Аренда здания у физического лица

Бусарова Ольга Константиновна

– При получении в аренду имущества физического лица у него возникает налогооблагаемый доход (п. 3 ст. 375 НК). Предприятие-арендатор как источник выплаты обязано при выплате дохода удержать НДФЛ (п. 1 ч. 1 ст. 385 НК) по ставке 12 % (ч. 1 ст. 381 НК). При этом в целях обложения НДФЛ налоговая база не может быть ниже установленных минимальных ставок арендной платы за 1 кв. м в месяц для физлиц, сдающих в аренду нежилые помещения (прил. № 8 к № ЗРУ-813 от 30.12.2022 г.). 

При заключении договора аренды с юридическим лицом обязательства по уплате налога на имущество и земельного налога остаются за физическим лицом – владельцем здания и земельного участка (ч. 1 ст. 418 НК, ч. 1–2 ст. 433 НК). Причем по налоговым ставкам, установленным для юридических лиц (п. 4 ч. 1 ст. 422 НК, ч. 5 ст. 437 НК). Если стороны прописали в договоре, что арендатор будет возмещать арендодателю часть налогов, то у физического лица эти суммы считаются облагаемым доходом и с них нужно уплатить НДФЛ. 

Обычно физические лица налог за пользование водными ресурсами не уплачивают, однако, физические лица, имеющие объекты недвижимого имущества нежилого назначения, предназначенные для предпринимательской деятельности и (или) извлечения дохода являются плательщиками налога (ч. 1 ст. 441 НК. ред. № ЗРУ-812 от 30.12.2022 г.). Если предприятие самостоятельно заключит договор с юрлицом – поставщиком воды, то оно и будет плательщиком налога за пользование водными ресурсами.

Отдельно поговорим об оплате коммунальных услуг:

• если предприятие оформляет договоры на предоставление коммунальных услуг (света, газа, воды, вывоза мусора и пр.) с обслуживающими организациями, то оплата этих услуг будет его расходами;
• если же предприятие компенсирует арендодателю эти услуги либо оплачивает их за него, то стоимость коммунальных услуг является доходом в виде материальной выгоды (п. 1 ч. 1 ст. 376 НК), который также должен быть обложен НДФЛ. Напомним, возмещение коммунальных услуг предусмотрено арендатором – юридическим лицом (п. 48–51 Положения о формах счетов-фактур и порядке их заполнения, представления и приема, прил. № 2 к ПКМ № 489 от 14.08.2020 г.). Для арендодателя – физического лица такая норма не предусмотрена. 

Обратите внимание, договор аренды здания должен быть оформлен соответствующим образом (§ 4 гл. 34 ГК). Если вы планируете строительство, то рекомендуем:

• заключить договор на срок более года. В этом случае договор подлежит госрегистрации (ч. 4 ст. 574 ГК);
• указать в договоре возможность распоряжаться полученным зданием (сносить его, строить новое). Это следует из норм Гражданского кодекса: взятое в аренду имущество необходимо возвратить в том состоянии, в каком оно получено (ст. 554 ГК), улучшения арендованного имущества можно производить только с согласия арендодателя (ст. 555 ГК). 

Напомним, когда предприятие берет в аренду недвижимость у физлица:

• договор аренды регистрируется в системе «E-ijara»;
• предприятие отражает доход физлица в приложении № 5 к Расчету НДФЛ и социального налога, в самом Расчете в строке 012, а также в приложении № 3 к Расчету сравнивается минимальный размер арендной платы с договорным;
• расход по арендной плате отражается в строке 0112 приложения № 2 к Расчету налога на прибыль, а также включается в строку 010 приложения (для плательщиков этого налога). 

Вам могут быть полезны следующие ответы:

«Возмещение стоимости коммунальных услуг арендодателю-физлицу»;

«Обязательность регистрации договора аренды недвижимости в системе «E-ijara».