Как вести бухгалтерский учет заказчику

В рекомендации:

– реализация инвестиционного проекта по поручению инвестора;
– строительство объекта для собственных нужд;
– строительство объекта для продажи.

Как учитывать реализацию инвестиционного проекта по поручению инвестора

При таком варианте строительства заказчик заключает договоры с проектировщиками, подрядчиками и поставщиками (в т.ч. на основе тендерных торгов), участвует в приемке объекта (в т.ч. госкомиссией). То есть он выступает в качестве организатора строительства – посредника между инвестором и другими его участниками. За свои услуги он получает от инвестора вознаграждение.

Составьте отчет в произвольной форме об исполнении поручения. Срок его предоставления не может превышать 5 рабочих дней после окончания месяца, в котором были оказаны посреднические услуги . Приложите к нему:

• сводную ведомость затрат по строительству, возмещаемых инвестором. Перечень таких затрат определите в договоре с инвестором;
• сводную справку-счет-фактуру по объекту;
• копии счетов-фактур, справок-счетов-фактур или актов выполненных работ, полученных от подрядчиков на выполненные ими СМР, от поставщиков материалов, оборудования, от исполнителей других работ и услуг;
• счет-фактуру и акт на сумму собственного вознаграждения за выполнение функций заказчика .

В бухучете услуги заказчика отражаются аналогично учету по посредническому договору:
    

Свое вознаграждение можете определить в договоре в виде:

• фиксированной суммы;
• процента от сметной стоимости строительства;
• разницы (экономии) между сметной стоимостью и фактическими затратами на строительство.

Заказчик может предоставлять подрядчикам материалы и оборудование для строительства как без передачи права собственности на них (на давальческой основе), так и с передачей права (реализация).

Подрядчик, как правило, полностью использует при строительстве давальческие материалы, принятые от заказчика. Но иногда часть материалов остается неиспользованной. Эти материалы подрядчик может в зависимости от условий договора подряда :

• вернуть заказчику по накладной или акту приема-передачи;
• оставить у себя и оприходовать на баланс.

Уменьшите свою кредиторскую задолженность перед подрядчиком на их стоимость, но предварительно отразите передачу этой части материалов как реализацию, оформив счетом-фактурой.

Свои затраты учитывайте по дебету счета 2010 «Основное производство» или 9400 «Счета учета расходов периода» в корреспонденции со счетами учета материальных и трудовых затрат.

Финансовый результат деятельности, связанной со строительством, определите при сдаче завершенного объекта инвестору.

Как учитывать строительство объекта для собственных нужд

Заказчик может строить объект хозяйственным или подрядным способом.

При хозяйственном способе он занимается строительством самостоятельно (собственными силами), не привлекая подрядчиков. То есть фактически он совмещает функции заказчика и подрядчика. При подрядном же способе строительство ведут подрядчики.

На застройщиков, строящих для собственных нужд, не распространяется действие НСБУ №17 «Договоры подряда на капитальное строительство», т.к. они не получают доходов от этой деятельности, а все понесенные ими затраты капитализируются.

Стоимость строящегося для собственных нужд объекта сформируйте на счете 0810 «Незавершенное строительство». Она будет равна сумме фактических затрат на строительство и других расходов, связанных с приемкой готового объекта, его регистрацией и т.п. В период строительства начисленные проценты по кредитам, полученным для строительства, включайте в первоначальную стоимость объекта  .

После получения свидетельства о госрегистрации права собственности примите объект к учету в составе основных средств проводкой: дебет счета 0120 – кредит счета 0810.

Подробнее о том, учесть основные средства после завершения строительства, читайте в рекомендации.

В бухучете начисляйте амортизацию по построенному объекту с момента принятия объекта в состав ОС и ввода его в эксплуатацию . Метод начисления амортизации установите в бухгалтерской учетной политике.

В целях расчета налога на прибыль начисляйте амортизацию так же – с момента ввода актива в эксплуатацию, независимо от даты его госрегистрации . Амортизацию начисляйте линейным методом с применением предельных норм, установленных частью 31 статьи 306 Налогового кодекса. Можно применять нормы амортизации ниже установленных Кодексом – в этом случае их надо закрепить в налоговой учетной политике.

Подробнее о том, как определить расходы на амортизацию в целях налогообложения, читайте в рекомендации.

Направляя средства на расширение производства в форме нового строительства, реконструкцию производственных зданий и сооружений, при расчете налога на прибыль вы вправе применить инвестиционный вычет в размере 10% от суммы этих средств .

О порядке применения инвестиционного вычета читайте в рекомендации.

Как учитывать строительство объекта для продажи

Затраты по такому объекту собирайте на счете 2010 «Основное производство», а затем переведите на счет 2810 «Готовая продукция на складе». Если, к примеру, вы строите многоквартирный жилой дом, в качестве готовой продукции учтите построенные квартиры.

Готовую строительную продукцию можете учитывать по:

• фактической производственной себестоимости;
• учетной цене.

За учетную цену примите нормативную (плановую) себестоимость или цену продажи. Вариант определения учетной цены установите в бухгалтерской учетной политике.

Многоквартирные жилые дома «под ключ», как правило, строятся за счет банковских кредитов. Финансирование такого строительства определено специальным порядком.

Строительство индивидуального жилья по типовым проектам в сельской местности осуществляется подрядчиками по заказу инжиниринговой компании «Кишлок курилиш инвест» .

Затраты на проценты по кредиту, привлекаемому для строительства, капитализируются и включаются в себестоимость объекта в течение всего периода строительства .

При долевом строительстве многоквартирных домов средства дольщиков – физических и юридических лиц аккумулируются на отдельном банковском расчетном счете застройщика (девелопера) по каждому проекту. Данные средства направляются исключительно на выполнение обязательств по договорам, заключенным между застройщиком и дольщиками. Порядок долевого строительства многоквартирных домов и использования средств дольщиков определен специальным Положением.

Участниками долевого строительства являются застройщик (девелопер), дольщик, строительно-подрядная организация (генподрядчик) и коммерческий банк. При этом застройщик должен быть включен в специальный Электронный перечень застройщиков, привлекающих средства на долевое строительство.

Застройщик может осуществлять строительно-монтажные работы (СМР) и своими силами. Строительно-подрядная организация (генподрядчик) вправе привлекать субподрядчиков для выполнения СМР на основе заключенного с застройщиком договора генподряда, но с условием выполнения своими силами не менее 30% от общей стоимости работ.

С 1 июля 2025 года строительство жилых и нежилых объектов на основе долевого участия будет осуществляться на основе принципа «Единый жизненный цикл жилья». Средства дольщиков по договору долевого участия размещаются и депонируются на эскроу-счете, открытом в уполномоченном коммерческом банке на основании трехстороннего договора между застройщиком, дольщиком и банком. При этом до 31 декабря 2025 года средства дольщиков могут привлекаться по выбору сторон параллельно посредством эскроу-счетов и путем прямого привлечения застройщиком. А с 1 января 2026 года – только посредством эскроу-счетов .

Строительство объекта на основе долевого участия может финансироваться за счет собственных средств застройщика, кредитных средств коммерческих банков путем проектного финансирования, а также из других источников, не запрещенных законодательством.

Застройщику выделяется банковский кредит после выполнения первого этапа СМР (не менее 30% от общего объема работ) за счет собственных средств. Годовая процентная ставка по кредиту, выданному путем проектного финансирования, устанавливается исходя из суммы средств, аккумулированных на эскроу-счете. При этом процентная ставка по кредиту понижается в результате увеличения средств на эскроу-счете.

После завершения СМР и получения разрешения на эксплуатацию объекта средства с эскроу-счетов направляются банком на погашение кредита, выделенного застройщику для строительства, а оставшаяся часть перечисляется застройщику.

На электронной платформе жилищного строительства, функционирующей в рамках информационной системы «Прозрачное строительство», застройщик должен разместить всю информацию по объекту: адрес дислокации в соответствии с проектом, количество этажей, подъездов, квартир, нежилых помещений, площадь и прилегающая территория, сведения о финансирующем коммерческом банке, фактически реализованных жилых и нежилых помещениях, утвержденная проектно-сметная документация и положительное экспертное заключение, дата начала строительства и срок сдачи в эксплуатацию, ход строительства.

По договорам долевого участия, заключенным по объектам, сведения о которых не размещены на электронной платформе и не представлены в кадастровые органы, нотариальные действия не проводятся. Такие договоры также не подлежат госрегистрации.

Покупатели посредством электронной платформы смогут проверить наличие у застройщика разрешения на выполнение СМР на объекте, его рейтинг и предыдущие проекты, соблюдение им договорной дисциплины в долевом строительстве, сроков сдачи объектов в эксплуатацию.