Музаффаров Камал Джабирович

Должность: Ведущий эксперт

Специализация: Корпоративное, гражданское, административное, уголовное право (процесс).

Как видно из вашего письма, между вами и застройщиком был заключен договор об инвестиционном вкладе в строительство жилого дома, сумма вклада составила 1 598 933 000 сумов и внесена вами своевременно. По завершению строительства дома, в составе которого находится объект инвестирования (нежилое помещение площадью 224,83 кв.м), стороны обратились в нотариальную контору для удостоверения другого договора – договора передачи того же объекта.

Согласно Закону «Об инвестиционной деятельности» (далее – Закон):

инвесторы, к каковым относятся и юридические лица – резиденты Узбекистана (абз.2 ч.1 ст.9), могут выступать в качестве заказчиков (вкладчиков), кредиторов, покупателей, а также выполнять функции участника инвестиционной деятельности (ч.2 ст.9);

одной из форм осуществления инвестиций является приобретение права собственности в соответствии с законодательством (абз.5 ч.1 ст.5).

В ч. 1 ст.184 ГК установлено, что в собственность имущество может приобретаться на основании договоров купли-продажи, мены, дарения и других не запрещенных законом сделок.

Так, по договору купли-продажи продавец обязуется передать товар в собственность покупателю, а последний обязуется принять его и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ч.1 ст.386 ГК). Предметом договора может быть как товар, имеющийся у продавца в момент его заключения, так и товар, который будет создан или приобретен им в будущем (договор купли-продажи будущей вещи), если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (ч.2 ст.387 ГК).

Общие положения о купле-продаже (§1 гл.29 ГК) применяются к отдельным видам договора купли-продажи (в т.ч. продажи недвижимости), если иное не предусмотрено правилами ГК о договорах этих видов (ч.6 ст.386 ГК). Поскольку правилами о договоре недвижимости (§7 гл.29 ГК) иное не предусмотрено, применяются общие положения о купле-продаже, позволяющие заключение договора купли-продажи в отношении недвижимости (к примеру, еще не созданной), право собственности на которую за продавцом на дату заключения договора не зарегистрировано, но по его условиям возникнет у него в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи).

В то же время необходимо иметь в виду, что для регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю (ч.3 ст.8, ч.1 ст.84 и ч.1 ст.481 ГК) продавец должен обладать правом собственности на него. 

Поэтому договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, если в них не установлено иное, надлежит оценивать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом нужно учесть, что положения законодательства об инвестициях (в частности, ст.10 Закона) не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, только финансирующих строительство, правом собственности (в т.ч. долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

В вашем случае как раз имело место заключение договора (хотя он и поименован как инвестиционный вклад в строительство жилого дома) на куплю-продажу товара (нежилого помещения площадью 224,83 кв.м в составе жилого дома), создание которого застройщиком (продавцом) пришлось на будущее время.

Однако право собственности на объекты недвижимости, как это вытекает из вышеизложенного, возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам ст. 185 ГК, т.е. с момента госрегистрации этого права за покупателем.

Второй договор, поименованный вами с застройщиком как передача нежилого помещения, обязательному нотариальному удостоверению не подлежал при условии отсутствия у каждой из вас требования на то (ч.2 ст.110 ГК*).

Невзирая на то, как этот договор именуется, он, бесспорно, является возмездным, и, в силу того, что взамен нежилого помещения его собственнику вами был предоставлен денежный эквивалент, носит характер сделки купли-продажи, на основании чего и произошло отчуждение данного объекта.

Поэтому при исчислении госпошлины нотариус, который заверил ваш договор, по нашему убеждению, неверно применил подп. «д» п. 4 Ставок государственной пошлины (прил. к ПКМ №533 от 03.11.1994), ввиду чего вы уплатили ее в размере 1 % от суммы договора – 15 989 330 сумов. В данном конкретном случае применению подлежал абз. 3 подп. «б» п. 4 Ставок, предусматривающий необходимость взимания/уплаты госпошлины в размере 1 % МЗП за 1 кв.м площади за удостоверение договоров купли-продажи и прочих форм отчуждения как жилых, так и, в  частности, иных (т.е. нежилых) помещений. Значит, данный платеж вы должны были внести в размере 372 939,75 сумов, выведенных по формуле: 149 775 сумов (МРЗП) х 1 % / 100 х 249 кв.м**.

Исходя из вышеотмеченного считаем, что у вас есть юридическое основание для возврата госпошлины в части излишне уплаченной суммы. Для ее возврата рекомендуем вам обратиться с заявлением в управление юстиции г. Ташкента (п.1 ч.1 и ч.3 ст.342 НК). В случае отказа в возврате вы вправе обжаловать его в вышестоящий орган (Минюст РУз), органы прокуратуры или в суд.

* Ни в одном из нормативно-правовых актов, имеющим статус «закона», не указана обязательность нотариального удостоверения продажи нежилого помещения одним юрлицом другому.

** Такая площадь указана в договоре передачи нежилого помещения с учётом кадастровых данных объекта.