Как продать квартиру физлицу: бухучет и налоговые последствия

2020-йил 27 июль

Один из вариантов передачи физическому лицу принадлежащей предприятию квартиры – продажа. Бухучет и налоговые последствия такой хозяйственной операции на конкретных примерах разъяснил эксперт «Нормы» Олег ЦОЙ.

Как учесть продажу квартиры

Прежде чем что-либо делать с квартирой, принадлежащей юридическому лицу, сначала убедитесь в правильности ее оприходования при приобретении. Есть два возможных варианта: она числится в составе ОС либо в составе товаров.

Пример

Продажа квартиры, числящейся в составе основных средств

В составе основных средств предприятия – плательщика НДС и налога на прибыль числится квартира со следующими показателями:

первоначальная стоимость – 389 193,6 тыс. сум.;
накопленная амортизация – 21 393,0 тыс. сум.;
сальдо переоценки – 85 289,0 тыс. сум.

Предприятие продает эту квартиру учредителю по остаточной стоимости 367 800,6 тыс. сум. (389 193,6 – 21 393,0) с учетом НДС.

Рыночная стоимость квартиры без НДС по данным оценочной организации соответствует ее остаточной стоимости.

НДС составляет 55 170,09 тыс. сум. (367 800,6 х 15%).

Общая стоимость реализации:

367 800,6 + 55 170,09 = 422,970,69 тыс. сум.

Финансовый результат от выбытия основного средства:

(422 970,69 – 55 170,09) – (389 193,6 – 21 393,0) + 85 289,0 = 85 289,0 тыс. сум.

Бухгалтерский учет:

№	Операция	Сумма, тыс. сум.	Дебет	Кредит
1	Реализована квартира (422 970,69 – 55 170,09)	367 800,6	4010 «Счета к получению от покупателей и заказчиков»	9210 «Выбытие основных средств»
2	Начислен НДС	55 170,09	4010 «Счета к получению от покупателей и заказчиков»	6410 «Задолженность по платежам в бюджет (по видам)»
3	Списана балансовая стоимость квартиры	389 193,6	9210 «Выбытие основных средств»	0120 «Здания, сооружения и передаточные устройства»
4	Списана накопленная амортизация	21 393,0	0220 «Износ зданий, сооружений и передаточных устройств»	9210 «Выбытие основных средств»
5	Списано сальдо переоценки	85 289,0	8510 «Корректировки по переоценке долгосрочных активов»	9210 «Выбытие основных средств»
6	Отражена прибыль от выбытия основного средства	85 289,0	9210 «Выбытие основных средств»	9310 «Прибыль от выбытия основных средств»
7	Получены денежные средства за квартиру	422 970,69	5110 «Расчетный счет»	4010 «Счета к получению от покупателей и заказчиков»

Пример

Продажа квартиры, числящейся в составе товаров

На балансе предприятия – плательщика НДС и налога на прибыль в составе товаров числится квартира по цене приобретения 320 000 тыс. сум. (с учетом расходов по приобретению). Квартира приобретена у организации – застройщика.

Предприятие продает ее своему работнику по рыночной стоимости, которая составляет по данным оценочной организации 402 500 тыс. сум., включая НДС.

НДС составляет 52 500 тыс. сум. (402 500 : 115 х 15).

Бухгалтерский учет:

№	Операция	Сумма, тыс. сум.	Дебет	Кредит
1	Реализована работнику квартира (402 500 – 52 500)	350 000,0	4010 «Счета к получению от покупателей и заказчиков»	9020 «Доходы от реализации товаров»
2	Начислен НДС	52 500,0	4010 «Счета к получению от покупателей и заказчиков»	6410 «Задолженность по платежам в бюджет (по видам)»
3	Списана себестоимость квартиры	320 000,0	9120 «Себестоимость реализованных товаров»	2900 «Товары»
4	Получены денежные средства за квартиру	402 500,0	5110 «Расчетный счет»	4010 «Счета к получению от покупателей и заказчиков»

Налоговые последствия продажи

НДС

Передача права собственности на товар на возмездной основе является оборотом по реализации товаров и облагается НДС .

При реализации квартиры датой совершения оборота будет дата передачи недвижимости покупателю по акту приема-передачи, подписанному сторонами договора об отчуждении недвижимого имущества .

Налоговой базой по НДС является стоимость реализуемых товаров исходя из примененной сторонами сделки цены . При этом налоговые органы вправе скорректировать налоговую базу, если цена сделки ниже либо выше рыночной стоимости товаров .

При реализации объектов жилой недвижимости, приобретенных у физлиц для перепродажи, налоговая база определяется как положительная разница между ценой реализации и стоимостью приобретения, включающая в себя сумму налога .

Налог на прибыль

При продаже квартиры последствия по налогу на прибыль зависят от того, как она учитывалась на балансе предприятия.

Если – как основное средство, то при продаже может возникнуть прибыль или убыток от ее выбытия.

Прибыль от выбытия основного средства включается в состав совокупного дохода .

Если квартира учитывалась как товар, прибыль или убыток от ее продажи отразятся в показателе налоговой базы .

Убыток от продажи квартиры вы можете вычесть при расчете налога на прибыль, если предприятие сможет обосновать экономическую оправданность такой операции . В противном случае этот расход будет невычитаемым.

Налог с оборота

Последствия по налогу с оборота опять же зависят от того, как учитывалась квартира на балансе предприятия.

Если – как основное средство, то при продаже может возникнуть прибыль или убыток от ее выбытия. В этом случае прибыль от выбытия включается в состав совокупного дохода , а убыток не учитывается при расчете налога с оборота.

Если же квартира учитывалась как товар, цена ее продажи включается в состав совокупного дохода .

НДФЛ

Для физлица отрицательная стоимость между ценой продажи квартиры и ценой ее приобретения (себестоимостью) – это доход в виде материальной выгоды .

При получении физлицом от юрлица товаров (услуг) их стоимость определяется исходя из цены приобретения или себестоимости этих товаров (услуг) с учетом акцизного налога и НДС .

Налог с доходов физлица удерживает предприятие как источник выплаты . Если он не удержан, предприятие обязано внести в бюджет сумму налога и связанную с ним пеню .

При продаже квартиры не своему работнику – резиденту Узбекистана по цене ниже стоимости ее приобретения (себестоимости), предприятие вправе не удерживать налог на основании письменного заявления покупателя. При этом последний обязан самостоятельно представить декларацию о совокупном годовом доходе и уплатить налог .

Налог на имущество

Реализация квартиры уменьшает налоговую базу по налогу на имущество . В этом случае вы вправе представить уточненную справку об авансовых платежах. Авансовые платежи за оставшуюся часть налогового периода корректируются на сумму изменения налога равными долями .

Земельный налог

Земельные участки, занятые под многоквартирными домами, не рассматриваются в качестве объекта обложения земельным налогом . Однако если эти земельные участки используются для ведения хозяйственной деятельности, они являются объектами налогообложения .