Как определить доход от сдачи имущества в аренду

В рекомендации:

– отличия финансовой аренды от оперативной;
– доходы по финансовой аренде;
– доходы по оперативной аренде;
– рыночные ставки аренды;
– возмещение стоимости коммунальных услуг.

Чем отличается финансовая аренда от оперативной

Прежде чем облагать налогом с оборота доходы от аренды, определите, является ли она финансовой или оперативной. От этого будет зависеть налоговая база.

Если условия договора аренды не соответствуют ни одному из вышеназванных требований, аренда является оперативной.

Оперативная аренда – это предоставление имущества в пользование без права его выкупа. Главное условие оперативной аренды – арендодатель не преследует цели продажи своего имущества. Он остается собственником объекта и в процессе сдачи его в оперативную аренду, и после ее завершения.

Как определить доход от финансовой аренды

При финансовой аренде арендатор возмещает арендодателю стоимость объекта аренды. Выплаты производятся в рассрочку. Если объект переходит по окончании финансовой аренды в собственность арендатора, выплаты в полном объеме покрывают его стоимость. Кроме того, арендодателю выплачивается процентный доход. Он и является объектом обложения налогом с оборота.

Арендный платеж = Сумма возмещения стоимости объекта аренды + Процентный доход арендодателя.

Доход от финансовой аренды = Арендный платеж – Сумма возмещения стоимости объекта аренды.

Чтобы определить процентный доход, из суммы арендных платежей вычтите сумму возмещения стоимости объекта аренды. Сумму процентного дохода включайте в налогооблагаемый доход частями в течение всего срока договора аренды согласно графику арендных платежей.

Если сумма возмещения стоимости объекта финансовой аренды превышает его балансовую стоимость, у арендодателя, помимо процентного, возникает дополнительный доход от выбытия объекта аренды.

Как определить доход от оперативной аренды

Если вы сдаете имущество в оперативную аренду, определите свой доход исходя из суммы арендного платежа, установленной договором.

Доход арендодателя = Арендный платеж

С 2012 по 2019 годы для юридических лиц был установлен порядок, в соответствии с которым налогообложение доходов от сдачи недвижимого имущества в аренду осуществлялось исходя из суммы арендной платы, установленной договором, но не ниже рассчитанной исходя из минимальных ставок арендной платы за пользование недвижимым государственным имуществом.

С 2020 года сумма арендной платы может быть ниже рассчитанной исходя из утвержденных минимальных ставок. Это не означает,  что ваше предприятие может устанавливать необоснованно низкие или высокие ставки аренды. Они должны соответствовать рыночным ценам. Налоговики вправе проконтролировать ценообразование и пересчитать налоги, если цены сильно отличаются от рыночных

Не будет нарушением и применение ставок аренды на уровне ниже рыночных. Но в этом случае вы должны быть готовы обосновать это – например, отсутствием ремонта, неудобным расположением и т. п. Но, если ваши аргументы не убедят налоговиков, они будут вправе доначислить налоги исходя из рыночных ставок.

Ситуация

Предприятие установило арендую ставку за помещение под розничную торговлю в 5 тыс. сум. в месяц. При этом средняя рыночная ставка в этом районе составляет 50 тыс. сум. Не нарушает ли предприятие действующее законодательство?  

– Нет, не нарушает. Предприятие вправе самостоятельно устанавливать цены на свои товары (услуги). Другое дело, что доход, исчисленный на основе явно заниженной арендной ставки, существенно снижает налоговую базу и сам налог с оборота. Поэтому имеется значительный риск, что налоговые органы пересчитают сумму налога исходя из рыночных ставок  .

Нужно ли включать в доход суммы возмещения коммунальных услуг

Часто по условиям договора аренды арендатор, помимо уплаты арендной платы, возмещает арендодателю стоимость коммунальных услуг и услуг связи. Сумма возмещения для арендодателя не является доходом. Поэтому при сдаче имущества в оперативную аренду облагайте налогом с оборота только сумму арендной платы.