Можно ли затраты на ремонт арендуемого помещения растянуть на несколько лет

«Чтобы привлечь новых покупателей и увеличить доход, компания планирует открыть новую торговую точку в арендованном помещении. Но уже сейчас понятно, что перепроектировка объекта под свои цели повлечет большие финансовые затраты. Возможно ли затраты на ремонт и перепроектировку арендованного помещения списывать не единоразово на расходы, а течение 3–5 лет?».

На вопрос ответила эксперт «Нормы» Татьяна ЛЫМАРЕВА:

– Затраты на все виды ремонта (текущий, средний или капитальный), а также на поддержание производственных основных средств в рабочем состоянии (техосмотр, уход) :

• признаются в качестве расходов в том отчетном периоде, в котором они возникли;
• не увеличивают стоимость объекта аренды (не капитализируются).

Капитализируются только те затраты, которые в дальнейшем приведут к дополнительной экономической выгоде  :

• увеличат производительность, сроки полезного использования, мощность оборудования и объемы выпускаемой продукции;
• позволят сократить производственные затраты и т.п.

Т.е. капитализируются затраты на достройку, дооборудование и модернизацию в целях изменения технологического или служебного назначения ОС, повышения нагрузок и других качественных изменений. А также – затраты на реконструкцию (переустройство, направленное на улучшение качества и изменение номенклатуры продукции (работ, услуг)).

Техническое перевооружение предполагает замену морально устаревших и физически изношенных ОС или их частей на новые, более производительные .

Напомним, также, что для достройки и реконструкции необходима проектно-сметная документация. Построенные или реконструированные здания (сооружения) должны пройти процедуру приемки в эксплуатацию .

Те же нормы содержатся и в п. 52 НСБУ №6. В частности:

• затраты арендатора на улучшение объекта оперативной аренды (благоустройство, достройка, дооборудование, реконструкция, модернизация, техническое перевооружение и т. п.) отражаются как капитальные вложения, увеличивающие стоимость объекта оперативной аренды.

В рассматриваемом случае:

1) если ремонт торгового павильона не предполагает достройки и реконструкции (например, вы ограничитесь дорогостоящим визуальным оформлением торгового зала) – капитализировать эти затраты вы не сможете.

В этом случае отразите их как текущие затраты (с использованием счетов Дт 2010 «Основное производство», Дт 9410 «Расходы по реализации») в том отчетном периоде, в котором они возникли.

Учет самого объекта аренды вы ведете на забалансовом счете 001 «Основные средства, полученные по договору оперативной аренды» ; 

2) если же вы реконструируете торговый павильон (заменяете или  перепланируете инженерные коммуникации, меняете уровень пола или конфигурацию помещения, встраиваете печи, к примеру, для производства свежей выпечки в торговом павильоне или демонстрационные стенды для проверки работы реализуемых стиральных или посудомоечных машин и т.п.), для отражения таких затрат можно использовать счет 0800 «Счета учета капитальных вложений».

Подробнее об этом читайте тут:

• Как арендатору учитывать капитальные вложения в целях налогообложения;
• Как учитывать капитальные вложения в основные средства;
• Как учитывать ремонт основных средств.

Здесь также стоит задуматься и об экономической обоснованности таких расходов для арендатора с точки зрения возможности их вычесть при расчете налога на прибыль.

Например, можно предположить, что такой ремонт экономически обоснован и связан с деятельностью налогоплательщика, поскольку перестройка продиктована особенностями реализуемого товара, позволяет обеспечить его сохранность и лучший товарный вид, наглядно продемонстрировать функции. Также состояние помещения формирует у клиента общее впечатление об организации и может влиять на его решение приобрести товар именно у этой организации и т.п. Все это нужно документировать. Например, – составить предварительную смету расходов исходя из маркетинговых исследований и т.д.

Если в результате больших затрат на ремонт вы получите убыток по итогам 2022 года, в целях расчета налога на прибыль можете перенести его на следующие налоговые периоды . Подробнее об этом здесь:

• Как уменьшить налогооблагаемую прибыль на сумму убытков прошлых лет.

Еще один важный момент – это то, что плата за пользование арендованным имуществом может включать определенные обусловленные договором затраты нанимателя по улучшению этого имущества .

Если объект оперативной аренды улучшен с разрешения арендодателя, по истечении срока договора оперативной аренды или при расторжении его арендатор имеет право потребовать возмещения всех произведенных с этой целью затрат.

Затраты на улучшения, произведенные без разрешения арендодателя и не отделимые от объекта оперативной аренды без причинения ему ущерба, по истечении срока договора оперативной аренды или при расторжении его безвозмездно переходят к арендодателю, если иное не предусмотрено договором оперативной аренды. Однако, если эти улучшения отделимы без причинения ущерба объекту оперативной аренды, арендатор может изъять их, если арендодатель не согласен возместить их стоимость .

Т.е. условиями договора аренды вы можете урегулировать вопрос возмещения понесенных затрат на ремонт и перепланировку.