Снос недвижимости: как учесть и обложить налогами

Новое строительство и благоустройство городских территорий редко обходится без сноса уже имеющихся строений, принадлежащих бизнесу или домохозяйствам. Как это утраченное имущество правильно отразить в бухучете владельца сносимой недвижимости и застройщика? Как процедура возмещения стоимости сносимого объекта недвижимости влияет на налоги?

Подробный расклад ситуации по просьбе buxgalter.uz представила директор аудиторской компании «TRI-S-AUDIT» Светлана ГОЛОСОВА:

 

– Сейчас сумма компенсации/возмещения при сносе объектов недвижимости рассматривается в качестве дохода и объекта обложения НДС и налогом на прибыль у юрлиц, а у физлиц – НДФЛ. Считаю это несправедливым и неправильным.

Потеря объекта недвижимости ни для юрлица, ни для физлица, как правило, не является благом, а компенсация – благоприобретением. Поэтому говорить в этом случае о выгоде некорректно: юрлицо теряет налаженный на данной территории бизнес. И не факт, что на новой территории этот бизнес будет столь же успешен, что туда придут старые клиенты и появятся новые. Для физлица также меняется привычное место жительства. Зачастую с земельного участка они переходят в квартиры, что для многих не столь удобно, или получают участок значительно дальше от привычного места.

Оценочные компании оценивают рыночную стоимость сносимых объектов без учета налогов. А уплата налога на прибыль или НДФЛ уменьшает сумму компенсации на сумму налога, не позволяя приобрести или получить равноценный объект недвижимости. Это нарушает принципы, изложенные в Указе Президента «О мерах по дальнейшему совершенствованию системы защиты прав и законных интересов субъектов предпринимательства» №УП-5490. И это – еще одна причина, почему стоит отказаться от существующих подходов в пользу более справедливых.

 

Как учитывать и облагать налогами принудительный снос недвижимости в соответствии с законом

 

 

Учет и налогообложение у лица, чья недвижимость попадает под снос

Порядок отражения таких операций в бухучете показываем на основе НСБУ №21.

Если согласно договору юрлицу предоставляется аналогичное помещение или земельный участок, либо – компенсация, равная оценочной рыночной стоимости объекта, в этом случае собственник теряет объект недвижимости. Но потенциально он получает средства на приобретение аналогичного имущества или аналогичное имущество.

В бухучете утраченное имущество отражается на счете прочих административных расходов как ликвидация основных средств по решению соответствующих госорганов:

•  Дт 9210 – Кт 0100;
•  Дт 0200 – Кт 9210;
•  Дт 8510 – Кт 9210.

Итоговое сальдо относится либо на счет 9310 «Прочие доходы» или 9430 «Прочие операционные доходы».

При получении компенсации в виде денежных средств:

•  Дт 5100 – Кт 8800.

При получении иного объекта недвижимости:

•  Дт 0800 – Кт 6000/6900;
•  Дт 6000 (6900) – Кт 8800.

Одновременно на сумму полученного или приобретенного объекта недвижимости:

•  Дт 8800 – Кт 8500.

Поскольку это – не реализация, а ликвидация объекта недвижимости, у юрлица объект обложения НДС не возникает, так как не выполняются условия .

При получении имущества взамен утраченного юрлицо одновременно может получить счет-фактуру, подтверждающую стоимость имущества, с указанием в ней суммы НДС. Сумма НДС на основании ст. 267 НК к зачету не принимается и включается в стоимость полученного в качестве компенсации актива.

По налогу на прибыль также объект обложения не возникает, если сумма компенсации равна оцененной рыночной стоимости актива. Если же она – выше, превышение полученной суммы над оценкой по рыночной стоимости:

1) должно отражаться как прочие доходы;

2) подлежит обложению налогом на прибыль.

Следует применять п. 8 и п. 10 ст. 304 НК, поскольку хокимияты являются исполнительным органом. То есть в этом случае сумма, равная оценочной рыночной стоимости, относится на счет 8800, сумма превышения – на счет 9300.

Убыток от выбытия объекта недвижимости согласно п. 31 ст. 317 НК является невычитаемым расходом при расчете налога на прибыль, поскольку в данном случае произошло обесценение имущества.

 

Учет и налогообложение у застройщика, получившего земельный участок с объектом недвижимости, подлежащим сносу

Если обязанность по сносу объекта недвижимости и компенсация его рыночной стоимости владельцу возлагается на застройщика, может возникнуть несколько вариантов компенсации:

• денежные средства;
• предоставление жилого или нежилого помещения в возводимом объекте недвижимости с несением затрат до его ввода (аренда для бывшего собственника жилого или нежилого помещения, затраты на перевоз вещей и т. д.).

Застройщик по согласованию с хокимиятом и оценочной комиссией, уполномоченной хокимиятом, заключает договор с собственником сносимого недвижимого имущества, в котором указывается вид возмещения (компенсации): денежные средства, аналогичное недвижимое имущество.

Все суммы компенсаций отражаются по дебету счета 2000 «Объект строительства». Или – «Объекты строительства», если сумма компенсаций распределяется на все объекты, которые будут возводиться на выделенном земельном участке. Если строится несколько объектов недвижимости, целесообразно определить базу распределения сумм компенсации: пропорционально сметной стоимости, пропорционально количеству возводимых объектов или выбрать иной, более подходящий для данного распределения критерий. Соответственно, суммы компенсации на основании выбранного критерия распределяются на субсчета счета «Основное производство» по объектам строительства.

Поскольку количество подлежащих сносу объектов строительства на полученном земельном участке известно, их рыночные стоимости определены, рекомендуем суммы компенсации сразу закладывать в стоимость возводимых объектов недвижимости в порядке, указанном выше, независимо от того, выплатил ли их застройщик или сделает это позже. Это позволит правильно формировать себестоимость.

•  Дт 2000 – Кт 6990 – на сумму компенсации;
•  Дт 6990 – Кт 5110 – при ее выплате.

При погашении задолженности за счет приобретения иного объекта недвижимости:

•  Дт 2910 – Кт 6010;
•  Дт 6010 – Кт 5110;
•  Дт 6990 – Кт 9020;
•  Дт 9120 – Кт 2910;
•  Дт 20ХХ – Кт 6990.

Сумма НДС по полученным и оплаченным счетам-фактурам принимается к зачету. Учитывая, что приобретается и реализуется товар, на сумму реализации начисляется НДС.

Если согласно договору застройщик произведет компенсацию возводимым на этом участке объектом застройки, на сумму компенсации делаем проводку:

•  Дт 2000 – Кт 6990.

Эта сумма будет учитываться как кредиторская задолженность до окончания строительства.

После окончания строительства и ввода объекта строительства в эксплуатацию передаваемый согласно договору объект недвижимости отражается так:

•  Дт 9110 – Кт 2810;
•  Дт 6990 – Кт 9010.

Оборот по реализации облагается НДС. Сумма НДС, уплаченная поставщикам, принимается к зачету при соответствии всем условиям для зачета  .

Если на выделенном земельном участке будет строиться административное здание, вместо счета 2000 используется счет 0800 и суммы компенсаций будут увеличивать стоимость капитальных вложений. Суммы, вырученные от продажи материалов, полученных во время сноса, будут уменьшать стоимость капитального строительства (производственную себестоимость).