Дильшод СУЛТАНОВ: зачем реформируется налог на имущество юридических лиц

С 2022 года налоговая база по налогу на имущество юридических лиц не может быть ниже установленной минимальной стоимости объектов недвижимости.  Для чего это делается и что будет с налогом в среднесрочной перспективе, по просьбе buхgalter.uz рассказал заместитель министра финансов Дильшод СУЛТАНОВ:

 

– Что меняется в исчислении налога на имущество юридических лиц?

– «Внесены изменения в ст. 412 НК. Базой для расчета налога останется среднегодовая остаточная стоимость недвижимого имущества, но не ниже минимального размера стоимости 1 кв. м. В Ташкенте это – 2,5 млн сум., в Нукусе и областных центрах – 1,5 млн сум., в других городах и сельской местности – 1 млн сум.

Установленный минимальный размер стоимости объектов недвижимости не применяется в отношении линейных объектов и объектов незавершенного строительства.

Вместе с тем, учитывая, что не все районы имеют хорошо развитую инфраструктуру, Налоговый кодекс предоставляет право Жокаргы Кенесу Республики Каракалпакстана и областным Кенгашам народных депутатов вводить в районах понижающие коэффициенты к этой стоимости, снижая ее до 2-х раз.

– На чем основываются приведенные величины минимальной стоимости 1 кв. м?

– В соответствии с Указом Президента «О дальнейшем совершенствовании ресурсных налогов и налога на имущество» №УП-6121 в Мирзо-Улугбекском районе г. Ташкента проводился эксперимент по внедрению механизма исчисления налога на имущество и земельного налога исходя из кадастровой стоимости объектов, основанной на рыночной их стоимости.

Предварительные результаты массовой оценки недвижимости показали, что минимальная рыночная стоимость жилья (приближенная к рыночной) в этом районе составила 5,5 млн сум. за 1 кв. м, а объектов коммерческой недвижимости – более 6 млн сум.

Вводимая минимальная стоимость одного кв. м – 2,5 млн сум. – более чем в 2 раза ниже минимальной рыночной стоимости объектов недвижимости.

– А что делать налогоплательщикам, у которых износ объектов высокий или они расположены на окраине Ташкента?

– Еще раз подчеркну, что полученные оценки по объектам нежилого фонда в Мирзо-Улугбекском районе – это минимальные рыночные цены. Если говорить об износе, эти цены могут быть скорректированы на 5–15 %.

Мы, конечно, учитывали, что на стоимость объектов недвижимости существенно влияет их месторасположение. При этом стоимость в 2,5 млн сум. – это стоимость объекта недвижимости, «очищенная» от других факторов.

Затраты на строительство 1 кв. м в Ташкенте в любом его районе сегодня будут выше. Так, например, строительство магазина площадью в 100 кв. м в центре города или на окраине обойдется примерно одинаково, но его рыночная стоимость будет различаться в зависимости от месторасположения. Так, стоимость коммерческой недвижимости в центре города составляет более 17 млн сум. за 1 кв. м.

Поэтому на первом этапе введена минимальная стоимость объекта – 2,5 млн сум. В среднесрочной перспективе налогообложение будет осуществляться с учетом месторасположения объекта недвижимости через единый налог на недвижимость (взамен налога на имущество и земельного налога). Введение в среднесрочной перспективе такого налога, основанного на общепринятой международной практике, предусмотрено поручением Президента в рамках дальнейшего совершенствования налоговой системы.

Тем не менее, мы подошли к вопросу минимальной стоимости гибко. Если вы считаете, что ваша стоимость ниже установленной суммы, можете заказать независимую оценку своего объекта у оценочной компании. Для этого у вас есть 9 месяцев. И если стоимость по результатам оценки будет ниже установленной минимальной стоимости, например, 1,9 млн сум., то и налог нужно будет платить с нее, а не с 2,5 млн. Но, если по результатам оценки стоимость 1 кв. м окажется больше установленного минимального размера, налогоплательщик все равно будет платить налог исходя из минимального размера. Данная мера касается налогоплательщиков, у которых среднегодовая остаточная стоимость имущества меньше минимальной стоимости одного квадратного метра.

Переоценить свою недвижимость могут лица, у которых остаточная стоимость меньше установленных минимальных значений. Если компания ранее провела оценку, ее результаты отражены в бухгалтерском балансе по справедливой стоимости и она выше минимальной, компания должна исчислять и уплачивать налог исходя из остаточной стоимости.

– Как вы прокомментируете расчет одного из налоговых консультантов, по которому сумма налога по офису, расположенному на первом этаже многоэтажного дома с площадью 38 кв. м, увеличилась в 11,4 раза и составила по новому порядку 1 425 тыс. сум. в год? При этом офис находится не в центре Ташкента.

– Исходя из стоимости 1 кв. м в 7,6 млн сум., предварительная рыночная стоимость этого объекта – 287,3 млн сум. Если данный офис будет официально куплен юридическим лицом, его балансовая стоимость будет составлять 287,3 млн сум. (с корректировкой на амортизацию). С нее и должен был бы уплачиваться налог на имущество – порядка 4 млн сум. Но при расчете исходя из минимальной стоимости сумма налога составляет всего 1 425 тыс. сум. в год.

В прошлом году по данному объекту было уплачено 125 тыс. сум., т.к. его остаточная стоимость составляла 6,3 млн сум. Т.е. рост суммы налога произошел не из-за высокой минимальной стоимости – она ниже рыночной почти в 3 раза. Причина – в значительном – более чем в 45 раз – занижении стоимости объекта в 2021 году.

При этом физические лица, владеющие объектами нежилого назначения, также будут исчислять налог на имущество исходя из минимальной стоимости. Соответствующие изменения в нормативные акты по определению кадастровой стоимости объектов нежилого назначения будут подготовлены и внесены.

– При подготовке реформы налога на имущество анализировались возможные последствия применения минимальной стоимости 1 кв. м при расчете налога на имущество. Можете поделиться?

– В республике – 60,5 тыс. плательщиков налога на имущество. Бóльшая доля поступлений по налогу приходится на крупных налогоплательщиков – 816 юридических лиц, у которых в собственности находится 4 4 тыс. объектов. По 151 объекту сумма налога не поменяется, по 2,4 тыс. объектов налоговые обязательства снижаются в результате снижения ставки налога на 200 млрд сум., по 1,7 тыс. объектов они увеличатся на 490 млрд сум., а 126 объектов освобождены от уплаты налога либо имеют нулевую остаточную стоимость.

В целом, сумма налога с учетом снижения ставки снизится для 21,5 тыс. компаний. А вот у 41 тыс. будет рост налоговых обязательств, из них у 25 тыс. субъектов налоговые обязательства возрастут на 30%.

У 7,2 тыс. юридических лиц сумма налога не поменяется, а 4,6 тыс. компаний заявляли нулевую стоимость и не уплачивали налог на имущество, что позволяло им уходить от налога, несмотря на требования о необходимости проведения оценки до рыночной стоимости. Теперь они окажутся в равных условиях с другими налогоплательщиками.

Это – оценочные данные, так как одни юрлица уточнят свои площади вместе с органами кадастра, другие примут решение о проведение независимой оценки.

Учитывая, что не все районы имеют хорошо развитую инфраструктуру, Налоговый кодекс предоставляет право Жокаргы Кенесу Каракалпакстана и областным Кенгашам народных депутатов вводить в районах понижающие коэффициенты к этой стоимости, снижая ее до 2-х раз. Поэтому в отдельных районах за счет снижения минимального размера стоимости 1 кв. м также поменяются налоговые обязательства.

– Налоговые органы будут принимать расчеты стоимости объектов недвижимости, проведенных оценщиками без проверки? Не будет ли здесь злоупотреблений?

– Да, стоимость оценки будет приниматься и вводиться в базу данных кадастра. Оценщики делают расчеты на основе единой методологии и национальных стандартов. Конечно, у разных организаций цифры могут различаться. Если стоимость 1 кв. м в одном и том же районе будет очень разной, это, конечно, привлечет внимание. При необходимости, достоверность расчетов можно будет перепроверить.

Но все это будет осуществляться в рамках подготовки к проведению массовой оценки, основанной на рыночной стоимости всех объектов недвижимости, а там все возможные недочеты оценки будут выверены.

– А если данные кадастра о площади недвижимости не совпадут с данными собственника, что ему делать?

– Различия в данных могут появиться в связи с изменением объекта недвижимости (снос, достройка, новое строительство). Поэтому вводится переходный период. Т.е. до 1 февраля 2022 года все вправе сдать Справку о сумме налога на имущество с расчетами, как и раньше, исходя из остаточной стоимости объектов, без учета минимальных размеров стоимости. До 1 апреля 2022 года – это срок представления уточненной справки – налогоплательщики должны вместе с Агентством по кадастру внести ясность в свои кадастровые документы и (или) принять решение о проведении независимой оценки. Данные меры обеспечат полноту учета данных всех объектов, принадлежащих юридическим лицам.

Проверить информацию о площади объекта можно на сайте davreestr.uz, введя кадастровый номер.

Налогоплательщик до 1 апреля 2022 года должен уведомить налоговые органы, будет ли он проводить независимую оценку объектов недвижимости или платить налог исходя из минимальной стоимости 1 кв. м. Если решили оценивать, это нужно сделать до 1 октября 2022 года.

Наличие периода для проведения оценки позволит не создавать ажиотажный спрос на услуги оценочных организаций.

Если налогоплательщик заявил о проведении оценки и не предоставил отчет об оценке и уточненную справку по налогу на имущество до 1 октября 2022 года, налоговые обязательства будут исчисляться исходя из минимальной стоимости 1 кв. м.

После завершения независимой оценки нужно будет подать в налоговый орган по месту учета уточненную справку о сумме налога на имущество юридических лиц за 2022 год, а также копию отчета оценочной организации.

– Предположим, налогоплательщик считает, что стоимость 1 кв. м у него ниже установленной минимальной стоимости и уведомляет налоговый орган о независимой оценке. Как ему платить налог, пока он не провел оценку?

– Если он уведомит налоговый орган о переоценке, будет платить налог по-старому, пока не получит отчет оценочной организации. Получив его, он должен сделать перерасчет с начала года.

– Согласно ст. 4 НК акты налогового законодательства, предусматривающие установление новых налогов и сборов, вводятся в действие не ранее 3 месяцев со дня их официального опубликования. В аналогичном порядке вводятся в действие акты налогового законодательства, предусматривающие отмену налоговых льгот, введение новых обязанностей, ужесточение мер ответственности за нарушение налогового законодательства или иное ухудшение положения субъектов налоговых отношений. Эти нормы распространяются на изменения по налогу на имущество юрлиц?

– Как правило, при принятии законов либо других нормативно-правовых актов указывается срок введения в действие тех или иных норм. Так, новая мера ответственности, вводимая в ст. 223 НК, вступает в силу с 1 июля 2022 года.

Кроме того, ст. 4 НК установлено, что нормы, предусматривающие отмену налоговых льгот, введение новых обязанностей, ужесточение мер ответственности за нарушение налогового законодательства или иное ухудшение положения субъектов налоговых отношений вводятся в действие не ранее 3 месяцев со дня их официального опубликования. Но изменения по налогу на имущество не предусматривают введение нового налога, отмену льготы либо ужесточение мер ответственности или иное ухудшение положения субъектов налоговых отношений. Данная норма касается определения налоговой базы по налогу на имущество. В частности, не меняется категория налогоплательщиков и объект налогообложения. Вводится минимальная стоимость объекта недвижимости – т.е. его минимальная остаточная стоимость. Ранее данное правило распространялось к полностью изношенному объекту недвижимости.

Изменения в налогооблагаемой базе, направленные на определение суммы налога исходя из справедливой остаточной стоимости, не могут рассматриваться как ухудшение условий налогообложения.

При этом налогоплательщику предоставлено право провести независимую оценку, если он не согласен с минимальной стоимостью 1 кв. м.

– Что вы хотите получить в результате реформы?

– Прежде всего – полноту данных кадастрового учета и справедливую налоговую базу. Массовая оценка объектов недвижимости предусматривает отказ от данных бухгалтерского учета и переход на кадастровую стоимость, определяемую исходя из рыночных цен и других методов оценки.

Соответственно, введение минимальной стоимости в 2,5 млн сум. – это первый шаг к организации работы по кадастровой стоимости. Также планируется собрать большой массив данных по индивидуальной оценке. Особенно это актуально в регионах, где недостаточно развита рыночная стоимость.

Предлагаемые меры позволят достичь, во-первых, справедливого распределения налога исходя из рыночной стоимости объектов недвижимости. Во-вторых, – выровняют налоговое бремя для добросовестных и недобросовестных налогоплательщиков. В-третьих, – позволят сформировать условия для честной конкуренции».