳолаш учун фойдаланиш ҳам мумкин. Асосий фарқи шундан иборатки, ташкилот томонидан товар белгисини ишлатишдан олинадиган қўшимча фойда алоҳида товарлар ва хизматларга нисбатан эмас, балки шахсий капиталдан фойдаланиш рентабеллилигини аниқлаш йўли билан ҳисоблаб чиқилади.
Рентабеллиликнинг ҳисоблаб чиқилган фоизи ўртача тармоқ фоизи билан солиштирилади, олинган фарқ шахсий капитал миқдорига кўпайтирилади - бу эса ортиқча фойда ёки товар белгисининг бозор қийматидир.
121. Товар белгисидан олинадиган қўшимча даромадни ажратиб олиш усули билан фойдани (пул оқимини) топишда, қийматни ҳисоб-китоб қилиш учун қуйидаги формуладан фойдаланилади:
P = Кad * Pei * Rate ,
бу ерда:
Р - фойда (пул оқими);
Кad - товар белгисини қўллаш билан боғлиқ қўшимча фойдани инобатга олувчи ва товар белгиси остида маҳсулотлар ишлаб чиқариш (хизматлар кўрсатиш) тавсифига боғлиқ бўлган коэффициент. Ушбу коэффициентнинг қиймати мазкур Методиканинг 2-иловада келтирилган шкала бўйича аниқланади;
Pei - i-чи йилда сотилган маҳсулотлар (хизматлар) ҳажмини i-чи йилдаги маҳсулотлар (хизматлар) бирлигининг эҳтимолий нархига кўпайтириш натижаси сифатида аниқланадиган i-чи йилдаги товар белгисини ишлатишдан олинган тушум (ялпи фойда);
Rate - инвестициялар учун фойда меъёри.
122. Харажат ёндашувига мувофиқ товар белгисини баҳолашда бошланғич харажатлар усулидан фойдаланишда мос равишда товар белгисининг уни яратиш харажатларини ҳисобга олишдаги хусусиятларини тавсифловчи бир қатор коэффициентларни инобатга олиш лозимдир.
123. Ушбу усул асосида товар белгисининг қиймати қуйидаги формула бўйича ҳисобланади:
Val - товар белгиси қиймати;
Ci - i-чи йилда қилинган товар белгисини яратиш ва ривожлантириш (шу жумладан дизайни, ҳуқуқий муҳофазаси, маркетинг, реклама ва бошқаларга) харажатлари;
n - товар белгисидан фойдаланиш бошланган пайтдан бошлаб баҳолаш санасига қадар ўтган йиллар сони;
КInd - харажатларни индексация қилиш коэффициенти;
Rate - инвестициялар учун фойда меъёри;
Кt - товар белгисидан фойдаланиш вақти коэффициенти;
Кm - товар айланмаси ҳажми бўйича аниқланадиган товар белгисидан фойдаланишнинг кўламлилиги коэффициенти;
Ке - эстетик қабул қилиш коэффициенти.
124. Кўламлилик ва эстетик қабул қилиш коэффициентлари қийматлари мазкур Методиканинг 2-иловада келтирилган.
125. Товар белгисидан фойдаланиш вақти коэффициенти қуйидаги формула бўйича ҳисобланиши мумкин:
Кt = 1 + FP/ LP,
бу ерда:
Кt - товар белгисидан фойдаланиш вақти коэффициенти;
FP - товар белгисининг ҳақиқий хизмат муддати;
LP - товар белгисининг номинал хизмат муддати (муддатни 10 йил қилиб кўрсатиш мақсадга мувофиқ, чунки товар белгисига бериладиган гувоҳнома шу муддат даврига, гувоҳноманинг муддатини узайтиришни ҳисобга олмаган ҳолда берилади).
126. ИМОга бўлган ҳуқуқлардан ғайриқонуний фойдаланганлиги учун зарарлар миқдори бундай объектдан ғайриқонуний фойдаланиш натижасида контрафакт маҳсулотни ишлаб чиқариш ва/ёки сотиш ҳажмларидан келиб чиққан ҳолда ИМОнинг ҳуқуқ эгаси ва/ёки лицензиатнинг ололмаган фойданинг (даромаднинг) тўпланиши баҳолаш процедурасини қўллаш орқали баҳолаш санаси ҳолатига аниқланади.
127. ИМОдан ғайриқонуний фойдаланилганлиги оқибатидаги зарар деганда қуйидагилар назарда тутилади:
ҳуқуқи бузилган шахс томонидан қилинган ёки қилиниши лозим бўлган харажатлар;
ушбу шахс қоида тариқасидаги фуқаролик муомаласи шароитларида, агарда унинг ҳуқуқи бузилмаганда олиши мумкин бўлган (бой берилган фойда), олинмаган даромадлар.
128. Ҳуқуқ эгасининг харажатларига унинг далиллар тўплаш билан боғлиқ чиқимлари, турли хилдаги экспертизалар ўтказиш (шу жумладан, зарарни ва бой берилган фойдани баҳолаш бўйича) харажатлари, суд харажатлари, маъмурий чиқимлари (шу жумладан нотариал тасдиқлатиш) ва бошқа харажатлари киради. Харажатларнинг жамланган миқдори тасдиқловчи ҳужжатларга асосан аниқланади.
129. Зарарлар қуйидаги формула бўйича аниқланади:
U = RU + MB ,
бу ерда:
U - зарарлар;
RU - ҳуқуқ эгасининг бузилган ҳуқуқни тиклаш бўйича ҳақиқий ёки зарурий харажатлари (суд харажатлари, турли турдаги экспертизаларни ўтказишни қўшган ҳолда, шу жумладан қиймат экспертизасини);
MB - қоидабузарнинг даромадлари (MB1) ёки ҳуқуқ эгаси ололмаган даромадлар (MB2) билан аниқланадиган бой берилган фойда.
130. Қоидабузарнинг даромадлари билан тавсифланувчи бой берилган фойда қуйидаги формула бўйича аниқланади:
MB1 = Cont * Rent ,
бу ерда:
MB1 - бой берилган фойда;
Cont - фуқаролик муомаласига баҳолаш объектига бўлган ҳуқуқларни бузган ҳолда киритилган контрафакт маҳсулотнинг (хизматнинг) натурал ва қиймат ифодасидаги миқдори;
Rent - бир турдаги маҳсулотнинг (хизматнинг) сотувлари рентабеллилиги.
131. Ҳуқуқ эгасининг ололмаган даромадлари билан тавсифланувчи бой берилган фойда қуйидаги формула бўйича аниқланади:
MB2 = Incomef + Rekl/Sales * Cont ,
бу ерда:
MB2 - бой берилган фойда;
Incomef - баҳолаш объектига бўлган ҳуқуқлардан фойдаланишнинг қиймат ифодасидаги ҳуқуқ эгаси (жабрланувчи) олиши мумкин бўлган, лекин унинг баҳолаш объектига бўлган ҳуқуқлари бузилганлиги туфайли олинмаган потенциал даромади миқдори;
Rekl - ҳуқуқ эгасининг баҳолаш объекти рекламасининг t (ой, йил) вақти учун қиймат ифодасидаги ҳажми;
Sales - ҳуқуқ эгасининг ўртача йиллик тушуми.
132. Давлат даромадига ўтказиш лозим бўлган мулкни муомаладан чиқариш, сотиш ёки йўқ қилиш мақсадларида ИМОдан иборат бўлган контрафакт маҳсулотни баҳолашда уларнинг қиймати ўхшаш лицензион (контрафакт бўлмаган) ИМОнинг баҳолаш санаси ҳолатидаги ўртача қийматидан келиб чиқиб ички бозорнинг талаб ва таклиф конъюнктураси бўйича мавжуд маълумотлар асосида аниқланади.
Номоддий активлар ва интеллектуал
мулкни баҳолаш (9-сон МБС) методикасига
1-ИЛОВА
Ташкилотнинг даромадига таъсир қилувчи
коэффициентлар миқдорининг
ҚИЙМАТИ
1-жадвал
Эришилган натижанинг коэффициенти (К1)
|
||
Т/р |
Эришилган натижа
|
Қиймат |
1. |
НМА (ИМО) муайян маҳсулот (технологик жараён), рецептура ва бошқалар учун аниқловчи ҳисобланмаган айрим берилган иккиламчи техник тавсифларга эришишга имкон беради.
|
0,5 |
2. |
НМА (ИМО) ҳужжатларда (техник шартлар, йўриқномалар, паспортлар ва ҳ. к.) қайд қилинган айрим техник тавсифларга эришишга имкон беради.
|
0,6 |
3. |
Ҳужжатда қайд этилган аниқ маҳсулот (технологик жараён) учун аниқловчи ҳисобланувчи асосий техник тавсифларга эришиш.
|
0,7 |
4. |
НМА (ИМО) ҳужжатда қайд этилган маҳсулотнинг (технологик жараёнининг) янги асосий техник тавсифларига эришишга имкон беради.
|
0,8 |
5. |
НМА (ИМО) машҳур ўхшаш турлар орасида юқори асосий техник тавсифларга эга бўлган янги маҳсулотни (технологик жараённи) олишга эришишга имкон беради.
|
0,9 |
6. |
НМА (ИМО) халқ хўжалигида биринчи марта ўзлаштирилган ва сифатли янги техник тавсифларга эга бўлган янги маҳсулотни (технологик жараённи) олишга эришишга имкон беради.
|
1 |
2-жадвал Ҳал қилинган техник вазифанинг мураккаблик коэффициенти (К2)
|
||
Т/р |
Техник вазифани ҳал қилишнинг мураккаблиги
|
Қиймат |
1. |
НМА (ИМО) бир оддий деталнинг конструкцияси билан боғлиқ биргина оддий ечимига, оддий жараённинг бир параметрининг ўзгаришига, жараённинг бир операциясига, бир дастурга, рецептуранинг бир ингредиентига, асосий бўлмаган узелнинг, механизмнинг конструкциясига, асосий бўлмаган параметрларнинг, мураккаб бўлмаган жараёнларнинг ўзгаришига, рецептуранинг асосий бўлмаган ингредиентларининг ўзгариши ва ҳоказолар дахл қилади.
|
0,6 |
2. |
НМА (ИМО) машиналар узеллари, механизмлари, жараёнлар қисмларининг, рецептура ва ҳ. к.ларнинг қисмларининг, ёки бир неча асосий узеллар конструкцияси, технологиянинг асосий жараёнлари ҳамда рецептуранинг (асосий) қисми ва ҳ. к. билан боғлиқ ечимларга дахл қилади.
|
0,7 |
3. |
НМА (ИМО) машиналар, ускуналар, станоклар, аппаратлар, иншоотлар, технологик жараёнлар, рецептура ва ҳ. к.нинг конструкцияси билан боғлиқ ечимларга тўлиқ дахл қилади.
|
0,8 |
4. |
НМА (ИМО) машина, ускуна, станок, аппарат, мураккаб кинематикали иншоот, радиоэлектрон схемали назорат аппарати конструкцияси билан боғлиқ, кучли машиналар, двигателлар, агрегатлар, комплекс технологик жараёнлар, мураккаб рецептуралар, дастурлар мажмуи ва ҳ. к.лар билан боғлиқ ечимларга дахл қилади.
|
0,9 |
5. |
НМА (ИМО) янги турдаги асбоб-ускуналардан, янги бошқарув ва тартибга солиш тизимларидан, янги мураккаб комплекс технологик жараёнларидан, янги дастурий мажмуалардан, алоҳида мураккабликдаги янги рецептурадан ва бошқалардан иборат бўлган машинанинг, аппаратнинг, автоматик узлуксиз линияларини назорат қилиш мураккаб тизимига эга иншоотнинг конструкцияси билан боғлиқ ечимларга дахл қилади.
|
1,1 |
6. |
НМА (ИМО) асосий тарзда фан ва техниканинг янги бўлимларига тааллуқли алоҳида мураккабликдаги конструкциялар, технологик жараёнлар ва рецептуралар билан боғлиқ бўлган ечимларга дахл қилади.
|
1,25 |
3-жадвал Янгилик коэффициенти (К3)
|
||
Т/р |
Янгилик
|
Қиймат |
1. |
Баҳоланаётган НМА (ИМО)нинг янгилиги машҳур техник ечимлар ва воситаларни янги вазифаси бўйича қўллашдан иборат.
|
0,5 |
2. |
Баҳоланаётган НМА (ИМО)нинг янгилиги берилган техник натижани таъминловчи, яъни прототип билан таққослаганда ажралиб турувчи хусусиятлари машҳур элементлар орасидаги янги алоқаларга, операцияларнинг ўзгача изчиллигига ёки ингредиентларнинг ўзгача фоизли таркибига ишора қилувчи кўрсатмаларга эга бўлгандаги машҳур техник ечимларнинг янги мажмуидан иборат.
|
0,6 |
3. |
НМА (ИМО) шундай вазифани ҳал қилувчи, лекин ҳужжатда қайд этилган ажралиб турувчи ўзига хос белгилари бўлган прототипга эга.
|
0,7 |
4. |
НМА (ИМО) янги вазифа ёки машҳур вазифа принципиал тарзда янги усул (пионер кашфиёт) билан ечиладиган, яъни прототипига эга бўлмаган, жиддий фарқларнинг мажмуи билан тавсифланади.
|
0,8 |
Номоддий активлар ва интеллектуал
мулкни баҳолаш (9-сон МБС) методикасига
2-ИЛОВА
1. Товар белгисини қўллаш билан боғлиқ қўшимча даромадни ҳисобга олувчи Кad коэффициенти қиймати:
Кad = 0,1 гача - якка тартибда ишлаб чиқариш;
Кad = 0,1-0,2 - кичик серияли ишлаб чиқариш;
Кad = 0,2-0,3 - серияли ишлаб чиқариш;
Кad = 0,3-0,4 - йирик серияли ишлаб чиқариш;
Кad = 0,4-0,5 - оммавий ишлаб чиқариш.
2. Ке эстетик қабул қилиш коэффициенти қиймати:
Ке = 1,3 - 10 йилдан ортиқ ишлатишда, дунё миқёсидаги истеъмолчилар орасида машҳурлик;
Ке = 1,2 - 5 йилдан ортиқ ишлатишда, кенг миқёсда таниқли бўлиш;
Ке = 1,1 - 5 йилдан кам ишлатилганда, истеъмолчиларнинг ишлаб чиқарувчи тўғрисида барқарор тасаввури;
Ке = 1,05 - камида 3 йил ишлатилганда;
Ке = 1 - 1 йил мобайнида ишлатишда.
3. Товар айланмасининг қуйидаги ҳажмида товар белгисининг ишлатилиши кўламлилиги Кm коэффициенти қиймати:
ойига 10 минг АҚШ долларигача Кm = 1,0
ойига 10 - 50 минг АҚШ долларигача Кm = 1,2
ойига 50 - 100 минг АҚШ долларигача Кm = 1,4
ойига 100 - 500 минг АҚШ долларигача Кm = 1,6
ойига 500 минг АҚШ долларидан - 1 млн АҚШ долларигача Кm = 1,8
ойига 1 млн АҚШ долларидан юқори Кm = 2,0
Ягона миллий баҳолаш стандартига
4-ИЛОВА
Товар-моддий захираларни баҳолаш (10-сон МБС)
МЕТОДИКАСИ
Мазкур Методика 10-сон МБСни амалда қўллаш тартибини белгилайди ҳамда тавсиявий хусусиятга эга ҳисобланади.
1. Ушбу Методикада товар-моддий захираларни баҳолашни Ўзбекистон Республикасининг Ягона миллий баҳолаш стандарти, шу жумладан 10-сон МБСга мувофиқ баҳолаш учун зарур энг минимал ёндашувлар ва усуллар келтирилган. Баҳоловчилар баҳолаш фаолияти тўғрисидаги қонун ҳужжатларига ҳамда Ўзбекистон Республикасининг Ягона миллий баҳолаш стандартига зид бўлмаган бошқа ёндашув ва усуллардан фойдаланиши мумкин.
2. Мазкур Методикада қуйидаги тушунчалардан фойдаланилади:
аналог - таркиби, техник келиб чиқиши, шунингдек фойдаланиш мақсадига кўра баҳолаш объектига ўхшаш, муҳим аломатларининг йиғиндиси бўйича яқин бўлган объект;
тўғридан-тўғри харажатлар - алоҳида турдаги товар-моддий захираларни ишлаб чиқариш (ишлар бажариш, хизматлар кўрсатиш) жараёни билан бевосита боғлиқ бўлган ҳамда уларнинг бирлиги таннархга тўғридан-тўғри киритиладиган ишлаб чиқариш харажатлари;
айнан бир хил объект - кимёвий таркиби ва физик хоссаларига кўра баҳолаш объектига ўхшаш, табиий келиб чиқиши (стандарти) бўйича баҳолаш объектидан бирор-бир фарқланишлари мавжуд бўлмаган объект;
билвосита харажатлар - бир неча турдаги товар-моддий захираларни ишлаб чиқариш (ишлар бажариш, хизматлар кўрсатиш) жараёни билан боғлиқ бўлган ишлаб чиқариш харажатлари, улар муайян товар-моддий захиралар бирликлари таннархига бевосита киритилмайди, бунинг оқибатида улар харажатлар объектлари ва уларнинг бирлиги таннархи ўртасида ҳисоб-китоб йўли билан тақсимланади;
жорий қиймат - муайян санада амал қилаётган бозор нархлари бўйича товар-моддий захираларнинг қиймати ёки хабардор қилинган, битимни амалга оширишни хоҳловчи, бир-биридан мустақил тарафлар ўртасида бундай битимни амалга оширишда активни сотиб олиш ёки мажбуриятни бажариш учун етарли бўлган сумма;
товар қийматининг йўқотилиши - истеъмол хоссаларининг пасайиши ёки ёмонлашуви сабабли товар-моддий захираларнинг қиймати пасаядиган нисбий миқдор;
товар-моддий захиралар - кейинчалик сотиш мақсадида нормал фаолият юритиш жараёнида тутиб туриладиган ва ишлаб чиқариш жараёнида бўлган, шунингдек маҳсулот ишлаб чиқариш жараёнида ёхуд маъмурий ва ижтимоий-маданий вазифаларни амалга ошириш учун фойдаланиладиган моддий активлар.
3. Баҳоловчи буюртмачининг вакили ёки баҳолаш объектининг балансда сақловчиси вакили билан бирга баҳолаш объектини кўздан кечириш, унинг амалдаги ҳолатини ўрганиш, уни тавсифлаш, фотосуратга олиш ҳамда баҳолаш объектини идентификация қилиш учун зарур бўлган бошқа ҳаракатларни бажаради.
4. Баҳолаш объектларини кўздан кечириш таомили уларни идентификация қилиш, жисмоний ҳолатини аниқлаш, тақдим этилган бошланғич ҳужжатларга номувофиқликларни, шунингдек бошланғич ҳужжатларда кўрсатилмаган нуқсонларни аниқлаш мақсадида ўтказилади.
5. Товар-моддий захиралардан фойдаланиш, эгалик қилиш ва ишлов бериш ҳуқуқлари қонун ҳужжатларида назарда тутилган ҳолларда давлат рўйхатидан ва назоратидан ўтказилиши зарур бўлган тақдирда баҳоловчи тегишли рўйхатдан ўтказиш ёки рухсат бериш ҳужжатлари нусхасини талаб қилиб олиши керак.
6. Баҳолаш баҳолаш объекти ва/ёки унинг аналоглари тўғрисида бозор ахборотидан фойдаланишни талаб қилган ҳолларда баҳоловчи ўхшаш (аниқ ёки тахминан ўхшаш) объектларнинг нархлари (ёки таклифлари) тўғрисидаги ахборотни йиғиш учун баҳолаш объектларининг бозорини таҳлил қилади.
Ахборот йиғишда айнан бир хил аналог-объектлар тўғрисидаги ахборот устувор ҳисобланади.
7. Аналоглар тўғрисида ахборотни йиғишда импорт товарга қўшимча харажатлар (солиқлар ва йиғимлар, транспорт харажатлари, бошқа харажатлар) ҳисоб-китобига холис ёндашиш мақсадида баҳолаш объекти ва аналоглар ишлаб чиқарилган мамлакатдан келиб чиқиши бўйича мувофиқ келиши тўғрисидаги шартларга риоя этилиши зарур.
Объектларнинг бошқа параметр ва тавсифлари баҳолаш объекти учун нархни шакллантирувчи бўлиб ҳисобланган тақдирда, уларни ҳам қиёслаш мажбурийдир.
8. Баҳолаш объектининг аналоглари тўғрисида ахборот йиғишда аналогларни танлаш элементларининг талабларини ҳисобга олиш лозим.
Баҳолаш объекти муайян товар белгиси остида ишлаб чиқарилган товар ҳисобланган тақдирда, баҳоловчи айнан ўхшаш баҳолаш объектини танлашда баҳолаш объектининг товар белгисига алоҳида эътибор қаратиши керак.
9. Ахборотни йиғиш ва уни таҳлил қилиш таомили баҳоловчи томонидан баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда акс эттириладиган баҳолаш объектини идентификация қилиш билан бирга олиб борилади.
2-БОБ. БАҲОЛАШ ЁНДАШУВЛАРИ ВА УСУЛЛАРИ
10. Қийматни қиёсий ёндашув билан ҳисоблаш қуйидаги кетма-кетликда амалга оширилади:
бозорни тадқиқ этиш, аналог-объектлар бўйича ахборотни таҳлил қилиш ва йиғиш;
қиёслаш аналогларини танлаш;
қиёслаш бирликларини аниқлаш;
қиёслаш элементларини танлаш;
қийматни ҳисоблаш усулларини танлаш;
қиёслаш элементлари бўйича тузатишларни ҳисоблаш;
аналог-объектлар нархига (қийматига) тузатишлар киритиш;
баҳолаш объекти қийматини аниқлаш.
11. Баҳолаш объектлари бозори аналог-объектларга доир битимлар (таклифлар) тўғрисида ахборот олиш мақсадида тадқиқ ва таҳлил қилинади.
12. Қиёслаш аналогларини танлаш асосан маҳаллий бозорда амалга оширилади (шу жумладан, келиб чиқишга кўра импорт бўлган аналоглар учун). Маҳаллий бозорда аналоглар мавжуд бўлмаганда 10-сон МБС талабларини ҳисобга олган ҳолда хорижий бозорлар аналоглари тўғрисидаги ахборотдан фойдаланишга йўл қўйилади.
13. Баҳолаш объектининг қиёслаш бирликларини танлаш ва аниқлаш баҳолаш объекти ўлчов бирликларини ҳисобга олиш хусусиятларига мувофиқ амалга оширилади: оғирлик (тн, кг, гр, литр ва ҳ.к.), узунлик (км, метр, см ва ҳ.к.), майдон (кв.м, кв.см. ва ҳ.к.) ўлчов бирлиги ёки ёппасига ўлчов бирлиги (вагон, контейнер ва ҳ.к.).
14. Қуйидагилардан:
мулкий ҳуқуқлар (мажбуриятлар, чекловлар ва ҳ.к.);
молиялаштириш шартлари (бўлиб-бўлиб тўлаш, имтиёзли тўловлар ва ҳ.к.);
алоҳида шартлар (тўловлар ва етказиб беришнинг бозорга оид бўлмаган шартлари);
бозор шартлари (вақт мобайнида нархларнинг ўзгариши ва ҳ.к.);
жойлашган жойи (маҳаллий ва хорижий бозорлар ва ҳ.к.);
жисмоний тавсифлари (хоссалари, таркиби ва ҳ.к.);
иқтисодий хоссалари (таннархи, харажатларни тежаши ва ҳ.к.);
нархни шакллантиришнинг бошқа хусусиятларидан фақат нархни шакллантирувчи ва аналогларнинг нархига жиддий таъсир кўрсата олишга қодир бўлганлари қиёслаш элементлари сифатида қабул қилинади.
Баҳолашни қиёсий ёндашув усуллари билан ўтказаётганда баҳоловчи объектнинг якуний қийматига таъсир кўрсатувчи бошқа қиёслаш элементларини ҳам кўриб чиқиши мумкин. Баҳоловчи буни баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда акс эттириши ва баҳолаш объектининг якуний қийматини аниқлашда ҳисобга олиши зарур.
15. Баҳолаш объекти қийматини қиёсий ёндашув воситасида баҳолаш аналог билан тўғридан-тўғри қиёслаш усули орқали амалга оширилади.
16. Аналог билан тўғридан-тўғри қиёслаш усули ўхшаш маҳсулот ишлаб чиқарувчи заводларнинг нархларидан фойдаланишни назарда тутади.
17. Қиёсий ёндашув усулларини қўллашда камида иккита баҳолаш объекти тўғрисида ахборот йиғиш лозим.
18. Аналог билан тўғридан-тўғри қиёслаш усули аналогларнинг нархларига тегишли тузатишларни киритиш орқали амалга оширилади:
С = Сан * К1 * К2 * К3* … * Kn ,
бу ерда:
С - баҳолаш объектининг нархи;
Сан- аналог объектнинг нархи;
К1 * К2 * К3* … * Kn - баҳоланаётган объект ва аналогнинг параметрлари қийматларидаги фарқларни ҳисобга олувчи тузатувчи коэффициентлар.
19. Баҳолаш объектининг жойлашган жойига жуфт сотувлар усулига мувофиқ тузатиш киритилади. Жуфт сотувлар усули харажат ёндашуви каби қўлланилади.
20. Жисмоний ҳолатга тузатиш баҳолаш объектининг ва танланган аналогларнинг жисмоний ҳолати даражасини солиштиришдан келиб чиқиб (товар қийматининг йўқотилиши сифатида аниқланади), қуйидагича формула бўйича ҳисобланади:
К - товар қиймати йўқотилишига тузатиш киритувчи коэффициент;
Иобъект - баҳолаш объекти жисмоний ҳолатининг коэффициент кўрсаткичи;
Ианалог - аналог-объект жисмоний ҳолатининг коэффициент кўрсаткичи.
21. Аналог-объектларнинг нархига (қийматига) қиёслаш элементлари бўйича тузатиш киритиш қуйидаги қоидалардан келиб чиқиб амалга оширилади:
аналог-объектларнинг нархига (қийматига) қиёслаш элементлари бўйича тузатиш баҳолаш объектига нисбатан киритилади;
агар қиёслаш элементи бўйича баҳолаш объекти аналог-объект билан солиштирганда яхшироқ кўрсаткичларга эга бўлса, у ҳолда аналог-объектнинг нархи (қиймати) тузатиш миқдорига оширилади;
агар қиёслаш элементи бўйича баҳолаш объекти аналог-объект билан солиштирганда ёмонроқ кўрсаткичларга эга бўлса, у ҳолда аналог-объектнинг нархи (қиймати) тузатиш миқдорига камайтирилади.
22. Тузатишлар фоиз ва/ёки пул ифодасида киритилади.
23. Баҳолаш объектини баҳолашда харажат ёндашуви товар қиймати йўқотилишини чегирган ҳолда баҳолаш объектининг тўлиқ тикланиш қийматини ёки алмаштириш қийматини аниқлашга асосланади.
24. Баҳолаш объектининг қийматини баҳолашда харажат ёндашуви ҳисоб-китобларнинг қуйидаги босқичларига риоя этишни ўз ичига олади:
тўлиқ тикланиш қийматини ёки алмаштириш қийматини аниқлаш;
баҳолаш объектининг товар қиймати йўқотилиши ҳажмини аниқлаш;
баҳолаш объектининг қийматини тўлиқ тикланиш қиймати ёки алмаштириш қиймати ва товар қиймати йўқотилишининг қиймат кўрсаткичи ўртасидаги фарқ сифатида аниқлаш.
25. Тўлиқ тикланиш қиймати ёки алмаштириш қийматини аниқлаш қуйидаги усуллардан бирини қўллаш орқали амалга оширилади:
алмаштириш усули;
қийматни индексациялаш усули;
ўртача ҳисобланган қиймат усули;
ўртача нарх бўйича баҳолаш усули.
26. Алмаштириш усули товар-моддий захираларнинг қийматини айнан бир хил объектларни сотиш (ёки савдолашиш учун чегирмани ҳисобга олган ҳолда таклиф) ёки агар айнан бир хил объект ишлаб чиқаришдан чиқариб ташланган бўлса, унга яқин аналогларни нархига қараб баҳолашга асосланади.
Баҳолаш объектининг алмаштириш усули билан тўлиқ тикланиш қиймати янги айнан бир хил объект ёки аналог-объектнинг нархига қараб аниқланади. Тавсифларга доир тафовутлар бўлган тақдирда, аналогнинг нархига тузатишлар киритилишига йўл қўйилади.
Баҳолаш объектининг тўлиқ тикланиш қиймати ишлаб чиқарувчи заводнинг сотиш нархига (ёки расмий дилерларнинг сотиш нархига) тенглаштирилади.
Аналог-объект Ўзбекистон Республикасидан ташқарида бўлган ҳолларда мазкур аналогнинг нархига жойлашган жойига қараб тузатиш киритиш зарур.
Қуйидаги харажатларни ҳисобга олган ҳолда нархга тузатиш киритилади:
Ўзбекистон Республикасига етказиб бериш (ташиш);
баҳолаш пайтида қонун ҳужжатларида белгиланган солиқлар ва йиғимларнинг турлари.
Турган жойига қараб тузатишни ҳисоблаш кетма-кетлиги қуйидаги тартибда амалга оширилади:
аналогнинг шартномавий нархи аниқланади, у аналогнинг сотиш (таклиф) ва етказиб бериш (транспорт харажатлари) нархи қўшилмасига тенг;
импорт қилишда солиқлар ва йиғимлар қонун ҳужжатларига мувофиқ ҳисобланади.
Транспорт харажатлари ҳақиқий ташиш харажатлари бўйича қабул қилинади. Ташиш харажатларининг ҳақиқий миқдорини аниқлаш ёки ҳисоб-китоб қилишнинг имкони бўлмаганда транспорт харажатлари аналог-объектни сотиш/таклиф қийматидан 5 фоиз миқдорида қабул қилинади.
27. Қийматни индексациялаш усули статистика органлари белгилайдиган нархларнинг қимматлашиш индексини қўллаш орқали амалга оширилади. Бунда индекслар, нархлар индекслари ҳисобланган даврга қараб, балансга қабул қилинган санадан бошлаб баҳолаш объектининг базавий (бошланғич, тикланиш) қийматига нисбатан қўлланади.
Базавий қиймат сифатида бухгалтерия ҳисоби маълумотлари ёки тайёрловчиларнинг (ёки дилерлар, етказиб берувчиларнинг) ретроспектив санадаги нарх ахборотидан фойдаланиш мумкин (бунда айнан бир хил тавсифли аниқ аналог нархлари тўғрисидаги маълумотлардан фойдаланиш зарур).
28. Ўртача ҳисобланган қиймат усули турдош товар-моддий захираларнинг гуруҳ ва кичик гуруҳларини шакллантиришни назарда тутади.
Гуруҳлаш товар-моддий захираларнинг ўзига хос тавсифларидан (тури, фойдаланиш соҳаси, моделлари ва бошқалар) келиб чиқиб амалга оширилади.
Товар-моддий захираларнинг кичик гуруҳларига ўртача ҳисобланган қийматни ҳисоблашга солиштирма ўлчам асос ҳисобланади.
Солиштирма ўлчамлар корхона балансига келиб тушаётган ҳар бир товарлар туркумига берилади. Баланс нархи жорий бозор нархларига яқинроқ бўлган кичик гуруҳларга каттароқ улуш берилиши зарур. Кичикроқ улушни балансга биринчи бўлиб қабул қилинган кичик гуруҳга бериш мақсадга мувофиқ.
Ўртача ҳисобланган қиймат усули қуйидаги формула билан аниқланади:
Ссв = (С1 * У1) + (С2 * У2) + … + (Сn * Tn) ,
бу ерда:
Ссв - баҳолаш объекти бир товар позициясининг ўртача ҳисобланган қиймати;
С1, С2, …, Cn - баҳолаш объекти бир товар позициясининг баланс қиймати;
У1, У2, …, Уn - солиштирма ўлчам.
Баҳолаш объекти бир товар позициясининг баланс қиймати ҳар бир гуруҳ (ёки кичик гуруҳ) умумий баланс қийматини мазкур гуруҳнинг (ёки кичик гуруҳнинг) товар-моддий захиралар миқдорига бўлиш йўли билан аниқланади.
29. Ўртача нарх бўйича баҳолаш усули ҳисобот даврида харид қилинган, туркумларнинг умумий миқдорига бўлинган етказиб беришларнинг қолдиғида ва ҳар бир туркумида мавжуд бўлган товарлар бирликлари қийматларининг суммасини аниқлаш йўли билан қўлланилади:
Сср - харид қилинган товар бирлигининг ўртача таннархи;
Сi - i-туркумдаги бирликнинг харид қиймати;
n - давр учун товарлар хариди туркумларининг сони;
Со - ҳисобот даври бошига қолдиқдаги товар бирлигининг таннархи.
30. Баҳолаш санасида баҳолаш объекти товар қийматининг йўқотилиши жисмоний, функционал ва иқтисодий йўқотишларнинг йиғиндиси сифатида белгиланади. Товар қийматининг йўқотилиши 100 фоиздан ортиқ бўлиши мумкин эмас.
Жисмоний йўқотишда товар-моддий захиралар қийматининг йўқотишлари баҳолаш объектининг фойдаланишга яроқлилик хоссаларини, шу жумладан табиий эскириш, табиат ҳодисаларининг таъсири, авариялар, бошқа жисмоний таъсирлар натижасида қисман ёки тўлиқ йўқотиши билан боғлиқ.
Функционал йўқотиш истеъмол жиҳатидан афзалликлар, техник инновациялар ёки бозор стандартларининг ўзгариши оқибатида юзага келади.
Иқтисодий йўқотиш баҳолаш объектига нисбатан ташқи вазиятнинг ўзгариши (шу жумладан, товар бозоридаги ўзгаришлар, ижтимоий, молиявий, қонунчилик, экологик ва бошқа шароитларнинг ўзгариши) натижасида юзага келади.
Товар қийматининг йўқотилиши тўлиқ тикланиш қийматидан (коэффициент кўрсаткичи) ёки пул ифодасидаги алмаштириш қийматидан (мутлақ миқдор) фоизларда ёки улушларда белгиланиши мумкин.
31. Хом ашё материали ҳисобланган товар-моддий захиралар жисмоний (техник) хоссаларини йўқотмаган тақдирда, товар қиймати йўқотилишининг миқдори нолга тенг бўлади.
32. Товар қиймати йўқотилишининг миқдори қуйидаги формулага мувофиқ аниқланади:
УТС= 1 - (1 - УТСфиз) * (1 - УТСфунк) * (1 - УТСэк) ,
бу ерда:
УТС - баҳолаш объекти товар қиймати йўқотилишининг коэффициент кўрсаткичи;
УТСфиз - баҳолаш объекти жисмоний йўқотишининг коэффициент кўрсаткичи;
УТСфунк - баҳолаш объекти функционал йўқотишининг коэффициент кўрсаткичи;
УТСэк - баҳолаш объекти иқтисодий йўқотишининг коэффициент кўрсаткичи.
33. Баҳолаш объектининг жисмоний йўқотиши қуйидаги усуллар билан аниқланади:
фойдалилик усули;
эксперт ҳисоб-китоби усули.
34. Фойдалилик усули жисмоний йўқотишни бартараф этишга харажатлар - қўшимча товарларни харид қилиш, турли хил қўшимча ва ингредиентларни қўшиш, фойдалиликни ошириш ва ҳ.к. йиғиндиси сифатида ҳисобланади.
35. Эксперт ҳисоб-китоби усули жисмоний ҳолатнинг эксперт баҳолари шкаласига мувофиқ аниқланади:
Ҳолатнинг баёни |
Ҳолатнинг тавсифи |
Товар қийматининг йўқотилиши, %
|
Янги |
Янги ҳолатда, фойдаланиш муддати тугалланмаган, бирон-бир ўзгартириш ёки қўшимчаларсиз фойдаланишга яроқли.
|
0 - 5 |
Жуда яхши |
Деярли янги, белгиланган фойдаланиш муддати ўтган, лекин товар ўзгартириш ёки қўшимчаларсиз фойдаланишга яроқли, товарнинг тўлиқ массаси (бутун ҳажми) сақланган ҳолатда (йўқотишларсиз), қайта идишга солиш, фойдаланиш ёки сақлаш шартларини ўзгартириш талаб қилинмайди.
|
6 - 19 |
Яхши |
Товар фойдалилигини ошириш учун майда харажатларни ҳисобга олганда фойдаланишга яроқли, қайта идишга солишни (қайта қадоқлашни) талаб қилади, қисқа фойдаланиш муддатига эга, янги товар билан галма-гал ишлатилиши мумкин, асосий элементларини алмаштирмаган ҳолда майда таъмирлаш ишлари ўтказилади (агар товар механизм ҳисобланса ёхуд механик ёки электрон асосда ишласа).
|
20 - 40 |
Қониқарли |
Консистенцияси оширилгандан кейин фойдаланишга яроқли, товарнинг истеъмол хоссаларини оширувчи муайян қўшимчалар қўшилганда фойдалилик сифатлари оширилганда қўлланилиши мумкин, товардан фойдаланиш алоҳида қўллаш шароитларини (янги товар билан кам-кам қисмларини галма-гал ишлатишни талаб қилади), асосий элементларини алмаштирган ҳолда йирик таъмирлаш ишлари ўтказилади (агар товар механизм ҳисобланса ёхуд механик ёки электрон асосда ишласа).
|
41 - 60 |
Қониқарсиз |
Чиқинди материаллари, иккиламчи хом ашё ёки синиқ парчалар ёхуд эҳтиёт қисмлар сифатида фойдаланишга яроқли.
|
61 - 80 |
36. Қийматнинг функционал йўқотиши баҳолаш объектининг тавсифлари (яхшилашлар ва/ёки уларнинг элементлари) истеъмол бозорининг жорий талабларига номувофиқлигини юзага келтирган миқдор сифатида аниқланади, тўлиқ тикланиш қийматига ёки алмаштириш қийматига шу миқдорда тузатиш киритиш зарур.
Функционал йўқотиш миқдорини айнан бир хил объект ва замонавийроқ аналогнинг нархларидаги фарққа тенг деб ҳисоблаш мумкин.
37. Иқтисодий йўқотиш баҳолаш объекти қийматига ташқи омилларнинг салбий таъсири юзага келтирган, баҳолаш объектининг тикланиш қиймати ёки алмаштириш қийматининг пасайиш миқдорини билдиради. Қуйидагилар ташқи омилларга киради: бозордаги вазият, фойдаланишдаги чекловлар, инфратузилманинг, қонун ҳужжатларининг ўзгариши ва бошқалар.
Иқтисодий қимматлашувни аниқлаш аналог-объектларни, улардан бири иқтисодий йўқотишга эга, сотиш нархи ёки бозор қийматини қиёслашга асосланган.
38. Харажат ёндашувини қўллаганда баҳолаш объектининг қиймати товар қийматининг йўқотилиши миқдорини чегирган ҳамда ташқи қимматлашувни ҳисобга олган ҳолда тўлиқ тикланиш қиймати (ёки алмаштириш қиймати) сифатида аниқланади. Баҳолаш объекти қиймати қуйидаги формула бўйича ҳисобланади:
С = Св(з) * (100% - УТС) ,
бу ерда:
Св(з) - баҳолаш объектининг тикланиш қиймати ёки алмаштириш қиймати;
УТС - баҳолаш объекти товар қийматининг йўқотилиши, фоизда.
3-§. Қўлланилган баҳолаш ёндашувларининг
натижаларини мувофиқлаштириш ва баҳолаш
объектининг якуний қийматини аниқлаш
39. Баҳолаш натижаларини мувофиқлаштириш ҳамда баҳолашнинг турли ёндашувларини қўллаб олинган натижаларни ўлчаш ва қиёслаш йўли билан баҳолаш объектининг якуний қийматини аниқлаш қуйидаги усуллардан бири ёрдамида амалга оширилади:
мантиқий мувофиқлаштириш усулида баҳоловчи амалга оширадиган таҳлил асосида, барча муҳим параметрларни ҳисобга олган ҳолда солиштирма ўлчамларни танлашдан иборат. Баҳоловчи томонидан устувор ёндашув белгиланади, қолган ёндашувларнинг натижаларидан эса устувор ёндашув ёрдамида олинган натижани текшириш ва унга тузатиш киритиш учун фойдаланилади;
математик ўлчаш усулида баҳолашга турлича ёндашувлар билан олинган натижаларнинг улушларини аниқлаш учун бир нечта мезонлардан фойдаланилади, уларнинг ёрдамида қўлланилган ҳисоблаш усулининг афзалликлари ёки камчиликлари муайян объектни баҳолаш хусусиятларини ҳисобга олган ҳолда тавсифланади.
40. Улушларни аниқлашда баҳоловчи қуйидаги асосий омилларни таҳлил қилиши лозим:
баҳолаш мақсадини ва баҳолаш натижаларидан фойдаланиш мўлжалини;
баҳолаш объектининг хусусиятини;
таҳлил ва ҳисоб-китоблар ўтказилишига асос бўлган ахборотнинг батафсиллигини;
баҳолаш ёндашуви баҳолаш объектига ўхшаш объектларнинг қоида тариқасидаги харидорлари ва сотувчилари мотивациясини акс эттиришга қодирлигини;
баҳолаш ёндашуви бозор конъюнктурасини ҳисобга олишга қодирлигини.
41. Баҳолаш объекти қийматининг якуний миқдори қуйидаги формула бўйича аниқланади:
Сис = Сд * К1 + Сс * К2 + Сз * К3 ,
бу ерда:
Сис - баҳолаш объектининг якуний қиймати;
Сд, Сс, Сз - тегишинча даромад, қиёсий ва харажат ёндашувлари билан аниқланган қийматлар;
К1, К2, К3 - ҳар бир баҳолаш ёндашуви учун танланган тегишли улушларни белгиловчи коэффициентлар.
Бунда қуйидаги шарт бажарилиши лозим:
К1+ К2+ К3 = 1
Ягона миллий баҳолаш стандартига
5-ИЛОВА
Машина ва ускуналарни баҳолаш (11-сон МБС)
МЕТОДИКАСИ
Мазкур Методика 11-сон МБСни амалда қўллаш тартибини белгилайди ҳамда тавсиявий хусусиятга эга ҳисобланади.
1. Мазкур Методикада машина ва ускуналарни баҳолашни Ўзбекистон Республикасининг Ягона миллий баҳолаш стандарти, шу жумладан 11-сон МБСга мувофиқ баҳолаш учун зарур энг минимал ёндашувлар ва усуллар келтирилган. Баҳоловчилар баҳолаш фаолияти тўғрисидаги қонун ҳужжатларига ҳамда Ўзбекистон Республикасининг Ягона миллий баҳолаш стандартига зид бўлмаган бошқа ёндашув ва усуллардан фойдаланиши мумкин.
2. Ушбу Методикада қуйидаги асосий тушунчалардан фойдаланилади:
айнан бир хил объект - баҳоланаётган объект каби худди шундай моделдаги (модификациядаги) объект бўлиб, унинг стандарт (заводдаги) конструкцияси, жиҳозланиши, параметрлари ва қўлланиладиган материаллари бўйича баҳоланаётган объектдан ҳеч қандай фарқи бўлмайди;
аналог - асосий функционал, фойдаланиш ва ишлаб чиқариш тавсифларига кўра баҳолаш объектига ўхшаш, айнан бир хил вазифаларни бажарувчи объект. Фарқланишлар фақат конструктив тавсифларида (стандарт бутланиши, ташқи кўриниши, фаолият кўрсатиш шартлари ва бошқалар) ҳамда ишлаб чиқариш қувватларида намоён бўлиши мумкин;
аналог-объект - баҳолаш жараёнида улар ҳақидаги ахборотдан фойдаланиладиган айнан бир хил объект ёки аналог;
жамланган эскириш - машина ва ускуналар қийматининг улар техник-иқтисодий тавсифларини йўқотиши билан кечадиган қадрсизланиши;
жисмоний эскириш - фойдаланилиши давомида ишлаб чиқариш омиллари (корпус, агрегатлар, материалларнинг эскириши, ишқаланиш, занглаш, вибрация ва бошқалар) таъсирида баҳолаш объекти тавсифларининг табиий ёмонлашуви, шунингдек авариялар, табиий офатлар ва бошқалар натижасида ёмонлашуви оқибатида машина ва ускуналар қийматининг пасайиши;
машина парки - мажмуада мавжуд бўлган (масалан, ишлаб чиқариш цехи кўринишида), бироқ технологик жиҳатдан ўзаро боғлиқ бўлмаган, якка тартибдаги техникадан иборат машина ва ускуналар бирликларининг жами. Машина ва ускуналар ишлаб чиқариш жараёнида ягона циклнинг босқичма-босқич функцияларини бажариши мумкин, бироқ машина парки техникасининг ҳар бир бирлиги материалга ишлов беришнинг тугалланган жараёнини амалга ошириши муносабати билан машина паркини технологик мажмуадан фарқлаш зарур;
ташқи эскириш - машина ва ускуналарга истеъмол талабига таъсир кўрсатувчи ташқи омиллар (иқтисодий, экологик ва бошқа) ўзгариши оқибатида ушбу машина ва ускуналар қийматининг пасайиши;
технологик мажмуа - ташкилотнинг ишлаб чиқариш фаолиятида фойдаланиладиган ҳамда узлуксиз ишлаб чиқариш жараёнини таъминловчи технологик ва ташкилий жиҳатдан ўзаро боғлиқ машина ва ускуналарнинг, шунингдек компонентларнинг (инструментлар, материаллар, дастурий таъминотлар ва бошқалар) жами;
функционал эскириш - ишлаб чиқаришнинг арзонлашиши ёки янгиларига нисбатан унумдорлиги пастроқлиги сабабли машина ва ускуналар истеъмол қийматининг қисман йўқотилиши.
3. Баҳолашга оид вазифасини тузишда баҳолаш объекти барча техник параметрлар ва конструктив элементлар, шунингдек барча ҳуқуқ ва мажбуриятларни ҳисобга олган ҳолда тавсифланади.
4. Баҳолаш объекти тўғрисида ахборот йиғиш буюртмачидан баҳолаш объектига доир ҳужжатларни олиш, баҳолаш объектини кўздан кечираётганда олинган ахборотни ўрганиш, машина ва ускуналар бозорига доир ахборотни излаш ва ўрганиш, ахборотни таҳлил қилиш, баҳолаш объектини тавсифлашдан иборат
5. Ахборот ва тақдим этилган ҳужжатлар таҳлил қилинганда баҳолаш объектини кўздан кечириш натижалари ҳисобга олинади. Уларда номувофиқликлар, қарама-қаршиликлар аниқланганда ёки уларнинг ишончлилигига шубҳа туғилганда баҳоловчи дастлабки маълумотларни аниқлаштиришга ва уларни келгуси ҳисоб-китобларда қўллашга ёки баҳолаш учун бошқа асосланган ахборотдан фойдаланишга ҳақлидир.
6. Йиғилган (буюртмачидан ёки у ваколат берган шахслардан олинган) бошланғич ҳужжатларга эга бўлган ҳолда, баҳоловчи буюртмачининг вакили ёки баҳолаш объектининг балансда сақловчиси вакили билан бирга баҳолаш объектини кўздан кечириш, унинг амалдаги ҳолатини ўрганиш, уни тавсифлаш, фотосуратга олиш ҳамда баҳолаш объектини идентификация қилиш учун зарур бўлган бошқа ҳаракатларни бажаради.
7. Баҳолаш объектини кўздан кечириш таомили уни идентификация қилиш мақсадида буюртмачи ёки балансда сақловчи (уларнинг вакиллари) билан биргаликда ўтказилади ҳамда қуйидаги босқичларни ўз ичига олади:
баҳолаш объекти ва унинг қисмларининг техник ҳолатини (ишга яроқли-яроқли эмаслиги) визуал кўздан кечириш (қисмларнинг носозликлари ва нуқсонларини аниқлаш);
баҳолаш объектининг фотосуратини олиш;
баҳолаш объектини идентификация қилиш;
кўздан кечирганлик далолатномасини тузиш.
8. Ахборот йиғиш давомида баҳоловчи томонидан баҳолаш объекти мансуб бўлган бозорнинг таҳлили ўтказилади, унинг якунлари бўйича кўздан кечиришда белгиланган баҳолаш объектининг идентификация аломатларига мувофиқ айнан бир хил объектлар ва аналогларнинг сотилиши ва таклифлари тўғрисида маълумотлар тўпланади. Баҳолаш объектининг асосий параметр ва тавсифлари худди шундай аналог-объектларнинг параметр ва тавсифлари билан солиштирилади.
9. Ахборот йиғишда айнан бир хил объектлар тўғрисидаги ахборот устувор ҳисобланади.
10. Баҳолаш объекти ва аналог-объектларнинг параметр ва тавсифлари солиштирилганда унумдорлиги ва қуввати тўғрисидаги тавсифларни, шунингдек объектларнинг бутлигини ва жисмоний ҳолатини солиштириш таомилини ўтказиш мажбурий ҳисобланади.
Агар параметр ва тавсифлар баҳолаш объекти учун нархни шакллантирувчи аҳамиятга эга бўлса, объектларнинг бошқа параметр ва тавсифларини солиштириш ҳам мажбурий ҳисобланади.
11. Аналогни танлашда баҳолаш объектининг айнан ишлаб чиқарувчиси ва келиб чиқиш мамлакатини, шунингдек айнан бир хил мақсадлисини (умумий, ихтисослаштирилган, махсус ва бошқалар) афзал кўриш керак бўлади.
12. Аналог-объектлар ҳақидаги баҳолаш жараёнида тўпланган ахборот қуйидаги кўрсаткичлар бўйича таҳлил қилинади:
қатъий белгиланган нархнинг амал қилиш вақти;
нарх амалда бўлган пул бирлиги;
келиб чиқиш манбаи бўйича нархнинг хусусияти;
сотиш жойи;
объектнинг фоизлардаги эскириши;
нархда маҳаллий солиқларнинг бор-йўқлиги;
сотувчининг нархдаги транспорт ва бошқа чиқимларининг мавжудлиги.
13. Баҳоловчи ахборот йиғиш таомили ва унинг таҳлили баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда акс эттиради.
ИДЕНТИФИКАЦИЯ ҚИЛИШ
14. Баҳолаш объектини идентификация қилиш кўздан кечириш материалларига ишлов бериш, унинг паспорти ва рўйхатдан ўтказиш ҳужжатларини (улар мавжуд бўлганда) ўрганиш йўли билан ўтказилади.
15. Ўрнатилган қўшимча ускунага буюртмачи ва/ёки манфаатдор шахс томонидан тегишли техник, рухсат бериш ҳужжатлари ва баланс қиймати тўғрисидаги маълумотлар (юридик шахслар учун) тақдим этилади.
16. Баҳолаш объектини кўздан кечириш ва идентификация қилиш якунлари бўйича баҳолаш объектининг техник ҳолатини кўздан кечириш далолатномаси тузилади, унда баҳолаш объектининг техник ҳолати акс эттирилади, идентификация қилиш, бутлаш натижалари, носозликлар, эксплуатацион ва бошқа нуқсонлари тўғрисида хулосалар шакллантирилади. Баҳолаш объектининг техник ҳолати тўғрисидаги далолатнома мазкур Методиканинг 1-иловасига мувофиқ расмийлаштирилади.
17. Кўздан кечириш далолатномасида, шунингдек ушбу Методиканинг 2-иловасида келтирилган Машина ва ускуналар жисмоний ҳолатининг эксперт баҳолари шкаласига мувофиқ баҳолаш объектининг техник тавсифлари кўрсатилади.
18. Функционал жиҳатдан бир хил бўлган кўплаб машина ва ускуналардан таркиб топган машина парки баҳолаш объекти бўлган ҳолларда машина ва ускуналарнинг турдош гуруҳларини (русуми ёки функционал йўналишига кўра) шакллантириш йўли билан ёппасига идентификация (оммавий идентификация) қилишга йўл қўйилади.
Ёппасига идентификация, таркибига камида 30 та техника кирадиган машина парки баҳолаш объекти ҳисобланган тақдирдагина ўтказилади.
Ёппасига идентификация ҳар бир гуруҳда камида иккита баҳолаш объектини танлаб идентификация қилишни назарда тутади.
3-БОБ. АНАЛОГ-ОБЪЕКТЛАРНИ ТАНЛАШ ВА
АНАЛОГ-ОБЪЕКТЛАР ТЎҒРИСИДАГИ
АХБОРОТДАН ФОЙДАЛАНИШ
ХУСУСИЯТЛАРИ
19. 11-сон МБС доирасида машина ва ускуналар қийматини баҳолаш усулларини қўллаганда аналогларни танлаш ва улар тўғрисидаги ахборотдан фойдаланишнинг қуйидаги устувор жиҳатлари ўрнатилади:
баҳолашда асосан айнан бир хил объектлар - худди баҳолаш объекти сингари битта ишлаб чиқарувчи томонидан тайёрланган ва айнан бир хил русумга, ишлаб чиқариш йилига ва бошқаларга эга бўлган объектлар тўғрисидаги ахборотдан фойдаланилади;
айнан бир хил объектлар тўғрисида ахборот мавжуд бўлмаганда аналоглар тўғрисидаги ахборотдан фойдаланилади.
Аналоглар тўғрисидаги ахборотдан фойдаланаётганда қуйидаги талабларга риоя этиш зарур:
аналоглар ва баҳолаш объектининг тармоқдаги вазифаси (фойдаланиш, қўллаш соҳаси) бир хил бўлиши керак;
баҳолаш объекти ва танланган аналоглар битта савдо русумига (брендга) эга бўлиши керак, бундан савдо русуми ишлаб чиқаришдан олиб қўйилган ёки мазкур савдо русуми остида аналогларни ишлаб чиқариш тўхтатилган ҳоллар мустасно;
баҳолаш объекти ва танланган аналоглар битта мамлакатда ишлаб чиқарилган, шунингдек, ягона минтақавий сотиш бозорига (Европа, Осиё ва ҳ.к.) эга бўлиши зарур. Аналогларнинг нархлари (сотиш ёки таклифлар) тўғрисида ахборот мавжуд бўлмаганда тегишли тузатишларни киритган ҳолда бошқа минтақавий бозорлардаги ахборотдан фойдаланишга йўл қўйилади.
ВА УСУЛЛАРИ
20. Қийматни қиёсий ёндашув билан ҳисоблаш қуйидаги кетма-кетликда амалга оширилади:
бозорни тадқиқ этиш, аналог-объектлар бўйича ахборотни таҳлил қилиш ва йиғиш;
қиёслаш аналогларини танлаш;
қиёслаш бирликларини аниқлаш;
қиёслаш элементларини танлаш;
қийматни ҳисоблаш усулларини танлаш;
қиёслаш элементлари бўйича тузатишларни ҳисоблаш;
аналог-объектлар нархига (қийматига) тузатишлар киритиш;
баҳолаш объекти қийматини аниқлаш.
21. Машина ва ускуналар бозори аналог-объектларга доир битимлар (таклифлар) тўғрисида ахборот олиш мақсадида тадқиқ ва таҳлил қилинади.
22. Қиёсий ёндашув усулларини қўллашда камида 2 та аналог-объект тўғрисида ахборот йиғиш лозим.
23. Қиёслаш бирликлари баҳолаш объекти ва аналог-объектлар тўғрисида ахборот мавжудлигига қараб аниқланади.
Қуйидагилар машина ва ускуналар қийматини баҳолашда асосий қиёслаш бирликлари ҳисобланади:
техник тавсифлар - унумдорлиги ёки қуввати, юк кўтариши, юк тортиши, иш макони ҳажмлари, аниқлик тоифаси, автоматлаштириш даражаси ва ҳ.к.;
фойдаланиш тавсифлари - автоматик, ярим автоматик ёки ноавтоматик фойдаланилиши, тўхтовсиз ишлаши, чидамлилиги, таъмирга яроқлилиги, бут сақланганлиги ва ҳ.к.;
конструктив тавсифлар - массаси, оғирлиги, асосий конструктив материалларининг таркиби ва ҳ.к.;
иқтисодий тавсифлар - машиналар вақт бирлигида, маҳсулот ёки ишлар бирлигида фаолият кўрсатганда турли захиралар сарфланиши.
Баҳоловчи ўзида мавжуд ахборот ва баҳолаш объектининг хусусиятларига (ноёблигига) қараб, баҳолаш объектининг бошқа тавсифларидан ҳам қиёслаш бирликлари сифатида фойдаланиши мумкин.
24. Баҳолаш объекти ва аналог-объектларни қиёслаш бирлиги бўйича солиштириш асосида қиёслаш элементлари танланади:
мулкий ҳуқуқлар - баҳолаш объекти ва (ёки) аналог-объектлар сотилганда ўтадиган мулкий ҳуқуқлар таҳлил қилинади;
молиялаштириш шартлари - баҳолаш объекти ва (ёки) аналог-объектнинг бозор қийматига таъсир кўрсатадиган тўлов шартлари (бўлиб тўлаш, кредит, лизинг в.б.) таҳлил қилинади;
бозор ҳолати (сотиш вақти) - аналог-объектларга нархларнинг ўзгариши таҳлил қилинади ва ҳисоби юритилади;
сотиш шартлари - сотувчи ва харидор ўртасидаги бозорга хос бўлмаган муносабатлар аниқланади;
физик тавсифлар - баҳолаш объекти ва аналог-объектларнинг техник-фойдаланиш тавсифлари таҳлил қилинади ва ҳисоби юритилади. Ҳажмлардаги, конструктив қисмлардаги (элементлардаги), техник ҳолати (эскириш фоизи), жорий фойдаланиш хусусияти, қўшимча бутланиши ва бошқа фарқлари таҳлил қилинади;
фойдаланиш шартлари - баҳолаш объекти ва аналог-объектлардан фойдаланишдаги фарқлар (жорий фойдаланиш, функционал фойдаланиш), шунингдек мазкур фарқларнинг аналог-объектлар нархига таъсири аниқланади;
баҳолаш объектининг нархига таъсир кўрсатувчи бошқа қиёслаш элементлари.
Қиёслаш элементларини танлаш ушбу Методиканинг 5-боби талабларини ҳисобга олган ҳолда амалга оширилади.
25. Физик тавсифларни қиёслаш элементлари сифатида икки гуруҳга ажратиш мумкин:
баҳолаш объектининг конструкциясига (стандарт бутланишига) тегишли бўлган (ишлаб чиқарувчи томонидан ўрнатилган туркум бутлаш қисмларининг мавжуд эмаслиги, қўшимча бутлашнинг мавжудлиги, туркум ишлаб чиқариладиган конструкциянинг жиддий ўзгартирилганлиги билан боғлиқ тузатишлар);
баҳолаш объектининг ҳақиқатдаги техник ҳолатига тегишли бўлган (баҳолаш объектидан фойдаланишнинг узлуксизлиги режими, баҳолаш объекти асосий тизимлари ва қисмларининг жиддий бўлмаган фойдаланиш нуқсонлари, фойдаланишдаги, авариявий жиддий шикастланиш ва нуқсонлар, баҳолаш объекти товар кўринишининг (қийматининг) йўқотилиши билан боғлиқ тузатишлар).
26. Қиёсий ёндашув қуйидаги усулларнинг биридан фойдаланган ҳолда амалга оширилади:
сотишларни тўғридан-тўғри қиёслаш усули;
статистик таҳлил усуллари.
27. Сотишларни тўғридан-тўғри қиёслаш усулини қўллашда баҳоловчи худди шундай объектларнинг сотилиш нархлари тўғрисида ва/ёки сотиш ҳақидаги таклифлари тўғрисида ахборотга эга бўлиши керак.
28. Худди шундай объектнинг нархи (ёки сотиш ҳақидаги таклифи) баҳолаш объектининг қийматини тайинлаш учун асос бўлиб хизмат қилади. Ўрин босувчининг тўлиқ қиймати тузатишлар ёрдамида баҳолаш шартларига мослаштирилган аналогнинг нархига тенгдир.
29. Сотишларни тўғридан-тўғри қиёслаш усули аналогларнинг нархларига тегишли тузатишларни киритиш йўли билан қуйидаги формулага биноан амалга оширилади:
С = Сан * Кфв/ (1 - Киз) * К1 * К2 * К3* … * Kn +/- Сдоп ,
бу ерда:
С - баҳолаш объектининг нархи;
Сан - аналог объектининг нархи;
Кфв - аналоглар нархларининг вақт омили бўйича (ишлаб чиқарилган пайтидан бошлаб баҳолаш пайтигача) ўзгаришини ҳисобга олувчи коэффициент;
Киз - ишлаб чиқарилган пайтидан бошлаб баҳолаш пайтигача фойдаланиш даврида аналогнинг жисмоний эскиришини ҳисобга олувчи коэффициент;
К1 * К2 * К3* …* Kn - баҳоланаётган объект ва аналогнинг параметрлари қийматидаги фарқларни ҳисобга олувчи тузатувчи коэффициентлар;
Сдоп - аналог-объект қўшимча қурилмаларнинг мавжудлиги билан фарқланиб турадиган нарх.
30. Баҳолаш объекти ва аналогларнинг жисмоний ҳолатига тузатишлар (ишлаб чиқарилган пайтидан бошлаб баҳолаш пайтигача фойдаланиш даврида аналогнинг жисмоний эскиришини ҳисобга олувчи тузатиш):
Киз - эскиришга тузатиш киритувчи коэффициент;
Иобъект - баҳолаш объекти жисмоний эскиришининг коэффициент кўрсаткичи;
Ианалог - аналог-объект жисмоний эскиришининг коэффициент кўрсаткичи.
31. Вақт омили бўйича тузатишлар (вақт омили бўйича аналоглар нархларининг ўзгаришини ҳисобга олувчи тузатиш (ишлаб чиқарилган пайтидан бошлаб баҳолаш пайтигача) аналог ишлаб чиқарилган йил билан уни баҳолаш йили ўртасидаги вақт даврида худди шундай объектлар нархлари ўзгаришининг ўртача коэффициент кўрсаткичи сифатида аниқланади. Аналог бир йилнинг ўзида ишлаб чиқарилган ва баҳоланганда тузатиш киритилмайди.
Вақтга кўра машина ва ускуналар нархлари ўзгариши динамикасининг таҳлили асосида вақт омили бўйича тузатиш коэффициентини аниқлашнинг имкони бўлмаганда тегишли гуруҳ бўйича маҳсулот нархлари қимматлашишининг статистик индесларидан фойдаланишга йўл қўйилади.
32. Баҳолашда хорижий бозорнинг машина ва ускуналари тўғрисидаги ахборотдан фойдаланилган ҳолларда ҳам аналог-объектларнинг нархларига турган жойига қараб тузатиш киритилади.
Жойлашган жойига қараб тузатишни ҳисоблаш кетма-кетлиги қуйидагича:
аналогнинг шартномавий нархи аниқланади, у аналогнинг сотиш (таклиф) нархи қўшув етказиб беришга (транспорт харажатлари) тенг;
импорт қилишда солиқлар ва йиғимлар қонун ҳужжатларига мувофиқ ҳисобланади.
Транспорт харажатлари ҳақиқатдаги ташиш харажатларига қараб қабул қилинади. Ташиш харажатларининг ҳақиқатдаги миқдорини аниқлаш ёки ҳисоб-китоб қилишнинг имкони бўлмаганда транспорт харажатлари аналог-объектни сотиш/таклиф қийматининг 5 фоизи миқдорида қабул қилинади.
33. Нархлар (сотиш ва/ёки таклифлар) тўғрисидаги ахборотдан фойдаланганда тузатишлар қуйидаги кетма-кетликда киритилади:
сотишнинг ноодатий шартларини бартараф этадиган тузатишлар (етказиб беришнинг тезлаштирилган муддатлари, кафолат муддати, чегирмалар, бутлаш, қўшимча хизматлар ва бошқалар);
қўшилган қиймат солиги мавжудлигига қараб тузатиш киритиш;
вақт омили бўйича тузатиш киритиш.
Иккинчи ва учинчи гуруҳлардаги тузатишлар доим амалга оширилади, биринчиси эса - уларнинг белгиланганлиги ва аҳамиятлилигини ҳисобга олиб танлов асосида амалга оширилади.
34. Аналогларнинг сотиш нархлари (ва/ёки таклифлари) тўғрисидаги ахборотдан фойдаланганда баҳолаш объектларнинг нархлари (сотиш ва/ёки таклифлар) ва асосий параметри ўртасидаги нисбатни аниқлашга, хусусан даражали боғлиқликка асосланилади.
Мазкур норма қуйидагича формулада акс эттирилади:
Р1, Р2 - қиёсланадиган машиналарнинг нархлари;
N1, N2 - қиёсланадиган машиналарнинг асосий параметрлари;
n - техник қурилмаларнинг аниқ турига боғлиқ бўлган даражали коэффициент (нархни тўхтатиб туриш коэффициенти).
35. Қиёсий ёндашувнинг барча усулларини қўллашда тузатишлар киритишнинг ягона тартибига риоя этиш зарур: дастлаб қиймат тузатишлари, ундан кейин фоизли тузатишлар киритилади.
36. Аналоглар тузатилган нархларининг ягона қиймати ўртача арифметик, ўртача ўлчанган ёки медиана қийматларини ҳисоблаш йўли билан фойдаланилган ахборотнинг тўлиқлиги, батафсиллиги ва ишончлилигидан келиб чиқиб аниқланади.
37. Статистик таҳлил усуллари аналог-объектлар нархларининг корреляцион-регрессион таҳлилдан фойдаланган ҳолда қиёслаш элементларига боғлиқлигини аниқлаш йўли билан баҳолаш объекти қийматини белгилашга имкон беради.
Мазкур усулни қўллаганда моделлаштириш эҳтимолий потенциал нарх билан корреляцион алоқада бўлган аналогларнинг бир ёки бир нечта асосий ишлаб чиқариш ва/ёки функционал параметрларининг таҳлили асосида амалга оширилади.
Ўзгарувчан миқдорлар ўртасидаги статистик алоқалар корреляцион ва регрессион таҳлил усуллари билан ўрганилади.
Корреляцион таҳлил баҳолаш объекти/аналоглар нархи ва уларнинг асосий параметрлари (бир ва бир нечта) ўртасидаги алоқани ўрнатишга имкон беради, регрессион таҳлил усуллари билан эса аниқ математик моделни танлаш ва танланган моделнинг адекватлигини (модель хоссалари (функциялари/параметрлари/тавсифлари ва бошқалар) ва моделланаётган объектнинг тегишли хоссалари тўғри келишини) баҳолаш мумкин бўлади.
Корреляцион таҳлил бир аломатнинг (асосий кўрсаткичнинг) ўзгарувчанлиги бошқасининг (нархнинг, қийматнинг) ўзгарувчанлигига мувофиқлиги далилини акс эттирувчи аломатларнинг келишилган ўзгарувчанлигини ифодалайди.
Жуфт корреляция иккита тасодифий миқдорлар ўртасидаги, кўп тармоқли корреляция - кўп сонли миқдорлар ўртасидаги ўзаро боғлиқликни ўрганади. Корреляцион таҳлилнинг асосий вазифаси - тасодифий миқдорлар ўртасидаги алоқани аниқлаш ва баҳолашдан, регрессион таҳлилнинг асосий вазифаси - шаклни белгилаш ва тасодифий миқдорлар ўртасидаги боғлиқликни ўрганишдан иборат.
Корреляцион таҳлил элементлари: (α, β) тасодифий миқдор кузатувларидан n танланганда (x1, y1),..., (xn, yn) икки ўлчамли нормал тақсимланишга эга бўлади. Координаталарнинг декарт тизимида танлов элементларини нуқталар билан тасвирлаб, тарқалиш диаграммаси ёки корреляцион майдонга эга бўламиз. Корреляцион майдоннинг кўринишига қараб корреляциянинг танлов коэффициенти асосида α ва β ўртасида алоқанинг мавжудлиги ва тавсифи хусусида тахмин қилса бўлади.
Корреляциянинг танлов коэффициенти қуйидаги сон ҳисобланади:
| rвыб | < 1
Асос сифатида аналогларнинг нархлари олинади, уларнинг коэффициентлари кўпроқ даражада 1 рақамига интилади.
Регрессион таҳлил - мустақил бўлмаган ўзгарувчан миқдорлар билан мустақил ўзгарувчан миқдорнинг бир ёки бир нечтаси ўртасидаги алоқани ўрганади.
(α, β) икки ўлчамли тасодифий миқдорнинг (x1, y1),..., (xn, yn) қийматлари кузатилади. β тасодифий миқдорининг α тасодифий миқдорига тобелиги текширилади.
Умуман олганда регрессион модель қуйидаги кўринишга эга:
y = f (x, β k0, β k1, …, β kn,)
β k0, β k1, …, β kn - параметрлари регрессия коэффициентлари деб номланади.
Регрессион таҳлилнинг вазифаларидан бири - регрессия коэффициентларини баҳолаш. Регрессия коэффициентларини баҳолаш учун, қоида тариқасида, энг кичик квадратлар усули қўлланилади: бунда кузатилаётган қийматларнинг четга оғиш квадратлари суммасини камайтирадиган параметрларнинг қийматлари баҳолаш сифатида қабул қилинади, яъни энг кичик квадратлар усули квадратлар суммасини камайтиришга асосланган:
Агар ўзгарувчан миқдорлар ўртасидаги алоқа чизиқли деб фараз қилинса, у ҳолда тегишли регрессион модель қуйидаги кўринишга эга бўлади:
y = β k0 + β k1 x , бу ерда:
β k0 ва β k1 - чизиқли регрессия коэффициентлари.
38. Даромад ёндашуви машина ва ускуналарнинг жорий қийматини улардан фойдаланишдан (эксплуатация қилишдан) олинадиган келгусидаги даромадларнинг йиғиндиси сифатида аниқлашга асосланади.
39. 11-сон МБС доирасида даромад ёндашуви қуйидаги усулларни қўллаш йўли билан амалга оширилади:
фойдани тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули;
қолдиқ усули;
тенг самарали функционал аналог усули.
40. Даромад ёндашуви усуллари баҳолаш объектидан фойдаланишдан соф операцион даромад миқдорини капиталлаштиришга асосланган.
Соф операцион даромад операцион харажатлар суммасини ялпи даромад миқдоридан айириш йўли билан аниқланади. Бунда, шунингдек, соф операцион даромаднинг миқдори савдо маркаси (бренд) учун пул устамасидан тозаланган бўлиши зарур.
Соф операцион даромаднинг ўртача йиллик миқдорига жорий молия йили давомида баҳолаш объектининг юкланганлигини ҳисобга олган ҳолда тузатиш киритилади.
41. Даромадни тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули қуйидаги формулага мувофиқ амалга оширилади:
С - баҳолаш объектининг қиймати;
ЧОД - соф операцион даромад;
Rк - капиталлаштириш ставкаси (коэффициент ифодасида).
42. Қолдиқ усулини технологик мажмуани ялпи бизнес доирасидаги мулкий мажмуа (ёки ишлаб чиқариш цехи) сифатида ажратиш имконияти мавжуд бўлган ҳолларда қўллаш мумкин.
43. Қолдиқ усули технологик мажмуа улушига тўғри келадиган соф операцион даромаднинг бир қисмини капиталлаштириш асосида амалга оширилади.
44. Технологик мажмуанинг ишлаб чиқариш фаолиятидан соф операцион даромадни ҳисоблаш қуйидаги тартибда амалга оширилади:
корхонанинг бутун мулкий мажмуасидан ускунаси баҳоланиши лозим бўлган мажмуа (ялпи, шартли равишда мустақил) ажратилади;
ушбу мажмуага тўғри келадиган корхона соф даромадининг улуши ҳисоб-китоб қилинади (корхонанинг молиявий ҳисоботи ва/ёки ишлаб чиқариш ҳисоботи асосида);
соф даромад улушидан технологик мажмуа жойлашган ер участкасига тегишли қисм аниқланади. Ҳисоб-китоб қуйидаги формула бўйича амалга оширилади:
ЧДзем = Сзем * Кзем ,
бу ерда:
ЧДзем- ер участкаси ҳисобидан олинган соф даромад;
Сзем - ер участкасининг бозор қиймати;
Rзем - капиталлаштириш ставкаси;
баҳоланаётган технологик мажмуага тўғри келадиган соф даромад улушидан мазкур технологик мажмуанинг биносига тўғри келадиган қисм ажратилади. Ҳисоб-китоб қуйидаги формула бўйича амалга оширилади:
ЧДзд = Сзд * Кзд ,
бу ерда:
ЧДзд - бинолар ҳисобидан олинган соф даромад;
Сзд - бинонинг бозор қиймати;
Rзд - капиталлаштириш ставкаси;
технологик мажмуанинг машиналари/ускуналарига тўғри келадиган соф даромад улуши (ЧДоб) ер участкаси ва бинолар ҳисобидан олинган соф даромадлар миқдорини айириш йўли билан аниқланади:
ЧДоб = ЧДик - ЧДзем - ЧДзд ,
бу ерда:
ЧДик - корхонанинг (ялпи бизнеснинг) мулкий мажмуасига тўғри келадиган соф даромад;
баҳоланаётган машиналар/ускуналарга тўғри келадиган соф даромад улуши қолдиқ усули билан аниқланади:
Соб - баҳоланаётган ускунанинг қиймати;
ЧДоб - баҳоланаётган ускунага тўғри келадиган соф даромад;
Rк - капиталлаштириш ставкаси (коэффициент ифодасида).
Ер участкаси ва кўчмас мулкнинг бозор қиймати бошқа баҳолаш стандартларида белгиланган тартибда аниқланади.
45. Тенг самарали функционал аналог усули қуйидаги тартибда амалга оширилади:
худди шундай функцияларни бажарувчи, лекин унумдорлиги, хизмат муддати, унинг ёрдамида тайёрланган маҳсулот сифати, бошқа кўрсаткичлари бўйича баҳоланаётган объектдан фарқланиши мумкин бўлган аналог (таянч объект) танланади;
баҳоланаётган объектдан олинадиган даромад аниқланади, лекин тўлиқ ҳажмда эмас, балки баҳоланаётган объектнинг даромади худди шундай (таянч) объектдан фарқланадиган қисмидагина.
46. Баҳолаш объектининг қиймати, уларнинг фойда келтириши бир хил бўлгандагина таянч аналог нархидан келиб чиқиб аниқланади. Усул техника самарадорлиги назарияси қоидаларига асосланади.
47. Агар самарадорлик нолга тенг (тенг самарадорлик шарти) деб фараз қилинса, бунда қўлланиладиган математик модель қиёсий иқтисодий самарани ҳисоблаш формуласидан олинади:
С - баҳолаш объектининг қиймати;
Сб - таянч аналогнинг нархи;
И, Иб - тегишли равишда баҳолаш объекти ва таянч аналогнинг йиллик фойдаланиш чиқимлари (амортизацияни ҳисобламаганда);
Ка, Ка.б.- қоплаш фонди омилига биноан ҳисоблаб чиқариладиган, тегишли равишда баҳолаш объекти ва таянч аналогнинг амортизация коэффициенти;
Q, Qб - тегишли равишда баҳолаш объекти ва таянч аналог томонидан ишлаб чиқариладиган маҳсулотнинг йиллик ҳажми;
Rк - капиталлаштириш ставкаси.
Тенг самарали функционал аналог усулида баҳоланаётган объект қиймати, башарти улар бир хил фойда келтирса, таянч аналог нархидан чиқарилади.
48. Машина ва ускуналар қийматини баҳолашга даромад ёндашуви усулларини қўллаш капиталлаштириш ставкасидан фойдаланишни назарда тутади.
49. Мавжуд ахборотга қараб капиталлаштириш ставкаси бозор экстракцияси усули ёки кумулятив тузиш усули билан ҳисобланиши мумкин.
50. Бозор экстракцияси усулига мувофиқ капиталлаштириш ставкаси соф операцион даромад ва айнан бир хил объектларни сотиш нархи тўғрисидаги бозор маълумотларининг таҳлили асосида аниқланади:
ЧОД - ҳар бир сотилган объект бўйича соф операцион даромад;
Ц - сотиш нархи.
51. Кумулятив тузиш усули билан капиталлаштириш ставкаси таваккалсиз даромад келтириш нормаси ҳамда баҳолаш объектига эгалик қилиш ва ундан фойдаланиш таваккалчилиги учун баҳолаш объектига хос бўлган даромад келтириш нормасининг суммаси сифатида аниқланади:
Rк = Ro + Rс + Rл + Rin + nк ,
бу ерда:
R - капиталлаштириш ставкаси;
Ro - таваккалсиз фоиз ставкаси, фоизда;
Rс - тармоқ таваккалчилиги, фоизда;
Rл - паст ликвидлиликка мукофот, фоизда;
Rin - баҳолаш объектига инвестициялаш таваккалчилиги, фоизда;
nк- капиталга қайтиш нормаси, фоизда.
Капиталнинг қайтиш нормасини ҳисоблаш учун қуйидаги усулларнинг биридан фойдаланилади:
инвестицияланган капитал тенг улушларда қопланишини назарда тутадиган Ринг усули (тўғридан-тўғри қайтиш):
nк= 1 / p ,
бу ерда:
p - инвестициялар қайтиши тахмин қилинаётган вақт даври;
капиталнинг қайтиш суммаларини капитал учун даромад келтирувчи ставкада қайта инвестициялашда фойдаланиладиган Инвуд усули:
nк = sff (n, Ron) ,
бу ерда:
sff - ставка капитал учун даромад келтирувчи ставкага тенг бўлганда қоплаш фонди омили;
Ron - капитал учун даромад келтирувчи ставка;
капиталнинг қайтиш суммалари таваккалсиз ставка бўйича қайта инвестицияланганда фойдаланиладиган Хоскольд усули:
nк = sff ( n, Ro )
52. Баҳолаш объекти қиймати даромад ёндашуви билан ҳисоб-китоб қилиниши асос қилиб олинадиган даромад шаклланган даврга мувофиқ келувчи давр учун баҳолаш объектининг амортизациясини ҳисобга олган ҳолда капиталлаштириш ставкасига тузатиш киритиш зарур.
53. Баҳолаш объекти тавсифлари ва ундан фойдаланиш соҳасининг ўзига хослигидан келиб чиқиб, таваккалчилик учун даромад келтириш нормалари муайян объектга хос бўлган таваккалчиликларнинг бошқа турлари билан тўлдирилиши мумкин.
54. Баҳолаш объектини баҳолашда харажат ёндашуви жамланган эскиришни чегирган ҳолда баҳолаш объектининг қисмлари ва (ёки) қўшимча ускуна қийматини ҳисобга олиб баҳолаш объекти тикланиш қийматини аниқлашга ёхуд алмаштиришга асосланган.
55. Баҳолаш объектининг қийматини баҳолашда харажат ёндашуви ҳисоб-китобларнинг қуйидаги босқичларига риоя этишни ўз ичига олади:
тўлиқ тикланиш қийматини ёки алмаштириш қийматини аниқлаш;
баҳолаш объектига ўрнатилган, баҳолаш объектининг стандарт бутланишига (зарур ҳолларда) кирмайдиган қўшимча ускунанинг қийматини аниқлаш;
баҳолаш объектининг товар қиймати йўқотилиши ҳажмини аниқлаш;
қўшимча ускуна қиймати ва жамланган эскиришнинг қиймат кўрсаткичини ҳисобга олган ҳолда тўлиқ тикланиш ёки алмаштириш қиймати ўртасидаги фарқ сифатида баҳолаш объектининг қийматини аниқлаш.
56. Тикланиш қиймати ёки алмаштириш қийматини аниқлаш қуйидаги усуллардан бирини қўллаш орқали амалга оширилади:
алмаштириш усули;
турдош объект нархи бўйича ҳисоблаш усули;
элементма-элемент ҳисоблаш усули;
қийматни индексациялаш усули.
57. Алмаштириш усули аналог (аниқ ёки тахминий) объектлар тўғрисидаги нарх ахборотидан (битим далиллари ва/ёки етказиб берувчиларнинг таклифлари тўғрисидаги ахборот) фойдаланган ҳолда қўлланилади.
Аналог-объектларнинг битим ёки таклиф нархига тузатишларнинг қуйидаги асосий турлари киритилиши мумкин:
ишлаб чиқариш, техник, технологик, функционал тавсифлари, бутланиши, жиҳозланиши ва ҳ.к. бўйича тафовутларга қараб тузатиш киритиш;
ташиш, битимни расмийлаштириш, солиқ ва йиғимларга қараб тузатиш киритиш;
аналог-объектнинг жойлашган жойига қараб тузатиш киритиш;
нархлар ўзгариши динамикасини ҳисобга олиб тузатиш киритиш (аналогларга доир битимлар ва таклифлар тўғрисидаги ахборот олинганига бир йилдан ортиқ бўлган тақдирда қўлланилади).
Битимлар ва таклифларнинг нархларига нархни шакллантирувчи бошқа омилларни ҳисобга олиб тузатишлар киритилиши ҳам мумкин.
58. Турдош объект нархи бўйича ҳисоблаш усулини қўллаган ҳолда баҳолаш объектининг қиймати қуйидаги тартибда аниқланади:
баҳоланаётган объект учун аввало тайёрлаш технологияси, фойдаланадиган материаллари, конструкциялари бўйича баҳоланаётган объектга ўхшаш турдош объект танланади. Турдош объектнинг нархи маълум бўлиши керак;
турдош объектни ишлаб чиқаришнинг тўлиқ таннархи қуйидаги формула бўйича аниқланади:
Сп.од - турдош объектни ишлаб чиқаришнинг тўлиқ таннархи;
Цод - турдош объект нархи;
Ндс - қўшилган қиймат солиғи ставкаси;
Нпр - фойда солиғи ставкаси;
Кр - рентабеллик кўрсаткичи;
талабгир маҳсулотлар учун рентабеллик кўрсаткичи 0,25 - 0,35 оралиғида, ўртача талабгир бўлган маҳсулотлар учун 0,1 - 0,25 оралиғида, паст рентабелли маҳсулотлар учун 0,05 - 0,1 оралиғида қабул қилинишига йўл қўйилади;
баҳолаш объектининг тўлиқ таннархи ҳисоблаб чиқилади. Бунинг учун турдош объект таннархига асосий тавсифга қараб тузатишлар киритилади:
Сп - баҳоланаётган объектни ишлаб чиқаришнинг тўлиқ таннархи;
Gо ва Gод - тегишинча баҳоланаётган ва турдош объектларнинг асосий тавсифи кўрсаткичи;
Кс ва Кс/о - тегишинча баҳоланаётган ва турдош объектларни ишлаб чиқаришнинг туркумлилиги коэффициенти (туркумлилик коэффициенти ишлаб чиқариш турига боғлиқ, у йирик туркумда бўлса 1 га тенг, ўртача туркумда - 1,1 га, майда туркумда - 1,2 га, бир марталик ишлаб чиқаришда - 1,3 га тенг).
Баҳоланаётган объектни қайта ишлашнинг тўлиқ қиймати (тикланиш қиймати) қуйидаги формула бўйича ҳисобланади:
59. Элементма-элемент ҳисоблаш усули қўлланганда ишларнинг қуйидаги босқичлари амалга оширилади:
баҳолаш объектининг бутловчи узеллари ва агрегатлари рўйхати тузилади;
бутловчи узеллар ва агрегатлар нархига доир ахборот йиғилади;
қуйидаги формула бўйича баҳолаш объектининг тўлиқ таннархи аниқланади:
Сп = Σ Цэ + В ,
бу ерда:
Сп - объектнинг тўлиқ таннархи;
Цэ - бутловчи узел ва агрегатнинг қиймати;
В - тайёрловчининг ўз харажатлари (йиғиш қиймати, ходимларнинг иш ҳақи ва ҳ.к.).
Баҳоланаётган объектнинг тикланиш қиймати қуйидаги формула бўйича аниқланади:
Св - баҳоланаётган объектнинг тикланиш қиймати.
60. Қийматни индексациялаш усули статистика органлари томонидан белгиланадиган нархларнинг қимматлашуви индексларини қўллаш воситасида амалга оширилади. Бунда, индекслар нархлар индекслари ҳисобланган даврга қараб, асосий воситаларни сўнгги қайта баҳолаш санасидан бошлаб баҳолаш объектининг базавий (бошланғич, тикланиш) қийматига нисбатан қўлланади.
Базавий қиймат сифатида бухгалтерия ҳисоби маълумотлари ёки тайёрловчиларнинг (ёки дилерлар, етказиб берувчиларнинг) ретроспектив санадаги нархга оид ахборотдан фойдаланиш мумкин (бунда айнан бир хил бутланган аниқ аналог нархлари тўғрисидаги маълумотлардан фойдаланиш зарур).
61. Баҳолаш объектининг баҳолаш санасидаги жамланган эскириши унинг жисмоний ҳолатидан (жисмоний эскириш), баҳолаш объекти бозорнинг замонавий талабларига мувофиқлигидан (функционал эскириш), шунингдек ташқи омилларнинг таъсири остида қийматининг пасайишидан (ташқи/иқтисодий эскириш) келиб чиқиб баҳолаш объектини кўздан кечириш натижалари бўйича аниқланади. Жамланган эскириш 100 фоиздан ортиқ бўлиши мумкин эмас.
Жамланган эскириш тикланиш қийматидан (коэффициент кўрсаткичи) ёки пул ифодасида алмаштириш қийматидан (мутлақ миқдор) фоизларда ёки улушларда аниқланиши мумкин.
62. Жамланган эскириш қуйидаги формулага мувофиқ аниқланади:
Инак = 1 - (1 - Ифиз) * (1 - Ифунк) * (1 - Ивн) ,
бу ерда:
Инак - баҳолаш объекти жамланган эскиришининг коэффициент кўрсаткичи;
Ифиз - баҳолаш объекти жисмоний эскиришининг коэффициент кўрсаткичи;
Ифунк - баҳолаш объекти функционал эскиришининг коэффициент кўрсаткичи;
Ивн - баҳолаш объекти ташқи эскиришининг коэффициент кўрсаткичи.
63. Баҳолаш объектининг жисмоний эскириши қуйидаги усуллардан бири билан аниқланади:
асосий параметрнинг ёмонлашуви усули;
норматив эскириш усули;
жисмоний эскиришни ўлчашнинг тўғридан-тўғри усули;
хронологик ёшга тузатиш киритиш усули;
тикланиш усули;
ўртача ўлчанган эскириш усули;
ёшни ва қилинган капитал таъмирлашларни ҳисобга олиш усули;
эксперт-таҳлилий усул.
64. Асосий параметрнинг ёмонлашуви усули жисмоний эскириш баҳолаш объектига хос муайян бир фойдаланиш параметрининг (унумдорлиги, аниқлиги, қуввати, ёнилғи сарфи ва ҳ.к.) ёмонлашувида намоён бўлишини назарда тутади. Агар мазкур турдаги машина/ускуналар учун шундай параметр топилган бўлса, у ҳолда жисмоний эскириш қуйидаги тартибда ҳисобланади:
Х, Хо - баҳолаш объектининг ундан фойдаланила бошлагунга қадар ва баҳолаш пайтидаги асосий параметри қийматлари;
n - асосий параметрнинг баҳолаш объекти қийматига таъсир кучини тавсифловчи даража кўрсаткичи (0,6 - 0,8).
65. Норматив эскириш усули баҳолаш объекти ҳақиқатдаги хизмат муддатининг норматив муддатга нисбати сифатида жисмоний эскириш ҳисобланишини англатади. Мазкур усулни норматив-техник ҳужжатларда босиб ўтадиган масофаси нормативи ёки хизмат қилиш муддати белгиланган баҳолаш объектлари учун қўллаш мақсадга мувофиқдир. Бунда жисмоний эскириш қуйидаги формула билан ҳисобланади:
Тэф - баҳолаш объектининг баҳолаш санасидаги самарали ёши (ишлаган вақти);
Тн - ҳисобдан чиқариш ёки капитал таъмирлашгача норматив хизмат муддати (ишлаган вақти).
Баҳолаш объектининг унумдорлик ёши қуйидаги формулага мувофиқ аниқланади:
Тост - қолдиқ хизмат муддати.
66. Жисмоний эскиришни ўлчашнинг тўғридан-тўғри усулида эскиришни бартараф этиш учун талаб қилиниши мумкин бўлган баҳолаш объектининг алоҳида элементларини (пул ифодасида) алмаштириш харажатлари суммаси ҳисобланади. Шундан сўнг ушбу сумма янги (аналогик) объектнинг қиймати билан солиштирилади:
Ср - эскиришни бартараф этиш учун талаб қилинадиган таъмирлаш қиймати;
Са - янги аналогнинг қиймати.
67. Хронологик ёшга тузатиш киритиш усули билан жисмоний эскиришни ҳисоб-китоб қилиш баҳолаш объектини ишлаб чиқариш хусусияти, фойдаланиш муҳити, ишнинг сменалилиги ва шароитларига асосланади. Ҳисоб-китоб қуйидаги формулага мувофиқ амалга оширилади:
Ифиз = Т * Ксм * Кхп * Кур ,
бу ерда:
Т - ускунанинг хронологик ёши;
Ксм - сменалилик коэффициенти;
Кхп - ишлаб чиқариш хусусияти коэффициенти (0,9-1 оммавий ишлаб чиқариш учун, 0,67 - 0,77 туркум ишлаб чиқариш учун, 0,5 - 0,65 бир марта ишлаб чиқариш учун);
Кур - иш шароитлари коэффициенти (цех биносида ишлаганда 1, алоҳида хонада ишлаганда 0,6-0,7, ишнинг зарарли шароитларида 1,3 - 1,5).
68. Тикланиш усули баҳолаш объектини янги ҳолатга келтиргунга қадар тиклаш харажатларини:
кейинчалик фойдаланишга яроқлилигидан қатъи назар, алоҳида асосий агрегатлар ва қисмларни (узелларни) янгиларига алмаштириш билан капитал таъмирлашга харажатлар суммасини;
янги баҳолаш объектини харид қилиш билан боғлиқ харажатлар суммасини жамлаш йўли билан жисмоний эскиришни ҳисоб-китоб қилишни назарда тутади:
Ифиз = Σ Скр + Σ Сп ,
бу ерда:
Скр - капитал таъмирлашни ўтказишга харажатлар суммаси;
Сп - янги баҳолаш объектини харид қилиш билан боғлиқ харажатлар суммаси (транспорт харажатлари, мажбурий тўловлар).
69. Ўртача ўлчанган эскириш усули жисмоний эскиришни ҳисоб-китоб қилишга асосланган бўлиб, бунда баҳолаш объекти алоҳида конструктив элементларининг умуман баҳолаш объекти қийматидаги салмоғини ҳисобга олган ҳолда ҳақиқатдаги ҳолати бўйича эскириш аниқланади.
Эскиришни аниқлаш мазкур усули ишлаб чиқарувчи завод техник ҳужжатларига мувофиқ салмоқларнинг нормативлари мавжуд бўлган тақдирда қўлланилиши мумкин.
Баҳолаш объекти, шунингдек унинг бутловчи қисмлари учун жисмоний эскириш қуйидаги формула бўйича ҳисоб-китоб қилинади:
Ифиз i - баҳоланаётган баҳолаш объекти i-конструктив элементининг (узелининг) жисмоний эскириши, фоизда;
ai - бутун баҳолаш объектининг таннархида i-узел таннархининг салмоғи;
n - баҳоланаётган баҳолаш объектининг конструктив элементлари (узеллари) сони.
70. Ёшни ва қилинган капитал таъмирлашларни ҳисобга олиш усули техник ҳужжатлар билан режали капитал таъмирлашларни ўтказиш назарда тутилган баҳолаш объектларига нисбатан қўлланилади. Эскириш қуйидаги формула бўйича аниқланади:
α - бир марта капитал таъмирлаш ўтказилгандан кейин жисмоний эскириш катталашадиган доимий миқдор, фоизда;
k - баҳолаш санасига қадар ўтказилган капитал таъмирлашларнинг сони;
е - натурал логарифманинг асоси, е ≈ 2,72;
Tk- охирги капитал таъмирлаш ўтказилган пайтдан бошлаб баҳолаш объектининг баҳолаш санасидаги ҳақиқатдаги хизмат муддати;
Тнкр - баҳолаш объектининг капитал таъмирлашга қадар бўлган норматив хизмат муддати.
Бир марта капитал таъмирлаш ўтказилгандан кейин жисмоний эскириш катталашадиган α доимий миқдори ўртача 20 фоизга тенг деб қабул қилинади (агар техник ҳужжатларда бошқача миқдор белгиланган бўлса, техник ҳужжатлардаги маълумотлар асос сифатида қабул қилинади).
71. Эксперт-таҳлилий усул мазкур ушбу Методиканинг 2-иловада келтирилган Машина ва ускуналар жисмоний ҳолатининг эксперт баҳолари шкаласига мувофиқ эскириш натижасида объектнинг эҳтимолий техник ҳолатлари тавсифларидан бирини баҳолаш объекти билан солиштиришдан иборатдир.
72. Жисмоний эскиришни баҳолаш усуллари билан ҳисоблаб чиқарилган баҳолаш объектининг жисмоний эскиришини баҳолаш натижаси мазкур Методиканинг 2-иловада келтирилган Машина ва ускуналар жисмоний ҳолатининг эксперт баҳолари шкаласига мувофиқ жисмоний эскириш ҳажми диапазони бўйича техник ҳолат тавсифларига мос келиши зарур.
73. Жисмоний эскириш ҳисоб-китоблари машина ва ускуналар жисмоний ҳолатининг эксперт баҳолари шкаласи кўрсаткичларидан фарқланганда баҳоловчи кўздан кечириш далолатномасида келтирилган ҳамда баҳолаш объектининг ҳолати баҳосига мос келувчи хулосаларни ҳисобга олган ҳолда ҳисоб-китоблар натижаларига тузатиш киритиши зарур.
74. Функционал эскириш баҳолаш объектининг ишлаб чиқаришдан олиб ташланиши, худди шундай машина ва ускуналарни ишлаб чиқариш соҳасида янги технологияларнинг ривожланиши муносабати билан баҳолаш объекти у ёки бу хоссаларининг истеъмол жозибадорлиги пасайиши билан белгиланади. Функционал эскириш маънавий ва технологик эскиришга бўлинади.
Маънавий эскириш - худди шундай қурилмаларнинг хоссалари ва тавсифларининг яхшиланиши (техник параметрлари ёки конструктив ечимларининг ўзгариши, янги имкониятларининг вужудга келиши, кўпроқ экологиклиги, энергия сарфини тежаши ва ҳ.к.) ёки улар туркум ишлаб чиқарилишининг арзонлашуви сабабчи бўлган эскириш.
Технологик эскириш - худди шундай қурилмаларда фойдаланиладиган конструктив материалларнинг дизайни ва таркибидаги фарқланиш, ишлаб чиқариш (ишлов бериш) технологик циклининг ўзгариши, қулайликлар ва механика ўрнига электроника туфайли янги функцияларнинг қўшилиши сабабчи бўлган эскириш.
75. Функционал эскириш қуйидаги формула бўйича ҳисобланади:
Ифунк = 1 - (По / Пан) n ,
бу ерда:
По - баҳолаш объекти унумдорлиги кўрсаткичи (натурал бирликларда ёки пул ифодасида);
Пан - функционал такомиллашув аломатлари бўлган янги аналогнинг унумдорлик кўрсаткичи (натурал бирликларда ёки пул ифодасида);
n - қўлланилаётган параметрнинг баҳолаш объекти қийматига таъсир кучини тавсифловчи даража кўрсаткичи (нархни тўхтатиш коэффициенти) (0,6 - 0,8).
76. Баҳолаш объектининг функционал эскиришини ҳисоблашда ҳам технологик, ҳам функционал эскиришни ҳисобга олиш зарур.
77. Ташқи эскириш баҳолаш объектининг қийматига ташқи омилларнинг салбий таъсир кўрсатиши билан юзага келган эскиришдан иборатдир. Ташқи омилларга қуйидагилар киради: бозордаги вазият, молиялаштириш шартлари, фойдаланишдаги чекловлар, инфратузилманинг, қонун ҳужжатларининг ўзгариши ва бошқалар.
78. Баҳолаш объектининг жалб этилмаган захираларини (ишлаб чиқариш қувватлари) ва бунинг оқибатида фойда (даромад) даражасининг йўқотилишини аниқлаш ташқи эскиришни ҳисоблашни тақозо этади, бу баҳолаш объекти қийматининг пасайишида акс этади.
79. Ташқи эскиришнинг ҳисоб-китоби қуйидаги формулага биноан амалга оширилади:
80. Харажат ёндашувини қўллаганда баҳолаш объектининг қиймати жамланган эскиришни чегирган ва ташқи қимматлашувни ҳисобга олган ҳолда баҳолаш объектининг тикланиш қиймати (алмаштириш қиймати) сифатида аниқланади. Баҳолаш объекти қийматини ҳисоблаш формуласи:
С = Св * (100%- Исов) ,
бу ерда:
Св - баҳолаш объектининг тикланиш қиймати ёки алмаштириш қиймати;
Исов - баҳолаш объектининг жамланган эскириши, фоизда.
5-БОБ. ҚЎЛЛАНИЛГАН БАҲОЛАШ ЁНДАШУВЛАРИНИНГ
НАТИЖАЛАРИНИ МУВОФИҚЛАШТИРИШ ВА
БАҲОЛАШ ОБЪЕКТИНИНГ ЯКУНИЙ
ҚИЙМАТИНИ АНИҚЛАШ
81. Баҳолаш натижаларини мувофиқлаштириш ҳамда баҳолашнинг турли ёндашувларини қўллаб олинган натижаларни ўлчаш ва қиёслаш йўли билан баҳолаш объектининг якуний қийматини аниқлаш қуйидаги усуллардан бири ёрдамида амалга оширилади:
мантиқий мувофиқлаштириш усулида баҳоловчи амалга оширадиган таҳлил асосида, барча муҳим параметрларни ҳисобга олган ҳолда солиштирма ўлчамларни танлашдан иборат. Баҳоловчи томонидан устувор ёндашув белгиланади, қолган ёндашувларнинг натижаларидан эса устувор ёндашув ёрдамида олинган натижани текшириш ва унга тузатиш киритиш учун фойдаланилади;
математик ўлчаш усулида баҳолашга турлича ёндашувлар билан олинган натижаларнинг улушларини аниқлаш учун бир нечта мезонлардан фойдаланилади, уларнинг ёрдамида қўлланилган ҳисоблаш усулининг афзалликлари ёки камчиликлари муайян объектни баҳолаш хусусиятларини ҳисобга олган ҳолда тавсифланади.
82. Улушларни аниқлашда баҳоловчи қуйидаги асосий омилларни таҳлил қилиши лозим:
баҳолаш мақсадини ва баҳолаш натижаларидан фойдаланиш мўлжалини;
баҳолаш объектининг хусусиятини;
таҳлил ва ҳисоб-китоблар ўтказилишига асос бўлган ахборотнинг батафсиллигини;
баҳолаш ёндашуви баҳолаш объектига ўхшаш объектларнинг қоида тариқасидаги харидорлари ва сотувчилари мотивациясини акс эттиришга қодирлигини;
баҳолаш ёндашуви бозор конъюнктурасини ҳисобга олишга қодирлигини.
83. Баҳолаш объекти қийматининг якуний миқдори қуйидаги формула бўйича аниқланади:
С ис = (Сд * К1) + (Сс * К2) + (Сз * К3) ,
бу ерда:
Сис - баҳолаш объектининг якуний қиймати;
Сд, Сс, Сз- тегишинча даромад, қиёсий ва харажат ёндашувлари билан аниқланган қийматлар;
К1, К2, К3 - ҳар бир баҳолаш ёндашуви учун танланган тегишли салмоқларни белгиловчи коэффициентлар.
Бунда қуйидаги шарт бажарилиши лозим:
К1 + К2 + К3 = 1
84. Тўпланган ахборот натижасининг тасдиғини ва тегишли ҳисоб-китобларни ўз ичига олган баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда баҳоловчининг баҳолаш объекти қийматига доир хулосаси тақдим этилади.
(11-сон МБС) методикасига
1-ИЛОВА
Баҳолаш объектининг техник ҳолати тўғрисида
ДАЛОЛАТНОМА
(намунавий шакл)
______________ шаҳар |
20__ йил "___" _________ |
Комиссия таркиби:
1. |
|
(комиссия раиси) |
2. |
|
…
Қуйидагилар иштирокида:
1. |
|
2. |
|
…
Баҳолаш объектининг номи (техник ҳужжатларга мувофиқ кўрсатилади; техник ҳужжатлар бўйича номи бухгалтерия ҳужжатларидаги номи билан тафовут қилганда кейингиси дробь орқали кўрсатилади):
. |
Модели (ишлаб чиқарувчини кўрсатган ҳолда русуми):
. |
Жойлашган жойи (жорий):
. |
Инвентарь рақами:
. |
Баланс қиймати:
. |
Қолдиқ қиймати:
. |
Ишлаб чиқарилган йили:
. |
Фойдаланишга топширилган санаси:
. |
Таснифи: ишлаб чиқариш / ноишлаб чиқариш.
Ҳуқуқлар: мулкда / эгаликда / фойдаланишда.
Мақсади (асосий):
Хизмат муддати: норматив |
|
|
қолдиқ |
|
||
|
Қилинган охирги таъмир: капитал (ишларнинг тури ва суммаси)
; |
жорий (ишларнинг тури ва суммаси)
. |
Баҳолаш объектининг жисмоний ҳолати:
. |
Кўздан кечиришда фойдаланилган материал ва ускуналар:
. |
Кўздан кечиришда иштирок этганларнинг алоҳида фикр-мулоҳазалари:
. |
Далолатномага илова қилинадиган ҳужжатлар:
. |
Кўздан кечиришда иштирок этганларнинг имзолари:
1. ___________________________________________
2. ___________________________________________
3. ___________________________________________
4. ___________________________________________
5. ___________________________________________
Изоҳ: баҳолаш объектининг техник ҳолати тўғрисидаги далолатнома намунавий ҳисобланади ҳамда зарур ҳошиялар ва устунлар, бошқа зарур ахборот билан тўлдирилиши мумкин.
(11-сон МБС) методикасига
2-ИЛОВА
Машина ва ускуналар жисмоний
ҳолатининг эксперт баҳолари
ШКАЛАСИ
Ҳолатнинг баёни |
Техник ҳолатнинг тавсифи |
Хизмат муддатининг қолдиғи, фоизда
|
Эскириш, фоизда |
Янги |
Янги, бироқ давлат органларида рўйхатдан ўтказилмаган, аъло даражадаги ҳолатда, савдога тайёрлашдан кейинги даврда, фойдаланиш белгилари мавжуд эмас.
|
100 95 |
0 5 |
Жуда яхши |
Деярли янги, фойдаланишнинг кафолатли даврида, техник хизматлар ҳажми кўрсатилган ва таъмирга ёки бирор-бир қисмини алмаштиришга эҳтиёжсиз.
|
90 85 |
10 15 |
Яхши |
Фойдаланишнинг кафолатли давридан кейинги даврда, техник хизматлар ҳажми кўрсатилган, жорий таъмирга ёки бирор-бир қисмини алмаштиришга эҳтиёжсиз. Мукаммал таъмирдан сўнг.
|
80 75 70 65
|
20 25 30 35 |
Қониқарли |
Олдин фойдаланишда бўлган, техник хизматлар ҳажми кўрсатилган, жорий таъмирга ёки айрим деталларни алмаштиришга эҳтиёж бор, лок-бўёқ қопламасининг бироз зарарланиши мавжуд.
|
60 55 50 45 40
|
40 45 50 55 60 |
Шартли-яроқли |
Олдин фойдаланишда бўлган, агрегатлар жорий таъмирдан чиққач, кузов (кабина) таъмирлангач (алмаштирилгач) кейинчалик фойдаланишга яроқли.
|
35 30 25 20 |
65 70 75 80 |
Қониқарсиз |
Олдин фойдаланишда бўлган, рақамли агрегатларнинг (двигатель, кузов, рамалар) мукаммал таъмирланиши ёки алмаштирилиши, тўлиқ бўялиши талаб қилинади.
|
15 10 |
85 90 |
Қўллашга яроқсиз ёки лом |
Олдин фойдаланишда бўлган, бажарилиши иқтисодий жиҳатдан мақсадга мувофиқликдан ошадиган ҳажмда таъмирга талаб бор; буни бажариш учун техник имкониятнинг йўқлиги; фойдаланишга ва таъмирга яроқли эмас.
|
2,5 0 |
97,5 100 |
Ягона миллий баҳолаш стандартига
6-ИЛОВА
Хусусийлаштириш мақсадида давлат
уй-жой фондини баҳолаш (12-сон МБС)
МЕТОДИКАСИ
Мазкур Методика 12-сон МБСни амалда қўллаш тартибини белгилайди ҳамда тавсиявий хусусиятга эга ҳисобланади.
1. Мазкур Методикада хусусийлаштириш мақсадида давлат уй-жой фондини Ўзбекистон Республикасининг Ягона миллий баҳолаш стандарти, шу жумладан 12-сон МБСга мувофиқ баҳолаш учун зарур энг минимал ёндашувлар ва усуллар келтирилган. Баҳоловчилар баҳолаш фаолияти тўғрисидаги қонун ҳужжатларига ҳамда Ўзбекистон Республикасининг Ягона миллий баҳолаш стандартига зид бўлмаган бошқа ёндашув ва усуллардан фойдаланиши мумкин.
2. Ушбу Методикада қуйидаги асосий тушунчалардан фойдаланилади:
амортизация - фойдали хизмат муддати мобайнида активнинг амортизация қийматини асосий воситаларнинг вазифасидан келиб чиққан ҳолда маҳсулот (ишлар, хизматлар) таннархига ёки давр харажатларига мунтазам тақсимлаш ва ўтказиш кўринишида амортизациянинг қиймат ифодаси;
бошланғич қиймат - активни ундан мўлжал бўйича фойдаланиш учун ишлаш ҳолатига келтириш билан бевосита боғлиқ бўлган етказиб бериш ва монтаж қилиш, ўрнатиш, ишга тушириш ва бошқа ҳар қандай харажатларни инобатга олган ҳолда, асосий воситаларни тиклаш (қуриш ва қуриб битказиш) бўйича ҳақиқатда қилинган харажатларнинг қиймати;
давлат уй-жой фондини хусусийлаштириш - фуқароларга уларнинг ихтиёрига асосан давлат уй-жой фондининг улар эгаллаб турган ёки янги қурилган квартираларини, уйларини (уйларининг бир қисмини) сотиш, шу жумладан, имтиёзли асосда сотиш ёки текинга мулк қилиб бериш тушунилади;
давлат уй-жой фонди - маҳаллий давлат ҳокимияти органларининг уй-жой фонди ҳамда давлат органлари, корхоналари, муассасалари ва ташкилотларининг тўлиқ хўжалик тасарруфида ёки оператив бошқарувидаги уй-жой фондидир;
квартира - кўп квартирали уйдаги тузилмавий-ажралиб турувчи, бундай уйдаги умумий фойдаланиш биноларига тўғридан-тўғри кириш имкониятини таъминлайдиган ҳамда бир ёки бир нечта хоналар, шунингдек фуқароларнинг уларнинг бундай ажралиб турувчи жойда доимий яшаши билан боғлиқ бўлган маиший ва бошқа эҳтиёжларини қондириш учун ёрдамчи фойдаланиш биноларидан иборат бўлган турар жой;
турар жой - фуқароларнинг доимий яшашига мўлжалланган, белгиланган санитария, ёнғинга қарши, техник талабларга жавоб берадиган, шунингдек белгиланган тартибда махсус уйлар (ётоқхоналар, вақтинчалик уй-жой фонди уйлари, ногиронлар, фахрийлар, ёлғиз қариялар учун интернат-уйлар, шунингдек болалар уйлари ва бошқа махсус мақсадли уйлар) сифатида фойдаланишга мўлжалланган жойлар.
3. Баҳоловчи буюртмачининг вакили ёки баҳолаш объектининг балансда сақловчиси вакили билан биргаликда баҳолаш объектини кўздан кечириш, унинг амалдаги ҳолатини ўрганиш, уни тавсифлаш, ўлчаш ва баҳолаш объектини индентификация қилиш учун зарур бўлган бошқа ҳаракатларни бажаради.
4. Баҳолаш объектини идентификация қилишда баҳолаш объектининг амалдаги ҳолатидан келиб чиқиб унинг сифат ва миқдор кўрсаткичларининг буюртмачи ва (ёки) унинг вакили тақдим этган ҳужжатларда кўрсатилган маълумотларга мувофиқлиги аниқланади ҳамда баҳоловчи томонидан мазкур Методикасининг 1-иловасига мувофиқ шаклдаги квартиранинг (уйнинг) турар жой ва ёрдамчи хоналари техник тавсифи тўлдирилади.
Шунингдек, баҳолаш объектига бўлган мулкий ҳуқуқларнинг мулкка бўлган ҳуқуқни тасдиқловчи ҳужжатларга мувофиқлиги ўрганилади.
Зарурат бўлганда баҳоловчининг сўровига биноан ҳужжатларни тақдим қилган шахс томонидан тегишли ҳужжатларга аниқликлар (изоҳлар) қўшимча маълумотномалар кўринишида расмийлаштирилади.
Баҳолаш объектини идентификация қилиш бўйича бажарилган барча ишларни баҳоловчи баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда акс эттиради.
5. Баҳолаш объектини баҳолашда қуйидагиларни тавсифлаш ва идентификация қилиш лозим:
номи, функционал вазифаси ва жорий фойдаланиш;
баҳолаш объекти (уй-жой иморатлари зонасини кўрсатган ҳолда) жойлашган ер, унинг физик ва ҳуқуқий тавсифи;
баҳолаш объектининг умумий майдони;
баҳолаш объектига алоқадор бўлган чеклашлар ва қўшимча юкламалар.
6. Баҳоловчи баҳолашни ўтказиш учун зарур бўлган ахборотни йиғишни амалга оширади, баҳолаш объектининг миқдор ва сифат кўрсаткичларини ўрганади, баҳолаш объектининг қийматини аниқлаш учун муҳим бўлган ахборотни таҳлил қилади.
7. Баҳолаш буюртмачиси томонидан қуйидаги ҳужжатлар тақдим қилиниши лозим:
турар жойга кўчиб кириш учун асос бўладиган ордер;
балансда сақловчи томонидан бериладиган баҳолаш объекти тўғрисидаги маълумотнома, шу жумладан уй-жойнинг қурилган йили, уй-жойнинг жойлашувининг зоналлиги, унинг бошланғич баланс қиймати (ўтказилаётган қайта баҳолашни кўрсатган ҳолда), йиғилган амортизацияси, қолдиқ баланс қиймати тўғрисидаги маълумотлар, уй-жойнинг нотурар жойлар майдони ажратилган ҳолдаги умумий майдони тўғрисидаги маълумотлар;
уй-жой жойлашувининг зоналлигини ҳамда квартиранинг қайта режалаштиришдан ўтказилганлиги ҳақидаги маълумотлар мажбурий кўрсатилган баҳолаш объектининг инвентарь ҳужжатлар йиғма жилди нусхаси.
8. Йиғилган ахборотни, агарда қўшимча ахборотдан фойдаланиш баҳолаш объекти баҳолаш қиймати якуний миқдорининг жиддий ўзгаришига олиб келмаса, ишончли ҳисобланади. Агарда ахборотнинг етарли эмаслиги баҳолаш объектини баҳолаш қийматининг якуний натижасига таъсир қилган тақдирда бу ҳолат баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда акс эттирилиши лозим.
2-БОБ. БАҲОЛАШ УСУЛЛАРИНИ ТАНЛАШ,
АСОСЛАШ ВА ҚЎЛЛАШ
9. Давлат уй-жой фонди қийматини хусусийлаштириш мақсадида баҳолаш объектининг қийматини баҳолашда фақат қолдиқ баланс қийматини аниқлаш усулидан фойдаланилади.
10. Хусусийлаштириш мақсадида давлат уй-жой фонди қийматини баҳолаш қуйидаги тартибда амалга оширилади:
балансда сақловчининг бухгалтерия маълумотлари бўйича уй-жойнинг бошланғич қиймати, уй-жой таркибига кирадиган нотурар жойларнинг (мавжуд бўлган тақдирда) бошланғич қиймати, шунингдек йиғилган амортизация аниқланади;
инвентар ҳужжатлар йиғма жилди маълумотлари бўйича уй-жойнинг майдони ҳамда уй-жой таркибига кирадиган нотурар жойлар (мавжуд бўлган тақдирда) майдони аниқланади;
1 kv. m турар жойнинг қиймати уйнинг барча квартиралари умумий майдонининг йиғиндисига нисбатан уй-жой қолдиқ баланс қийматининг нисбати сифатида ҳисобланади. Уй-жойда нотурар жойлар мавжуд бўлган тақдирда қуйидаги формула бўйича уларнинг қиймати ҳамда умумий майдони ҳисобдан чиқариб ташланади:
Ц - умумий майдон 1 м. кв ининг қолдиқ баланс қиймати;
Сб - уйнинг баланс қиймати;
Снт - нотурар жойларнинг баланс қиймати;
Q - йиғилган амортизация меъёри;
Fум - уйнинг умумий майдони;
Fнт - нотурар жойларнинг майдони.
Баҳоланаётган турар жойнинг қиймати қуйидаги формула бўйича 1 м. кв нинг қолдиқ баланс қийматини квартиранинг умумий майдонига кўпайтириш йўли билан ҳисобланади:
Цф = Ц * Fкв ,
бу ерда:
Цф - баҳоланаётган турар жойнинг қолдиқ баланс қиймати;
Ц - умумий майдон 1 м. кв ининг қолдиқ баланс қиймати;
Fкв - квартиранинг умумий майдони.
11. Йиғилган амортизация 90 ва ундан юқори фоизни ташкил қилган тақдирда қолдиқ баланс қиймати сифатида бошланғич қийматининг 10 фоизи қабул қилинади.
12. Баҳоловчи томонидан турар жойнинг истеъмолчилик сифатлари коэффициенти ушбу Методикасининг 2-иловасига мувофиқ Уй-жойнинг истеъмолчилик сифатлари коэффициентларини ҳисоблашда келтирилган коэффициентларни қўшиш йўли билан ҳисобланади.
13. Баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда баҳоловчи баҳолаш объектининг қолдиқ баланс қийматини ҳамда истеъмолчилик сифатлари коэффициентларининг йиғиндисини кўрсатади.
давлат уй-жой фондини баҳолаш
(12-сон МБС) методикасига
1-ИЛОВА
_________________________ манзилидаги квартиранинг
(уйнинг) турар жой ва ёрдамчи хоналари
ТЕХНИК ТАВСИФИ
(Ер тузиш, рўйхатга олиш ва кўчмас мулк кадастри хизматининг
маълумотлари ҳамда балансда сақловчининг маълумотлари
асосида тўлдирилади)
1.1. Квартиранинг турар жой ва ёрдамчи хоналари _________ қаватда жойлашган ва қуйидагилардан иборат алоҳида (умумий) квартирадир (уйнинг четки қисмида ёки четки қисмида эмаслиги кўрсатилади):
а) яшаш хоналари, майдони билан
N 1
|
кв. м |
|
N 2
|
кв. м |
|
N 3
|
кв. м |
|
N 4
|
кв. м |
|
Бутун квартиранинг яшаш майдони
|
кв. м |
|
б) ошхона (умумий майдони)
|
кв. м |
|
в) ваннахона
|
кв. м |
|
г) туалет
|
кв. м |
|
д) йўлак
|
кв. м |
|
е) жойлаштирилган шкафлар
|
кв. м |
|
ж) балконлар
|
кв. м |
|
з) лоджиялар (пешайвонлар)
|
кв. м |
|
Нотурар жой майдони
|
||
Квартиранинг умумий майдони
|
кв. м |
|
1.2. Хоналарнинг баландлиги
|
м |
|
1.3. Квартира/домнинг баланс бўйича қиймати
|
сўм |
|
1.4. Қолдиқ баланс қиймати
|
сўм |
2. Уйга доир умумий маълумотлар:
Лойиҳа серияси
|
|
Ташқи деворлар материали
|
|
Том ёпқич материали
|
|
Қаватлар сони
|
|
Жиҳозланган:
|
|
сув ўтказгичлар тизими
|
|
канализация тизими
|
|
иситиш тизими
|
|
телефон алоқаси
|
|
электр ёритқичлар тизими
|
|
ахлат ташлаш қувури
|
|
Лифтлар
|
Тузди: _______________________________________
Келишилди:
Балансда сақловчи _________________________
Квартирани ижарага олувчи ____________________________
давлат уй-жой фондини баҳолаш
(12-сон МБС) методикасига
2-ИЛОВА
Уй-жойнинг истеъмолчилик сифатлари коэффициентларини
ҲИСОБЛАШ
I. Ҳудудий жойлаштирилганлик коэффициентлари
|
|||
К1д. Уй-жой иморатининг зоналар бўйича жойлашуви
|
|||
Ҳар йили тасдиқланадиган фуқаролардан якка тартибда уй-жой қуришга тақдим қилинганлиги учун ундириладиган ер солиғи ставкалари
|
Ҳар бир зона учун солиштирма улушлари |
||
1 зона
|
|||
2 зона
|
|||
3 зона
|
|||
4 зона
|
|||
5 зона
|
|||
6 зона
|
|||
7 зона
|
|||
8 зона
|
|||
9 зона
|
|||
10 зона
|
|||
11 зона
|
|||
12 зона
|
|||
13 зона
|
|||
14 зона
|
|||
К1д. ер солиғи ставкалари базасидан келиб чиққан ҳолда ҳисобланади. Коэффициентни ҳисоблаш ҳар бир зона учун солиштирма улушларини бериш йўли билан ўтказилади, яъни барча зоналар бўйича солиқ ставкаси қўшилади ва ҳар бир зона учун солиштирма улуш чиқарилади. Олинган солиштирма улушлар уй-жой иморатининг ҳар бир зонаси учун ҳудудий жойлаштирилганлик кўрсаткичи ҳисобланади. Бунда уй-жой иморати зоналари бўйича уй-жойнинг жойлашуви коэффициенти тасдиқланадиган фуқаролардан якка тартибда уй-жой қуришга тақдим қилинганлиги учун ундириладиган ер солиғи ставкалари базасидан келиб чиққан ҳолда ҳар йили қайтадан ҳисоблаб чиқилади.
|
|||
Кўрсаткичлар |
Тавсифи |
Қийматнинг ўзгариши фоизда
|
|
ошиши
|
камайиши |
||
К2д. Уй-жойнинг квартал ичида жойлашганлиги |
Шовқин даражаси пасайган, микроиқлим яхшиланиши
|
6.0 |
|
К3д. Уй-жойнинг магистрал кўчалар бўйлаб жойлашганлиги |
Транспорт ҳаракатидан чиқадиган шовқин, газланганлик (асосий олд томони билан (магистрал кўчаларнинг) қизил чизиғидан чиқиб кетган уй-жойлар учун )
|
6.0 |
|
К4д. Уй-жойнинг жамоат транспорти бекатидан 500 м нарида жойлашганлиги
|
Жамоат транспортидан фойдаланишнинг қулайлиги |
6.0 |
|
К5д . Уй-жойнинг савдо ва маиший хизмат кўрсатиш шохобчаларидан 500 м нарида жойлашганлиги
|
Товарлар сотиб олиш ва маиший хизматлардан фойдаланишнинг қулайлиги
|
6.0 |
|
К6д . Уй-жойнинг йирик ишлаб чиқариш объектлари, аэродромлар, темир йўллардан узоқлашиш зоналарига яқин жойлашганлиги |
Атмосферанинг самолётлар парвози ва темир йўллар таркиби ҳаракатидан, зарарли чиқиндилардан газлар билан тўлганлиги
|
10.0 |
|
II. К7д. Уйнинг истеъмолчилик хусусиятлари
|
|||
5 қаватдан ортиқ қаватли уйларда лифтнинг йўқлиги
|
3 |
||
Галерея туридаги уй
|
1 |
||
Оилавий ётоқхона туридаги уй
|
|||
Ишлайдиган ахлат ташлаш қувури мавжудлиги
|
2 |
||
Уй деворларининг конструктив тавсифлари
|
|||
Дарахт
|
10 |
||
Ғишт
|
10 |
||
III. Квартираларнинг сифат кўрсаткичлари
|
|||
К1к. Квартираларнинг уйнинг охирги қаватида жойлашганлиги |
Йил фасллари бўйича хона ички ҳароратининг бир меъёрда бўлмаслиги
|
Сифат кўрсаткичига таъсир қилувчи фоизларни ҳисоблаш қуйида келтирилган |
|
К2к. Квартираларда марказлаштирилган иссиқлик таъминотининг йўқлиги
|
Сувни иситиш ва хоналарни иситишдаги ноқулайликлар |
5.0 |
|
К3к. Санузелларнинг (ванна ва ҳожатхонанинг) бир хонага жойлашганлиги
|
3 |
||
К4к. 7м. кв дан катта ошхона майдони |
4 ва ҳар бир 3 м. кв га ошишда 0,2 дан қўшиб борилади
|
||
К5к. Йирик панелли уйлар учун квартираларнинг четки қисмларда жойлашганлиги
|
Хоналардаги ҳарорат-намлик режимининг етарли эмаслиги |
4.0 |
|
IV. Квартирани истеъмолчилик хусусиятларининг
қаватларга боғлиқ ҳолдаги коэффициентлари (фоизларда)
1. 4 қаватгача бўлган квартиралар учун |
К1 - (+3) - 1 қаватга ва (-3) охирги қават учун; |
К2 - 0 - барча оралиқдаги қаватлар учун.
|
2. Қават (5 қаватли уй): |
К1 - (+3) - 1, 2, 3-қаватлардаги ва (-3) 5-қаватдаги квартиралар учун; |
К2 - 0 - 4-қаватдаги квартиралар учун.
|
3. Қават (9 қаватли уй): |
К1 - (+3) - 1 дан бошлаб 4-қаватлардаги ва (-3) 9-қаватдаги квартиралар учун; |
К2 - 0 - 7, 8-қаватлардаги квартиралар учун; |
К3 - (+1) - 5, 6-қаватлардаги квартиралар учун.
|
4. Қават (12 қаватли уй): |
К1 - (+3) - 1 дан бошлаб 4-қаватлардаги ва (-3) 12-қаватдаги квартиралар учун; |
К2 - (-2) - 9 дан бошлаб 11-қаватлардаги квартиралар учун; |
К3 - 0 - 7, 8-қаватлардаги квартиралар учун; |
К4 - (+1) - 5, 6-қаватлардаги квартиралар учун.
|
5. Қават (16 қаватли уй) |
К1 - (+3) - 1 дан бошлаб 5-қаватлардаги ва (-) 16-қаватдаги квартиралар учун; |
К2 - (-2) - 12 дан бошлаб 15-қаватлардаги квартиралар учун; |
К3 - 0 - 9 дан бошлаб 11-қаватлардаги квартиралар учун; |
К4 - (+1) - 6 дан бошлаб 8-қаватлардаги квартиралар учун.
|
6. Хоналарнинг баландлиги: |
К1 - (-4) - баландлиги 2,5 м дан кам бўлган квартиралар учун; |
К2 - 0 - баландлиги 2,5 м дан 2,7 м гача бўлган квартиралар учун; |
К3 - (+2) - баландлиги 2,7 м дан 3 м гача бўлган квартиралар учун; |
К4 - (+5) - баландлиги 3 м дан ортиқ квартиралар учун. |
Ягона миллий баҳолаш стандартига
7-ИЛОВА
Баҳоловчи ташкилот ички қоидаларини тайёрлашнинг
НАМУНАВИЙ ТАРТИБИ
1. Баҳоловчи ташкилот ички қоидалари тизимини яратишда самарадорликни таъминлаш учун баҳоловчи ташкилот ичида услубиёт бўйича кенгаш (услубиёт кенгаши) ёки баҳоловчи ташкилот ихтиёрига кўра бошқа махсус ҳайъат органи ташкил этилиши мақсадга мувофиқдир.
2. Услубиёт кенгаши баҳоловчи ташкилотнинг раҳбар ходимлари ва профессионал мутахассисларидан тузилади ҳамда баҳоловчи ташкилот томонидан тасдиқланган Услубиёт кенгаши тўғрисидаги низом асосида фаолият юритади.
3. Услубиёт кенгаши ишида, агар Услубиёт кенгаши тўғрисидаги низомда кўзда тутилган бўлса, четдан мутахассислар (баҳоловчилар жамоат бирлашмалари аъзолари, илмий ходимлар, ўқитувчилар, бошқа баҳоловчи ташкилотларнинг мутахассислари) иштирок этиши мумкин.
4. Баҳоловчи ташкилотнинг Услубиёт кенгаши вазифалари қуйидагилардан иборат:
ички қоидаларни ишлаб чиқиш;
баҳолашнинг амалий тажрибасини умумлаштириш ва тизимлаштириш;
баҳоловчи ташкилотнинг баҳоловчилари ва бошқа мутахассислари ўқишини ташкил қилиш;
баҳолаш соҳасига оид амалдаги норматив-ҳуқуқий ҳужжатларни тўплаб бориш, тартибга солиш ва таҳлил қилиш.
5. Ички қоидаларни ишлаб чиқиш баҳоловчи ташкилотнинг услубиёт хизмати мутахассислари билан бир қаторда баҳоловчи ташкилотнинг бошқа хизматлари мутахассислари томонидан ҳам амалга оширилиши ҳамда кейинчалик Услубиёт кенгашида кўриб чиқилиб, маъқулланиши (ёки маъқулланмаслиги) мумкин.
6. Зарурат юзасидан ички қоидаларни ишлаб чиқиш баҳоловчи ташкилот раҳбарияти томонидан тасдиқланган иш дастурига мувофиқ шартнома асосида бошқа ташкилотлар томонидан амалга оширилиши мумкин.
7. Баҳоловчи ташкилот ички қоидаларини ташкил қилувчи қисмлар сифатида баҳоловчилар жамоат бирлашмалари ҳамда давлат идоралари томонидан тасдиқланган услубий қўлланмалар ва бошқа ишлаб чиқилган ҳужжатлардан фойдаланиш мумкин.
8. Ишлаб чиқилган қоидалар (услубий қўлланмалар, йўриқномалар, низомлар) Услубиёт кенгаши томонидан кўриб чиқилиб, қабул қилинади ва кейинчалик баҳолаш ташкилоти раҳбариятига тасдиқлаш учун тақдим этилади. Қарор кенгаш аъзоларининг кўпчилик овози билан қабул қилинади.
Ягона миллий баҳолаш стандартига
8-ИЛОВА
Баҳоловчи ташкилот ички қоидаларининг
НАМУНАВИЙ ШАКЛИ
Баҳоловчи ташкилотнинг бланки ёки бурчак штампи
Фирмага оид номланиши, логотипи
Раҳбарнинг тасдиқловчи ёзуви, имзоси, санаси
Ички қоидаларнинг тўлиқ номланиши
Тартиб рақами (индекс, код)
Ҳужжатни тайёрловчи: (департамент, бўлим, ходим)
Ҳужжат тайёрланган сана
1. Ҳужжатнинг тузилиши
1.1. Ҳужжатни тузиш мақсади ва асослари
1.2. Фойдаланиш зарурати
1.3. Қўллаш соҳаси
1.4. Баҳолаш стандартлари (шу жумладан, халқаро баҳолаш стандартлари) билан ўзаро боғлиқлиги
1.5. Аввал қабул қилинган ички қоидалар билан изчиллиги
1.6. Амал қилиш муддати
2. Асосий тушунчалар ва таърифлар
3. Ички қоидаларнинг моҳияти
3.1. Асосий талаблар
3.2. Кўрсатилган муаммони ҳал этиш услубиёти
4. Мулкни баҳолашда қўлланиладиган меъёрий ҳужжатлар
5. Иловалар
5.1. Баҳоловчининг иш ҳужжатлари макетлари
5.2. Саволлар ва тестлар
5.3. Баҳолаш тартиблари
Ҳужжатни тайёрлаш бўйича раҳбар имзоси.
Қонун ҳужжатлари маълумотлари миллий базаси (www.lex.uz),
2020 йил 4 июнь
"Ўзбекистон Республикаси қонун ҳужжатлари тўплами",
2020 йил 8 июнь, 22-сон, 242-модда
Наша страница
Канал в телеграм 