Как учитывать оперативную аренду основных средств

В рекомендации:

– имущество, передаваемое в аренду;
– учет оперативной аренды основных средств:
       у арендодателя;
       у арендатора;
– учет коммунальных расходов;
– уплата налогов:
       арендодателем;
       арендатором.

Аренду классифицируют на дату начала арендных отношений и пересматривают в случае внесения изменений в договор аренды. Изменения в оценочных значениях (например, в расчетной оценке срока экономического использования или ликвидационной стоимости базового актива) либо изменения в обстоятельствах (к примеру, неисполнение арендатором своих обязательств) не приводят к необходимости пересмотра классификации аренды в целях учета .

Что можно передавать в аренду

Имущество может передаваться во владение или пользование на определенный срок за плату, т.е. в аренду .

В аренду могут быть переданы :

• земельные участки;
• предприятия;
• здания;
• сооружения;
• оборудование;
• транспортные средства;
• другое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе его использования (непотребляемые вещи).

Для получения или сдачи имущества в аренду заключите в письменной форме договор аренды.

Договор аренды автомототранспортных средств подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в органах Государственной службы безопасности дорожного движения МВД (ГСБДД)  . Исключение составляют следующие случаи :

• юрлица, оказывающие услуги по предоставлению в аренду легковых автомобилей и мототранспортных средств, заключают с физлицами договоры аренды на срок до 30 дней. Они не требуют нотариального оформления и регистрации в органах ГСБДД ;
• автомототранспортные средства передаются в аренду путем электронного онлайн-аукциона посредством электронной торговой платформы, когда не требуется нотариальное удостоверение договоров. При этом оформленный по результатам электронного онлайн-аукциона протокол имеет силу договора аренды .

С 1 сентября 2022 года отменили требование нотариального удостоверения договоров аренды транспортных средств, заключаемых между гражданами и юрлицами с лицензией на перевозку пассажиров. Взамен этого внедрена система электронного учета таких договоров .

С 1 марта 2024 года внедрен порядок оформления сделок, связанных с использованием имущества (за исключением перехода права собственности другому лицу), посредством видео-конференц-связи с использованием ЭЦП без посещения нотариальной конторы (в т.ч. при нахождении за рубежом) .

Договор аренды здания, сооружения или их части со сроком более 1 года необходимо зарегистрировать в кадастровой службе  .

Как учитывать оперативную аренду основных средств

Основные средства передавайте в оперативную аренду по акту приема-передачи. Право собственности на них не переходит от арендодателя к арендатору, поэтому они:

• не списываются с баланса арендодателя;
• отражаются у арендатора на забалансовом счете 001 «Основные средства, полученные по оперативной аренде».

Амортизацию по основным средствам, переданным в оперативную аренду, начисляет арендодатель, поскольку они числятся на его балансе.

Как арендодателю учесть оперативную аренду основных средств

Если предприятие специализируется на предоставлении имущества в оперативную аренду :

• доходы от аренды отразите по кредиту счета 9030 «Доходы от выполнения работ и оказания услуг»;
• затраты, связанные с оказанием услуг по сдаче имущества в аренду, в т.ч. начисленную амортизацию, отразите по дебету счета 2010 «Основное производство».

Если аренда не является основным видом деятельности предприятия:

• доходы от аренды отразите по кредиту счета 9350 «Доходы от оперативной аренды»;
• затраты, связанные с оказанием услуг по сдаче имущества в аренду, в т.ч. амортизацию, отразите по дебету счета 9430 «Прочие операционные расходы».

Как арендатору учесть оперативную аренду основных средств

Если ваше предприятие – арендатор, расходы на аренду основных средств относите на:

• счета учета долгосрочных активов или товарно-материальных запасов (0800, 1000, 1510 и др.) – если эксплуатация арендованных основных средств связана с приобретением или возведением активов;
• производственную себестоимость продукции (услуг) – по основным средствам, используемым в производственной деятельности ;
• расходы по реализации – по основным средствам, используемым для торговых нужд ;
• административные расходы – по основным средствам административного назначения  ;
• прочие операционные расходы – по другим основным средствам .

Как арендодателю учесть коммунальные расходы при аренде помещений

При оперативной аренде, как правило, договоры с коммунальными организациями заключает арендодатель. Он же оплачивает их услуги, получает от них счета-фактуры.

Стоимость коммунальных услуг может:

1) включаться в сумму арендной платы;

2) возмещаться арендатором отдельно от арендной платы.

Определить стоимость коммунальных услуг для конкретного арендатора можно:

• пропорционально занимаемой им площади;
• с учетом мощности приборов, установленных на переданных в аренду площадях;
• по показаниям счетчиков, если они установлены на переданных в аренду площадях;
• с учетом численности работников арендатора;
• другим способом.

1. Коммунальные расходы включены в сумму арендной платы

В счете-фактуре, выставляемом арендатору, укажите только сумму арендной платы с учетом НДС для плательщиков. Это ваш доход.

Коммунальные услуги учитывайте как расходы. НДС по этим услугам принимайте к зачету, если являетесь плательщиком НДС и соблюдены все условия зачета .

2. Коммунальные расходы возмещаются отдельно от арендной платы

Если вы не включаете коммунальные услуги в сумму арендной платы, они возмещаются арендатором отдельно.

В системе ЭСФ выставляйте арендатору счета-фактуры так:

• «стандартный» – на сумму арендной платы (с выделением НДС, если являетесь плательщиком НДС);
• «возмещение расходов» – на каждый вид коммунальных расходов, возмещаемых арендатором.

Коммунальные услуги, возмещаемые арендатором, не являются для вас ни доходом, ни расходом. Поэтому, перевыставляя их арендатору с НДС, эту сумму налога в своих расчетах с бюджетом не учитывайте. Принимая счета-фактуры от поставщиков коммунальных услуг, НДС, приходящийся на потребленные арендатором услуги, в зачет не относите. Этот НДС сможет взять в зачет арендатор при условии выполнения условий зачета .

Какие налоги уплачивает арендодатель с доходов от аренды

Налог на прибыль

Доходы от сдачи имущества в аренду включайте в совокупный доход при расчете налога на прибыль исходя из суммы арендной платы, установленной договором , а с 2024 года по недвижимости и автотранспорту – с учетом минимальных ставок арендной платы.

Жокаргы Кенес Каракалпакстана и Кенгаши народных депутатов областей вправе вводить повышающие коэффициенты до 2,0 к минимальным ставкам аренды недвижимости в разрезе районов и городов в зависимости от уровня их экономического развития. В Ташкенте такие коэффициенты определяет городской Кенгаш народных депутатов в разрезе зон, установленных для целей расчета земельного налога .

В Ташкенте действуют ставки аренды по нежилым помещениям, дифференцированные по категориям помещений (видам деятельности) (см. на 2026 год – здесь, на 2025 год – здесь).

НДС

Предоставление имущества в оперативную аренду – оборот по реализации услуг, облагаемый НДС .

НДС рассчитывается исходя из суммы арендной платы, установленной договором.

Внимание

Налоговые органы вправе скорректировать налоговую базу по НДС, если цена сделки ниже либо выше рыночной стоимости товаров (услуг) . Поэтому рекомендуем при определении суммы арендной платы учитывать стоимость аренды, рассчитанную по установленным минимальным ставкам с учетом повышающего коэффициента.

Налог на имущество

При передаче недвижимого имущества в оперативную аренду налог на имущество уплачивает арендодатель, т.к. недвижимость находится на его балансе .

Земельный налог

При сдаче недвижимого имущества в оперативную аренду уплачивает земельный налог арендодатель .

Налог за пользование водными ресурсами

Если договор с поставщиком воды заключил арендодатель, он и уплачивает налог за пользование водными ресурсами .

Налог с оборота

Доходы от аренды включайте в совокупный доход при расчете налога с оборота исходя из суммы арендной платы, установленной договором , а с 2024 года по недвижимости и автотранспорту – с учетом минимальных ставок арендной платы.

Жокаргы Кенес Каракалпакстана и Кенгаши народных депутатов областей вправе вводить повышающие коэффициенты до 2,0 к минимальным ставкам аренды недвижимости в разрезе районов и городов в зависимости от уровня их экономического развития. В Ташкенте такие коэффициенты определяет городской Кенгаш народных депутатов в разрезе зон, установленных для целей расчета земельного налога .

В Ташкенте действуют ставки аренды по нежилым помещениям, дифференцированные по категориям помещений (видам деятельности) (см. на 2026 год – здесь, на 2025 год – здесь).

Для плательщиков налога с оборота рекомендация об учете стоимости аренды, рассчитанной по установленным минимальным ставкам с учетом повышающего коэффициента, при заключении договоров аренды также актуальна.

Пример

Как облагать налогами доходы от сдачи помещения в аренду 

Предприятие – плательщик НДС сдает в аренду другому предприятию нежилое торговое помещение площадью 100 кв. м в Ташкенте (4-я зона по земельному налогу). Арендная плата по договору с учетом НДС – 7 000 000 сум.

Арендная плата, рассчитанная исходя из утвержденных минимальных ставок с повышающим коэффициентом, с учетом НДС – 9 676 800 сум. (100 х 48 000 х 1,8 х 1,12).

Счет-фактура арендатору выставляется на сумму 7 000 000 сум.

Однако при расчете налога на прибыль арендодатель включит в совокупный доход 8 640 000 сум. (100 х 48 000 х 1,8). То есть доход, рассчитанный исходя из суммы арендной платы по минимальным ставкам с учетом повышающего коэффициента и категории помещения.

Аналогичный порядок определения дохода в целях налогообложения распространяется и на плательщиков налога с оборота.

Налоговые органы вправе скорректировать налоговую базу по НДС, если цена сделки ниже либо выше рыночной стоимости товаров (услуг) . Поэтому при расчете НДС арендодателю рекомендуется также учесть минимальные ставки аренды с учетом коэффициентов.

Какие налоговые последствия возникают у арендатора

Налог на прибыль

При расчете налога на прибыль вычитайте суммы арендных платежей, если эти расходы обоснованы (экономически оправданы) и документально подтверждены. Экономическая обоснованность определяется необходимостью расходов для осуществления предпринимательской деятельности .

НДС

Если вы используете арендованное имущество при осуществлении оборотов по реализации товаров и услуг, облагаемых НДС (в т.ч. по нулевой ставке), суммы налога, указанные в счетах-фактурах арендодателя, вы вправе принять к зачету . При соблюдении этого правила к зачету принимается НДС как с арендной платы, так и с возмещаемых коммунальных услуг.

Налог за пользование водными ресурсами

Если арендатор самостоятельно заключает договор с поставщиком воды при аренде недвижимости, налог за пользование водными ресурсами он уплачивает самостоятельно .